据经济观察报，9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。我们认为，取消溢价率限制、恢复价高者得有重要意义。
　　让优质位置的土地更合理定价。当前企业在土地市场的总体表现理性，通过摇号获取相对利润较确定的项目，恢复价高者得即是回归市场化竞争，让核心位置的地块应有价值得到实现，非核心位置地块也能获得企业更高关注度，平衡当前不同位置地块的“冰火两重天”。
　　提升购房者对房价稳定的信心。购房者对土地“面粉”和新房“面包”的关系关注度高，2021下半年以来土地市场的低迷表现，也一定程度上影响了购房者预期。取消土地溢价率限制、土地价格合理上涨，有望让购房者对后续房价趋势更乐观，促进需求释放和销售增长。
　　有助优质企业发挥差异化优势。新政下，短期由于中小企业的投资标准更宽松，中小企业拿地机率可能增加；但更长远看，随着核心位置土地价格的抬升，较非核心位置地块的利润优势或将缩小，最终使得优质企业更愿意去发挥差异化竞争力，选择最适合自己的地块，让企业重新聚焦内功的提升，使得投资和操盘能力的重要性恢复，减少当前不同类型和实力的企业套利现象，有利于行业优胜劣汰。
　　投资建议：关注差异化优势明显的企业：中国金茂；全国化经营成熟能力均衡的企业：招商蛇口、保利发展、中国海外发展等。
　　风险提示：土地销售不及预期，销售回暖不及预期。

研究报告全文：自然资源部建议取消土拍限价点评土地重归市场化定价模式购房者信心或将提升2023年10月17日据经济观察报9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件内推荐维持评级容包含建议取消土地拍卖中的地价限制建议取消远郊区容积率10限制等济南南京合肥宁波苏州成都西安等城市已落地取消地价上限这一动作多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容北京TableAuthor上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则我们认为取消溢价率限制恢复价高者得有重要意义让优质位置的土地更合理定价当前企业在土地市场的总体表现理性通过摇号获取相对利润较确定的项目恢复价高者得即是回归市场化竞争让核心位置的地块应有价值得到实现非核心位置地块也能获得企业更高关注度平衡当前不同位置地块的冰火两重天分析师李阳执业证书S0100521110008提升购房者对房价稳定的信心购房者对土地面粉和新房面包的电话15270997227关系关注度高2021下半年以来土地市场的低迷表现也一定程度上影响了邮箱liyangyjmszqcom购房者预期取消土地溢价率限制土地价格合理上涨有望让购房者对后续研究助理陈立房价趋势更乐观促进需求释放和销售增长执业证书S0100122080002电话18817507365有助优质企业发挥差异化优势新政下短期由于中小企业的投资标准更邮箱chenliyjmszqcom宽松中小企业拿地机率可能增加但更长远看随着核心位置土地价格的抬升较非核心位置地块的利润优势或将缩小最终使得优质企业更愿意去发挥相关研究差异化竞争力选择最适合自己的地块让企业重新聚焦内功的提升使得投1住建部超大特大城市城中村改造明确分类资和操盘能力的重要性恢复减少当前不同类型和实力的企业套利现象有利点评城中村改造政策逐渐细化162个城改于行业优胜劣汰项目纳入范畴-202310122一线城市认房不认贷政策点评北上广投资建议关注差异化优势明显的企业中国金茂全国化经营成熟能力深购房政策放松改善需求有望释放-2023均衡的企业招商蛇口保利发展中国海外发展等09023全国城市系列报告之西北区域一西安风险提示土地销售不及预期销售回暖不及预期区域间分化扩大上半年回暖势头强劲-202308154全国调研系列报告之西南区域一成都疫情结束回暖显著跨区购房门槛梯级分明-202307215地产行业政策点评金融端政策稳市场信心期待更多刺激政策出台-20230711a本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1行业点评房地产分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师基于认真审慎的工作态度专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点结论不受任何第三方的授意影响研究人员不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿评级说明投资建议评级标准评级说明推荐相对基准指数涨幅15以上以报告发布日后的12个月内公司股价或行业谨慎推荐相对基准指数涨幅515之间公司评级指数相对同期基准指数的涨跌幅为基准其中性相对基准指数涨幅-55之间中A股以沪深300指数为基准新三板以三回避相对基准指数跌幅5以上板成指或三板做市指数为基准港股以恒生指数为基准美股以纳斯达克综合指数或标普推荐相对基准指数涨幅5以上500指数为基准行业评级中性相对基准指数涨幅-55之间回避相对基准指数跌幅5以上免责声明民生证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司境内客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告仅为参考之用并不构成对客户的投资建议不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要客户应当充分考虑自身特定状况不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断且预测方法及结果存在一定程度局限性在不同时期本公司可发出与本报告所刊载的意见预测不一致的报告但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问咨询服务等相关服务本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事客户应充分考虑可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据若本公司以外的金融机构发送本报告则由该金融机构独自为此发送行为负责该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式任何目的进行翻版转载发表篡改或引用所有在本报告中使用的商标服务标识及标记除非另有说明均为本公司的商标服务标识及标记本公司版权所有并保留一切权利民生证券研究院上海上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F200120北京北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层100005深圳广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32层05单元518026本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2