为推动房地产市场健康发展，房地产调控政策不断优化，已表现为从融资端到供需两端的放松。目前包括一线城市在内的全国热点城市均已宣布执行“认房不认贷”政策，其中广州等部分核心城市推出降低首付比例下限、降低住房贷款利率下限等购房优惠；同时，郑州、南京、无锡、武汉等二线城市陆续放开限购。
　　中诚信国际认为本轮房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面最广的优化调整，将对促进房地产行业健康发展以及提振居民购房信心起到积极作用。随着政策逐步落地，预计将有效降低购房人观望情绪，尤其部分改善性需求或将被激活，加之9、10月历来为传统营销旺季，短期内市场回升可期。从销售数据来看，政策落地后核心城市或成熟区域楼市热度已有一定回暖，政策对市场的全面带动作用仍处于持续释放阶段。
　　2023年以来，政策不断优化对市场形成利好，房地产市场系统性风险有所缓解，商品房销售额下滑幅度有所收窄，同时核心城市的核心地段保持一定投资热度；在行业修复进程中，国央企将成为行业销售及投资主力，而民营房企信用全面恢复的可能性较低。中诚信国际认为，当前推动房地产行业健康发展仍需不断提升市场信心；同时房地产供求关系的重大改变使得行业发展面临转型压力，房地产行业进入缓慢复苏进程。
　　中诚信国际认为，未来随着“稳楼市、稳预期”政策支持的持续落地，行业将逐步回归常态化运营。中长期来看，我国房地产行业发展仍有支撑：一方面城镇化仍将释放住房需求，住房保有量的不均衡性也将释放一定改善性需求；另一方面宏观经济复苏有望带动居民收入增长，居民购房能力及市场信心将逐步恢复；同时更加合理的土地供应机制亦有助于改善行业供求关系，促进行业健康发展；此外保障性住房以及城市更新等均对房地产行业发展有促进作用。以央国企为主导的行业竞争格局也有利于重塑市场信心及行业形象，推动行业加快构建更合理和更健康的新发展模式。
　　

研究报告全文：wwwccxicomcn中诚信国际特别评论中诚信国际特别评论房地产行业2023年10月政策支持力度持续加大推动行业回归常态化运营中长期房地产行业发展仍有支撑要点为推动房地产市场健康发展房地产调控政策不断优化已表现为从融资端到供需两端的放松目前包括一线城市在内的全国热点城市均已宣布执行认房不认贷政策其中广州等部分核心城市推出降低首付比例下限降低住房贷款利率下限等购房优惠同时郑州南京无锡武汉等二线城市陆续放开限购联络人中诚信国际认为本轮房地产政策调整是自2016年下半年调控作者政策周期以来力度最大覆盖面最广的优化调整将对促进房企业评级部蒋螣027-87339288地产行业健康发展以及提振居民购房信心起到积极作用随着tjiangccxicomcn政策逐步落地预计将有效降低购房人观望情绪尤其部分改余璐027-87339288善性需求或将被激活加之910月历来为传统营销旺季短lyuccxicomcn期内市场回升可期从销售数据来看政策落地后核心城市或成熟区域楼市热度已有一定回暖政策对市场的全面带动作用其他联络人仍处于持续释放阶段龚天璇027-87339288txgongccxicomcn2023年以来政策不断优化对市场形成利好房地产市场系统性风险有所缓解商品房销售额下滑幅度有所收窄同时核心城市的核心地段保持一定投资热度在行业修复进程中国央企将成为行业销售及投资主力而民营房企信用全面恢复的可能性较低中诚信国际认为当前推动房地产行业健康发展仍需不断提升市场信心同时房地产供求关系的重大改变使得行业发展面临转型压力房地产行业进入缓慢复苏进程中诚信国际认为未来随着稳楼市稳预期政策支持的持续落地行业将逐步回归常态化运营中长期来看我国房地产行业发展仍有支撑一方面城镇化仍将释放住房需求住房保有量的不均衡性也将释放一定改善性需求另一方面宏观经济复苏有望带动居民收入增长居民购房能力及市场信心将逐步恢复同时更加合理的土地供应机制亦有助于改善行业供求关系促进行业健康发展此外保障性住房以及城市更新等均对房地产行业发展有促进作用以央国企为主导的行业竞争格局也有利于重塑市场信心及行业形象推动行业加快构建更合理和更健康的新发展模式主要关注因素房地产调控政策不断优化对推动房地产行业健康发展以及提振居民购房信心起到积极作用高能级楼市已有一定回暖近年来为促进房地产行业健康平稳发展房地产调控政策不断优化从支持房地产领域合理融资需求到推出金融十六条加大保交楼及房地产领域风险化解力度同时各城市逐步加大房地产支持力度通过公积金支持政策购房补贴政策优化限购政策降低首付比例阶段性降低房贷利率等多手段来支持刚需及改善性住房需求在供给端也进一步优化了供地政策和节奏随着中央政治局会议提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策近期房地产优化政策力度进一步加大认房不认贷统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限下调二套住房利率政策下限以及降低存量首套住房贷款利率等政策密集落地目前包括一线城市在内的全国热点城市均已宣布执行认房不认贷政策其中广州等部分核心城市推出降低首付比例下限降低住房贷款利率下限等购房优惠同时在高能级城市放松限购降低首付比例后为避免被高能级城市虹吸以沈阳郑州南京无锡武汉为代表的二线城市陆续全面放开限购中诚信国际认为本轮房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大覆盖面最广的优化调整将对改善当前房地产行业发展态势以及提振居民购房信心起到积极作用随着上述政策逐步落地预计将有效降低购房人观望情绪尤其部分改善性需求或将被激活加之910月历来为传统营销旺季短期内市场回升可期克而瑞发布的销售数据显示百强房企9月实现销售金额环比提升约18环比增幅有所回升从各城市表现看一线城市中北京上海在限购放松后成交反弹明显广州深圳项目来访量稳步回升国庆中秋长假期间各地推盘积极性提升同时企业加大项目优惠力度项目到访量较节前有所增加其中核心城市或成熟区域楼市表现出较热度整体来看目前政策对高能级城市的楼市已有一定带动作用对市场的全面带动作用仍处于持续释放阶段2023年以来房地产市场系统性风险有所缓解但行业仍处于底部修复进程中推动房地产健康发展仍需不断提升市场信心同时房地产供求关系的重大改变使得行业发展面临转型压力行业进入缓慢复苏进程2023年以来尽管政策不断优化对市场形成利好房地产市场系统性风险有所缓解但行业仍处于底部修复进程中从需求端来看18月商品房累计销售面积和销售额分别为739亿平方米和782万亿元同比降幅分别达到71和32降幅较2022年全年收窄明显从供给端来看一方面核心城市的核心地段表现出一定的投资热度但全国大部分城市土拍市场表现欠佳前8月土地购置费同比下降43另一方面房地产开发投资增速也仍呈回落态势18月累计同比降幅为88在行业探底过程中部分国有开发商年内销售业绩已实现增长同时拿地力度有所加强表现出较强2的抗风险能力而民营背景开发商债券展期违约等信用事件仍有发生信用全面恢复的可能性较小中诚信国际观察到房地产行业经过过去一两年的深度调整市场竞争格局已经发生重大变化国央企普遍能保持较强的规模优势未来房地产行业将以央国企为销售及投资主力中诚信国际认为当前推动房地产行业健康发展仍需不断提升市场信心2023年以来虽然在各项政策呵护下宏观经济有所恢复但近年来经济低位运行使得市场整体信心有待恢复一方面受过去几年民营房企债务风险影响购房人对民营背景开发商的履约能力担忧另一方面居民资产负债表和收入增长预期的恢复仍需时间此外也要认识到当前我国房地产供求关系已经发生重大变化一方面人口老龄化少子化速度大幅加快主力置业人群占比下降另一方面我国在经历城镇化较快发展阶段后整体城镇化发展空间有所收缩行业供求关系的改变对房地产行业新发展模式提出更高要求房地产行业从过去高负债高杠杆高周转的发展模式转变成适宜的杠杆流转速度盈利的新模式需要时间调整这也使得房地产行业进入缓慢复苏进程稳楼市稳预期政策支持力度加大将有望推动行业回归常态化运营中长期房地产行业发展仍有支撑当前仍处于政策释放期短期来看稳楼市稳预期政策支持力度的加大将有望推动行业回归常态化运营对于有需求支撑的一线及核心二线城市未来随着需求政策进一步释放有望激活改善类需求恢复资产价格信心低能级城市在政府引导价格适当回归理性后亦有望以价换量恢复市场信心同时随稳增长政策的持续力度居民收入及对经济前景的预期也将逐步恢复从供给端来看通过减少土地与房地产供给可释放强力信号避免房地产价格的下滑持续推进的保交楼政策也有利于恢复居民购房信心此外在行业复苏进程中预计政策仍将保障各类房企合理融资需求降低房企流动性风险及其对市场信心的冲击中诚信国际认为尽管房地产行业发展面临一定挑战但随着各项政策持续发力行业将逐步回归健康平稳运行中长期来看我国房地产行业发展仍有一定支撑一方面目前我国城镇化水平距离发达国家7080的城镇化率区间仍有一定空间随着新型城镇化持续深入推进住房需求还将持续释放虽然过去二三十年房地产市场的快速发展使得人均住房面积已处于较高水平但不同城市不同家庭居住条件差距较大住房保有量的不均衡性也带来一定改善性需求另一方面目前我国居民收入仍保持增长态势且2023年以来随着经济的修复居民收入增速有所回升未来随着宏观经济的进一步复苏居民收入水平有望继续提升居民购房能力改善也使得整体需求支撑仍在随着市场信心及预期恢复居民购房能力有望逐步转为购房消费从供给层面来看目前国有背景开发商已成为土地市场主要参与者叠加行业利润空间收窄未来房地产行业投资活动有望回归理性同时持续推进的财政体制改革有望推动土地供应机制更加合理化构建与人口产业结构适配度高的土地新机制将有效缓解人口产业与土地市场匹配失衡问题推动行业供求发展平衡带动行业健康发3展此外中央多次提及加快发展长租房市场推进保障性住房建设在政策支持下与民生发展息息相关的长租公寓及保障性住房仍具有一定发展前景随着房地产市场重心由增量向存量市场转移政府还可以通过城市更新等方式从供需两端发力助力房地产行业平稳运行4中诚信国际信用评级有限责任公司以下简称中诚信国际对本文件享有完全的著作权本文件包含的所有信息受法律保护未经中诚信国际事先书面许可任何人不得对本文件的任何内容进行复制拷贝重构删改截取或转售或为上述目的存储本文件包含的信息如确实需要使用本文件上的任何信息应事先获得中诚信国际书面许可并在使用时注明来源确切表达原始信息的真实含义中诚信国际对于任何侵犯本文件著作权的行为都有权追究法律责任本文件上的任何标识任何用来识别中诚信国际及其业务的图形都是中诚信国际商标受到中国商标法的保护未经中诚信国际事先书面允许任何人不得对本文件上的任何商标进行修改复制或者以其他方式使用中诚信国际对于任何侵犯中诚信国际商标权的行为都有权追究法律责任本文件中包含的信息由中诚信国际从其认为可靠准确的渠道获得因为可能存在信息时效性及其他因素影响上述信息以提供时状态为准中诚信国际对于该等信息的准确性及时性完整性针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保在任何情况下a中诚信国际不对任何人或任何实体就中诚信国际或其董事高级管理人员雇员代理人获取收集编辑分析翻译交流发表提交上述信息过程中造成的任何损失或损害承担任何责任或b即使中诚信国际事先被通知前述行为可能会造成该等损失对于任何由使用或不能使用上述信息引起的直接或间接损失中诚信国际也不承担任何责任本文件所包含信息组成部分中的信用级别财务报告分析观察并不能解释为中诚信国际实质性建议任何人据此信用级别及报告采取投资借贷等交易行为也不能作为任何人购买出售或持有相关金融产品的依据投资者购买持有出售任何金融产品时应该对每一金融产品每一个发行人保证人信用支持人的信用状况作出自己的研究和评估中诚信国际不对任何人使用本文件的信用级别报告等进行交易而出现的任何损失承担法律责任作者部门职称蒋螣企业评级部高级副总监余璐企业评级部总监中诚信国际信用评级有限责任公司CHINACHENGXININTERNATIONALCREDITRATINGCOLTD地址北京市东城区南竹杆胡同2号ADDBuilding5GalaxySOHO银河SOHO5号楼No2NanzhuaganLaneChaoyangmenneiAvenue邮编100010DonchengDistrictBeijingPRC100010电话8601066428877TEL8601066428877传真8601066426100FAX8601066426100网址httpwwwccxicomcnSITEhttpwwwccxicomcn5