政策端：中央方面，上周住房和城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。地方方面：上周绍兴发布通知，全面放开原限售住房限制政策实施购房契税补贴。加快推进城市有机更新城中村改造、棚户区改造、城镇危房改造，释放合理住房需求；宁波象山购买首套新建商品房贷款比例降至20%、二套降至30%；海南省住建厅公告，存职工家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）贷款购买新建自住住房，属首套住房公积金贷款的，最低首付比例由30%调整为25%。
　　市场端：2023W41我们重点监测的39城商品房成交面积为258.8万平米，环比220.1%，同比-34.9%；全年累计成交面积14280.3万平米，同比-11.6%。2023W41我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6115万平米，较上周环比-0.01%；库存去化周期为15.4个月，环比0.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为6.8和2.9个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为39个月以上。二手房方面，2023W41我们重点监测的15城二手房成交套数为20357套，环比3837.5%，同比11.6%；全年累计成交面积691374套，累计同比32.1%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比1347.3%，同比-5%，全年累计成交套数同比13%；二线城市二手房成交套数环比9645.3%，同比15.8%，全年累计同比39.7%；三四线城市上周二手房成交套数环比2757.9%，同比22.2%，全年累计同比32.4%。
　　投资建议：当前销售市场热度有所回落，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪浓郁。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
　　风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。

研究报告全文：证券研究报告报告日期2023年10月17日投资评级看好维持节后市场热度弱于节前城改积极推进房地产行业周报李枭洋房地产行业分析师SAC执证编号S0110523050001lixiaoyangsczqcomcn电话010-81152673sczqcomcn概要房地产行业周报2023W41证券研究报告核心观点目录政策端中央方面上周住房和城乡建设部消息超大特大城市正积极稳步推进城中村改造分三类推进实施一类是符合条件的实施拆除新建另一类是开展经常性整治提升第三类是介于两者之间的实施拆整结合房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来已入库城中村改造项目162个地方方面上周绍兴发布通知全面放开原限售住房限制政策实施购房契税补贴加快推进板块行情回顾城市有机更新城中村改造棚户区改造城镇危房改造释放合理住房需求宁波象山购买首套新建商品房贷款比例降至20二套降至30海南省住建厅公告存职工家庭包括借款申请人配偶及行业政策动态未成年子女贷款购买新建自住住房属首套住房公积金贷款的最低首付比例由30调整为25市场端2023W41我们重点监测的39城商品房成交面积为2588万平米环比2201同比-349重点城市商品房成交全年累计成交面积142803万平米同比-1162023W41我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6115重点城市二手房成交万平米较上周环比-001库存去化周期为154个月环比07个月其中上海和杭州去化周期相对健康分别为68和29个月弱二线城市福州三线城市莆田和宝鸡去化周期较高分别为39个月以库存及去化周期上二手房方面2023W41我们重点监测的15城二手房成交套数为20357套环比38375同比116全年累计成交面积691374套累计同比321分城市能级来看一线城市上周二手房成交套数环比新推盘及去化率13473同比-5全年累计成交套数同比13二线城市二手房成交套数环比96453同比158全年累计同比397三四线城市上周二手房成交套数环比27579同比222全年累计同比324房价指数投资建议当前销售市场热度有所回落来访转化率处于低位整体市场观望情绪浓郁历史低效土地市场资产包袱较小于周期底部获取三高土储高能级高去化高利润率的房企将形成较明显的换牌效应带动资产质量优化在区域分化的背景下资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018重点房企经营数据年行业高周转模式前的水平持续推荐1高能级布局拿地换牌比例较高规模适中的头部房企招商蛇口华润置地2行业底部拿地扩张的优质房企滨江集团华发股份3融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企有望迎来估值提升金地集团4永续现金流类房企龙湖集团华润置地风险提示宏观经济走弱政策反应钝化二手房挂牌量持续提升房价超预期下跌等行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块行情回顾房地产行业周报2023W41证券研究报告A股房地产板块2023W41申万房地产指数涨跌幅为-34沪深300指数涨跌幅为-071板块相对沪深300指数收益为-269板块表现26名31名年初至今申万房地产指数-1686相对沪深300指数收益为-1148港股房地产板块2023W41内房股指数涨跌幅为-372恒生指数涨跌幅为187相对恒生指数收益为-559年初至今内房股指数涨跌幅为-3767相对恒生指数收益为-2772物业板块2023W41物业指数涨跌幅为-463相对恒生指数收益为-65年初至今物业指数涨跌幅为-3783相对恒生指数收益为-2788行业涨跌幅6周度指数表现年初至今指数表现4申万房地产指数-340-1686沪深300指数-071-5382相对涨跌幅-269-11480周度指数表现年初至今指数表现-2内房股指数-372-3767-4恒生指数187-995相对涨跌幅-559-2772-6物业指数-463-3783电子汽车通信银行钢铁煤炭综合环保传媒相对涨跌幅-650-2788计算机房地产医药生物有色金属公用事业基础化工非银金融家用电器电力设备国防军工农林牧渔食品饮料机械设备美容护理交通运输轻工制造石油石化纺织服饰建筑材料商贸零售建筑装饰社会服务资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块行情回顾房地产行业周报2023W41证券研究报告2023W41房地产指数PB为078较前一周变动为-001仍处于PB底部区间保利发展招商蛇口滨江集团PB分别为077111116较上一周分别变动-001001-003房地产指数PB保利蛇口滨江232119171513110907052020-05-112020-06-112020-07-112020-08-112020-09-112020-10-112020-11-112020-12-112021-01-112021-02-112021-03-112021-04-112021-05-112021-06-112021-07-112021-08-112021-09-112021-10-112021-11-112021-12-112022-01-112022-02-112022-03-112022-04-112022-05-112022-06-112022-07-112022-08-112022-09-112022-10-112022-11-112022-12-112023-01-112023-02-112023-03-112023-04-112023-05-112023-06-112023-07-112023-08-112023-09-112023-10-11资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产中央政策动态房地产行业周报2023W41证券研究报告上周住房和城乡建设部消息超大特大城市正积极稳步推进城中村改造分三类推进实施一类是符合条件的实施拆除新建另一类是开展经常性整治提升第三类是介于两者之间的实施拆整结合房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来已入库城中村改造项目162个中央政策内容10月12日住房和城乡建设部消息超大特大城市正积极稳步推进城中村改造分三类推进实施一类是符合条件的实施拆除新建另一类是开展经常性整治提升第三类是介于两者之间的实施拆整结合房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来已入库城中村改造项目162个资料来源政府网站央行首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态房地产行业周报2023W41证券研究报告上周绍兴发布通知全面放开原限售住房限制政策实施购房契税补贴加快推进城市有机更新城中村改造棚户区改造城镇危房改造释放合理住房需求宁波象山购买首套新建商品房贷款比例降至20二套降至30海南省住建厅公告存职工家庭包括借款申请人配偶及未成年子女贷款购买新建自住住房属首套住房公积金贷款的最低首付比例由30调整为25地方政策内容10月11日绍兴发布通知全面放开原限售住房限制政策实施购房契税补贴加快推进城市有机更新城中村改造棚户区改造城镇危房改造释放合理住房需求10月12日宁波象山购买首套新建商品房贷款比例降至20二套降至3010月12日海南省住建厅公告存职工家庭包括借款申请人配偶及未成年子女贷款购买新建自住住房属首套住房公积金贷款的最低首付比例由30调整为2510月13日西安本市生源大中专院校应届生及毕业2年择业期内大专及以上学历毕业生可落户居住证满13年并连续缴纳13年社保且有合法稳定住所的可落户三环外内三环外拥有合法产权房屋的可直接落户资料来源政府网站各地自然资源和规划局首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交房地产行业周报2023W41证券研究报告30城商品房成交面积-日数据万方2020万方2021万方2022万方2023万方100908070605040302010015城二手房成交面积-日数据套资料来源Wind首创证券45002020套2021套2022套2023套40003500300025002000150010005000资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交39城房地产行业周报2023W41证券研究报告2023W41我们重点监测的39城商品房成交面积为2588万平米环比2201同比-349全年累计成交面积142803万平米同比-11639城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比周环比周同比39城单月同比2680202201-521895-1010-97168-15-1160-20118-25-1068351-30212-294-201855-35-349-40-244-30-32-278-45-304-797-442-330-82-50-4023W3723W3823W3923W4023W4123W3723W3823W3923W4023W412023-052023-062023-072023-082023-09资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券以上为我们跟踪39城数据其中一线城市4座二线城市16座三四线城市19座行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交分线城市房地产行业周报2023W41证券研究报告分城市能级来看一线城市上周商品房成交面积环比2043同比-73全年累计成交面积同比28二线城市商品房成交面积环比2153同比-403全年累计同比-111三四线城市上周商品房成交面积环比4003同比-545全年累计同比-376分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交单月同比一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三四线城市50020801040060040300-1020-20200-300100-40-200-50-40-60-100-60-70-200-80-8023W3723W3823W3923W4023W4123W3723W3823W3923W4023W412023-052023-062023-072023-082023-09资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券以上为我们跟踪39城数据其中一线城市4座二线城市16座三四线城市19座行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交单城房地产行业周报2023W41证券研究报告具体城市商品房成交情况城市本周成交万方上周成交万方周环比周同比23年周均万方22年周均万方年周均同比北京30233823-1222421826上海161561873728327146广州21413756419719510深圳8224245358799-121南京17618867-10145175-170成都5582819212054253907佛山1102730642125148-155济南1996321541164174-60青岛1968014439301351-143苏州1363134446137208-342宝鸡49031321-123137-158池州1302542251110126海门0300-91080834扬州19021187373440-159舟山07013913291322-397资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市二手房成交15城房地产行业周报2023W41证券研究报告2023W41我们重点监测的15城二手房成交套数为20357套环比38375同比116全年累计成交面积691374套累计同比32115城二手房销售套数周环比15城二手房销售套数周同比15城二手房销售套数单月同比15城环比15城同比15城月同比4480708038375398060563581348050602980403464024803019802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