保障性住房建设提速，双轨制供应体系有望重塑行业格局
　　保障性住房建设提速不仅可以带来开发增量，还有望进一步使得房地产行业新模式明朗化，双轨制的形成将进一步卸下市场化体系的羁绊，我们看好具备保障房开发经验以及大股东有开发潜力的国企，此外，代建能力突出的企业以及在核心城市有充沛储备的公司也有望受益。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　我国保障性住房体系的历史沿革
　　随着房地产市场的不断演化，我国的住房保障体系也在不断更迭。从94年确立的经济适用房（经适房）体系，到2021年以来确立的顶层设计——公共租赁住房（公租房）、保障性租赁住房（保租房）、以共有产权房为代表的配售型保障性住房三位一体的体系。其制度演进可以看到如下特点：1）保障形式从最初的以售为主，逐步演化为租售并举；2）保障人群的辐射范围逐步扩大。尤其是从低收入群体等特定人群，开始逐步延展至中等收入但存在住房困难的人群；3）保障制度愈发体系化，在辐射范围扩大的同时也在持续强化公平性。
　　地产新格局中的保障房建设拉开序幕
　　2023年保障性住房建设进入加速阶段，政策框架更加清晰完备。展望未来，我们认为有如下三点值得关注：1.同样提至国家战略高度的城中村改造则有望和保障性住房建设形成联动效应，为保障性住房提供土地来源；2.加大配售型保障性住房供应的同时，并遵循“保本微利”的配售原则；3.通过闭环管理促进分配公平，并为未来“保障+商品房”双轨制住房体系构想打下基础。双轨制的核心在于，通过保障性住房充分满足民生需求，同时给中高端改善需求以市场空间。保障性住房体系的完备性是予以市场化体系进一步发展空间的前提，即市场化体系的相关行政政策也有望随之逐步退出。
　　以邻为鉴：新加坡“组屋+私人住宅”双轨制的下的居者有其屋
　　作为“居者有其屋”的典范新加坡，其居民住房自有率已达到89.3%（2022年），在国际上处于领先水平。新加坡政府建立了“廉租组屋—廉价组屋—执行共管公寓—私人住宅”的阶梯化住房结构，实现双轨制住房体系。该体系有如下特点：1.住房保障以售为主，2.政府主导，配以完善的全流程政策体系，覆盖从土地供给、住房租售、住房转售全流程，充分体现保障属性；3.闭环管理，这也为双轨制市场的稳定性提供保障。我们认为，从政府主导能力、闭环管理的制度设计、“有恒产者有恒心”的思维模式，我们和新加坡都具有可比性，因此新加坡模式对于我们的保障房建设具有借鉴意义。
　　我国保障性住房的存量结构与未来体量
　　结合七普数据，我们可大致计算出各保障房品类的体量（截至2022年末）：公租房/保租房/共有产权房/经适房双限房的存量分别约为1450/330/28/1347万户（套），合计约3155万套，考虑到十四五40城的保租房筹建计划达670亿，即23-25年还需340万套增量，因此不考虑新增规划，截至2025年，计划中的保障性住房筹建体量合计约3200万套。我们以人均居住面积家庭户为标准来衡量保障需求，目前保障性住房建设计划的缺口约800-1700万套，我们预测计划缺口可拉动投资额1.6-4.7万亿元。
　　风险提示：测算出现偏差的风险；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。