近期行情：9月1日-9月28日，中证REITs指数变动-1.13%，上证指数、国债指数分别变动-0.30%、+0.02%。按底层资产类型来看，仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、能源基础设施、交通基础设施、生态环保按市值加权平均涨跌幅分别为+0.51%、+0.13%、-0.02%、+1.03%、-0.94%、-0.74%，9月能源板块二级市场表现最佳。产权类、特许经营权类REITs总市值加权平均涨跌幅分别为+0.46%、-0.81%。
　　市场交易活跃度回落：9月REITs板块总成交额52.09亿元，环比下降29.9%。区间换手率为0.80%，环比回落0.57pct，处于历史19%分位数。从月内各周总成交量来看，交易活跃度呈现出持续下降状态。本月REITs板块在政策端方面大多为原有政策方向的强调或延伸，中报相比季度报增量信息有限，同时无限售份额解禁和新项目发行，市场交易相对清淡。
　　政策端持续发声：可分为加快推动新类型REITs项目发行、拓宽增量资金来源、优化REITs发行和交易机制这三条主线。或因相关政策大多是对已有政策的重新强调或延伸，从二级市场反应来看并未对REITs板块走势形成显著刺激，但对REITs市场的健康发展和优化有较大意义。地方性支持政策中，深圳市发布十八条举措推动基础设施REITs高质量发展，体现出一定创新性亮点。
　　随着二级市场情绪回暖，REITs发行节奏显著加快，资产类型和原始权益人类型多元化均有突破：9月共3单项目正式获证监会和交易所受理。状态有更新的项目以高速公路、产业园、能源等已有底层资产类型为主。另外，4月获批的中金山高REIT于9月18日发布询价公告，10月10日正式发售，公募REITs板块迎来扩容。建议关注项目权属清晰、底层资产基本面优、原始权益人资源禀赋突出的拟发行项目。
　　 2单新获受理的能源REITs发行亮点突出：1）建信金风REIT，作为首单民营新能源项目，电价稳定+消纳相对有保障，预测未来两年净现金流分派率超10%。项目国补期内电价锁定，消纳条件良好，对项目收益形成较好保障。2）嘉实电建REIT，首单水电项目，国内优质常规水电资源增量有限，五一桥水电站稀缺价值凸显，收益稳健+35年收益期。与部分收入来源于国补的新能源REITs相比，水电项目体现出收益期更长、预期各年现金流分布相对均匀、电价弹性更大的收益特点。
　　风险提示：数据计算及统计偏差风险；行业流动性风险；行业政策风险；基础设施基本面改善不及预期风险；资产经营管理风险；基金价格波动风险。

研究报告全文：行业研证券研究报告究建筑装饰titlREITs观点量价小幅回调发行端扩容提速与资产多元维持化并驰202391-2023928推荐2023年10月11日投资要点行相关报告近期行情9月1日-9月28日中证REITs指数变动-113上证指数国业兴证建筑周观点超130个债指数分别变动-030002按底层资产类型来看仓储物流产业园国家确认参加一带一路峰会制区保障性租赁住房能源基础设施交通基础设施生态环保按市值加权平跟造业PMI重回扩张区间2023-踪10-08均涨跌幅分别为051013-002103-094-0749月能城中村改造资金支持政策加源板块二级市场表现最佳产权类特许经营权类REITs总市值加权平均涨报码部分一二线城市限购放开显跌幅分别为046-081告成效2023-09-24兴证建筑周观点城中村改造或逐渐提速社融改善基建市场交易活跃度回落9月REITs板块总成交额5209亿元环比下降299基本面或逐渐回暖230909-区间换手率为080环比回落057pct处于历史19分位数从月内各周2309152023-09-17总成交量来看交易活跃度呈现出持续下降状态本月REITs板块在政策端方面大多为原有政策方向的强调或延伸中报相比季度报增量信息有限同分析师时无限售份额解禁和新项目发行市场交易相对清淡孟杰mengjiexyzqcomcn政策端持续发声可分为加快推动新类型REITs项目发行拓宽增量资金来S0190513080002源优化REITs发行和交易机制这三条主线或因相关政策大多是对已有政童彤策的重新强调或延伸从二级市场反应来看并未对REITs板块走势形成显著tongtongxyzqcomcn刺激但对REITs市场的健康发展和优化有较大意义地方性支持政策中S0190522020001深圳市发布十八条举措推动基础设施REITs高质量发展体现出一定创新性郁晾亮点yuliang23xyzqcomcnS0190523040003随着二级市场情绪回暖REITs发行节奏显著加快资产类型和原始权益人类型多元化均有突破9月共3单项目正式获证监会和交易所受理状态有更新的项目以高速公路产业园能源等已有底层资产类型为主另外4月获批的中金山高REIT于9月18日发布询价公告10月10日正式发售公募REITs板块迎来扩容建议关注项目权属清晰底层资产基本面优原始权益人资源禀赋突出的拟发行项目2单新获受理的能源REITs发行亮点突出1建信金风REIT作为首单民营新能源项目电价稳定消纳相对有保障预测未来两年净现金流分派率超10项目国补期内电价锁定消纳条件良好对项目收益形成较好保障2嘉实电建REIT首单水电项目国内优质常规水电资源增量有限五一桥水电站稀缺价值凸显收益稳健35年收益期与部分收入来源于国补的新能源REITs相比水电项目体现出收益期更长预期各年现金流分布相对均匀电价弹性更大的收益特点风险提示数据计算及统计偏差风险行业流动性风险行业政策风险基础设施基本面改善不及预期风险资产经营管理风险基金价格波动风险请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明行业跟踪报告目录1近期行情回顾-3-2近期事件点评政策端持续发声一级市场多单产业园能源项目获受理-6-21政策端变化以原有政策延伸为主深圳十八条创新亮点足-6-22发行加速资产和原始权益人类型多元化均有突破-10-23两单获受理能源REITs发行亮点突出-12-3风险提示-17-图目录图1中证REITs指数与股债走势对比-3-图2REITs板块市值及流通市值情况-3-图3分板块公募REITs近一月及近一周涨跌幅-3-图4单只公募REITs近一月及近一周涨跌幅-3-图5分板块REITs收盘价走势对比不复权-4-图6分板块REITs收盘价走势对比分红加回-4-图7分板块REITs较发行价涨跌幅分红加回-4-图820239分板块REITs成交量与日均换手率-5-图9REITs板块总成交量及历史分位数情况-5-图10REITs板块月度区间换手率-5-图11REITs与主要股指板块周平均换手率-5-图12202308-202309行业新闻时点与中证REITs走势-8-图13全南天排山项目外景-12-图14原始权益人青岛天润股权结构图-12-图15已上市公募REITs建信金风REIT年化派息率情况-13-图16五一桥水电站外景图-14-图17原始权益人股权结构2023331-14-图18能源REITs剩余重要年限对比-15-图19水电REITs底层资产收益稳定性影响因素-16-图202018年后四川省用电量同比增速持续高于电力生产增速-16-图21五一桥水电站地理位置-16-图22主要流域中仅西南诸河后续开发潜力较大-16-表目录表1近期REITs行业新闻202308-202309-7-表2近期相关标的重要临时公告-9-表3202308-202309拟发行项目状态更新追踪-10-表4新能源REITs电价机制对比-13-表5能源REITs重要经营年限对比-15-请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-行业跟踪报告报告正文1近期行情回顾9月中证REITs指数延续小幅回调趋势市场活跃度有所回落9月1日-9月28日中证REITs指数变动-113上证指数国债指数分别变动-030002中证REITs指数相对于上证指数国债指数的超额收益分别为-083pct-114pct图1中证REITs指数与股债走势对比图2REITs板块市值及流通市值情况资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理注数据基期为2021930截止日期为2023928注截止日期为2023928中证REITs指数收盘不考虑REITs分红影响按底层资产类型来看9月能源板块二级市场表现最佳产权类REITs板块小幅上涨按底层资产类型来看9月产权类REITs特许经营权类REITs按总市值加权平均涨跌幅分别为046-081分行业来看9月仓储物流产业园区保障性租赁住房能源基础设施交通基础设施生态环保按总市值加权平均涨跌幅分别为051013-002103-094-074个股来看9月涨幅排名前五的REITs分别为张江产业园REIT红土盐田港REIT国家电投REIT和达高科REIT华夏交建REIT图3分板块公募REITs近一月及近一周涨跌幅图4单只公募REITs近一月及近一周涨跌幅资料来源iFind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源iFind兴业证券经济与金融研究院整理注截止日期为2023928各板块REITs涨跌幅按截止日总注截止日期为2023928后复权市值加权平均后复权请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-行业跟踪报告生态环保板块上市以来分红加回涨幅达229交通基础设施板块下跌100由于REITs高比例定期分红特性分红加回涨跌幅或更能反映REITs总体收益情况例如对于特许经营权REITs以及剩余经营期限较短且续期不完全确定的产权REITs来说由于实施大比例高频率分红在其他条件不变下这类REITs资产估值会随时间呈现出自然回落现象在特许经营权类REITs中一般可理解为每次分红都含有还本部分在不扩募情况下理论上基金二级市场价格最终将随着底层资产特许经营期的结束而归零在二级市场不复权涨跌幅基础上加回分红收益分红加回收盘价不复权收盘价上市以来单位累计分红可体现出公募REITs总体收益情况仓储物流产业园区保障性租赁住房交通基础设施生态环保能源基础设施板块上市至今分红加回后涨跌幅分别为1929198-100229101图5分板块REITs收盘价走势对比不复权图6分板块REITs收盘价走势对比分红加回资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理注数据基期为2021621截止日期为2023928各板块注数据基期为2021621截止日期为2023928各板块REITs涨跌幅按截止日总市值加权平均REITs涨跌幅按截止日总市值加权平均分红加回收盘价不复权收盘价单位累计分红图7分板块REITs较发行价涨跌幅分红加回资料来源iFind兴业证券经济与金融研究院整理注截止日期为2023928按总市值加权平均市场活跃度回落换手率处于历史较低分位数9月REITs板块总成交额5209亿请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-行业跟踪报告元环比下降299区间换手率为080环比回落057pct处于历史19分位数从月内各周总成交量来看交易活跃度呈现出持续下降状态分板块来看产业园区板块总成交额1795亿元占REITs总成交额比重345位居第一保租房区间日均换手率为1107位于各板块首位本月REITs板块在政策端方面大多为原有政策方向的强调或延伸中报相比季度报增量信息有限同时无战配限售份额解禁和新项目发行市场交易情况相对清淡图820239分板块REITs成交量与日均换手率图9REITs板块总成交量及历史分位数情况资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理注区间日期为202391-2023928注历史分位数指数上市以来所有交易周数量-截止日当周成交量降序排位上市以来所有交易周数量即本周成交量超越历史XX周成交量图10REITs板块月度区间换手率图11REITs与主要股指板块周平均换手率资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-行业跟踪报告2近期事件点评政策端持续发声一级市场多单产业园能源项目获受理21政策端变化以原有政策延伸为主深圳十八条创新亮点足8月至今政策端持续发声可分为加快推动新类型REITs项目发行拓宽增量资金来源优化REITs发行和交易机制这三条主线或因相关政策大多是对已有政策的重新强调或延伸从二级市场反应来看并未对REITs板块走势形成显著刺激但对REITs市场的健康发展和优化有较大意义加快推动新类型REITs项目发行方面主要方向为鼓励民间投资项目消费基础设施等新类型项目落地做好已上市REITs扩募支持重点区域利用REITs产品融资8月1日发改委在关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知再提推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs进一步扩大民间投资8月2日上交所组织召开产业园和仓储物流REITs座谈会就加快推出数据中心文化旅游水利等新型大类资产项目抓紧推动消费基础设施首批试点项目进程做好已上市REITs项目扩募相关工作着力推进重大标志性项目REITs落地提出建议消费基础设施纳入REITs再获利好9月8日证监会发布关于修改公开募集基础设施证券投资基金指引试行第五十条的决定征求意见稿将消费基础设施明确纳入指引8月9日深交所发布关于支持京津冀东北地区防汛救灾的通知支持原始权益人或基础设施项目位于相关地区的基础设施REITs发行上市9月27日国务院办公厅印发关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施提出鼓励依托景区项目发行REITs我们认为今年以来REITs发行进度阶段性放缓背景下政策端强调优先支持重点领域重点资产类型多元原始权益人类型的项目发行体现了REITs市场服务实体经济的重要作用利用REITs产品合理融资对部分流动性压力较大的民营企业持有优质消费基础设施的房企受灾地区企业可以起到纾困作用进而打通资产盘活渠道形成投资良性循环引导资金进入重点领域增量资金方面公募FOF企业年金养老金社保基金等关注点延续并再次提及引入境外投资者8月29日证监会副主席李超在H股30周年志庆活动上致辞时表示优化完善互联互通机制推动引入REITs纳入标的进一步便利境外中长期资金入市同日沪深交易所在关于优化公募REITs发行交易机制有关工作安排的通知提及进一步推动扩大基金中的基金FOF参与投资基础设施REITs配合中国证监会持续推动社保基金养老金企业年金公募基金等机构投资者参与投资积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的我们认为纳入互联互通机制将有利于我国公募REITs投资者结构多元化提高二级市场流动性另一方面公募REITs资产定价机制进一步完善优化发行和交易机制主要涉及交易所降低公募REITs扩募环节收费优化发售定价询价认购二级市场交易资产评估等环节利于资产定价持续优化增厚投资者收益请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-行业跟踪报告表1近期REITs行业新闻202308-202309关键词时间要闻相关内容上交所组织召开产业园和仓储物流REITs座谈会就持续推进REITs市场生态建设完善信息披露机制等提出工作建议1持续培育壮大REITs市场加快推出数据中心文化旅游水利等新型大类资产项目抓紧推动消费基础设施首批试点项目进程做好已上市项目扩募相关工作稳定拓宽增量资金完善信息披REITs2上交所组织召开产来源推动公募依法合规市场化配置持续加大力度引入企业年露加快进FOFREITs业园和仓储物流金养老金社保基金等长期限资产配置型机构提高信息披露质量推程扩募2023823REITs座谈会动完善区别于普通基金体现REITs产品特点的信息披露体系开展投资者相增量资金关交流活动鼓励项目常态化组织业绩说明会4优化REITs运营管理安排研究REITs激励约束机制理清管理边界建立有针对性的激励约束机制充分发挥和整合好双方各自在产业和金融端的优势资源与专业能力提高REITs底层资产运行效率发改委等部门做一绿证是我国可再生能源电量环境属性的唯一证明是认定可再生能源电力好可再生能源绿色生产消费的唯一凭证二国家对符合条件的可再生能源电量核发绿证能源绿证电力证书全覆盖工1202383个绿证单位对应千瓦时可再生能源电量三绿证作为可再生能源电力作促进可再生能1000消费凭证用于可再生能源电力消费量核算可再生能源电力消费认证等源电力消费深交所发布关于支持京津冀东北地区防汛救灾的通知支持相关地区利用深交所支持京津京津冀东政府债券公司债券资产支持证券基础设施REITs等产品融资适当放宽202389冀东北地区公募北相关业务办理时限支持原始权益人或基础设施项目位于相关地区的基础设施REITs发行上市REITs发行上市上交所发布上海证券交易所收费管理规则适用指引第1号收费项目及标准明确公募扩募后不再重新收取上市初费公募扩募前与扩上交所降低REITsREITs降费募后每年合并收取一次上市年费扩募后交易环节经手费按照现有交易2023818相关费用REITsREITs经手费收费标准收取维持当前暂免收取相应交易经手费上市初费和上市年费政策北京发布50条重大措施包括争取中共北京市委办公厅北京市人民政府办公厅印发关于进一步推动首都高质量发落地北京证券交易展取得新突破的行动方案2023-2025年的通知通知指出推动完善北京北交所2023825所政府债券交易和证券交易所功能争取落地北京证券交易所政府债券交易和REITs发行交易功REITs发行交易功能建立京津冀REITs产业联盟推动更多优质项目在北京证券交易所落地能证监会推动证监会副主席李超在H股30周年志庆活动上致辞时表示优化完善互联互通机互联互通2023829REITs纳入互联互制推动引入大宗交易机制REITs等更多产品纳入标的进一步便利境外中长通机制期资金入市优化和明确了基础设施REITs的发售定价询价认购二级市场交易资产评沪深交易所发布估和配套支持政策等事项提振投资者信心后续将进一步推动扩大基金中的基扩大投资者关于优化公募金FOF参与投资基础设施REITs配合中国证监会持续推动社保基金养老范围互联2023829REITs发行交易机金企业年金公募基金等机构投资者参与投资积极推动将基础设施REITs互通指数制有关工作安排的纳入和香港证券交易所互联互通交易标的引入境外投资者提高市场对外开放通知水平研究推出基础设施REITs实时指数及ETF产品不断提升二级市场流动性中国证监会持续中国证监会发布关于高质量建设北京证券交易所的意见意见提到持续开展北ETF北交开展北交所REITs202391交所交易型开放式指数基金ETF上市开放式基金LOF公募不动产投所等产品研究成熟资信托基金REITs资产证券化等产品研究成熟一个推出一个一个推出一个为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金试点资产范围丰富中国证监会正式REITs投资者选择促进公募市场健康发展不断提高资本市场服务实体经济消费基础设修改指引试REITs202398能力证监会拟对公开募集基础设施证券投资基金指引试行证监会公施点资产类型拓展至告202054号第五十条进行修改将公募REITs试点资产类型拓展至消费消费基础设施基础设施国家金融监管总月日国家金融监管总局发布关于优化保险公司偿付能力监管标准的通局保险公司投资910知优化风险因子引导保险公司服务实体经济和科技创新通知提到对于保险资金中未穿透2023910REITS保险公司投资公开募集基础设施证券投资基金中未穿透的风险因子的风险因子从REITS从06调整为0506调整为05请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-行业跟踪报告深圳市发改委印发关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金REITs高质量发展的若干措施一建立健全基础设施REITs项目库二扩大基础设施REITs储备范围扩大保障性租赁住房仓储物流产业园区能源等存量领域基础设施REITs储备规模支持谋划消费基础设施REITs支持已上市的基础设施REITs持续扩募结合深圳实践适度扩大REITs市场准入举措积极争取国家支持深圳在城市轨道交通综合管廊重大科技基础设施等领域先行先试发行基础设施REITs三创新基础设施REITs投融资体系四打造基础设施REITs交易中心五培育壮大基础设施REITs专业化运营地方先行深圳发布十八条举团队六构建基础设施REITs人才汇聚高地七设立基础设施REITs产业先试支持2023914措推动基础设施投资基金八搭建全国基础设施REITs产业交流平台九优化基础设施本市REITs高质量发展REITs交易环境支持市区国有企业围绕主业发展市场化参与本市发行的基础设施REITs战略配售投资等支持本市银行社保基金企业年金保险资金私募基金等机构投资者参与基础设施REITs产品投资鼓励合格境外投资者通过QFIIRQFII等参与基础设施REITs产品投资十完善基础设施REITs中介服务体系十一打造粤港澳大湾区REITs产业联盟十二积极探索深港REITs互联互通十三建立基础设施REITs联席会议机制十四加大财政扶持力度十五推动实施税收土地等支持政策十六强化基础设施REITs信用体系建设十七强化基础设施REITs合规性建设十八完善全链条基础设施REITs监管机制国务院鼓励依托国务院办公厅印发关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措文旅REITs2023927景区项目发行施提出鼓励在依法界定各类景区资源资产产权主体权利和义务的基础上依REITs托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs资料来源发改委上交所深交所证监会国家金融监督管理总局各地政府官网等兴业证券经济与金融研究院整理图12202308-202309行业新闻时点与中证REITs走势资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理地方性支持政策中深圳市发布十八条举措推动基础设施REITs高质量发展体现出一定创新性亮点除了对建立健全项目库创新REITs投融资体系机构与人才培育推动互联互通加大财税扶持力度等重点方向的细化落实深圳市在1项目孵化方面提及结合深圳实践适度扩大REITs市场准入举措积极争取国家支持深圳在城市轨道交通综合管廊重大科技基础设施等领域先行先试发行基础设施REITs2交易中心建设方面深圳支持在深交所上市的基础设施REITs原始权益人参与市内相同类型基础设施建设运营3REITs工具结合地区发展方面支持政府投资重大基础设施项目以发行基础设施REITs为导向编制投融资方案探索财政投入资金的退出路径鼓励原始权益人将基础设施REITs回收请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-8-行业跟踪报告资金优先用于本市项目建设我们认为结合我国经济结构转型升级的特定背景与国情我国公募REITs服务实体经济支持重大战略部署的作用将不断强化引导回收资金投向重点领域重点地区相关方向资产类别有望进一步拓宽与海外REITs市场资产类型差异更加显著同时深圳市层面支持相关原始权益人来深发行REITs并参与同类型基础设施建设运营有利于增强原始权益人的发行动力畅通发行路径有益于深交所REITs规模进一步扩大表2近期相关标的重要临时公告时间事件相关内容项目公司与汉孝高速公路机场北服务区承租人签订租赁协议租赁期自2020年1月1日起至2036年12月9日租赁费共计6416万元全部租金由承租方在签署租赁协议后五年内支付完毕其中承租人已支付租金金额为15832万元截止2023华夏越秀高速REIT涉2023814年5月31日逾期未支付租金金额为22664万元一审判决结果为承租人于判决生效及基金财产诉讼的公告之日起十日内向项目公司支付租赁费22664万元及违约金本诉讼所涉及事项对项目公司2020-2036每一年度收入的影响为377万元占每年预估收入的比例预计低于2自年月日起至年月日项目公司通过临时道路接收生活垃圾日中航首钢生物质2023882023810REIT均达吨以上同时保持三条焚烧线及两台汽轮发电机组正常运行生活垃圾接关于底层项目公司恢复3000收量恢复正常上网电量稳步提升自年月日起至年月日项2023816正常生产经营的临时公20238112023816目公司通过临时道路接收生活垃圾日均达3000吨以上同时保持四条焚烧线及两台告汽轮发电机组正常运行生活垃圾处理量及上网电量均恢复至正常水平平安广州广河REIT关2023年7月日均收费车流量162665辆次同比上升123环比上升74路2023822于二二三年七月主要费收入8133万元同比上升133环比上升187运营数据的公告华夏越秀高速REIT关2023年7月日均收费车流量32542辆次同比上升107环比上升55路费2023825于二二三年七月主要收入2172万元同比上升143环比上升78运营数据的公告华夏越秀高速REIT关2023年8月日均收费车流量37112辆次同比上升220环比上升74路费2023920于二二三年八月主要收入2289万元同比上升214环比上升54运营数据的公告平安广州广河REIT关2023年8月日均收费车流量164090辆次同比上升94环比上升09路费2023922于二二三年八月主要收入8391万元同比上升125环比上升32运营数据的公告华夏中国交建高速REIT关于二二三年2023年8月日均收费车流量28221辆次同比上升190环比上升9路费收2023923八月主要运营数据的公入4085万元同比上升44环比上升5告华夏中国交建高速REIT关于二二三年2023年7月日均收费车流量25886辆次同比上升97环比上升45路费2023923七月主要运营数据的公收入3892万元同比上升06环比上升33告中信建投国家电投新能年月日基础设施项目公司收到国网江苏省电力有限公司的国补应收账款源关于收到国补2023921REIT回款亿元截至公告发布日年国补应收账款实际累计已回款亿元2023925应收账款回款情况的公1672023188已回款的国补应收账款平均回款周期降低至209年告国金中国铁建高速2023年7月日均收费车流量25780辆次同比上升1285环比上升061路2023926REIT关于2023年7费收入668102万元同比上升1419环比上升365月主要运营数据的公告国金中国铁建高速2023年8月日均收费车流量26705辆次同比上升3568环比上升359路2023926REIT关于2023年8费收入689931万元同比上升3036环比上升327月主要运营数据的公告2023927浙商沪杭甬REIT关于2023年7月日均收费车流量30521辆次同比上升1948环比上升1186路请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-9-行业跟踪报告二二三年七月主要运费收入71156万元同比上升2045环比上升131营数据公告浙商沪杭甬REIT关于2023年8月日均收费车流量34521辆次同比上升2869环比上升1311路2023927二二三年八月主要运费收入798699万元同比上升2894环比上升1224营数据公告华泰江苏交控REIT关2023年8月日均收费车流量50112辆次同比上升433环比上升93路费2023927于二二三年八月主要收入4095万元同比上升285环比上升61运营数据的公告建信中关村REIT关于收到软通动力信息技术集团股份有限公司的提前退租通知书其租约中的21972023927租户退租事项的进展公区域拟于2023年9月末到期不续租3007区域拟于2023年9月末提前退租原告租约2024年7月末到期该客户总计承租面积5204占总体可租面积的409中金安徽交控REIT关2023年8月日均自然车流量25419辆次同比下降659环比上升417路费2023927于二二三年八月运营收入8847万元同比下降1515环比下降058数据的公告华泰江苏交控REIT关2023年7月日均收费车流量45831辆次同比上升486环比上升73路费2023927于二二三年七月主要收入3860万元同比上升320环比上升113运营数据的公告中金安徽交控REIT关2023年7月日均自然车流量24402辆次同比下降535环比上升561路费2023927于二二三年七月运营收入8899万元同比下降1242环比上升641数据的公告资料来源各公司公告兴业证券经济与金融研究院整理22发行加速资产和原始权益人类型多元化均有突破随着二级市场情绪回暖REITs发行节奏显著加快9月共有3单项目正式获证监会和交易所受理状态有更新的项目以高速公路产业园能源等已有底层资产类型为主新类型项目动态变化较少建议关注项目权属清晰底层资产基本面优原始权益人资源禀赋突出的拟发行项目据不完全统计9月有3单产业园2单能源2单高速1单消费基础设施项目更新状态其中建信金风新能源REIT嘉实电建清洁能源REIT博时津开科工产业园REIT正式获证监会及交易所受理此前已获交易所受理的工银瑞信河北高速集团高速公路REIT和易方达广州开发区高新产业园REIT均在8月获反馈另外4月获批的中金山高REIT于9月18日发布询价公告于10月10日正式发售公募REITs板块迎来扩容表3202308-202309拟发行项目状态更新追踪时间资产类型相关标的状态更新内容广西北部湾投资集招标失广西北部湾投资集团有限公司公募REITs项目基金管理人服务202381高速公路团有限公司公募败采购失败公告三家供应商均不通过初步审查REITs中国华能集团有限公司发布光伏公募REITs项目招投标结果中国华能集团有限成交采购供应商是长城基金管理有限公司财务顾问服务项目202382能源中标公司光伏公募REITs候选人是中信证券股份有限公司底层资产为华能临港天津燃气热电有限公司8月4日浙江新农都实业有限公司发布基础设施REITs前期浙江新农都实业农招标已终调研机构招标公告是目前市场公开的首个农贸市场公募202384农贸市场贸市场REITs止REITs筹备项目8月7日因招标文件内容有错误该招标废除请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-10-行业跟踪报告工银瑞信河北高速河北高速公路集团有限公司发起的工银瑞信河北高速集团高速2023810高速公路反馈集团高速公路REITs公路REITs已得到上海证券交易所反馈深圳证券交易所对易方达广州开发区高新产业园REITs上市和2023810易方达广州开发区易方达广州开发区高新产业园资产支持专项计划挂牌条件确认产业园区高新产业园REITs反馈申请文件进行了审核并形成审核问询问题昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司拟为昆明2023810产业园区昆明高新公募REITs招标高新园区公募REITS项目选聘财务顾问和基金管理人招商公路001965SZ发布公告公司拟以全资子公司安徽招商公路高速公路亳阜高速公路有限公司所持有的亳阜高速公路特许经营权和对2023811高速公路申报REITs应高速公路资产开展公开募集基础设施证券投资基金申报发行工作参考资产评估结果拟定募集规模约40亿元水发集团有限公司水务板块项目尽职调查项目成交结果能源基础水发集团有限公司REITs2023814中标公示中标人北京市金杜律师事务所上海分所中标价格80设施水务REITs万元上海地产集团上海地产集团有限公司保障性租赁住房公募REITs基金管2023818保租房有限公司保障性租中标理服务项目中标结果公示中标人为汇添富基金管理股份有限赁住房公募REITs公司存续期费率02年申报发行阶段500万深圳高速公路集团股份有限公司600548SH发布公告董事会同意以本公司全资子公司享有100收费公路权益的湖南2023818高速公路益常高速公募REITs公告省益阳至常德高速公路及其附属设施益常高速作为底层基础设施项目开展基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点申报工作安徽中安创谷科技园有限公司产业园区公募REITs牵头机构遴安徽中安创谷科技选项目公告发行期间总费用上限510万元含税存续期2023821产业园区园有限公司产业园招标间每年总费用上限为公募REITs年平均净资产的021含区公募REITs税公司拟用于申报的资产为合肥高新区中安创谷科技园一期和二期部分资产用地性质为科研用地南京绕越高速公路南京绕越高速公路东南段基础设施公募REITs托管银行选聘项2023829高速公路东南段基础设施公中标目中标候选人第1名为招商银行股份有限公司南京分行费率募REITs001西湖电子东部软西湖电子东部软件园基础设施公募REITs专项法律顾问单位2023830产业园区件园基础设施公募招标选聘招标公告项目资金为7500万元招标人为杭州东部软REITs件园股份有限公司金风科技风力发电国家发展改革委向证监会推荐了金风科技风力发电项目是推202394能源受理REITs荐的首单民间投资清洁能源REITs项目金隅集团产业园公报国家发改金隅集团在2023年半年度业绩说明会上表示金隅集团产业2023912产业园区募REITs项目委园公募REITs项目申报材料已报送国家发改委山东高速REIT发布了询价公告本次发售的询价时间为2023山东高速REIT2023918高速公路询价年9月25日900-1500询价区间为7463-7836元份发行508007份额总额为4亿份其中战配308亿份占比77上海鹏欣集团旗下鹏都健康副董事长丁宏伟参加2023中国南消费基础南京水游城REITs2023920公告京金秋经贸洽谈会的第一批签约仪式完成南京水游城REITs设施项目项目与秦淮区人民政府的签约月日中国证监会和上交所官网显示嘉实中国电建清能源基础嘉实中国电建清洁9252023925受理洁能源封闭式基础设施证券投资基金已正式提交申报材料并获设施能源REIT受理月日中国证监会和上交所官网显示博时津开科工产博时津开科工产业9252023925产业园区受理业园封闭式基础设施证券投资基金已正式提交申报材料并获受园REIT理中金山东高速REIT将于10月10日起发售募集基金份额共山东高速REIT2023926高速公路发售计4亿份认购价格为7463元份对应募集资金总额为50800729852亿元株洲高科集团基础2023年9月28日株洲高科集团基础设施公募REITs项目中2023928产业园区设施公募REITs项招标介机构选聘采购项目招标公告招标人为株洲高科集团有限公目司资料来源上交所深交所REITs行业联盟CRFREITsForum各省招投标网站等兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-11-行业跟踪报告23两单获受理能源REITs发行亮点突出2单能源REITs发行亮点突出9月首单民营新能源建信金风REIT和首单水电项目嘉实电建REIT获交易所受理能源类REITs的资产和原始权益人类型进一步丰富REITs市场多元化建设获得新进展建信金风REIT电价稳定消纳相对有保障预测未来两年净现金流分派率超102023年9月4日首单民营新能源REITs建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金以下简称建信金风REIT正式获得受理项目发起人为金风科技股份有限公司原始权益人为青岛天润启航投资有限公司原始权益人的实际控制人即发起人金风科技金风科技不存在控股股东和实际控制人持股超过10的股东有香港中央结算代理人有限公司新疆风能有限责任公司以及和谐健康保险-万能产品持股比例分别为182811781150金风科技在风力发电机组生产业务方面优势显著根据彭博新能源财经统计2022年金风科技国内新增装机容量1136GW国内市场份额占比23连续十二年排名全国第一全球新增装机容量127GW全球市场份额1482全球排名第一风电场投资与开发方面金风科技合并报表内风电资产覆盖全国大部分省份风电场投资规模仍在加大2022年金风科技国内外自营风电场新增权益并网装机容量174478MW转让权益并网容量68479MW截至2022年末全球累计权益并网装机容量707838MW权益在建风电场容量263884MW项目底层资产为全南天排山项目位于江西省赣州市全南县项目包含装机容量10万千瓦50台2000千瓦的风力发电机组一座110kV升压站以及一座综合楼等配套工程项目决算总投资870亿元截至2023年3月31日底层资产账面价值648亿元评估价值881万元增值率3585图13全南天排山项目外景图14原始权益人青岛天润股权结构图资料来源建信金风REIT招募说明书草案兴业证券资料来源建信金风REIT招募说明书草案兴业证券经济与金融研究院整理经济与金融研究院整理基金预测未来两年净现金流分派率超10未披露全周期IRR水平根据招募说明书可供分配金额测算建信金风REIT2023年4-12月2024年2025年预测实现可供分配现金流477877万元910027万元1011354万元对应投资请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-12-行业跟踪报告人净现金流分派率54210331148按2023915市值计算建信金风REIT预测上市首个完整年现金流分派率1033大幅高于当前特许经营权类加权平均值795图15已上市公募REITs建信金风REIT年化派息率情况资料来源Wind建信金风REIT招募说明书草案兴业证券经济与金融研究院整理注1已上市REITs年化派息率过去12个月可供分配金额最新市值建信金风REIT年化派息率上市首个完整年预测可供分配现金资产评估价值2过去12个月可供分配金额为过去四个季度披露金额加总如尚无4个季度数据则以现有财务数据算数平均后4得到若未披露过财报金额则以招募说明书预测上市次年可供分配金额代替采用次年原因主要为规避期初现金对现金流分派率影响3按2023915市值计算项目国补期内电价锁定消纳条件良好对项目收益形成较好保障根据招募说明书全南天排山项目含税上网电价为每千瓦时061元若燃煤发电上网基准价调整则差价部分国补相应调整保持上网电价每千瓦时061元至国补到期该项目电价锁定至国补到期与国家电投REIT底层资产电价机制类似消纳问题上一方面全国新能源消纳监测预警中心数据显示2022年我国整体弃风率32国家电网对于弃风率降至5以内的承诺已基本完成另一方面江西省2022年发电量15686亿千瓦时全社会用电量1983亿千瓦时还存在约4146亿千瓦时的电量需要省外输送电力供需处于良好的平衡项目消纳条件良好电价机制和消纳条件共同对项目收益形成保障需要提示的是与其他两单新能源项目类似建信金风同样具备现金流前高后低的特征即国补期结束之后基础设施未达到使用寿命仍将持续运营至基础设施运营期满但三单项目均在估值中予以考虑预测国补期结束后基础设施仅有标杆电价收入不影响项目整体估值表4新能源REITs电价机制对比中信建投国家电投新能源名称中航京能光伏REIT建信金风REITREIT底层资产滨海北H1滨海北H2陕西榆林湖北晶泰全南天排山项目装机容量兆瓦100400300100100国补锁定标杆电价和浮电价特征国补期内电价完全锁定国补期内电价完全锁定动比例可能变化总价085085080100061电价含其中标杆0391039103304204143税其中国补0459045904705801957请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-13-行业跟踪报告国补到期后价格调整机制不再享受中央财政补贴资金核发绿证准许参与绿证交易国补到期后收入预测口径按仅有标杆收入计算假设标杆电价保持不变并认为绿证交易收入为01年期LPR-80bps按最5年期LPR-50bps按最利率规定固定利率36新报价计算为265新报价计算为37国补回款触发保理账保理方案1512龄触发回购义45454务账龄资料来源Wind各REITs招募说明书建信金风REIT招募说明书为草案兴业证券经济与金融研究院整理嘉实电建REIT稀缺水电资源收益稳定性强35年收益期9月25日嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金下称嘉实电建REIT获正式受理将有望成为国内首单水电公募REITs基金原始权益人为中电建水电开发集团有限公司是中国电力建设集团有限公司旗下电力投资领域的骨干企业拥有水电风电光伏资源开发权约2500万千瓦目前投产总装机280万千瓦年发电能力约120亿千瓦时中国电建实力雄厚承担了国内80以上河流及水电站的规划设计任务65以上的风力发电及太阳能发电工程的规划设计任务是2022年财富世界500强企业第100名3年蝉联ENR全球设计企业第1名基金底层资产为五一桥水电站项目位于四川省甘孜州九龙县五一桥水电站包括12345号机组其中4号5号机组又称龙溪沟三级水电站总装机容量137万千瓦决算总投资共839亿元当期评估值1144亿元图16五一桥水电站外景图图17原始权益人股权结构2023331资料来源嘉实电建REIT招募说明书草案兴业证券资料来源嘉实电建REIT招募说明书草案兴业证券经济与金融研究院整理经济与金融研究院整理该基金预测2023年4-12月2024年净现金流分派率分别为522685与新能源REITs相比不受国补退坡影响虽然该基金预测上市首个完整年现金流分派率不及当前特许经营权类加权平均值795按2023915市值计算但基础设施剩余经营期达35年收益期长于其余能源REITs根据招募说明书基金存续期为40年其中123号机组合计装机量132万千瓦使用年限预计于2058年10-11月届满45号机组合计装机量05万千瓦使用年限预计于2039年12月届满到期后将视届时机组设备运营情况进行设备改造更新请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-14-行业跟踪报告表5能源REITs重要经营年限对比深圳能源建信金风嘉实电建名称国家电投REIT京能光伏REITREITREITREIT东部电厂全南天排五一桥水电站底层资产滨海北H1滨海北H2陕西榆林湖北晶泰一期山项目项目基金存续年数342120154020681219国有建设2044518土地海域使用2055122用地三块划拨国有土地无固定使2042929204514权结束日期7204242集2045118用期限体土地租一块赁发电业务许可204184203512282035122820371129203652420376152029412证有效期国补到期日-20366302038630203411203511203311-运营起始日2008232016630201863020176282015126201833120081031运营终止日2038232041630204363020426272040125203833120581031资料来源各REITs招募说明书建信金风REIT和嘉实电建REIT为草案兴业证券经济与金融研究院整理图18能源REITs剩余重要年限对比资料来源各REITs招募说明书建信金风REIT和嘉实电建REIT为草案兴业证券经济与金融研究院整理注东部电厂和五一桥水电站售电收入不含国补红色图例对应指标为基础设施剩余运行总年数与部分收入来源于国补的新能源REITs相比嘉实电建REIT作为首单水电项目体现出收益期更长预期各年现金流分布相对均匀电价弹性更大的收益特点由于水电REITs的电价收入来源于计划内及市场化售电收入底层现金流提供方均为电力用户而1长期看项目来水主要取决于平均径流深集水面积及上游水库情况河流改道人工引调水工程等因素发生概率较低因此对特定河流来说来水量总体保持稳定2弃水电量主要取决于电网消纳能力市场需求电站自身调节能力由于外送通道改善需求端旺盛以及电站作为九龙河规划一库五级的第二个梯级上游溪古电站具备季调节能力丰期蓄水枯期放水提高了五一桥水电站的来水利用效率五一桥水电站2019年后弃水电量逐年下降2022年弃水电量占总发电量的比重已降至5以下3价格方面计划内电请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-15-行业跟踪报告价由主管部门制定变化较小市场化电价受电力市场供需影响在四川省电力消费增速连续多年高于电力生产增速的背景下为项目收益带来一定弹性图19水电REITs底层资产收益稳定性影响因素图202018年后四川省用电量同比增速持续高于电力生产增速资料来源嘉实电建REIT招募说明书草案兴业证券经资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理济与金融研究院整理随着我国常规水电开发难度和成本加大增量空间逐渐稀缺已进入成熟运营期收益能力较好的常规水电价值凸显我国水电资源分布较集中主要流域包括金沙江长江雅砻江黄河大渡河红水河乌江和西南诸河等但目前金沙江长江上游乌江等流域水力资源开发均接近极限主要流域中仅西南诸河开发程度不足50而西南诸河流域生态环境脆弱极高的施工难度和环保难度制约了新增装机速度同时随着常规水电建设逐渐转向大江大河上游区域资源条件变差综合利用诉求增加相关投资分摊难以落实开发成本整体提升例如作为具有代表性的新建大型水电站2021年投产的雅砻江两河口水电站造价超过20元瓦白鹤滩水电站超过12元瓦对比十二五期间投产的常规水电工程平均造价为747元瓦开发成本有较大程度上涨目前水电资源点日益稀缺其开发权争取日益激烈已进入成熟运营期收益能力较好的常规水电价值凸显计算五一桥水电站平均造价为613元瓦在成本上较新建水电站有较大优势图21五一桥水电站地理位置图22主要流域中仅西南诸河后续开发潜力较大资料来源嘉实电建REIT招募说明书草案兴业证券经资料来源2021年中国常规水电发展现状与展望兴业证济与金融研究院整理券经济与金融研究院整理注数据截至2021年底请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-16-行业跟踪报告3风险提示1数据计算及统计偏差风险2行业流动性风险3行业政策风险4基础设施基本面改善不及预期风险5资产经营管理风险6基金价格波动风险请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-17-行业跟踪报告分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中沪深两市以沪深300指数为定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级基准北交所市场以北证50指数为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准新三板市场以三板成指为基准中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平香港市场以恒生指数为基准美国市行业评级回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数场以标普500或纳斯达克综合指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层32层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-18-