核心观点：
　　8月底以来政策密集落地尤其是一线城市开始实施认房不用认贷，积极因素不断积累，9月地产销售迎来好转，重点城市单月新房成交1237.5万方，环比提升10.8%，主要由一线城市增长带动，环比上升26.9%。百强房企销售额4419亿元，环比提升17.1%，主流房企中6家实现单月同比正增长。9月房企股权融资回暖，A股迎来首单股权融资落地；债券融资继续探底，总规模环比下降60%至239.2亿元，融资成本提升。在因城施策优化调控阶段，高能级城市具备更大政策调整空间和修复弹性，有望领跑本轮复苏。
　　9月百强房企销售同比降幅收窄，环比转正，拿地热情不高，出现同环比双降。2023年9月百强房企全口径销售金额为4419亿元，同比下降29.5%，降幅收窄8.1个百分点，较8月环比增长17.1%；全口径销售面积为2617万平，同比下降29.0%，降幅收窄12.2个百分点，较8月环比增长20.4%。主流房企中，招商蛇口、中海地产、建发房产、中国恒大、融创中国和龙光集团共6家公司实现单月同比正增长，较8月增加4家；19家企业实现环比正增长，较8月增加3家。9月百强房企新增土地货值2462.9亿元，同比下降35.7%，环比下降12.5%。
　　新房成交环比改善，其中一线城市表现突出，二手房成交同比提升。9月重点城市单月新房共成交1237.5万方，同比下降33.6%，环比上升10.8%。其中一线成交环比上升26.9%，二线成交环比上升3.7%，三四线成交环比上升12.9%。我们跟踪重点城市二手房成交面积单月同比上升17.7%，环比下降1.2%。
　　A股首单股权融资落地，债券融资持续探底。（1）9月房企股权融资显著回暖，招商蛇口完成84.3亿元定增，标志着A股“第三支箭”首单落地；（2）9月房企债券融资总额239.2亿元，环比下降60.0%，其中境内债发行212.7亿元，海外债发行26.5亿元；（3）9月境内公司债、短融、中票、资产支持证券发行利率分别为4.94%、3.36%、3.93%、3.20%，加权融资成本为4.30%，较上月上升80BP；（4）9月融资类房地产信托发行规模41.1亿元，环比上升238.3%。
　　8月底以来需求端政策实质性落地，销售端迎来好转；第三支箭首单落地，融资端亦现积极变化。在“因城施策用好政策工具箱”的调控框架下，高能级城市具备更大的政策调整空间和修复弹性，有望领跑本轮复苏。我们推荐交易中介商赛道龙头贝壳，以及重点布局于高能级城市的优质房企及其关联物管公司，推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股。
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：
　　1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

研究报告全文：证券研究报告行业深度9月房企销售融资点评政策见效房地产开发销售好转A股首单股权融资落地核心观点8月底以来政策密集落地尤其是一线城市开始实施认房不用认贷积极因素不断积累9月地产销售迎来好转重点城市单月维持强于大市新房成交12375万方环比提升108主要由一线城市增长竺劲带动环比上升269百强房企销售额4419亿元环比提升zhujinbjcsccomcn171主流房企中6家实现单月同比正增长9月房企股权融SAC编号S1440519120002资回暖A股迎来首单股权融资落地债券融资继续探底总SFC编号BPU491规模环比下降60至2392亿元融资成本提升在因城施策优黄啸天化调控阶段高能级城市具备更大政策调整空间和修复弹性huangxiaotiancsccomcn有望领跑本轮复苏SAC编号s14405200700139月百强房企销售同比降幅收窄环比转正拿地热情不高出现同环比双降2023年9月百强房企全口径销售金额为4419亿发布日期2023年10月13日元同比下降295降幅收窄81个百分点较8月环比增长全口径销售面积为万平同比下降降幅收1712617290市场表现窄122个百分点较8月环比增长204主流房企中招商23蛇口中海地产建发房产中国恒大融创中国和龙光集团13共6家公司实现单月同比正增长较8月增加4家19家企业3实现环比正增长较8月增加3家9月百强房企新增土地货值-7亿元同比下降环比下降24629357125-17新房成交环比改善其中一线城市表现突出二手房成交同比20232102023310202341020235102023610202371020238102023910提升9月重点城市单月新房共成交12375万方同比下降3320231102022101020221110202212106环比上升108其中一线成交环比上升269二线成房地产沪深300交环比上升37三四线成交环比上升129我们跟踪重点城市二手房成交面积单月同比上升177环比下降12相关研究报告A股首单股权融资落地债券融资持续探底19月房企股权融资显著回暖招商蛇口完成843亿元定增标志着A股第三支箭首单落地29月房企债券融资总额2392亿元环比下降600其中境内债发行2127亿元海外债发行265亿元39月境内公司债短融中票资产支持证券发行利率分别为494336393320加权融资成本为430较上月上升80BP49月融资类房地产信托发行规模411亿元环比上升23838月底以来需求端政策实质性落地销售端迎来好转第三支箭首单落地融资端亦现积极变化在因城施策用好政策工具箱的调控框架下高能级城市具备更大的政策调整空间和修复弹性有望领跑本轮复苏我们推荐交易中介商赛道龙头贝壳以及重点布局于高能级城市的优质房企及其关联物管公司推荐A股华发股份建发股份滨江集团招商积余港股华润置地华润万象生活中国海外发展中海物业龙湖集团越秀地产建发国际集团绿城中国绿城管理控股本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明房地产开发行业深度报告目录1销售篇1119月新房销售同比降幅收窄环比增速回正112Top100房企入榜门槛上升其余梯队房企销售门槛下降2139月19家房企环比销售实现正增长同比负增长房企仍占多数314百强房企单月新增土地货值同环比回落各梯队分化明显515新房成交环比改善二手房成交同比提升72融资篇821股权融资A股迎来首单落地822债券融资9月房企债券融资探底融资成本提升9221概况发行规模环比下降597融资成本提升9222公司债发行规模环比下降利率上升10223中期票据发行规模环比明显减少利率略有上升11224短期融资券发行规模环比显著下降利率大幅增加12225定向工具9月未发行13226资产支持证券发行规模环比下降利率下行14227海外债发行规模环比略有提升利率大幅上升1523信托融资融资规模环比显著上升1624主流房企信用评级部分房企评级下调163投资建议推荐交易服务商重点布局于高能级城市的优质房企及其关联物企17风险分析18请务必阅读正文之后的免责条款和声明房地产开发行业深度报告图表目录图表1全国百强房企9月累计销售额及同比增速1图表2百强房企9月单月销售金额及同比增速1图表3各梯队房企累计销售金额及同比1图表4各梯队房企月度销售金额及同比1图表5各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛2图表6各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛2图表7各梯队房企累计权益销售金额市占率2图表8Top100房企操盘金额权益金额比例2图表9月度销售规模超过100亿的房企数量3图表10月度销售规模超200亿的房企3图表112023年9月主流房企销售表现4图表12拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化5图表13拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化5图表14分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化5图表15分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化5图表169月新增土地价值TOP10房企6图表171-9月新增土地价值TOP10房企6图表18一手房月度成交面积同比房管局口径7图表19二手房月度成交面积同比房管局口径7图表20房地产企业增发股数8图表21房地产企业股权再融资规模8图表229月房企股权融资状况8图表23债券融资产品发行结构9图表24债券融资产品发行利率9图表25境内债券融资产品发行规模亿元9图表26境内债券融资产品发行品种结构9图表27公司债发行数量及发行规模10图表28公司债发行期限及发行利率10图表29上市房企公司债发行数量及发行规模10图表30非上市房企公司债发行数量及发行规模10图表31中票发行数量及发行规模11图表32中票发行期限及发行利率11图表33上市房企中票发行数量及发行规模11图表34非上市房企中票发行数量及发行规模11图表35短融发行数量及发行规模12图表36短融发行期限及发行利率12图表37上市房企短融发行数量及发行规模12图表38非上市房企短融发行数量及发行规模12图表39定向工具发行数量及发行规模13图表40定向工具发行期限及发行利率13图表41上市房企定向工具发行数量及发行规模13图表42非上市房企定向工具发行数量及发行规模13图表43资产支持证券发行数量及发行规模14图表44资产支持证券发行期限及发行利率14图表45上市房企资产支持证券发行数量及发行规模14图表46非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模14请务必阅读正文之后的免责条款和声明房地产开发行业深度报告图表47海外债发行数量及发行规模15图表48海外债发行期限及发行利率15图表49房地产信托成立规模16图表50房地产信托资金运用方式结构16图表519月份主流房企评级变动情况16图表52主要房地产公司估值情况截至10月12日收盘17请务必阅读正文之后的免责条款和声明房地产开发行业深度报告1销售篇119月新房销售同比降幅收窄环比增速回正9月百强房企单月销售额同比下降295环比上升1712023年9月百强房企全口径销售金额为4419亿元同比下降295环比上升171全口径销售面积为2617万平同比下降29环比上升2042023年1-9月百强房企全口径销售金额累计为46567亿元同比下降123降幅较1-8月扩大23个百分点全口径销售面积累计为26362万平同比下降21降幅较上月扩大10个百分点图表1全国百强房企9月累计销售额及同比增速图表2百强房企9月单月销售金额及同比增速全国商品房销售金额亿元Top100房企累计销售金额亿元月度销售金额亿元同比环比全国同比Top100同比2000020020000015018000180000150160001600001001400010014000012000120000501000050100000800008000006000400060000-50200040000-500-10020000692369236923692369236900100010001000100010008889999000011112222330-10031111111222222222222222812581258125812581258010001000100010001000889999000011112222333111111222222222222222资料来源CRIC统计局中信建投资料来源CRIC统计局中信建投各梯队房企销售金额同比降幅明显环比有所上升9月Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100各梯队全口径销售额同比增速分别为159-325-159-371-434上述各梯队9月全口径销售金额同比增幅较上月同比增速的变动分别为158pct-14pct277pct110pct-109pctTop1-3Top11-20和Top21-50梯队销售表现回暖其余各梯队销售表现降温较为明显环比来看Top1-3Top4-10Top11-20和Top21-50梯队销售金额均环比上升仅Top51-100梯队销售金额环比下降130图表3各梯队房企累计销售金额及同比图表4各梯队房企月度销售金额及同比Top1-3Top4-10Top11-20Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100Top1-3同比Top21-50Top51-100Top1-3同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top51-100同比Top51-100同比12000290120002901000024010000240190190800080001401406000600090904000400040402000-102000-100-600-6080224680224680224688022468022468022468011000011000011000001100001100001100000001111112222223333000111111222222333322222222222222222222222222222222222222资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明1房地产开发行业深度报告12Top100房企入榜门槛上升其余梯队房企销售门槛下降Top100房企入榜门槛上升其余梯队房企销售门槛下降2023年9月Top3Top10Top20Top50Top100全口径累计销售金额入榜门槛分别为2390亿元1221亿元543亿元231亿元104亿元同比增速分别为-236-147-212-23736其中Top100房企销售门槛上升从权益口径累计销售金额入榜门槛来看各梯队销售门槛分别为1824亿元761亿元348亿元155亿元72亿元同比增速分别为-103-87-232-261-96所有梯队门槛下降图表5各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛图表6各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投2023年1-8月各梯队销售金额市占率下降百强房企间合作略有上升2023年1-8月Top100房企权益销售金额市占率为38较1-7月下降04pct各梯队权益销售金额集中度持平或下降其中Top3Top10Top20Top50房企市占率分别为72168233318较1-7月分别下降01pct04pct06pct09pct从操盘能力与房企间合作比例来看23年9月百强房企操盘金额全口径销售金额为915较上月上升06pct操盘能力上升权益销售金额全口径销售金额为681较上月下降13pct房企间合作略有上升图表7各梯队房企累计权益销售金额市占率图表8Top100房企操盘金额权益金额比例操盘金额全口径金额权益金额全口径金额202120222023年1-8月10060955048890854064038338080317318753026870228233652018415916860107671725550802246802246802246811000011000011000000001111112222223333Top3Top10Top20Top50Top10002222222222222222222资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产开发行业深度报告139月19家房企环比销售实现正增长同比负增长房企仍占多数9月主流房企中有19家实现单月销售环比正增长6家实现单月销售额同比正增长从单月销售金额来看9月百强房企单月销售额最高为331亿有5家房企单月销售额超200亿较上月增加2家共13家房企单月销售额超百亿较上个月增加1家单月销售金额超200亿的房企中万科地产单月销售额达343亿元排名仍居于榜首保利发展中海地产华润置地和招商蛇口单月销售额分别为331亿元275亿元266亿元和207亿元分别位列2-5位图表9月度销售规模超过100亿的房企数量图表10月度销售规模超200亿的房企400343350331300275266250207200150100500万科地产保利发展中海地产华润置地招商蛇口资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投我们重点关注的主流上市房企在9月的销售金额单月有19家实现正增长同比下降占多数从9月的单月销售金额口径看招商蛇口中海地产建发房产中国恒大融创中国和龙光集团实现了单月同比正增长同比增长分别为426424114862485852和27568数量相较上个月增加4家从环比边际变化的角度来看主流房企中有19家企业实现环比正增长较8月的16家小幅增加排名方面主流房企中龙光集团美的置业建发房产中国恒大和宝龙地产的克而瑞榜单排名提升幅度较大较上年排名分别上升25位14位11位10位和10位此外中海地产滨江集团和融创中国上升5位保利发展华润置地龙湖集团新城控股和中南置地上升2位绿城中国中国金茂和首开股份上升1位请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产开发行业深度报告图表112023年9月主流房企销售表现2023年9月CRIC1-9月销售排名变化公司名称单月同比单月环比销售金额亿元销售榜单排名较2022年保利发展331-113861612招商蛇口2074426462550中海地产27542411455635华润置地266-1452310342万科地产3431-165657102-1碧桂园768-8108-45146-4绿城中国1272-2379266991滨江集团882-2841-1624105龙湖集团1449-2461158372建发房产14034862851811金地集团131-423247211-4中国金茂1208-75713686131越秀地产102-381840812-1中国恒大5448525002210华发股份1372-5641623314-2旭辉集团54-4611208119-2融创中国95585212957175新城控股593-3382224182远洋集团266-6675809528-4首开股份442-41076431261大悦城控股852-77191302730-26美的置业417-1576-6922114合景泰富83-7331-56860-11绿地控股1018-2729770415-2世茂集团202-7475-60535-11中南置地314-30992314372阳光城128-5831-4286473龙光集团13927568-60175425宝龙地产194-1950-6284810中骏集团111-7550-75046-6金科集团182-4330876366-19资料来源公司公告CRIC中信建投注标红部分为本月销售额排名未下降的房企请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产开发行业深度报告14百强房企单月新增土地货值同环比回落各梯队分化明显9月百强房企新增土地货值金额同环比回落各梯队拿地力度分化明显9月百强房企新增土地货值共24629亿元同比下降357环比下降125具体而言9月Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100梯队房企的单月新增土地货值同比增速分别为-414274-848-380-623除Top4-10梯队房企同比有上升外其余各梯队房企均呈现大幅下滑其中Top11-20降幅近902023年9月上述各梯队新增土地货值金额同比增速较8月的变动分别为-344-37-6151-981-801各梯队之间的分化仍然显著从各房企新增土地货值情况来看9月中海地产建发房产位列单月新增土地货值榜单Top2分别新增货值451亿元2785亿元图表12拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化图表13拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化累计新增土地货值亿元同比单月新增土地货值亿元同比环比1400004025000250120000200202000015010000001500010080000-205060000100000-4040000-505000-6020000-1000-800-150190820022008210221082202220823022308190820022008210221082202220823022308资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投图表14分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化图表15分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化Top1-3Top4-10Top11-20Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100Top1-3同比Top21-50Top51-100Top1-3同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top51-100同比Top51-100同比140000601600064014000540120000401200010000044020100008000034008000240600006000-2040000400014020000-402000400-600-6080224680224680224680110000110000110000802246802246802246801100001100001100000001111112222223333222222222222222222200011111122222233332222222222222222222资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投全国土地市场成交规模进一步走低冷热分化明显9月份土地供应量9962万平方米同比创历史新低全国300城经营性土地总成交4950万平方米同比下降43降幅较上月显著扩大环比上月下跌20左右城市土拍热度分化明显9月平均溢价率达45为3月份以来第二低点仅广州杭州宁波溢价率相对稳定武汉长沙青岛等城市0溢价重点城市流拍率196延续高位分房企来看百强房企投资热情较上月有所上涨中海地产和建发房产位列单月拿地榜单Top2分别拿地254亿元和1383亿元请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产开发行业深度报告图表169月新增土地价值TOP10房企图表171-9月新增土地价值TOP10房企资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投注联合体拿地同时计入各自拿地金额请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产开发行业深度报告15新房成交环比改善二手房成交同比提升9月新房市场成交环比显著改善主因一线城市成交增长带动根据我们跟踪的54个重点城市数据9月新房共成交12375万方环比上升108同比下降336其中一线4城成交2788万方环比上升269同比下降247二线12城成交6057万方环比上升37同比下降249三四线36城成交3529万方环比上升129同比下降4869月二手房成交同比提升环比微降根据我们统计9月全国17个城市二手房共成交6071万方环比下降12同比上升177图表18一手房月度成交面积同比房管局口径图表19二手房月度成交面积同比房管局口径总体一线城市二线城市三线城市50005000400040003000300020002000100010000000-1000-1000190920032009210321092203220923032309190920032009210321092203220923032309资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产开发行业深度报告2融资篇21股权融资A股迎来首单落地A股融资显著回暖招商蛇口定增完成第三支箭迎来首单落地2023年9月29日招商蛇口公布增发结果公告向包括招商局投资发展在内的十三名符合条件的特定对象发行719720万股发行价1181元实际募集资金8428190万元此外A股多家房企公布股权融资进度再融资仍在积极推进19月26日亚通股份公布增发预案公告拟增发股份105529万股预计募集资金57亿元29月26日新城控股公告披露修订后增发方案预计募集资金不超过450亿元39月14日华发股份披露拟增发股份63500万股预计募集资金60亿元已获得证监会批准9月份房企港股融资状况平稳2023年9月21日GBA集团公布配股结果实际配售发行418619万股发行价012港元股净融资50234万港元此外2023年9月4日碧桂园公布增发结果实际配售350649万股发行价077港元股本次发行代价将抵销偿债付款金额不会自认购事项收取现金所得款项图表20房地产企业增发股数图表21房地产企业股权再融资规模700070006000600050005000400040003000300020002000100010000000002112220222042206220822102212230223042306230821122202220422062208221022122302230423062308资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表229月房企股权融资状况证券代码证券名称事件大类发行股份数亿股募资额亿元0261HKGBA集团配股419046001979SZ招商蛇口定增720843资料来源wind中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明8房地产开发行业深度报告22债券融资9月房企债券融资探底融资成本提升221概况发行规模环比下降597融资成本提升从发行总额来看2023年9月房企债券融资总额为2392亿元同比下降590环比下降597其中公司债短融中票资产支持证券海外债的融资规模分别为565亿元609亿元916亿元194亿元265亿元未发行定向工具从发债利率来看2023年9月境内公司债短融中票资产支持证券的发行利率分别为494336393320公司债中票短融海外债的发行利率上升资产支持证券的发行利率有所下降加权融资成本为430较上月上升了80BP其中公司债发行利率上升158BP中票发行利率上升9BP短融发行利率上升82BP海外债发行利率上升115BP图表23债券融资产品发行结构图表24债券融资产品发行利率境内发行金额海外发行金额公司债短融中票定向工具资产支持证券海外债境内占比海外占比1418001201216001001400108012008100060800406600204400020020-202103210721112203220722112303230702203220522072209221123012303230523072309资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表25境内债券融资产品发行规模亿元图表26境内债券融资产品发行品种结构公司债短融中票定向工具资产支持证券公司债短融中票定向工具资产支持证券9001008009070080706006050050400403003020020100100021042107211022012204220722102301230423072104210721102201220422072210230123042307资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明9房地产开发行业深度报告222公司债发行规模环比下降利率上升2023年9月房企共发行7支公司债发行规模达到565亿元同比下降650环比下降462其中上市房企发行规模为90亿元同比下降871非上市房企发行规模为475亿元同比下降5719月公司债平均发行期限为343年加权平均发行利率为494较上月上升158个BP图表27公司债发行数量及发行规模图表28公司债发行期限及发行利率发行数量只发行金额亿元平均利率平均期限年35035700630030600525025500420020400315015300210010200150510000000022022204220622082210221223022304230623082202220422062208221022122302230423062308资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表29上市房企公司债发行数量及发行规模图表30非上市房企公司债发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只非上市公司发行金额亿元非上市公司发行数量只300251801816016250201401420012012151001015080810100606404550202000022022204220622082210221223022304230623082202220422062208221022122302230423062308资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明10房地产开发行业深度报告223中期票据发行规模环比明显减少利率略有上升2023年9月房企共发行11支中票募资规模为916亿元同比下降389环比下降598其中上市房企募资规模为566亿元环比较上月下降484非上市房企募资规模为350亿元环比下降704中票的平均发行期限为34年加权平均发行利率为393较上月上升9个BP图表31中票发行数量及发行规模图表32中票发行期限及发行利率发行金额亿元发行数量只平均利率平均期限年350003050045045030000400254003502500035020300300200002501525015000200200101501000015010010055000050050000000000022022204220622082210221223022304230623082202220422062208221022122302230423062308资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表33上市房企中票发行数量及发行规模图表34非上市房企中票发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只非上市公司发行金额亿元非上市公司发行数量只1601420018180161401216014120101401210012081080100688060646040404202202000022022204220622082210221223022304230623082202220422062208221022122302230423062308资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明11房地产开发行业深度报告224短期融资券发行规模环比显著下降利率大幅增加2023年9月房企共发行8只短融募资规模为609亿元同比下降17环比下降465其中上市房企发行规模为55亿元同比下降656非上市房企发行规模为554亿元同比上升13339月短融平均发行期限约05年加权平均发行利率为336较上月上升82个BP图表35短融发行数量及发行规模图表36短融发行期限及发行利率发行金额亿元发行数量只平均利率平均期限年18018400070160163500601401430005012012250100100402008080301506060201004040102020500000000022022204220622082210221223022304230623082202220422062208221022122302230423062308资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表37上市房企短融发行数量及发行规模图表38非上市房企短融发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只非上市公司发行金额亿元非上市公司发行数量只100014801290012701080060700108506008500406640030430042020022101000000022022204220622082210221223022304230623082202220422062208221022122302230423062308资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明12房地产开发行业深度报告225定向工具9月未发行2023年9月房企未发行定向工具图表39定向工具发行数量及发行规模图表40定向工具发行期限及发行利率发行金额亿元发行数量只平均利率平均期限年12014600610012500510804004860300364020024202100100000022022204220622082210221223022304230623082202220422062208221022122302230423062308资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表41上市房企定向工具发行数量及发行规模图表42非上市房企定向工具发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只非上市公司发行金额亿元非上市公司发行数量只20259012188010162701460812155010640813046405202210000022022204220622082210221223022304230623082202220422062208221022122302230423062308资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明13房地产开发行业深度报告226资产支持证券发行规模环比下降利率下行2023年9月房企共发行2支资产支持证券募资规模为194亿元同比上升729环比下降565其中上市房企未发行资产支持证券2支资产支持证券皆为非上市房企发行9月资产支持证券平均发行期限约181年加权平均发行利率为320环比下降13个BP图表43资产支持证券发行数量及发行规模图表44资产支持证券发行期限及发行利率发行金额亿元发行数量只平均利率平均期限年1001260025901050080207084006015506300401042003020521001000000022022204220622082210221223022304230623082202220422062208221022122302230423062308资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表45上市房企资产支持证券发行数量及发行规模图表46非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只非上市公司发行金额亿元非上市公司发行数量只9045100128049010703580706038605025506402403015430201202100510000022022204220622082210221223022304230623082202220422062208221022122302230423062308资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明14房地产开发行业深度报告227海外债发行规模环比略有提升利率大幅上升2023年9月房企共发行3支海外债募资规模为37亿美元同比下降819平均发行期限约20年加权平均发行利率为715环比上升115个BP图表47海外债发行数量及发行规模图表48海外债发行期限及发行利率发行金额亿美元发行数量只平均利率平均期限年7000121003090600025108050007082040006065015300040410200030201000205100000000022022204220622082210221223022304230623082202220422062208221022122302230423062308资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明15房地产开发行业深度报告23信托融资融资规模环比显著上升9月共发行36支融资类房地产信托发行规模411亿元同比下降517环比上升2383图表49房地产信托成立规模图表50房地产信托资金运用方式结构贷款类股权投资类权益投资类其他规模亿元10020090180801607014012060100508040603040202001022022204220622082210221223022304230623080220222032204220522062207221022112212230123022303230423052306230723082309资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投24主流房企信用评级部分房企评级下调据我们统计2023年9月共有10家主流房企信用评级或展望被调整14次图表519月份主流房企评级变动情况日期评级机构主体原评级调整后评级原展望调整后展望2023-09-15穆迪金辉控股Caa1Caa2负面负面2023-09-14穆迪中骏集团控股Caa1Caa2负面负面2023-09-15惠誉龙湖集团BBBBBB-负面负面2023-09-15惠誉龙湖集团BBBBBB-负面负面2023-09-15惠誉龙湖集团BBBBBB-负面负面2023-09-18穆迪新城发展B1B2稳定负面2023-09-18穆迪碧桂园服务Ba1撤销评级撤销评级2023-09-21穆迪保利发展Baa2稳定负面2023-09-21穆迪绿城中国Ba3稳定负面2023-09-21穆迪绿城中国Ba3稳定负面2023-09-21穆迪华润置地Baa1稳定负面2023-09-21穆迪越秀地产Baa3稳定负面2023-09-22穆迪弘阳地产Caa2Caa2负面负面2023-09-22穆迪弘阳地产Caa3C负面负面资料来源Wind久期财经中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明16