政策：落地超大特大城市，顶层设计日趋完善
　　中国城市建设持续推进，但逐渐显现发展不均衡问题，城市更新应运而生。城中村改造是城市更新的一部分，可提升城市治理、改善环境、扩大内需，今年受到政策重点关注。4月28日，中共中央政治局召开会议，会议提出：在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月政府又多次提及城中村改造，伴随其他中央部门/单位跟进配套政策，涵盖资金、土地等方面，同时明确了本轮改造的底线要求。考虑到《指导意见》，指出“要优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造”，意味着或有一部分拆建。
　　模式：利益权衡，因地制宜
　　从城中村改造的推进主体来看，可以将城中村改造分为政府主导、市场主导、村集体主导、多元协作四种模式。1）政府主导：由政府直接发起、组织并以政府力量自上而下主导城中村更新改造相关事务的模式，资金来源主要包括财政拨款、专项债、城市更新基金等；2）市场主导：政府通过立项招标，由房地产开发企业通过市场化的方式获得改造主体资格，具体负责拆迁、补偿、建设、安置和开发等城中村更新改造事务，资金来源主要为市场化融资（银行贷款、信用债、非标融资等）；3）村集体主导：村集体和村民自下而上、通过集体讨论和民主协商决定城中村更新改造方案，并以村集体为主导推进城中村更新改造的模式，资金来源包括自筹资金、市场化融资等；4）多元协作：政府、企业、社区组织和居民等多元主体参与，自上而下与自下而上决策相结合的综合型城中村更新改造模式，资金来源较为多元。
　　空间：城市或有扩容，需求潜力大
　　以22超大特大城市+43低效用地时点城市并集的48城市为研究对象，假设全国整体城中村面积占比为3%，给予“50%拆除重建+50%翻新”假设，在拆建比为2，且改造周期为8年的情况下，48城市口径每年的新建建筑面积约为4.3亿平米，翻新建筑面积约2.1亿平米，合计6.4亿平米。若假设新建建安投资额为2500元/平；翻新建安投资额为600元/平，则形成的建安投资额约1.2亿元。且涉及到拆迁补偿额，则需要的资金规模会更大，有望带来购房需求。
　　标的：地产链有望全线受益，优选细分龙头
　　建筑：城中村改造受益产业链可分为：评估——规划——设计——土建——装饰。评估环节关注前期参与建筑安全风险排查的深圳瑞捷，规划环节关注受益“规划先行”的规划企业，设计关注华阳国际/华设集团等，土建/园林/装饰关注央企、地方建工/路桥国企、以及部分民企。
　　建材：可用于翻新的建材更为受益。城中村改造无论拆除重建亦或翻新均可以拉动各类建材需求，但是考虑到或有较大的翻新占比，对涂料、保温、防水、石膏板等而言拉动更为显著，测算拉动约9-13%，对应标的主要为涂料的三棵树、亚士创能，主营防水的东方雨虹、科顺股份、股份，主营石膏板的北新建材，主营五金的坚朗五金，主营玻璃的旗滨集团、南玻A等。
　　地产：地方国企开发平台有望受益。政府主导或引导是城中村改造的核心特征，而地方国企在城中村改造过程中具备天然的资源禀赋优势，尤其是拥有城市更新项目储备或具备城市更新经验的地方国企。此外具备丰富开发经验和运营能力的优质代建企业，有望成为合作方从而受益。
　　风险提示
　　1、政策落地速度不及预期；2、城中村改造规模不及预期；3.市场化主体参与不及预期