城中村改造影响长远，利好深度介入城市更新的核心城市国企
　　2023年4月以来，城中村改造被中央多次提及，后续相关政策出台和地方推进速度有望加快。我们认为城中村改造兼顾了多层次政策目标，在未来较长的一段时间中，有望在新型城镇化、扩大内需、推动房地产行业建立新发展模式等方面持续扮演重要角色，对于房地产开发投资和商品房销售的拉动作用总量可观、城市分化，需要持续关注具体落地的节奏和效果。具备资源优势的地方国资有望优先受益于此次政策推进，尤其是深度介入城市更新进程的核心城市国企。
　　城中村改造：定义、目的和模式
　　城中村是我国城乡二元土地制度和城市建成区持续扩张带来的特有产物，是城市更新的重点内容之一，各地对其定义在区位、土地权属、土地性质和土地用途方面具有共性。本轮城中村改造有望成为新型城镇化、扩大内需、推动房地产行业建立新发展模式的最新抓手。历史上的城市更新通常以拆除新建为主，但本轮城中村改造并不局限于拆除新建，也可以采用整治提升和拆整结合的改造模式。其中针对拆除新建，将一二级开发切分开的政府主导模式或将占据较大比例，实践中可关注是否保留一二级联动的路径；此外可以关注是否会增加房票和货币化安置的比例、是否优先鼓励房票安置。
　　城中村改造：难点和政策发力点
　　我们认为以拆除新建模式开展城中村改造，或存在启动资金不足、改造主体积极性欠缺、征收补偿难度较大、审批流程繁琐的难点。相应的，政策发力点包括：1、提供配套资金支持，关注专项贷款、专项债和公募REITs等支持工具的落地进展，以及市场资金的撬动情况；2、调动市场参与的积极性，若一二级分开，可以关注是否能够建立恰当的土地增值收益分享机制，以及地方政府对于单项目利润空间的把控、跨空间单元统筹的情况；3、完善征收补偿办法，关注是否能够明确补偿标准、优化一级开发节奏、明确强制执行的处置规范；4、优化审批流程。
　　城中村改造影响测算
　　总量层面，规模较为可观，关注扩围可能。我们测算21个超大特大城市共有3372个城中村、占地面积达到11.16亿平，城中村改造总建安投资将达到8.81万亿元，不考虑拆整结合，能够供应商品房货值8.76万亿元、被征收人房票/货币化补偿金额7.79万亿元。如果扩围到35个超大特大和I型大城市，则共有4349个城中村、占地面积14.11亿平，总建安投资11.14万亿元，不考虑拆整结合，能够供应商品房货值9.88万亿元、房票/货币化补偿金额8.79万亿元。结构层面，城市分化显著。节奏层面，城中村改造周期通常较长，若推进力度较大、政策发力点得到较好解决，进度有望提速。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　风险提示：测算出现偏差的风险；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。