事件
　　据经济观察报10月17日发布的报道：9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。多个信源透露：济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”。
　　点评
　　多个二线城市已取消地价上限，后续多数城市有望跟进。土地限价源于2016年以来全国房地产销售市场和土地市场持续火热，房价地价屡创新高，2021年3月自然资源部规定全国22个主要城市的住宅用地供应开始实施“集中挂牌、集中出让”政策。当月北京第一批次土拍的宅地挂牌文件中，首次规定了土地竞价上限，一般将溢价率上限设置为15%。而当前由于房企销售持续承压，土地市场热度大幅下降，1-9月全国300城土地供应累计同比-32.8%，土地成交累计同比-33.2%；三季度以来土拍溢价率回落到4%-5%，流拍率重新上升至20%左右，因此取消过热阶段实行的土地限价政策正当其时。根据经济观察报，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等二线城市已经取消地价上限；多数城市将在下一批次的土地出让文件中删去地价上限等内容；北京、上海等核心城市在研究如何调整竞买规则，后续各地在土地出让环节都有望取消地价上限，同时竞配建、竞自持、竞品质等限制性政策也将逐步撤销，土地市场重新回归“价高者得”。
　　地价限制取消后，房价限制亦将逐渐淡化或取消，商品住宅将回归商品属性。目前市场端地产销售持续承压，土拍延续低迷趋势；政策端8月底以来中央和地方的政策频出，高能级城市已陆续取消限购限售。因此我们预计取消地价上限后，房价限价也将逐渐淡化或取消，届时商品住宅将更加市场化，回归商品属性，这将带来：①商品住宅的商品属性更为凸显，优质项目能通过价格的上涨产生财富效应；②拥有好区位、好配套、好品质的项目会更受市场青睐，房企主体间的竞争将更加充分;③在长期的逻辑下，不同房企产品力、品牌力、运营能力的差异会导致彼此间差距加大，优质房企的毛利率可能会逐步走向上行通道。正如我们在8、9月外发的《二线城市政策加速落地，四限政策有望打开》等多篇报告中多次强调，限购限价政策的逐步打开将促进商品房交易更加市场化。
　　商品住房市场化结合保障性住房和城中村改造，共同促进房地产行业稳健发展。十四五期间我国持续加大保障性住房建设和供给，有利于缓解大城市的住房矛盾，让更多市民居得其所。城中村改造不仅能改善城市界面、提升民生福祉，促进地产链上下游的活力，并且所释放出的土地将进一步加大商品房和保障房供给。保障房及后续城中村改造均为基础住房需求提供了支撑，有利于商品住宅回归市场化，使得不同层次的需求得到满足。在市场作用下，产品力强的房企迎来新的销售机遇，助力房地产行业实现健康发展。
　　投资建议
　　预计后续各地对于地价房价的限价都有望逐渐淡化或取消，商品住宅将逐步回归商品属性，市场机制将开始在商品房市场上发挥主导作用。在此背景下，市场销售分化加剧，产品品质高、区位配套好、有议价能力的项目更有上涨空间且更受市场青睐，最终实现市场竞争中的优胜劣汰。因此重点布局核心一二线城市、主打改善产品的房企在未来行业中将更加具有竞争力，重点推荐建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、招商蛇口等头部央国企及改善型房企。
　　风险提示
　　政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约

研究报告全文：据经济观察报10月17日发布的报道9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制建议取消远郊区容积率10限制等多个信源透露济南南京合肥宁波苏州成都西安等城市已落地取消地价上限多个二线城市已取消地价上限后续多数城市有望跟进土地限价源于2016年以来全国房地产销售市场和土地市场持续火热房价地价屡创新高2021年3月自然资源部规定全国22个主要城市的住宅用地供应开始实施集中挂牌集中出让政策当月北京第一批次土拍的宅地挂牌文件中首次规定了土地竞价上限一般将溢价率上限设置为15而当前由于房企销售持续承压土地市场热度大幅下降1-9月全国300城土地供应累计同比-328土地成交累计同比-332三季度以来土拍溢价率回落到4-5流拍率重新上升至20左右因此取消过热阶段实行的土地限价政策正当其时根据经济观察报济南南京合肥宁波苏州成都西安等二线城市已经取消地价上限多数城市将在下一批次的土地出让文件中删去地价上限等内容北京上海等核心城市在研究如何调整竞买规则后续各地在土地出让环节都有望取消地价上限同时竞配建竞自持竞品质等限制性政策也将逐步撤销土地市场重新回归价高者得地价限制取消后房价限制亦将逐渐淡化或取消商品住宅将回归商品属性目前市场端地产销售持续承压土拍延续低迷趋势政策端8月底以来中央和地方的政策频出高能级城市已陆续取消限购限售因此我们预计取消地价上限后房价限价也将逐渐淡化或取消届时商品住宅将更加市场化回归商品属性这将带来商品住宅的商品属性更为凸显优质项目能通过价格的上涨产生财富效应拥有好区位好配套好品质的项目会更受市场青睐房企主体间的竞争将更加充分在长期的逻辑下不同房企产品力品牌力运营能力的差异会导致彼此间差距加大优质房企的毛利率可能会逐步走向上行通道正如我们在89月外发的二线城市政策加速落地四限政策有望打开等多篇报告中多次强调限购限价政策的逐步打开将促进商品房交易更加市场化商品住房市场化结合保障性住房和城中村改造共同促进房地产行业稳健发展十四五期间我国持续加大保障性住房建设和供给有利于缓解大城市的住房矛盾让更多市民居得其所城中村改造不仅能改善城市界面提升民生福祉促进地产链上下游的活力并且所释放出的土地将进一步加大商品房和保障房供给保障房及后续城中村改造均为基础住房需求提供了支撑有利于商品住宅回归市场化使得不同层次的需求得到满足在市场作用下产品力强的房企迎来新的销售机遇助力房地产行业实现健康发展预计后续各地对于地价房价的限价都有望逐渐淡化或取消商品住宅将逐步回归商品属性市场机制将开始在商品房市场上发挥主导作用在此背景下市场销售分化加剧产品品质高区位配套好有议价能力的项目更有上涨空间且更受市场青睐最终实现市场竞争中的优胜劣汰因此重点布局核心一二线城市主打改善产品的房企在未来行业中将更加具有竞争力重点推荐建发国际集团绿城中国滨江集团中国海外发展招商蛇口等头部央国企及改善型房企政策落地进度不及预期宽松政策对市场提振不佳多家房企出现债务违约敬请参阅最后一页特别声明1扫码获取更多服务行业点评图表12023年1-9月累计供求同比跌幅均超30图表22023Q3土拍溢价率下降流拍率上升1600003035140000201030120000025100000-1080000-202060000-30-401540000-501020000-600-70502019-042020-012020-102021-072022-042023-012019-012019-072019-102020-042020-072021-012021-042021-102022-012022-072022-102023-042023-07累计供应量万方累计成交量万方累计供应同比累计成交同比溢价率流拍率来源中指研究院国金证券研究所来源中指研究院国金证券研究所图表3A股地产PE-TTM2520151052017172017772018172018772019172019772020172020772021172021772022172022772023172023770201677PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV来源wind国金证券研究所图表4港股地产PE-TTM20PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV181614121086422017712018112020712021112023712017112018712019112019712020112021712022112022712023110201671来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明2扫码获取更多服务行业点评图表5港股物业股PE-TTM120PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV100806040202017712018112021112022712023712017112018712019112019712020112020712021712022112023110201671来源wind国金证券研究所图表6覆盖公司估值情况市值股票代码公司评级PE归母净利润亿元归母净利润同比增速亿元2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2023E2024E000002SZ万科A增持1327595753226223182508028600048SH保利发展买入1439786352183522712793-332423001979SZ招商蛇口买入10892551651024266591065-595562600153SH建发股份买入2844543376286607773518002244SZ滨江集团买入2787459453744726142426300688HK中国海外发展买入1552676051232626003073-4212183900HK绿城中国买入185673630276508612-3884211908HK建发国际集团买入3196551374936238514026372423HK贝壳买入140049318014328477697724173269666HK金科服务买入57NA134117-1824248-272123146098HK碧桂园服务买入2201135549194403447-52107111209HK华润万象生活买入6312862261882212803362827203316HK滨江服务买入4510986674152672827296626HK越秀服务买入399582714248561616162156HK建发物业买入4317412592253447553936平均值5941419576616783951-195025中位值28487635328450861432721来源wind国金证券研究所注1数据截至2023年10月17日2预测数据为国金预测贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径宽松政策对市场提振不佳目前房地产调控宽松基调已定各地均陆续出台房地产利好政策若政策利好对市场信心的提振不及预期市场销售将较长一段时间处于低迷态势三四线城市恢复力度弱目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象而三四线城市成交量依然在低位徘徊而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激市场恢复力度相对较弱多家房企出现债务违约若在宽松政策出台期间多家房企出现债务违约将对市场信心产生更大的冲击房企自救意愿低落消费者观望情绪加剧金融机构挤兑债务等房地产业良性循环实现难度加大敬请参阅最后一页特别声明3扫码获取更多服务行业点评行业投资评级的说明买入预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在15以上增持预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在515中性预期未来36个月内该行业变动幅度相对大盘在-55减持预期未来36个月内该行业下跌幅度超过大盘在5以上敬请参阅最后一页特别声明4扫码获取更多服务行业点评特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-80234211电话010-85950438电话0755-83831378邮箱researchshgjzqcomcn邮箱researchbjgjzqcomcn传真0755-83830558邮编201204邮编100005邮箱researchszgjzqcomcn地址上海浦东新区芳甸路1088号地址北京市东城区建内大街26号邮编518000紫竹国际大厦5楼新闻大厦8层南侧地址深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心18楼1806小程序公众号国金证券研究服务国金证券研究敬请参阅最后一页特别声明5