根据住房和城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。
　　2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。
　　一线城市探索城中村改造新模式，把握政策释放利好期。广州推进最迅速、政策最丰富：广州2023年年初计划全年推进127个城中村改造项目，完成2000亿元城市更新固定资产投资目标，并在7月发布国内首个针对城中村改造的地方性法规条例《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，9月广州安居集团成立，专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理；北京3月底发布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法（征求意见稿）》，明确以房屋安置方式为主，做到安置房先行，尽量缩短期房安置周期，以“限高、扩中、托底”为原则确定安置房安置面积；上海已批准城中村改造项目62个，根据计划，2023年启动城中村改造项目10个，到2025年底中心城区周边城中村项目全面启动，到2027年底中心城区周边城中村改造项目全面完成，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进，到2032年底城中村改造项目全面完成。
　　二三线城市积极推动“房票”补偿方式，去库存效果显著。以金华为例，金华商品房在2023年9月份成交4212套，环比8月份的1362套上涨209%，或得益于金华婺城区推出的具有地方特色的房票制度：1）城市更新项目给予群众房票补偿：凡在婺城区范围内实施集体土地上房屋征迁的村（居）以房票形式结算的被征收人可自行向参与房票安置工作的房地产开发项目购买一手新建商品住宅；2）房票可购买婺城区项目：房票可用于购买婺城新城区、仙源湖旅游度假区、一环以内、一环至二环及二环以外婺城区范围内取得预售许可的商品住宅；3）房票可自由转让；4）房票在购买一手房时，可在房票面值基础上膨胀至少20%抵购房款。未来或许将有更多城市探索城市更新及城中村改造补偿的新模式，商品房销售市场或将受益。
　　投资建议：我们认为，随着城中村改造细则的逐步落地，更多的利好政策如专项债额度及创新补偿方案或将不断释放，总体销售趋势或向好。维持行业“推荐”评级。建议关注：A股城建发展、天地源；港股越秀地产。
　　风险提示：城改政策落地不及预期，销售回暖不及预期。
　　

研究报告全文：住建部超大特大城市城中村改造明确分类点评城中村改造政策逐渐细化162个城改项目纳入范畴2023年10月12日根据住房和城乡建设部消息超大特大城市正积极稳步推进城中村改造分三推荐维持评级类推进实施一类是符合条件的实施拆除新建另一类是开展经常性整治提升第三类是介于两者之间的实施拆整结合2023年7月国务院办公厅印发关于在超大特大城市积极稳步推进城中村TableAuthor改造的指导意见并召开电视电话会议进行部署各地正按照部署扎实开展配套政策制定摸清城中村底数编制改造项目方案等工作住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来已入库城中村改造项目162个一线城市探索城中村改造新模式把握政策释放利好期广州推进最迅速政策最丰富广州2023年年初计划全年推进127个城中村改造项目完成2000亿元城市更新固定资产投资目标并在7月发布国内首个针对城中村改分析师李阳执业证书S0100521110008造的地方性法规条例广州市城中村改造条例征求意见稿9月广州安居电话15270997227集团成立专责从事保障性住房投资融资建设和运营管理北京3月底发邮箱liyangyjmszqcom布北京市征收集体土地房屋补偿管理办法征求意见稿明确以房屋安置研究助理陈立方式为主做到安置房先行尽量缩短期房安置周期以限高扩中托底执业证书S0100122080002电话18817507365为原则确定安置房安置面积上海已批准城中村改造项目62个根据计划邮箱chenliyjmszqcom2023年启动城中村改造项目10个到2025年底中心城区周边城中村项目全面启动到2027年底中心城区周边城中村改造项目全面完成五个新城等重相关研究点区域城中村改造规模化推进到2032年底城中村改造项目全面完成1一线城市认房不认贷政策点评北上广二三线城市积极推动房票补偿方式去库存效果显著以金华为例深购房政策放松改善需求有望释放-2023金华商品房在2023年9月份成交4212套环比8月份的1362套上涨0902209或得益于金华婺城区推出的具有地方特色的房票制度1城市更新项2全国城市系列报告之西北区域一西安区域间分化扩大上半年回暖势头强劲-2023目给予群众房票补偿凡在婺城区范围内实施集体土地上房屋征迁的村居0815以房票形式结算的被征收人可自行向参与房票安置工作的房地产开发项目购3全国调研系列报告之西南区域一成都买一手新建商品住宅2房票可购买婺城区项目房票可用于购买婺城新城疫情结束回暖显著跨区购房门槛梯级分明-区仙源湖旅游度假区一环以内一环至二环及二环以外婺城区范围内取得20230721预售许可的商品住宅3房票可自由转让4房票在购买一手房时可在房4地产行业政策点评金融端政策稳市场信票面值基础上膨胀至少20抵购房款未来或许将有更多城市探索城市更新心期待更多刺激政策出台-202307115全国调研系列报告之长三角区域四杭及城中村改造补偿的新模式商品房销售市场或将受益州市场整体维稳板块分化持续-202307投资建议我们认为随着城中村改造细则的逐步落地更多的利好政策04如专项债额度及创新补偿方案或将不断释放总体销售趋势或向好维持行业推荐评级建议关注A股城建发展天地源港股越秀地产风险提示城改政策落地不及预期销售回暖不及预期本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1行业点评房地产分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师基于认真审慎的工作态度专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点结论不受任何第三方的授意影响研究人员不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿评级说明投资建议评级标准评级说明推荐相对基准指数涨幅15以上以报告发布日后的12个月内公司股价或行业谨慎推荐相对基准指数涨幅515之间公司评级指数相对同期基准指数的涨跌幅为基准其中性相对基准指数涨幅-55之间中A股以沪深300指数为基准新三板以三回避相对基准指数跌幅5以上板成指或三板做市指数为基准港股以恒生指数为基准美股以纳斯达克综合指数或标普推荐相对基准指数涨幅5以上500指数为基准行业评级中性相对基准指数涨幅-55之间回避相对基准指数跌幅5以上免责声明民生证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司境内客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告仅为参考之用并不构成对客户的投资建议不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要客户应当充分考虑自身特定状况不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断且预测方法及结果存在一定程度局限性在不同时期本公司可发出与本报告所刊载的意见预测不一致的报告但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问咨询服务等相关服务本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事客户应充分考虑可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据若本公司以外的金融机构发送本报告则由该金融机构独自为此发送行为负责该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式任何目的进行翻版转载发表篡改或引用所有在本报告中使用的商标服务标识及标记除非另有说明均为本公司的商标服务标识及标记本公司版权所有并保留一切权利民生证券研究院上海上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F200120北京北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层100005深圳广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32层05单元518026本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2