研究报告全文：行业物企持续分化关联方影响尚在研物业管理行业研究周报究投资摘要评级增持每周一谈物企持续分化关联方影响尚在2023年10月08日从物企中期业绩来看60家披露业绩的物企整体营业收入仍保持增长但央企国企与民营物企仍有显著分化关联方影响尚在曹旭特分析师60家披露中期业绩的物企23H1整体营收达134285亿元按营收规模计算SAC执业证书编号S1660519040001行加权平均增速为10623年由于未有大规模并购加持物企营收增速整体高丁卉研究助理弱于年同期业22SAC执业证书编号S1660122080010分央企国企与民营物企来看从营收均值及同比增速来看民营物企均低于国研央企国央企与民营物企的分化更为显著而地方国企一般受限于管理规模较行业基本资料究央企更小更趋区域性营收均值亦较央企更低股票家数64周盈利水平方面由于人工成本上涨等原因60家物企23年中期平均毛利率仍略行业平均市盈率TTM1183港股市场平均市盈率低于22年同期毛利率较高的物企基本为商管类型物企同时受到房地产行TTM8报业持续下行的影响23年中期部分物企仍然计提减值影响物企归母净利率低于行业表现走势图22年同期60家披露中期业绩的物企整体毛利达29592亿元按毛利规模计算加权平均80恒生物业服务及管理恒生综合指数增速为5123H1平均毛利率为2494较去年同期下降213pct6060家披露中期业绩的物企归母净利润达12102亿元按归母净利润规模剔40除负值计算加权平均增速为10723H1平均归母净利率为863较去20申年同期下降302pct0-20从计提减值的情况来看关联方出险或前期并购较多的物企减值金额较大后202355202377202398港-402023332022129202372820231202023210202332420234142023526202361620238182023929续随着关联房企的出清以及并购市场回归理性预计未来物企受减值影响将边2022107202211182022123020221028证际减弱盈利有望重展新篇资料来源iFinD申港证券研究所券我们认为物企23年中期业绩分化明显过去物企整体业绩高速增长的时代已经股过去且整体而言央国企在营收及毛利净利方面的增速高于民营物企有关联方相关报告份加持的物企于短期内业绩增长确定性仍较高而关联方出险的物企仍将处于阵痛1万物云首次覆盖报告云浮纷繁醒万期后续将持续考验物企的经营能力及独立发展能力物2023-7-20有数据追踪9月25日-9月28日2招商积余首次覆盖报告积余锲而成限资金及交易追踪2023-4-25公沪深股通A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至3金科服务首次覆盖报告雪暖金花立司2023年9月28日持有59215万股较上周下跌151持股市值085及时宜自强2023-2-21亿元4碧桂园服务公司深度研究历经凄风证港股通港股中港股通持股共14家剔除停牌物企自2023年9月25之寒不坠碧霄之志2022-12-9券日至9月28日增幅最大的是融创服务本周增幅328降幅最大的是宝5华润万象生活公司深度研究风起万研龙商业降173持股比例最高为保利物业为7106持股数量最多为象升2022-10-31究碧桂园服务为743亿股6物业管理行业研究周报曙光已现估投资策略我们认为目前物业板块具备较高配置性价比头部物企建议关注值修复有望持续2023-1-2报物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风7物业管理行业研究周报物企参与城险较小的保利物业招商积余关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力市服务空间广阔2022-11-27告较高的物企金科服务中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业滨江8物业管理行业研究周报从物业看服务越秀服务等物业服务边界扩张2022-9-26风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联9物业管理行业研究周报物企估值回方应收账款及其他应收款坏账风险归理性国企凸显价值韧性2022-9-19敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告物业管理行业研究周报内容目录1每周一谈物企持续分化关联方影响尚在311整体而言央国企增速高于民营物企312投资策略52本周行情回顾53行业动态74数据追踪941沪深股通资金及交易追踪942港股通资金及交易追踪95风险提示10图表目录图1上市物企23H1营收及同比增速3图222H1-23H1分类物企营收均值及增速3图3上市物企23H1毛利毛利同比增速及营收同比增速4图4上市物企23H1归母净利润归母净利润同比增速及营收同比增速4图5近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5图6各板块周涨跌幅对比6图7本周涨跌幅前五位6图8本周涨跌幅后五位6图9港股物业877129TI近一年PETTM7图10招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值9表123H1资产减值损失增速TOP10物企5表2港股通持股数量及总市值9敬请参阅最后一页免责声明212证券研究报告物业管理行业研究周报1每周一谈物企持续分化关联方影响尚在11整体而言央国企增速高于民营物企从物企中期业绩来看60家披露业绩的物企整体营业收入仍保持增长但央企国企与民营物企仍有显著分化关联方影响尚在60家披露中期业绩的物企23H1整体营收达134285亿元按营收规模计算加权平均增速为106其中碧桂园服务营收规模最高达20733亿元滨江服务增速最快达432623年由于未有大规模并购加持物企营收增速整体弱于22年同期图1上市物企23H1营收及同比增速25023H1营收亿元23H1营收同比增速50402003015020101000-1050-200-30万物云新大正荣万家彩生活招商积余和泓服务中骏商管绿城服务保利物业中海物业恒大物业世茂服务融创服务金科服务合景悠活远洋服务越秀服务建发物业金茂服务宝龙商业时代邻里滨江服务特发服务南都物业京城佳业中奥到家奥园健康正荣服务弘阳服务浦江中国融信服务润华服务苏新服务鲁商服务星盛商业烨星集团兴业物联中天服务宋都服务碧桂园服务雅生活服务新城悦服务建业新生活佳兆业美好金融街物业新希望服务康桥悦生活华润万象生活银城生活服务华发物业服务东原仁知服务第一服务控股朗诗绿色生活德信服务集团领悦服务集团方圆生活服务祈福生活服务众安智慧生活德商产投服务卓越商企服务资料来源wind申港证券研究所分央企国企与民营物企来看23H1央企营收均值达577亿元同比增长232地方国企营收均值为257亿元同比增长16而民营物企营收均值为179亿元同比增速为32从营收均值及同比增速来看民营物企均低于国央企国央企与民营物企的分化更为显著而地方国企一般受限于管理规模较央企更小更趋区域性营收均值亦较央企更低图222H1-23H1分类物企营收均值及增速7022H1亿元23H1亿元22H1增速23H1增速40603530502540203015201010500央企地方国企民企资料来源企业年报中报克而瑞物管中报横评申港证券研究所盈利水平方面由于人工成本上涨等原因60家物企23年中期平均毛利率仍略低于22年同期毛利率较高的物企基本为商管类型物企同时受到房地产行业持敬请参阅最后一页免责声明312证券研究报告物业管理行业研究周报续下行的影响23年中期部分物企仍然计提减值影响物企归母净利率低于22年同期60家披露中期业绩的物企整体毛利达29592亿元按毛利规模计算加权平均增速为5123H1平均毛利率为2494较去年同期下降213pct其中毛利率最高的为星盛商业达5642毛利增长最快的为中海物业同比增速达4101同时根据我们23年8月7日发布的物业管理行业研究周报7月物企外拓数据转弱1-7月累计新增合约面积及外拓面积中海物业均位列第一图3上市物企23H1毛利毛利同比增速及营收同比增速6023H1毛利亿元23H1营收同比增速23H1毛利同比增速5040503040201030020-10-2010-300-40荣万家万物云新大正彩生活时代邻里星盛商业中天服务绿城服务保利物业招商积余中海物业恒大物业世茂服务融创服务金科服务合景悠活远洋服务越秀服务建发物业金茂服务宝龙商业滨江服务特发服务南都物业京城佳业中奥到家奥园健康和泓服务中骏商管正荣服务弘阳服务浦江中国融信服务润华服务苏新服务鲁商服务烨星集团兴业物联宋都服务碧桂园服务雅生活服务新城悦服务建业新生活佳兆业美好金融街物业新希望服务康桥悦生活华润万象生活卓越商企服务银城生活服务华发物业服务东原仁知服务第一服务控股朗诗绿色生活德信服务集团领悦服务集团方圆生活服务祈福生活服务众安智慧生活德商产投服务资料来源wind申港证券研究所60家披露中期业绩的物企归母净利润达12102亿元按归母净利润规模剔除负值计算加权平均增速为10723H1平均归母净利率为863较去年同期下降302pct其中归母净利率最高的为星盛商业达3323归母净利润增长最快的为正荣服务达8457正荣服务22年主要受计提关联方减值影响基数较低整体归母净利润规模较22年同期增长17部分归母净利润规模较高的物企如华润万象生活中海物业仍保持了较高的增速分别达36485004图4上市物企23H1归母净利润归母净利润同比增速及营收同比增速2523H1归母净利亿元23H1营收同比增速23H1归母净利同比增速100205015010-505-1000新大正荣万家彩生活5万物云-150越秀服务中天服务宋都服务绿城服务保利物业招商积余中海物业恒大物业世茂服务融创服务金科服务合景悠活远洋服务建发物业金茂服务宝龙商业时代邻里滨江服务特发服务南都物业京城佳业中奥到家奥园健康和泓服务中骏商管正荣服务弘阳服务浦江中国融信服务润华服务苏新服务鲁商服务星盛商业烨星集团兴业物联碧桂园服务雅生活服务新城悦服务建业新生活佳兆业美好金融街物业新希望服务康桥悦生活卓越商企服务众安智慧生活华润万象生活银城生活服务华发物业服务东原仁知服务第一服务控股朗诗绿色生活德信服务集团领悦服务集团方圆生活服务祈福生活服务德商产投服务资料来源wind申港证券研究所从计提减值的情况来看关联方出险或前期并购较多的物企减值金额较大后续敬请参阅最后一页免责声明412证券研究报告物业管理行业研究周报随着关联房企的出清以及并购市场回归理性预计未来物企受减值影响将边际减弱盈利有望重展新篇表123H1资产减值损失增速TOP10物企序号企业简称资产减值损失增速资产减值损失亿元净利润亿元净利润增速1建业新生活45275641-299-19912德商产投服务11991005018-2993宋都服务11404017006-7034佳兆业美好5834263-097-27255方圆生活服务5722047-019-20646融信服务3378033013-6447领悦服务集团20620090591938和泓服务1901024073919弘阳服务1356009056-24110东原仁知服务1080003033-412资料来源企业中报克而瑞物管中报横评申港证券研究所我们认为物企23年中期业绩分化明显过去物企整体业绩高速增长的时代已经过去且整体而言央国企在营收及毛利净利方面的增速高于民营物企有关联方加持的物企于短期内业绩增长确定性仍较高而关联方出险的物企仍将处于阵痛期在计提相应的资产减值损失后物企将轻装上阵后续将持续考验物企的经营能力及独立发展能力12投资策略我们认为目前物业板块具备较高配置性价比头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业滨江服务越秀服务等2本周行情回顾自2023年10月3日至2023年10月6日收盘恒生物业板块下跌178恒生综合指数下跌184恒生物业板块跑赢恒生综合指数006pct图5近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数敬请参阅最后一页免责声明512证券研究报告物业管理行业研究周报70恒生物业服务及管理恒生综合指数6050403020100-10-202023152023212023392023452023522023672023742023892023952022107202211320221292023114202312320232102023219202322820233182023327202341420234232023511202352020235292023616202362520237132023722202373120238182023827202391420239232023102202210252022111220221121202211302022121820221227-3020221016-40资料来源iFinD申港证券研究所从板块排名来看与其他板块相比在恒生综合行业13个板块中排名第5图6各板块周涨跌幅对比0-1-2-3-4-5-6资料来源iFinD申港证券研究所AH64名个股统计涨跌幅前五名为股价涨幅前五名分别为朗诗绿色生活698烨星集团578佳兆业美好469建发物业372旭辉永升服务339股价跌幅后五名分别为融信服务-248苏新服务-1324荣万家-1159彩生活-1149润华服务-1122图7本周涨跌幅前五位图8本周涨跌幅后五位807润华服务彩生活荣万家苏新服务融信服务6-55-104-1532-201-250朗诗绿色生活烨星集团佳兆业美好建发物业旭辉永升服务-30资料来源iFinD申港证券研究所资料来源iFinD申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明612证券研究报告物业管理行业研究周报截止2023106物业服务及管理HK877129TIPETTM为162倍较前一周下跌029近一年均值为1592倍周内行业估值呈现下跌态势图9港股物业877129TI近一年PETTM2520151050202314202329202338202344202351202366202373202388202394202210620221122022128202311320231222023131202321820232272023317202332620234132023422202351020235192023528202361520236242023712202372120237302023817202382620239132023922202310120221024202211112022112020221129202212172022122620221015资料来源iFinD申港证券研究所3行业动态住房城乡建设部前8月全国新开工改造城镇老旧小区498万个住房城乡建设部日前发布消息称今年18月全国新开工改造城镇老旧小区498万个惠及居民836万户按小区数计开工率94据了解今年全国计划新开工改造城镇老旧小区53万个涉及居民865万户根据各地统计上报数据18月全国新开工改造城镇老旧小区498万个惠及居民836万户按小区数计开工率94分省份看江苏浙江贵州福建等13个省份全部开工北京市住建委今年第三批老旧小区改造项目名单发布9月26日北京市住建委公布了2023年第三批老旧小区综合整治项目名单涉及海淀丰台石景山大兴延庆5个区的81个项目402栋楼老旧小区改造是重要的民生工程也是推进城市更新提升居住品质的重要抓手7月份以来本市已经确认三批老旧小区改造项目名单各项目改造内容根据小区居民改造意愿确定主要包括抗震节能综合改造节能综合改造单项改造及环境整治提升等方面共计360个项目纳入改造计划涉及改造楼栋数1321栋楼今年第三批老旧小区改造名单中海淀区的老旧小区项目数量最多占比约70共涉及57个项目185栋楼改造面积12767万平方米其中玉海园二里项目共有20栋楼一次性纳入改造改造内容涉及节能综合改造单项改造及环境整治提升此外紫竹院路42号院万寿寺北里小区法华寺小区玉海园三里等居民改造呼声高的老小区也纳入了改造计划截至目前2023年市属老旧小区改造新开工238个新完工149个新开工任务敬请参阅最后一页免责声明712证券研究报告物业管理行业研究周报已完成近八成新完工任务已提前完成下一步市住建委将会同市级有关部门和各区紧盯2023年市属老旧小区综合整治任务目标继续按照提高项目确认频次成熟一批即确认一批确保改造项目及时启动实施的要求加快推进各区老旧小区改造工作持续提升人民群众幸福感获得感安全感黑龙江省住建厅提升红色物业创建水平专题研讨班在威海成功举办9月18日至20日期间黑龙江省住房和城乡建设厅在山东省威海市举办为期3天的黑龙江省提升红色物业创建水平专题研讨班全省13个市地部分区县物业主管部门部分优秀物业服务企业代表和学者共52人参加培训省住建厅党组成员副厅长省物业行业党委书记徐东锋参加培训班并作动员讲话江苏苏州物业行业专题学习培训顺利举办9月22日由江苏省苏州市住建局主办苏州市物业管理协会承办的物业服务开新局品质提升促发展2023年苏州市物业行业专题学习培训顺利举办苏州全市237家物业企业420位物业同仁参加了此次培训会议苏州市住建局副局长肖军表示结合苏州市委好房子好社区好街区好城市四好建设标准通过培养好人才建立好队伍为好房子匹配好物业举办行业专题培训一方面以政策为引领以行业需求为导向不断加强全市物业人的理论素养业务能力为行业培养创新型应用型技能型人才队伍另一方面也不断发挥物业管理服务在参与城市管理居民生活服务领域的专业价值在持续提升人居环境共建宜居美好家园上积极作为物业全行业一要坚持守正创新持续推进物业服务规范化建设二要坚持共治共享持续推动物业管理融入基层治理三要坚持多元赋能深入推进行业高质量发展保利物业大客户服务中心召开全国条线会议暨业务培训宣贯9月27日上午保利物业大客户服务条线工作总结宣贯会议暨工程业务培训圆满召开保利物业副总经理大客户服务中心分管领导赵斌斌大客户服务中心副总经理姜林及全体人员现场参加会议全国各平台公司大客户服务相关专业线含咨询查验交付案场后期工程条线分管领导部门经理职能条线全体人员二百余人通过线上视频形式参会保利物业副总经理大客户服务中心分管领导赵斌斌对近期全面落位工作做出肯定强调了在双节前召开本次条线会议的意义并针对后续短中长期工作提出三点建议统一思想全力冲刺全年经营任务非增业务大有可为做到顺势而为坚定信心上下同欲绿城服务与上海市浦东新区房地产有限公司达成合作2023年9月25日绿城服务集团与上海市浦东新区房地产集团有限公司签署合作协议双方联合成立浦房绿城物业服务有限公司合和共生笃行致远此次双方合作符合绿城服务与国企央企等客户深度合作的战略方向同时也将敬请参阅最后一页免责声明812证券研究报告物业管理行业研究周报深度融合双方资源深度挖掘双方潜能深度耕耘物业服务大力提升双方合作层级拓宽发展空间实现双方合作深度与广度的升级4数据追踪41沪深股通资金及交易追踪A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2023年9月28日持有59215万股较上周下跌151持股市值085亿元图10招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值14003持股总数量万股持股总市值亿元120021000800260014001200002023942023172023262023382023472023572023662023762023852023318202292920221092022118202212820231172023127202321620232262023328202341720234272023517202352720236162023626202371620237262023815202382520239142023924202212182022102920221118202211282022122820221019资料来源iFinD申港证券研究所42港股通资金及交易追踪港股中港股通持股共14家剔除停牌物企自2023年9月25日至9月28日增幅最大的是融创服务本周增幅328降幅最大的是宝龙商业降173持股比例最高为保利物业为7106持股数量最多为碧桂园服务为743亿股表2港股通持股数量及总市值港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通证券代码证券简称股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股6098HK碧桂园服务742893103504581778372056434081516HK融创服务617583286097152524759797543100873HK世茂服务44971299515459813343666405232669HK中海物业43041-1283374371086243600491833319HK雅生活服务401191615473175343739482258862869HK绿城服务39827-0092643135033939862248433913HK合景悠活29191-039305916105529304238969666HK金科服务10887007168610329481088099176049HK保利物业9221-040710629513200925890441755HK新城悦服务87790833236350399870775436989HK卓越商企服务6925-036218913619769506991敬请参阅最后一页免责声明912证券研究报告物业管理行业研究周报港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通证券代码证券简称股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股9983HK建业新生活6856-1722128147215697556459909HK宝龙商业6620-1733544205310673667461209HK华润万象生活56331849391690300055314703资料来源iFinD申港证券研究所5风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联方应收账款及其他应收款坏账风险敬请参阅最后一页免责声明1012证券研究报告物业管理行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1112证券研究报告物业管理行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自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