9月头部房企销售面积同比下降35%，销售金额同比下降25%。1）9月16家头部房企销售面积1334万方，同比下降35%，降幅较上月缩小4pcts；销售金额2448亿元，同比下降25%，环比上升27%。9月以来，各地因城施策进行宽松，京沪等多个核心一二线城市实施“认房不认贷”，广州、成都、西安等城市放开部分区域限购，武汉、南京、合肥等城市全域取消限购，刺激刚需及改善性需求。政策密集出台刺激下销售金额和销售面积环比提升，但从历史水平来看，仍处于过去三年低位，主要原因是房地产市场供需错配问题仍然存在，叠加房价下行、居民收入预期尚未明显好转。
　　头部房企投资保持谨慎，高度聚焦核心城市。1）9月头部房企拿地面积同比下降33%，拿地金额同比下降41%。2）8月头部房企拿地平均溢价率约8.8%，一二线城市占比88%，9月房企投资保持谨慎，继续聚焦高能级城市，拿地主要选择一二线城市以避免去化风险。3）从投资金额来看，中海拿地最为积极，拿地金额199亿元，当月投资强度71%；保利拿地金额88亿元。4）16家头部房企拿地楼面价/销售均价83%，较上月有所下降，主因二线城市拿地为主。
　　行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月境内债发行量共201亿元，同比下跌56%；境外融资27亿元，同比下跌79%。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位。2）2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止9月底碧桂园年内到期债务余额81亿元。销售端持续低迷，期待进一步的融资端支持政策。
　　融创回归港股通并发布境外债务重组进展；旭辉与北京住总集团达成合作并于月底重新复牌。1）融创：上交所发布公告，融创重新回归港股通；发布境外债务重组最新进展，可交换融创服务股份的计划债权最高金额将为60.66亿港元。2）旭辉：出售增城项目股权缓解流动性压力；与北京住总集团签订战略合作协议助力拓展华北市场，并于9月28日复牌。3）招商蛇口：许永军因达到法定退休原因辞去公司董事长等职务，由蒋铁峰担任公司董事长；与阿里资产签订战略合作协议，助力房地产市场高效去库存。4）金地：终止长期激励制度，投资范围仍将主要挑选一线和较高能级的二线城市主流地段；发布股东拟为公司融资提供增信的提示性公告，以拓宽公司融资渠道。5）中南：选举陈锦石为董事长，陈昱含继续担任总经理。6）越秀：与美高梅签署战略协议，在“文体娱乐+高端餐饮+酒店公寓”等领域开展全面的深度合作。7）碧桂园：旗下9只计划展期的境内债目前已全部成功展期。8）保利：与中信信托有限责任公司达成战略合作。9）万科：坚持获取特别好的项目，以及坚持精准投资。10）绿地：9只境外债展期四年征求获通过，金额共计32亿美元。
　　投资建议：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
　　

研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年10月17日房地产行业跟踪报告成交环比提升绝对规模仍处于历史低位推荐维持头部房企月报9月9月头部房企销售面积同比下降35销售金额同比下降2519月16华创证券研究所家头部房企销售面积1334万方同比下降35降幅较上月缩小4pcts销售金额2448亿元同比下降25环比上升279月以来各地因城施策进证券分析师单戈行宽松京沪等多个核心一二线城市实施认房不认贷广州成都西安等城市放开部分区域限购武汉南京合肥等城市全域取消限购刺激刚需邮箱shangehcyjscom及改善性需求政策密集出台刺激下销售金额和销售面积环比提升但从历史执业编号S0360522110001水平来看仍处于过去三年低位主要原因是房地产市场供需错配问题仍然存在叠加房价下行居民收入预期尚未明显好转行业基本数据占比股票家数只111001头部房企投资保持谨慎高度聚焦核心城市19月头部房企拿地面积同比总市值亿元1349570151下降拿地金额同比下降月头部房企拿地平均溢价率约33412888流通市值亿元1265693184一二线城市占比889月房企投资保持谨慎继续聚焦高能级城市拿地主要选择一二线城市以避免去化风险3从投资金额来看中海拿地最为积极相对指数表现拿地金额199亿元当月投资强度71保利拿地金额88亿元416家头1M6M12M部房企拿地楼面价销售均价83较上月有所下降主因二线城市拿地为主绝对表现-78-149-147相对表现-56-35-91行业融资修复缓慢国央企仍为发债主力本月境内债发行量共201亿元2022-10-172023-10-16同比下跌56境外融资27亿元同比下跌791国央企凭借天然的信12用优势融资成本保持低位22023年部分房企仍存在较大偿债压力截止9月底碧桂园年内到期债务余额81亿元销售端持续低迷期待进一步的融3资端支持政策-6-15221022122303230523082310融创回归港股通并发布境外债务重组进展旭辉与北京住总集团达成合作并房地产沪深300于月底重新复牌1融创上交所发布公告融创重新回归港股通发布境外债务重组最新进展可交换融创服务股份的计划债权最高金额将为亿6066相关研究报告港元2旭辉出售增城项目股权缓解流动性压力与北京住总集团签订战房地产行业周报2023年第39周第40周略合作协议助力拓展华北市场并于月日复牌招商蛇口许永军因9283地产销售同环比均下滑因城施策持续放松达到法定退休原因辞去公司董事长等职务由蒋铁峰担任公司董事长与阿里2023-10-12资产签订战略合作协议助力房地产市场高效去库存4金地终止长期激房地产行业周报2023年第38周广州解除励制度投资范围仍将主要挑选一线和较高能级的二线城市主流地段发布股部分区域限购新房二手房销售持续回暖东拟为公司融资提供增信的提示性公告以拓宽公司融资渠道5中南选2023-09-27销售低温延续政策端发力复苏有望头部举陈锦石为董事长陈昱含继续担任总经理越秀与美高梅签署战略协6房企月报8月议在文体娱乐高端餐饮酒店公寓等领域开展全面的深度合作碧72023-09-20桂园旗下9只计划展期的境内债目前已全部成功展期8保利与中信信托有限责任公司达成战略合作9万科坚持获取特别好的项目以及坚持精准投资10绿地9只境外债展期四年征求获通过金额共计32亿美元投资建议后续政策重点关注城中村改造的推进重点推荐深耕一线城市的房企供需关系发生重大变化的情况下因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限其本质是旧发展模式的后遗症超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅通过推动城中村改造提高土地使用率有望有效满足真实需求我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点本轮政策放松预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转叠加城中村改造的政策预期重点推荐深耕核心一二线城市的房企建议关注招商蛇口越秀地产城建发展京投发展中华企业天健集团中新集团天地源等风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载房地产行业跟踪报告目录一地产板块跌幅为5融创中国上涨1304二销售成交环比回升绝对规模仍处于历史低位8一销售面积同比下降35环比上升208二销售均价同比保持增长销售面积跌幅持续扩大9三投资土地投资缩量持续聚焦高能级城市11一头部房企土地投资强度为19拿地面积同比下降3311二16家头部房企拿地持续聚焦高能级城市12三头部房企拿地楼面价15196元平溢价率为8812四融资境内外融资同比均下跌部分房企偿债压力仍较大14五投资建议15六风险提示15证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号2房地产行业跟踪报告图表目录图表19月地产板块下跌5一级行业中排名第284图表29月融创中国上涨1304图表3融创回归港股通并发布境外债务重组进展旭辉于月底重新复牌4图表4头部房企9月销售面积同比下降358图表5头部房企9月销售金额同比下降258图表6国央企销售面积同比下降158图表7国央企销售金额同比下降148图表89月头部房企销售小幅回升金茂销售面积同比增长169图表9头部房企9月销售均价持续上涨9图表10头部房企9月销售均价同比上升159图表112023年9月中海销售均价同比上涨5310图表12头部房企9月拿地面积同比下降3311图表13头部房企9月土地投资强度1911图表149月9家头部房企公开市场拿地中海拿地金额达199亿元11图表159月头部房企一二线城市拿地占比8812图表161-9月头部房企在一二线城市拿地占比为8812图表179月头部房企拿地主要集中于珠三角12图表182023年1-9月头部房企长三角拿地占比4112图表19头部房企9月拿地楼面价为15196元平13图表20头部房企9月拿地溢价率8813图表21头部房企拿地楼面价均未超过销售均价13图表229月全行业境内债券发行量201亿元14图表239月境外债券发行量27亿元14图表24融创10月份到期债务53亿元中海到期36亿元14证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业跟踪报告一地产板块跌幅为5融创中国上涨1309月申万地产板块下跌5融创中国涨幅达1309月申万地产板块下跌5在31个一级行业板块中排名28我们重点追踪的16家头部房企中A股7家房企均下跌中南建设跌幅最大跌幅达14港股方面融创中国涨幅达130碧桂园上涨2旭辉于9月27日复牌跌幅为60图表19月地产板块下跌5一级行业中排名第28图表29月融创中国上涨13012150A股港股1010086504200-50-2-4-100-6万金绿新保招中融碧中华越中绿龙旭科-8A地地城利商南创桂国润秀国城湖辉集控控发蛇建中园海置地金中集控-10团股股展口设国外地产茂国团股煤医石银机纺钢通综汽家商公交轻建有基电国非建食环农社计房电美传发集炭药油行械织铁信合车用贸用通工筑色础子防银筑品保林会算地力容媒生石设服电零事运制装金化军金材饮牧服机产设护展团物化备饰器售业输造饰属工工融料料渔务备理9月涨跌幅9月涨跌幅资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券融创回归港股通并发布境外债务重组进展旭辉与北京住总集团达成合作并于月底重新复牌1融创上交所发布公告融创重新回归港股通发布境外债务重组最新进展可交换融创服务股份的计划债权最高金额将为6066亿港元2旭辉出售增城项目股权缓解流动性压力与北京住总集团签订战略合作协议助力拓展华北市场并于9月28日复牌3招商蛇口许永军因达到法定退休原因辞去公司董事长董事职务由蒋铁峰担任公司董事长与阿里资产签订战略合作协议助力房地产市场高效去库存4金地终止长期激励制度投资范围仍将主要挑选一线和较高能级的二线城市主流地段发布股东拟为公司融资提供增信的提示性公告以拓宽公司融资渠道5新城未来在经营端有两个发展方向一为开发业务将转向高效周转适当杠杆高质量利润回归业务本质专注于提升经营效率和产品力二则体现在围绕空间和服务的多元业务拓展建造与服务并重实现租售增存和轻重的平衡通过各类代建创新投资委托管理综合体运营等多模式破局A股定增方案募资金额由80亿下调至45亿6中南选举陈锦石为董事长陈昱含继续担任总经理7越秀与美高梅签署战略协议在文体娱乐高端餐饮酒店公寓等领域开展全面的深度合作8碧桂园旗下9只计划展期的境内债目前已全部成功展期9保利与中信信托有限责任公司达成战略合作10万科坚持获取特别好的项目以及坚持精准投资11绿地9只境外债展期四年征求获通过金额共计316亿美元12华润吴秉琪任中国建筑集团有限公司党组成员副总经理由执行董事及董事会主席李欣将暂时承担过渡期间总裁的工作及责任图表3融创回归港股通并发布境外债务重组进展旭辉于月底重新复牌房企时间事件9月5日上交所和深交所均公告沪港通下港股通标的名单发生调整调入202394融创中国并自2023年9月5日起生效融创中国9月21日晚融创中国控股有限公司发布境外债务重组进展可交换融创服2023921务股份的计划债权最高金额将为6066亿港元按重组对价类别来看可转换证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业跟踪报告债券10亿美元强制可转换债券275亿美元融创服务股份775亿美元新票据5705亿美元预估计划债权约1023亿元计划债权人对强制可转换债券及现有融创服务股份的最终选择为强制可转换债券3989亿美元融创服务股份134亿美元均超过当前限额将按比例分配9月18日旭辉控股集团有限公司公告出售增城项目股权对手方为广州昌汇为恒基兆业地产的间接全资附属公司此次交易的对价将由恒基中国于虹桥项目公司享有的分红及或应收款中的等额部分抵销若有差额则由恒基中国另行支付增城项目是位于增城三联村的住宅及商业项目占地约852023918万平方米总建筑面积约为256万平方米项目前身为2018年4月由华润置地拿下的增城荔城街三联村A18082地块华润置地后来引入首创中海保利旭辉弘基地产联合体作为合作方旭辉此次退出预计自出售事项将录得亏损约9100万元9月21日旭辉建管与北京住总集团双方高层领导于北京展开深度座谈交流并签订了战略合作协议未来旭辉建管将充分发挥其在供应链运营管理体系产品力等方面的优势与北京住总集团实现优势互补共同推进更多旭辉控股2023921优质项目的落地兑现此次与北京住总集团达成全面战略合作将为旭辉建管在华北地区未来的市场拓展再添巨大助力同时也标志着旭辉建管未来的业务发展模式将再上新台阶旭辉控股集团有限公司与旭辉永升服务集团有限公司同时发布公告表示履行复牌指引股份恢复买卖公告显示已达成复牌指引订明的要求旭2023926辉永升服务已向联交所申请于2023年9月27日上午九时正起恢复公司普通股买卖旭辉控股已向联交所申请于2023年9月27日上午九时正起恢复公司的普通股股份认股权证及衍生工具买卖旭辉集团股份有限公司发布公告称经公司申请H21旭辉3自2023年92023927月28日开市起复牌复牌后继续按照关于为上市期间特定债券提供转让结算服务有关事项的通知规定转让招商局蛇口工业区控股股份有限公司公告许永军因达到法定退休原因辞去公司董事长董事职务同意选举蒋铁峰担任公司董事长任期自董事会审议通过之日起至公司第三届董事会任期届满之日止蒋铁峰历任招商地产南202398京公司总经理助理副总经理总经理招商蛇口上海公司总经理华东区域常务副总经理华东区域总经理江南区域总经理招商蛇口副总经理总经理同时聘任朱文凯担任公司总经理招商蛇口招商蛇口与阿里资产签订战略合作协议双方将在大宗交易领域深入合作大力推进全国存量资产数字化处置新模式据了解自2019年招商蛇口就开始与阿里资产开展全国资产处置的试点项目近年来招商蛇口在阿里资2023924产平台逐步尝试大宗资产线上处置模式成交标的金额从几千万元到几亿元不等本次招商蛇口和阿里资产建立新一轮的集团战略合作更是深化了双方在大宗交易领域的合作旨在充分发挥阿里的流量技术服务等平台优势助力房地产市场高效去库存第九届董事会第四十六次会议决议公告通过了关于放弃提取2022年度长202396期激励基金的议案意味着金地集团实施超20余年的长期激励制度将就此停止还通过了关于终止长期激励制度管理办法的议案金地集团9月13日金地集团举行2023年半年度业绩说明会据金地集团董事兼总裁2023913黄俊灿介绍公司将继续密切关注各地政策及市场环境的变化在有效控制风险的前提下进行投资投资范围仍将主要挑选一线和较高能级的二线城市证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5房地产行业跟踪报告主流地段主流客户主流产品的高流动性项目将根据项目收益项目经营和融资现金流情况继续合理增加土地储备9月15日金地集团股份有限公司发布关于股东拟为公司融资提供增信的提示性公告为支持公司业务发展拓宽公司融资渠道增强公司可持续经营能力金地集团正与股东深圳市福田投资控股有限公司商讨福田投控2023915根据区域发展的需要研究为公司在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施金地集团或将根据发行的公司债券或中期票据的具体情况为福田投控提供相应的反担保福田投控持有金地集团股权比例779为金地集团第二大股东新城控股举行2023年半年度业绩说明会业务发展轻重并举着重发展经营类业务确保完成全年新开业吾悦广场20座全年商业运营总收入110亿元的目标2023年1-8月以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其它融资约110202394亿元截至目前公司已开业的吾悦广场达146座已开业未融资吾悦广场近40座截至目前公司年内到期的公开市场债务约20亿元主要为以吾悦广场为底层资产的CMBS产品公司将按计划兑付相关债务新城控股集团股份有限公司发布公告称审议通过了关于调整新城控股集团股份有限公司2023年度向特定对象发行股票方案的议案调整之前向2023925特定对象发行股票的募集资金总额不超过80亿元含本数向特定对象发行新城控股的股票数量不超过发行前总股本的30调整之后向特定对象发行股票的募集资金总额不超过45亿元含本数新城控股董事长王晓松表示公司未来将在经营端有两个发展方向其一为开发业务将转向高效周转适当杠杆高质量利润回归业务本质专注于提升经营效率和产品力其二则体现在围绕空间和服务的随着房地产行业进入调整期新城控股持续探索新发展路径于2022年底正式成立代建代2023927管业务平台新城建管以轻资产代建和代管持续拓宽发展赛道打造可持续发展的新增长极多元业务拓展未来将多赛道布局建造与服务并重实现租售增存和轻重的平衡通过各类代建创新投资委托管理综合体运营等多模式破局9月11日晚间江苏中南建设集团股份有限公司发布第八届董事会第四十次会议决议公告董事会会议审议通过了关于第九届董事会候选人的议案关于为常熟峰达提供担保的议案关于召开2023年第三次临时股东大会的议案其中同意提名石军先生王云川先生张秋敏女士崔光灿先生为公司第2023911九届董事会独立董事候选人提名陈锦石先生陈昱含女士施锦华先生赵桂香女士朱挺峰先生陈金星先生夏佐波先生为公司第九届董事会非独立董事候选人提交股东大会审议第九届董事会董事由股东大会通过后当选任期三年中南建设江苏中南建设集团股份有限公司披露第九届董事会第一次会议决议公告江苏中南建设选举陈锦石董事为公司第九届董事会董事长同时选举王云川独立董事石军独立董事夏佐波董事为第八届董事会审计委员会委员选举石军独立董事张秋敏独立董事陈昱含董事为第八届董事会薪酬与考核委2023927员会委员选举陈锦石董事陈昱含董事朱挺峰董事为第八届董事会战略委员会委员江苏中南建设继续聘任陈昱含女士为公司总经理任期3年聘任夏佐波先生为公司财务总监议继续聘任梁洁先生为董事会秘书任期与第九届董事会一致越秀地产20239139月12日越上新悦未来20越秀商管零售商业战略发布暨品牌高管共证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号6房地产行业跟踪报告创长期主义价值论坛越秀商管发挥地方国企和开发运营能力等优势为美高梅提供进入中国市场的平台及渠道美高梅作为全球领先的娱乐集团以越秀商管项目为载体发挥酒店餐饮及文娱等资源整合及内容运营方面的优势进一步推动双方商业升级积极引领新的商业模式9月19日消息碧桂园旗下16腾越02债券展期方案已获表决通过这意碧桂园2023919味着碧桂园旗下9只计划展期的境内债目前已全部成功展期上交所信息显示保利置业集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态已更新上述债券发行品种为小公募拟发行金额100亿元2023918发行人为保利置业集团有限公司承销商为华泰联合证券有限责任公司目前上述债券项目已获上交所受理受理日期为2023年9月15日保利发展近日保利发展控股集团股份有限公司与中信信托有限责任公司战略合作签约仪式在北京举行本次签约双方致力于建立长期稳定互利共赢的2023922全面战略合作伙伴关系不断提升双方总部及下属机构等多层面的合作深度与广度基于本次战略签约双方凭借各自领域内的优势通过智慧叠加深度合作将为践行国家战略助推城市发展与区域经济协同作出更多贡献9月18日万科A在互动平台上称当前房地产行业正在发生深刻变化公司会做好资金的统筹规划和利用最大程度的维护公司和股东利益万科A提及在投资上公司一是会坚持获取特别好的项目即市场和客户基数比较万科2023919好存在成熟的产品解决方案投资回报好的项目二是会坚持精准投资公司的投资地图会随着研究产业发展情况人口流入情况和经济的基本面等不断完善帮助公司发现结构性的机会近期的深圳暴雨没有对公司经营造成重大影响绿地控股集团股份有限公司发布公告称为了对保交付稳民生等工作提供有力支撑保持流动性合理充裕保障公司长期平稳健康可持续发展近期公司全资子公司绿地全球投资有限公司对其发行的9只境外债券共计绿地控股2023927316亿美元进行了展期征求拟展期期限为四年日前上述9只境外债券展期征求事项召开了持有人会议并获通过绿地表示在根据展期征求方案完成包括同意费等相关款项支付后对于展期征求债券的条款修订将于2023年9月29日生效华润置地有限公司发布人事变动公告称刘晓勇先生已告知董事会其退休计划自2023年9月19日起退任非执行董事董事会宣布自2023年9月192023919日起黄挺先生获委任为非执行董事及公司审核委员会成员任期自公司下届股东大会为止黄挺先生已与公司订立委任函件任期为三年惟须根据华润置地公司组织章程细则的规定于股东大会轮值退任及膺选连任中国建筑集团有限公司召开党组会议通报中央有关决定吴秉琪同志任中国建筑集团有限公司党组成员副总经理吴秉琪原为华润集团旗下华润置2023927地总裁执行董事华润置地执行董事及董事会主席李欣先生将暂时承担过渡期间总裁的工作及责任资料来源各公司公告观点地产网华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号7房地产行业跟踪报告二销售成交环比回升绝对规模仍处于历史低位一销售面积同比下降35环比上升209月头部房企销售面积同比下降35销售金额同比下降259月16家头部房企销售面积1334万方同比下降35降幅较上月缩小4pcts销售金额2448亿元同比下降25环比提升279月以来各地因城施策进行宽松京沪等多个核心一二线城市实施认房不认贷广州成都西安等城市放开部分区域限购武汉南京合肥等城市全域取消限购刺激刚需及改善性需求政策密集出台刺激下销售金额和销售面积环比提升但从历史水平来看仍处于过去三年低位主要原因是房地产市场供需错配问题仍然存在叠加房价下行居民收入预期尚未明显好转图表4头部房企9月销售面积同比下降35图表5头部房企9月销售金额同比下降254500307000404000206000350010203000050002500-10400002000-203000-201500-302000-401000-401000500-500-600-601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年亿元2021年亿元2020年万方2021年万方2022年亿元2023年亿元2022年万方2023年万方2022单月同比右轴2023单月同比右轴2022单月同比右轴2023单月同比右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券国央企与非国央企销售同比均为负分化仍持续16家房企中有8家国央企8家民企及混合所有制企业从9月销售面积增速来看国央企和非国央企分别为-15-52增速差距走阔较上月扩大4pcts销售金额增速来看国央企和非国央企分别为-14-449月整体市场热度边际回升虽国企销售面积和均价同比均为负但受土储结构差异及城市热度分化影响国央企销售情况仍显著好于非国央企图表6国央企销售面积同比下降15图表7国央企销售金额同比下降14140200120100150806010040502000-20-402019-042021-072019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072019-01-502019-072022-042019-042019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-072022-102023-012023-042023-07-602019-01-80-100国央企销售面积增速非国央企销售面积增速国央企销售金额增速非国央企销售金额增速资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号8房地产行业跟踪报告9月16家头部房企销售金额和面积普遍下降金茂销售面积同比增长169月头部房企销售金额和面积边际回升但较去年同期仍有较大差距从销售金额来看中海融创单月表现较好分别同比增长2310从销售面积来看金茂单月同比增长16表现亮眼中海华润招蛇金茂越秀1-9月累计销售面积同比保持增长图表89月头部房企销售小幅回升金茂销售面积同比增长16单月销售面单月销售面累计销售面单月销售金单月销售金累计销售金样本房企积万平积同比积同比额亿元额同比额同比碧桂园83-79-4362-81-44万科194-15-6320-8-11融创51-21-539610-50保利196-130360-65中海100-20122812319绿城46-19-13125-20-8华润105-167266-1316招商蛇口77-1922202-4212金地69-38-5131-42-25绿地99-52-1697-27-16龙湖76-34-7145-25-5旭辉36-46-4354-47-46金茂611610121-80新城78-17-2157-31-36中南27-34-3132-34-31越秀37-2722100-4040资料来源Wind华创证券二销售均价同比增长15销售面积跌幅缩小9月销售均价同比增长15销售面积跌幅缩小9月16家头部房企销售均价18350元平同比上涨15销售均价处于历史高位销售面积同比下降35整体量跌价涨图表9头部房企9月销售均价持续上涨图表10头部房企9月销售均价同比上升15140202000020120151510015000108010510000600405-5500020-10000-15-20-51月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-402020-012023-092019-052019-092020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052019-01-102020年元平2021年元平-602022年元平2023年元平-80-15单月同比右轴单月同比右轴20222023销售面积同比左轴销售均价同比右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号9房地产行业跟踪报告9月8家头部房企销售均价同比上涨中海绿地融创同比上涨均在40以上16家房企中共8家房企9月销售均价同比上涨其中中海销售均价同比上涨达53涨幅最大绿地融创销售均价涨幅分别为5140从1-9月累积销售均价来看越秀均价最高为33116元平同比上涨16图表112023年9月中海销售均价同比上涨53单月销售均价累计销售均价累积销售2019年至今销样本房企环比同比元平元平均价同比售均价走势碧桂园7434-23-97867-2万科1651715815432-5融创187654640139866保利18342-68174695中海28204853231486绿城27174-5-1282296华润25399123236278招商蛇口263004-2924662-8金地190967-718226-21绿地9748-2251106900龙湖190663114169211旭辉1494021-114192-5金茂1995243-2017974-9新城7340-3-177990-19中南11581-111118570越秀27175-10-183311616资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号10房地产行业跟踪报告三投资土地投资缩量持续聚焦高能级城市一头部房企土地投资强度为19拿地面积同比下降339月头部房企拿地面积同比下降33拿地金额同比下降41我们监测的16家头部房企9月拿地面积304万方同比下降33拿地金额为461亿元同比下降41处于历史低位水平从投资强度看9月16家头部房企土地投资强度为19环比减少12pcts9月头部房企土地投资缩量保持谨慎拿地仍然聚焦核心城市图表12头部房企9月拿地面积同比下降33图表13头部房企9月土地投资强度19600020007015005000601000400050050300000402000-500301000-10000-1500201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月102020年万方2021年万方02018-012019-012020-012021-012022-012023-012022年万方2023年万方2022单月同比右轴2023单月同比右轴土地投资强度资料来源克而瑞华创证券资料来源Wind克而瑞华创证券9月9家头部房企公开拿地中海单月拿地金额约199亿元本月16家头部房企中仅有9家房企参与了公开市场拿地1中海单月拿地面积和拿地金额均最大拿地面积达75万平拿地金额199亿元当月投资强度高达71聚焦投资一二线城市优质地段包括广州杭州等五块地段2保利拿地面积62万平拿地金额88亿元主要集中在广州和宁波3华润2023年1-9月累计投资强度最高达40图表149月9家头部房企公开市场拿地中海拿地金额达199亿元当月拿地建面当月拿地金额当月土地投资累计拿地建面累计拿地金额累计土地投土地投资强度样本房企万平亿元强度万平亿元资强度趋势碧桂园00066634万科1711325234612融创000761保利62882451679624中海751997119259025绿城13221821945535华润5624968793340招商蛇口34834122642619金地1032981018绿地0002020龙湖12151017817413旭辉0001931金茂0009713512新城00037386中南000000越秀26151518533530资料来源Wind克而瑞华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号11房地产行业跟踪报告二16家头部房企拿地持续聚焦高能级城市头部房企拿地持续聚焦一二线城市1-9月拿地占比889月房企投资保持谨慎继续聚焦高能级城市拿地主要选择一二线城市1-9月16家头部房企在一二线城市拿地占比88略高于22年的87主要原因是低能级城市流速不确定性较强若流速较慢将拉长房企项目去化周期风险较大图表159月头部房企一二线城市拿地占比88图表161-9月头部房企在一二线城市拿地占比为8810010000111119090113031808030707060414660504050545247304020301020464201015162202019年2020年2021年2022年2023年一线二线三线四线五线一线二线三线四线五线资料来源克而瑞华创证券资料来源克而瑞华创证券头部房企拿地主要集中在长三角2023年1-9月拿地占比为41从2023年1-9月来看头部房企拿地仍主要集中在长三角拿地占比基本与2022年保持一致珠三角环渤海中西部拿地占比分别为261914图表179月头部房企拿地主要集中于珠三角图表182023年1-9月头部房企长三角拿地占比411001001614149090232280807018191970602322605023272650401720304020301043203636414101002019年2020年2021年2022年2023年长三角珠三角环渤海中西部长三角珠三角环渤海中西部资料来源克而瑞华创证券资料来源克而瑞华创证券三头部房企拿地楼面价15196元平溢价率为88头部房企拿地楼面价销售均价为83置换高质量土储溢价率持续上涨至889月16家头部房企公开市场拿地平均楼面价15196元平环比下降12楼面价销售均价为83相比8月下降16个百分点本月土地投资保持谨慎地价较8月有所下降9月溢价率为88不同地区分化明显宁波大连台州等二线城市优质地块溢价率处于高位非核心地块溢价率低证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号12房地产行业跟踪报告图表19头部房企9月拿地楼面价为15196元平图表20头部房企9月拿地溢价率883000025030250002520020000201501500015100100001050500050002018-012019-012020-012021-012022-012023-01201811201911202011202111202211202311拿地均价元平楼面价销售均价右轴溢价率资料来源Wind克而瑞华创证券资料来源克而瑞华创证券9月头部房企拿地楼面价均未超过销售均价中海分别于广州杭州天津宁波大连以及南昌获取共6宗地块其中广州海珠区地块楼面价为35161元平米与销售均价比值124招商蛇口共获北京杭州武汉三地共4宗地块其中杭州地块楼面价达38582元平米溢价率达117图表21头部房企拿地楼面价均未超过销售均价本月拿地楼本月楼面累计楼面价累计楼面价楼面价销售样本房企面价元价销售均元平销售均价均价趋势平价碧桂园009595122万科6361391372789融创00757654保利14236781542688中海267099530694133绿城17847662074173华润4356171358758招商蛇口24513931882976金地3290171029456绿地008758龙湖1271467981058旭辉00148110金茂001382277新城0010344129中南0000越秀5711211807555资料来源Wind克而瑞华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号13房地产行业跟踪报告四融资境内外融资同比均下跌部分房企偿债压力仍较大9月行业境内融资同比下跌56境外融资同下跌799月全行业境内信用债含企业债公司债中票短融定向工具资产支持证券可转债可交债发行量共201亿元同比下跌56境外融资27亿元同比下跌79图表229月全行业境内债券发行量201亿元图表239月境外债券发行量27亿元14001201400800120012007008060010001000500800408004003006000600200400400100-4020020000-800-1001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年亿元2021年亿元2020年亿元2021年亿元2022年亿元2023年亿元2022年亿元2023年亿元2022年单月同比右轴2023年单月同比右轴2022年单月同比右轴2023年单月同比右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券部分房企2023年仍有较大偿债压力1部分房企2023年内偿债规模较大截止2023年9月底碧桂园年内到期债务仍有81亿元为头部房企规模最大越秀2023年到期债务占比达202分月度来看融创10月份到期债务53亿元中海10月份到期债务36亿元均为海外债券金地到期30亿元境内债图表24融创10月份到期债务53亿元中海到期36亿元2023年内2023年境内债券亿元海外债券亿元总债券余额10月份到房企到期到期债亿元期亿元10月份到期2023年内10月份到期2023年内亿元务占比碧桂园99668181553128华润94700000000中海8153675920393636万科81304050400保利70977710977700金茂65000000000招商蛇口5937233972300融创544535398005353龙湖48701020100旭辉44288178800绿城418101023101000金地2853050175305000绿地27800000000新城2440197801900越秀1412929203002929中南建设6806820600资料来源中指研究院华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号14房地产行业跟踪报告五投资建议后续政策重点关注城中村改造的推进重点推荐深耕一线城市的房企供需关系发生重大变化的情况下因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限其本质是旧发展模式的后遗症超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅通过推动城中村改造提高土地使用率有望有效满足真实需求我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点本轮政策放松预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转叠加城中村改造的政策预期重点推荐深耕核心一二线城市的房企建议关注招商蛇口越秀地产城建发展京投发展中华企业天健集团中新集团天地源等六风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号15房地产行业跟踪报告房地产组团队介绍房地产组组长首席研究员单戈中国人民大学风险管理与精算学博士4年地产研究经验曾任职于农银理财子国泰君安证券研究所2022年加入华创证券研究所助理研究员许常捷同济大学建筑与土木工程硕士2年地产研究经验曾任职于华润置地从事房地产投资涉及住宅租赁住房商办综合体等2022年加入华创证券研究所助理研究员杨航上海财经大学学士浙江大学硕士2023年加入华创证券研究所证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号16房地产行业跟踪报告华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱张昱洁副总经理北京机构销售总监010-63214682zhangyujiehcyjscom张菲菲北京机构副总监010-63214682zhangfeifeihcyjscom刘懿副总监010-63214682liuyihcyjscom侯春钰资深销售经理010-63214682houchunyuhcyjscom北京机构销售部过云龙高级销售经理010-63214682guoyunlonghcyjscom蔡依林高级销售经理010-66500808caiyilinhcyjscom刘颖高级销售经理010-66500821liuying5hcyjscom顾翎蓝高级销售经理010-63214682gulinglanhcyjscom车一哲销售经理cheyizhehcyjscom张娟副总经理深圳机构销售总监0755-82828570zhangjuanhcyjscom汪丽燕高级销售经理0755-83715428wangliyanhcyjscom张嘉慧高级销售经理0755-82756804zhangjiahui1hc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