每周一谈：节后新房销售同比回落二手房延续同比增长
　　节后首周，30城新房销售面积单周同比增速回落。截止至10月15日（周六），30城新房销售面积单周同比增速为-19%，较前周下降13.8pct，累计同比增速6.9%，较前一周下降0.5pct；其中一二三线城市销售面积单周同比增速分别为5.9%、-28%、-10.8%，分别较上周上升12.2pct、下降32.1pct、上升0.7pct。节后首周新房高频销售数据显示，商品房网签热度有小幅下降，考虑到网签滞后因素，数据反应9月下旬至10月初整体市场热度边际有所下降。
　　从绝对值来看，高频数据销售面积仍处于近5年低位，但向下偏离幅度近期整体呈收窄趋势。从趋势来看，30城新房销售面积绝对值于3月下旬达2023年内高位后一路下探，至8月上旬触底，随后与以往年份的差距开始收窄，尽管9月下旬至10月初仍不及以往年份数据，但高频销售面积向下偏离幅呈收敛趋势；政策出台促进了需求进场，叠加市场自身周期的作用，商品房销售的情绪阶段性低点已过。
　　13城二手房销售面积单周同比实现正增速，与前一周基本持平。截止至10月14日（周五），13城二手销售面积单周同比增速为20.8%，较前一周下降0.6pct，累计同比增速26%，较前一周下降0.1pct；从边际热度变动来看，节后二手房市场热度保持平稳，延续同比增长势头，且仍表现好于新房市场。
　　从绝对值来看，高频数据销售面积保持在近年平均水平附近，二手房销售始终好于新房。从趋势来看，9月初认房不认贷政策推出后，二手房高频销售面积有显著提升，进入9月底后有小幅回落，但仍位于近年均值附近，好于新房销售表现。
　　从高频数据观察，可以确认销售基本面情绪阶段性触底，进入平台博弈阶段。成交量快速下跌的阶段已在6-8月走完，9月在市场自身周期修复以及政策双重作用下，一二手房销售成交量逐步企稳并一度出现回升。尽管进入10月后，市场热度边际有所下降，但我们认为阶段性的情绪低点已过，观望的需求将逐步入场，对销售形成承托。
　　数据追踪（10月2日-10月8日）：
　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-5pct、-6pct，一线城市18pct，1pct，二线城市4%，-16pct，三线城市-12pct，-13pct。
　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比21pct，累计同比26pct。
　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-22pct，成交建筑面积累计同比-14pct，成交金额累计同比-22pct，土地成交溢价率为2.5%。
　　城市行情环比：国庆数据波动，北京（-72pct），上海（-80pct），广州（-68pct），深圳（-62pct），南京（-24pct），杭州（-81pct），武汉（-46pct）。
　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企绿城中国、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。
　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。
　　
　　

研究报告全文：行业节后新房销售同比回落二手房延续同比研增长究房地产行业研究周报投资摘要评级增持年月日每周一谈节后新房销售同比回落二手房延续同比增长20231016节后首周30城新房销售面积单周同比增速回落截止至10月15日周六曹旭特分析师30城新房销售面积单周同比增速为-19较前周下降138pct累计同比增速-行SAC执业证书编号69较前一周下降05pct其中一二三线城市销售面积单周同比增速分别为-S1660519040001业59-28-108分别较上周上升122pct下降321pct上升07pct研节后首周新房高频销售数据显示商品房网签热度有小幅下降考虑到网签滞翟苏宁研究助理后因素数据反应9月下旬至10月初整体市场热度边际有所下降SAC执业证书编号究S1660121100010从绝对值来看高频数据销售面积仍处于近5年低位但向下偏离幅度近期整周体呈收窄趋势从趋势来看30城新房销售面积绝对值于3月下旬达2023年内行业基本资料高位后一路下探至8月上旬触底随后与以往年份的差距开始收窄尽管9月股票家数109报行业平均市盈率1357下旬至10月初仍不及以往年份数据但高频销售面积向下偏离幅呈收敛趋势市场平均市盈率1152政策出台促进了需求进场叠加市场自身周期的作用商品房销售的情绪阶段性低点已过行业表现走势图13城二手房销售面积单周同比实现正增速与前一周基本持平截止至10月1414日周五13城二手销售面积单周同比增速为208较前一周下降06pct7累计同比增速26较前一周下降01pct从边际热度变动来看节后二手房市0申场热度保持平稳延续同比增长势头且仍表现好于新房市场-7-14从绝对值来看高频数据销售面积保持在近年平均水平附近二手房销售始终港-21好于新房从趋势来看9月初认房不认贷政策推出后二手房高频销售面积有-28证显著提升进入9月底后有小幅回落但仍位于近年均值附近好于新房销售表2022-092022-122023-032023-062023-09券现房地产沪深300股从高频数据观察可以确认销售基本面情绪阶段性触底进入平台博弈阶段资料来源wind申港证券研究所成交量快速下跌的阶段已在6-8月走完9月在市场自身周期修复以及政策双重份1房地产行业研究周报8月基本面低作用下一二手房销售成交量逐步企稳并一度出现回升尽管进入10月后市位小幅改善销售跌幅收窄2023-09-19有场热度边际有所下降但我们认为阶段性的情绪低点已过观望的需求将逐步2房地产行业研究周报心怀期待预限入场对销售形成承托期将逐步转向2023-08-283房地产行业研究周报7月基本面低公位盘整行业仍需政策支持2023-08-22数据追踪10月2日-10月8日司新房市场30城成交面积单周及累计同比分别为-5pct-6pct一线城市-证18pct1pct二线城市4-16pct三线城市-12pct-13pct二手房市场13城二手房成交面积单周同比21pct累计同比26pct券土地市场100城土地供应建筑面积累计同比-22pct成交建筑面积累计同比-14pct成交金额累计同比-22pct土地成交溢价率为25研城市行情环比国庆数据波动北京-72pct上海-80pct广州-究68pct深圳-62pct南京-24pct杭州-81pct武汉-46pct投资策略关注头部稳健国央企华润置地保利发展关注拿地向销售转化报规模及行业占位提升的房企滨江集团越秀地产建发国际关注土储结构改善房企绿城中国龙湖集团关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源城建告发展保利置业代建行业推荐龙头绿城管理控股风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告房地产行业研究周报内容目录1每周一谈节后新房销售同比回落二手房延续同比增长311节后新房销售同比回落二手房延续同比增长312投资策略52本周行情回顾53行业动态64数据追踪741新房成交数据742二手房成交数据843土地成交数据844部分重点城市周度销售数据95风险提示10图表目录图1一二三线城市30城累计成交面积同比3图230大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速3图3一二三线城市30城周度成交面积同比3图4近5年30大中城市商品房日度成交面积7日平均值万平方米4图513城二手房周度成交面积及同比环比增速4图613城二手房周度成交面积累计同比增速4图7近5年13城二手房日度交面积7日平均值万平方米4图8申万一级行业涨跌幅5图9本周涨跌幅前十位5图10本周涨跌幅后十位5图11房地产行业近三年PETTM6图12房地产行业近三年PBLF6图1330大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速7图14一二三线城市30城周度成交面积同比7图15一二三线城市30城累计成交面积同比8图1613城二手房周度成交面积及同比环比增速8图1713城二手房周度成交面积累计同比增速8图18100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比8图19100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率8图20一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图21二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图22一二三线城市成交土地总价累计同比9图23一二三线城市成交土地周度溢价率9表1部分重点城市周度销售面积万平方米及环比增速9敬请参阅最后一页免责声明212证券研究报告房地产行业研究周报1每周一谈节后新房销售同比回落二手房延续同比增长11节后新房销售同比回落二手房延续同比增长节后首周30城新房销售面积单周同比增速回落截止至10月15日周六30城新房销售面积单周同比增速为-19较前周下降138pct累计同比增速-69较前一周下降05pct其中一二三线城市销售面积单周同比增速分别为-59-28-108分别较上周上升122pct下降321pct上升07pct节后首周新房高频销售数据显示商品房网签热度有小幅下降考虑到网签滞后因素数据反应9月下旬至10月初整体市场热度边际有所下降图1一二三线城市30城累计成交面积同比4030大中城市一线城市二线城市三线城市3020100-10-20-30-40-50资料来源wind申港证券研究所图230大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速图3一二三线城市30城周度成交面积同比一线城市周度成交同比500商品房成交面积万平方米100二线城市周度成交同比周同比45080三线城市周度成交同比400周环比6015035040300201002500200-2050150-40100-6050-8000-100-50-1002022-11-202023-01-012022-11-062022-12-042022-12-182023-01-152023-01-292023-02-122023-02-262023-03-122023-03-262023-04-092023-04-232023-05-072023-05-212023-06-042023-06-182023-07-022023-07-162023-07-302023-08-132023-08-272023-09-102023-09-242023-10-082022-10-23资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所从绝对值来看高频数据销售面积仍处于近5年低位但向下偏离幅度近期整体呈收窄趋势从趋势来看30城新房销售面积绝对值于3月下旬达2023年内高位后一路下探至8月上旬触底随后与以往年份的差距开始收窄尽管9月下旬至10月初仍不及以往年份数据但高频销售面积向下偏离幅呈收敛趋势政策出台促进了需求进场叠加市场自身周期的作用商品房销售的情绪阶段性低点已过敬请参阅最后一页免责声明312证券研究报告房地产行业研究周报图4近5年30大中城市商品房日度成交面积7日平均值万平方米900020192020202120222023均值80007000600050004000300020001000000资料来源wind申港证券研究所13城二手房销售面积单周同比实现正增速与前一周基本持平截止至10月14日周五13城二手销售面积单周同比增速为208较前一周下降06pct累计同比增速26较前一周下降01pct从边际热度变动来看节后二手房市场热度保持平稳延续同比增长势头且仍表现好于新房市场图513城二手房周度成交面积及同比环比增速图613城二手房周度成交面积累计同比增速300周度成交万周同比周环比10060802506050200404020150030-2020100-4050-6010-800-1000-10-202023252023492023722023932023521202311520232262023319202343020236112023723202381320239242022124-3020221113202212252023101520221023资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所从绝对值来看高频数据销售面积保持在近年平均水平附近二手房销售始终好于新房从趋势来看9月初认房不认贷政策推出后二手房高频销售面积有显著提升进入9月底后有小幅回落但仍位于近年均值附近好于新房销售表现图7近5年13城二手房日度交面积7日平均值万平方米4520192020202120222023均值4035302520151050资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明412证券研究报告房地产行业研究周报从高频数据观察可以确认销售基本面情绪阶段性触底进入平台博弈阶段成交量快速下跌的阶段已在6-8月走完9月在市场自身周期修复以及政策双重作用下一二手房销售成交量逐步企稳并一度出现回升尽管进入10月后市场热度边际有所下降但我们认为阶段性的情绪低点已过观望的需求将逐步入场对销售形成承托12投资策略关注头部稳健国央企华润置地保利发展关注拿地向销售转化规模及行业占位提升的房企滨江集团越秀地产建发国际关注土储结构改善房企绿城中国龙湖集团关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源城建发展保利置业代建行业推荐龙头绿城管理控股2本周行情回顾10月9日-10月13日沪深300指数涨跌幅-071在申万一级行业中电子49汽车338医药生物2等板块涨跌幅靠前社会服务-523建筑装饰-442商贸零售-422等板块排名靠后10月9日-10月13日申万房地产板块涨跌幅-34在申万一级行业中排名2631落后沪深300指数269个百分点具体个股方面涨跌幅前三位个股为张江高科137中迪投资57福瑞达28涨跌幅后三位个股为ST泛海-155京基智农-153华夏幸福-96图8申万一级行业涨跌幅6420环保汽车通信银行钢铁煤炭综合传媒-2电子计算机房地产美容护理医药生物有色金属公用事业基础化工非银金融家用电器电力设备国防军工农林牧渔食品饮料机械设备交通运输轻工制造石油石化纺织服饰建筑材料商贸零售建筑装饰社会服务-4-6资料来源wind申港证券研究所图9本周涨跌幅前十位图10本周涨跌幅后十位16014-212-410-6-88-106-124-142-160-18-2资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所10月14日申万房地产行业PETTM为1357倍较前一周减少敬请参阅最后一页免责声明512证券研究报告房地产行业研究周报048近三年均值为1074倍PBLF为079倍较前一周减少003近三年均值为095倍图11房地产行业近三年PETTM181614121086420资料来源wind申港证券研究所图12房地产行业近三年PBLF1412100806040200资料来源wind申港证券研究所3行业动态超大特大城市城中村改造分三类推进实施已入库162个项目10月12日据住房城乡建设部消息超大特大城市正积极稳步推进城中村改造分三类推进实施一类是符合条件的实施拆除新建另一类是开展经常性整治提升第三类是介于两者之间的实施拆整结合城中村普遍存在公共卫生安全风险大房屋安全和消防安全隐患多配套设施落后环境脏乱差等突出问题亟须实施改造早在今年7月国务院办公厅印发关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见并召开电视电话会议进行部署各地正按照部署扎实开展配套政策制定摸清城中村底数编制改造项目方案等工作住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来已入库城中村改造项目162个具体要求包括将按照城市标准规划建设管理整治提升的将按照文明城市标准整治提升和实敬请参阅最后一页免责声明612证券研究报告房地产行业研究周报施管理通过改造可切实消除安全风险隐患改善居住条件和生态环境促进产业转型升级推动超大特大城市加快转变发展方式建设宜居韧性智慧的现代化城市坚持先谋后动先行做好征求村民意愿产业搬迁人员妥善安置历史文化风貌保护落实征收补偿安置资金等前期工作坚持依法征收净地出让使市场在资源配置中起决定性作用更好发挥政府作用由城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门征收补偿标准和程序等并依法依规实行征收坚持多渠道筹措改造资金既可以由城市政府筹措资金也可以引入社会资金银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持城市政府对城中村改造负主体责任统筹市域内改造资金安排做到改造资金市域内综合平衡动态平衡对于整治提升类的城中村改造项目将建立政府与村民社会力量改造资金共担机制城中村改造将与保障性住房建设相结合各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模原则上应当按一定比例建设保障性住房碧桂园宣布对境外债务重组10月10日碧桂园公告将对其境外债务进行重组截至公告日公司尚未支付某债务项下本金金额为47亿港元的到期款项同时公司预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务包括但不限于公司发行的美元债券项下的偿付义务公司表示该等未付款项可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动其将积极推进境外债务管理措施在尊重所有债权人现有法律地位和法律偿付顺序的前提下公平公正制定整体解决方案来实现长期可持续的资本结构目前碧桂园已聘请中国国际金融香港证券有限公司和华利安诺基中国有限公司担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问协助评估该集团的资本结构及流动性状况并制定整体的解决方案4数据追踪41新房成交数据图1330大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速图14一二三线城市30城周度成交面积同比敬请参阅最后一页免责声明712证券研究报告房地产行业研究周报一线城市周度成交同比500商品房成交面积万平方米周同比周环比200200二线城市周度成交同比450150400150三线城市周度成交同比35010030050100250200050150-501000-100500-150-50-100-1502023-01-082022-11-062022-11-272022-12-182023-01-292023-02-192023-03-122023-04-022023-04-232023-05-142023-06-042023-06-252023-07-162023-08-062023-08-272023-09-172023-10-082022-10-16资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图15一二三线城市30城累计成交面积同比4030大中城市一线城市二线城市三线城市3020100-10-20-30-40-50资料来源wind申港证券研究所42二手房成交数据图1613城二手房周度成交面积及同比环比增速图1713城二手房周度成交面积累计同比增速资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所43土地成交数据图18100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比图19100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率敬请参阅最后一页免责声明812证券研究报告房地产行业研究周报120供应土地规划建筑面积累计同比90成交土地周度溢价率成交土地总价累计同比右轴8080100成交土地规划建筑面积累计同比60704080602060504004030-20202010-40000-60-20-4020231820234220236420238620221162023129202321920233122023423202351420236252023716202382720239172023108202211272022121820221016资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图20一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比图21二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比80一线城市供应土地规划建筑面积累计同比140二线城市供应土地规划建筑面积累计同比12060一线城市成交土地规划建筑面积累计同比二线城市成交土地规划建筑面积累计同比1004080三线城市供应土地规划建筑面积累计同比2060三线城市成交土地规划建筑面积累计同比40020-200-20202386202342202364-4020231820231292023219202331220234232023514202362520237162023827202391720231082022116-402022101620221127202212182023182023422023642023862023423202312920232192023312202351420236252023716202382720239172023108-60-602022116202211272022121820221016资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图22一二三线城市成交土地总价累计同比图23一二三线城市成交土地周度溢价率120一线城市成交土地总价累计同比16100大中城市成交土地溢价率一线城市当周值10014二线城市成交土地总价累计同比100大中城市成交土地溢价率二线城市当周值8012三线城市成交土地总价累计同比大中城市成交土地溢价率三线城市当周值6010100408620402-200-40-60-80资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所44部分重点城市周度销售数据表1部分重点城市周度销售面积万平方米及环比增速城市北京上海广州深圳杭州南京武汉成都青岛苏州0911-09171952241555820210319429124271销售0918-09243154471836825386209297448121面积0925-100124454232565341793012954351791002-10086910810425666016410168530911-0917211216114143-200-19400918-092462100181925-17728571环比0925-1001-232177-535-844-1-3481002-1008-72-80-68-62-81-24-46-66-84-70资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明912证券研究报告房地产行业研究周报5风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明1012证券研究报告房地产行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1112证券研究报告房地产行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制发布转载和引用者承担行业评级体系申港证券行业评级说明增持中性减持增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率5以上中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数或纳斯达克指数申港证券公司评级说明买入增持中性减持买入报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率15以上增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率515之间中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数或纳斯达克指数敬请参阅最后一页免责声明1212证券研究报告