九月政策小步快走，但市场复苏的成色不足。一些城市销售脉冲表现，说明购房人信心尚不稳固，置业负担仍然偏重，置业门槛仍然偏高。我们认为，市场存在动态拐点，即当政策继续不断落实的情况下，2023年四季度房价持续下跌的预期有望逆转，房地产市场的风险有望化解。但市场不存在静态拐点，即假定政策不变，我们认为市场还没有自我修复的能力。我们认为，金九银十的落空，反过来有望鼓励政策应出尽出，推动按揭贷款利率进一步下行，按揭贷款首付比例进一步下行，切实减轻购房人的负担，放开不必要的限制性束缚。
　　▍政策工具箱储备充足，政策继续小步快走。9月是政策密集出台的月份，各地陆续落实认房不认贷，调低首付比例，放开限购限售限价，提升公积金贷款额度等提振市场信心的举措。当前，大部分城市已经落实认房不认贷的政策，但大多数城市的首套房按揭贷款首付比例要求仍然高于20%，不少地方的首套按揭贷款利率下限还有明显的下调空间，许多一二线核心城市的限购措施还有待进一步优化。我们认为，由于政策注意避免矫枉过正，商业银行也需要一定的时间匹配资产和负债的再定价过程，政策没有采取一步到位的方式，而是持续小步快走。
　　▍政策有边际效果，但复苏成色仍然明显不足。政策在边际上是有效果的，9月14个样本城市二手的网签同比有9%的正增长。但是，市场复苏的成色仍然不足，9月42个样本城市新房网签下降30%以上，十个重点城市新房网签成交同比下降29%。十一假期，十个重点城市可比口径网签同比下降超过40%（当然十一假期数据受假期影响一般都波动较大）。15家代表性企业9月份销售额同比下降24.2%，降幅较8月有所扩大。尽管网签数据存在滞后性，但访客等先行指标表现也比较一般。1我们预计，2023年10月销售同比降幅将如期收窄，但房价走稳还有待政策进一步发力。
　　▍开发投资预期继续下行，企业继续缩表和换牌。2023年前8月，国有土地使用权出让收入27,096亿元，同比下降19.6%。根据Wind，9月百城住宅类用地成交总价1,288亿元（口径和国有土地使用权出让收入有差别），同比下降65.6%，绝对金额为过去6个月最低水平。2023年9月地产政策纷纷出台以来，广州、杭州、宁波等城市也陆续出让了一些土地，土地市场竞争并不激烈，企业的拿地金额/销售额持续维持低位，取地面积/销售面积则更低。在信用环境尚未完全修复的情况下，企业一边缩表，即减少开发规模和体量，一边换牌，即将储备面积逐渐转移向核心大城市。
　　▍经营性资产预计表现分化。房地产公司的经营性资产占比在持续提升，2023年下半年来，一二线城市的商业零售资产同店租金表现良好，酒店和物流资产的经营也多有亮点，但仍然考验企业运维。写字楼，包括核心城市中高端区域的写字楼，都面临租金下行、空置率上升的冲击。园区的表现虽有分化，但也一样受企业客户预算开支下降的影响。我们认为，持有物业的租金表现往往滞后于经济周期，投资性房地产的质量差异将在未来一年充分显露。
　　▍风险因素：房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险；房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间，销售基本面的恢复存在不确定性。
　　▍动态拐点不是静态拐点，市场复苏有赖于政策继续应出尽出。我们认为，市场存在动态拐点，即当政策继续不断落实的情况下，2023年四季度房价持续下跌的预期有望逆转，房地产市场的风险有望化解。但市场不存在静态拐点，即假定政策不变，我们认为市场还没有自我修复的能力。我们认为，金九银十的落空，反过来有望鼓励政策应出尽出，推动按揭贷款利率进一步下行，按揭贷款首付比例进一步下行，切实减轻购房人的负担，放开不必要的限制性束缚。对整个房地产产业链来说，销售是先周期的，投资和竣工都是后周期的，稳住房价是稳住市场的前提。
　　

研究报告全文：复苏成色不足有待政策发力房地产行业跟踪点评2023107中信证券研究部核心观点九月政策小步快走但市场复苏的成色不足一些城市销售脉冲表现说明购房人信心尚不稳固置业负担仍然偏重置业门槛仍然偏高我们认为市场存在动态拐点即当政策继续不断落实的情况下2023年四季度房价持续下跌的预期有望逆转房地产市场的风险有望化解但市场不存在静态拐点即假定政策不变我们认为市场还没有自我修复的能力我们认为金九银十的落空反过来有望鼓励政策应出尽出推动按揭贷款利率进一步下行按揭贷款陈聪首付比例进一步下行切实减轻购房人的负担放开不必要的限制性束缚基础设施和现代服务产业首席分析师政策工具箱储备充足政策继续小步快走9月是政策密集出台的月份各地陆S1010510120047续落实认房不认贷调低首付比例放开限购限售限价提升公积金贷款额度等提振市场信心的举措当前大部分城市已经落实认房不认贷的政策但大多数城市的首套房按揭贷款首付比例要求仍然高于20不少地方的首套按揭贷款利率下限还有明显的下调空间许多一二线核心城市的限购措施还有待进一步优化我们认为由于政策注意避免矫枉过正商业银行也需要一定的时间匹配资产和负债的再定价过程政策没有采取一步到位的方式而是持续小步快走政策有边际效果但复苏成色仍然明显不足政策在边际上是有效果的9月张全国14个样本城市二手的网签同比有9的正增长但是市场复苏的成色仍然不房地产和物业服务足9月42个样本城市新房网签下降30以上十个重点城市新房网签成交同行业联席首席分析比下降29十一假期十个重点城市可比口径网签同比下降超过40当然师十一假期数据受假期影响一般都波动较大15家代表性企业9月份销售额同S1010517050001比下降242降幅较8月有所扩大尽管网签数据存在滞后性但访客等先行指标表现也比较一般1我们预计2023年10月销售同比降幅将如期收窄但房价走稳还有待政策进一步发力开发投资预期继续下行企业继续缩表和换牌2023年前8月国有土地使用权出让收入27096亿元同比下降196根据Wind9月百城住宅类用地成交总价1288亿元口径和国有土地使用权出让收入有差别同比下降656刘河维绝对金额为过去6个月最低水平2023年9月地产政策纷纷出台以来广州房地产和物业服务杭州宁波等城市也陆续出让了一些土地土地市场竞争并不激烈企业的拿地分析师金额销售额持续维持低位取地面积销售面积则更低在信用环境尚未完全修S1010523030004复的情况下企业一边缩表即减少开发规模和体量一边换牌即将储备面积逐渐转移向核心大城市经营性资产预计表现分化房地产公司的经营性资产占比在持续提升2023年房地产和物业服务行业下半年来一二线城市的商业零售资产同店租金表现良好酒店和物流资产的经评级强于大市维持营也多有亮点但仍然考验企业运维写字楼包括核心城市中高端区域的写字楼都面临租金下行空置率上升的冲击园区的表现虽有分化但也一样受企业客户预算开支下降的影响我们认为持有物业的租金表现往往滞后于经济周期投资性房地产的质量差异将在未来一年充分显露风险因素房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间销售基本面的恢复存在不确定性动态拐点不是静态拐点市场复苏有赖于政策继续应出尽出我们认为市场存在动态拐点即当政策继续不断落实的情况下2023年四季度房价持续下跌的预期有望逆转房地产市场的风险有望化解但市场不存在静态拐点即假定114个样本城市如图2附注所列42个样本城市和十个重点城市如图1附注所列15家代表性企业如表2所列证券研究报告请务必阅读正文之后第10页起的免责条款和声明房地产行业跟踪点评2023107政策不变我们认为市场还没有自我修复的能力我们认为金九银十的落空反过来有望鼓励政策应出尽出推动按揭贷款利率进一步下行按揭贷款首付比例进一步下行切实减轻购房人的负担放开不必要的限制性束缚对整个房地产产业链来说销售是先周期的投资和竣工都是后周期的稳住房价是稳住市场的前提重点公司盈利预测及投资评级收盘价EPS元PE简称代码交易评级币种22A23E24E25E22A23E24E25E开发华润置地01109HK30337941046350674696156买入越秀地产00123HK8710511514416577715749买入华发股份600325SH9612214016418579685852买入滨江集团002244SZ9612014316817280675756买入龙湖集团00960HK13434230729829737414242买入上海临港600848SH114040065069076284174166149买入天健集团000090SZ6110411111512958545347买入城建发展600266SH63-041048067086-1541329473买入绿城中国03900HK8110918320920569413637买入服务贝壳02423HK407076200231241499190164157买入万物云02602HK2421722092573151311078771买入华润万象生活01209HK305097129164203291220173140买入滨江服务03316HK169149196258332106806148买入中海物业02669HK88039051065083210172134106买入越秀服务06626HK29027032038047100857158买入资料来源Wind中信证券研究部预测注A股股价为2023年9月28日收盘价港股股价为2023年10月6日收盘价中海物业EPS为港元华润置地龙湖集团万物云和华润万象生活为核心EPS贝壳-W为每股Non-GAAP净利润龙湖集团因股本变动EPS做相应调整请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业跟踪点评2023107表1部分地区9月下半月来政策放松情况区域时间核心内容山东德州10月2日提高公积金贷款额度带押过户降低存量首套住房贷款利率购房退税房票安置等实施购房契税补贴政策首套住房符合补贴范围的按照购房所缴纳契税总额的100给予补贴改善性住房崇左9月29日符合补贴范围的按照购房所缴纳契税总额的80给予补贴对生育二孩三孩的家庭在崇左市购买建造自住住房的在现行执行标准上二孩三孩家庭分别再提高公积金贷款额度实施认房不认贷优化了公积金贷款首付比例将第二次使用住房公积金贷款首付比例由不低于房屋总价款的银川9月29日30调整至20扬州9月28日首套房公积金贷款最低首付比例降至202023年9月2日含当日至2023年12月31日含当日在天津北辰区购买新建商品住宅且在2023年12天津北辰区9月28日月31日含当日前足额缴纳购房契税根据购房人申请给予购房款1的购房补贴补贴金额最高不超过5万元含5万元提高公积金贷款额度双职工缴存家庭最高贷款额度由50万元提高至60万元单职工缴存家庭最高贷款额度聊城9月28日由30万元提高至40万元在聊城市缴存住房公积金的多子女家庭购买本市首套自住住房申请住房公积金贷款的在满足首付款比例要求的前提下最高贷款额度上浮10停止执行限购政策规定自2023年10月1日起办理不动产登记的商品住房包括新建商品住房和二手住房宁波9月28日下同停止执行住房销售限制年限规定从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限深圳9月28日贷款市场报价利率LPR减10个基点二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加30个基点2023年9月27日起至2024年2月29日期间个人在中心城区范围内首次购买非住宅商品房的以合同网签江西鹰潭9月27日备案时间为准且在2025年6月30日前缴清契税由受益财政给予50契税补贴补贴申报截止时间为2025年12月31日缴存职工住房公积金最高贷款额度由40万元提高至50万元二孩及以上家庭购买自住住房的住房公积金最贵州黔南州9月27日高贷款额度上调至60万元即日起至2023年12月31日在宾阳县行政区域内购买新建商品住房并完成商品房合同登记备案及契税缴广西宾阳县9月26日纳的个人按照其已缴纳契税金额的100给予财政补贴至2023年12月31日止凡购买市区含市管园区新建商品住房的建筑面积在90平方米以上按照10000宿州9月26日元套标准发放普惠消费券建筑面积在90平方米及以下按照5000元套标准发放普惠消费券对首次首套在长宁县县城区范围内购买房地产开发企业所出售新建商品住房购房人县财政按200元平方米给四川长宁县9月26日予一次性购房补贴每户最高不超过3万元符合多项条件的不作累加计算并可同时享受房地产开发企业在购房人享受完应有优惠情况下再给予购房款总额1的优惠西宁9月26日暂缓执行新购买的住房含新建商品住房和二手住房自取得不动产权证满2年后方可转让的限制取消住房限购政策在市中心城区开展买房抽大奖活动2023年10月1日至2024年12月31日期间九江9月26日每完成新建商品住房网签1000套组织开展一期抽奖活动原则上不超过6期二孩三孩家庭购买首套自住住房申请公积金贷款最高额度分别上调1020四川天府新区直管区成都高新区南部园区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区继续实施住房限购统一为一个限购区域其他区域不再审核购房资格在限购区域范围内购买144平方米以上不含144平方米住房不再审核购房资格更好满足居民改善型住房需求在限购区域范围内购买144平方米以下含成都9月26日144平方米住房须同时符合以下条件居民家庭成员具有限购区域户籍或户籍不在限购区域但在限购区域连续缴纳社保6个月以上新购房后本地户籍两人及以上居民家庭在限购区域拥有自有产权住房总套数不超过3套本地户籍单身居民家庭非本地户籍居民家庭在限购区域拥有自有产权住房总套数不超过2套调整住房限价措施不再执行二手住房成交参考价格发布机制在住房限购区域内西安市户籍居民家庭购买首套第2套住房取消落户时间限制非本市户籍居民家庭须持西安9月25日有本市有效期内居住证且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社保或个人所得税可购买首套住房夫妻离异后任一方在限购区域购买住房的不再核查离异前家庭住房总套数至2023年12月31日对购买新建商品房为商铺的给予购房契税100补贴外公寓也纳入购房契税100补贴范围全日制博士研究生硕士研究生本科生在孝感中心城区新购买首套面积不超过144的新建商品孝感9月25日住房的分别给予10万元5万元3万元的补贴同时对政策期限内出售原有住房并购买新建商品住房的纳税人按原有住房已缴纳的增值税计税价格的3给予补助中山9月24日东区街道暂停实行商品住房限购政策四川省资阳市住房公积金管理中心发布就资阳市住房公积金管理委员会关于调整我市部分住房公积金政策的通知征求意见稿公开征求意见意见稿提出提高公积金贷款最高限额借款申请人及其配偶共同借款人中单人缴存住房公积金的首套房二套房贷款最高限额均由40万元提高至50万元2人含以资阳9月22日上缴存住房公积金的首套房贷款最高限额由60万元提高至80万元二套房贷款最高限额由60万元提高至70万元资阳市拟降低贷款首付比例借款申请人购买商品住房含期房现房第二次申请住房公积金贷款的首付款比例由不低于所购房屋总价的30调整为不低于20购买再交易房首次申请住房公积金贷款请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业跟踪点评2023107区域时间核心内容的首付款比例由不低于所购房屋总价的30调整为20第二次申请住房公积金贷款的首付款比例由不低于所购房屋总价的40调整为30居民家庭含非本市户籍家庭在本市购买首套商品住房不再需要提供购房证明本市商品住房经住建部门网长沙9月22日签备案满4年可进行转让生育二孩及以上的职工家庭购买首套自住住房且首次申请个人住房公积金贷款的最高贷款额度上浮20即惠州9月22日个人最高贷款额度为48万元夫妻双方共同贷款最高贷款额度为72万元二孩三孩及以上家庭购买县域内自住住房申请贷款时在正常核算基数上贷款额度分别上调3万元和5万河南兰考9月21日元最高贷款额度不超过60万元毕业3年内来区就业创业的青年人才在我区首次购买新建商品住房并在网签后3个月内完成契税缴纳的按郑州航空港区9月21日照已缴契税100的比例给予购房契税补贴符合国家生育政策生育二孩三孩的家庭在我区购买新建商品住房的一次性给予二孩家庭2万元补贴三孩家庭3万元补贴长春9月21日对生育抚养二孩及以上的多子女家庭首次申请住房公积金贷款的单笔贷款最高额度可上浮30在越秀海珠荔湾天河白云不含江高镇太和镇人和镇钟落潭镇南沙等区购买住房的本市户籍居民家庭限购2套住房非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或广州9月20日社会保险证明的限购1套住房将越秀海珠荔湾天河白云黄埔番禺南沙增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年无锡9月19日全市域取消限购政策取消武汉市二环线以内住房限购政策满足居民刚性和改善性购房需求生育多子女家庭在购房贷款时购买武汉9月19日的第二套住房认定为首套住房购买的第三套住房认定为第二套住房西安9月19日进一步优化调整限购范围二环以外区域取消限购2023年9月2日含至2024年3月31日含在武清区购买新建商品住宅以商品房买卖合同网签时间为准天津武清区9月18日且在2024年3月31日含前足额缴纳购房契税的根据购房人申请按照总购房款的1给予购房补贴补贴金额最高不超过3万元含2023年9月18日含当日至2023年12月31日含当日在静海区购买新建商品住宅以商品房买卖天津静海区9月18日合同网签备案时间为准且在2023年12月31日含当日前足额缴纳购房契税根据购房人申请按照总购房款的1给予购房补贴补贴金额最高不超过5万元含5万元厦门9月18日在集美区海沧区同安区翔安区购买商品住房不再审核购房人资格不再限制上市交易时间铜仁9月18日多子女家庭公积金贷款最高额度由60万元上浮20至72万元1调整限购政策在本市市区购买住房含二手住房的普通购房人不再审核购房资格2调整限售政策合肥9月15日销售登记起始时间在本通知发布后含当日的房源取得不动产权证后可上市交易资料来源各地方政府网站诸葛找房市场研究中心中信证券研究部图142个样本城市新房网签套数及同比图214个样本城市二手房网签套数及同比交易套数YOY交易套数YOY40000050140000100403500001200008030300000201000006025000010800004020000006000020150000-10-20100000400000-3020000-2050000-400-500-402103210521072109211122012203220522072209221123012303230523072309210121032105210721092111220122032205220722092211230123032305230723092101资料来源Wind中信证券研究部注样本城市为北京上海资料来源Wind中信证券研究部注样本城市为北京深圳广州深圳杭州南京武汉成都青岛苏州福州厦杭州南京成都青岛苏州无锡扬州南宁佛山金门无锡惠州扬州南宁济南佛山嘉兴温州珠海华江门宝鸡连云港柳州绍兴台州镇江宁波常德江门莆田泰安芜湖舟山昆山海门宿州龙岩六盘水娄底云浮南平吉安十个重点城市为北京上海广州深圳杭州南京青岛苏州南昌厦门请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业跟踪点评2023107表22023年9月代表性房企销售情况亿元万平米1-9月9月1-9月9月1-9月9月1-9月9月公司金额金额面积面积金额同比金额同比面积同比面积同比碧桂园197777250775-45-81-44-84万科A28063201834209-11-8-5-8保利发展332133019121904-140-16中海地产239028010571241923150华润置地234326698910216-137-18招商蛇口22682089319013-4124-5龙湖集团137614581386-5-25-9-31新城控股6025774267-36-32-22-29金地集团121913167372-25-42-5-35旭辉集团5655439735-46-46-44-56中南建设3283127726-31-36-31-37越秀地产11201003313041-4019-41滨江集团1221882712016-3027-35建发股份1758177757733750190华发股份103613732636426629-24合计243302401138161236-43-242-136-349资料来源亿翰咨询中信证券研究部图3国有土地使用权收入及同比情况亿元图4百城住宅类用地成交总价累计同比100000国有土地使用权出让收入同比50一线二线三线90000408008000030600700004006000020200005000010-200400000-40030000-600-10-80020000-100010000-200-30121314151617181920212223资料来源Wind中信证券研究部注23为2023年1-8月资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产行业跟踪点评2023107图5100大中城市住宅类土地成交总价MA4亿元及同比图6100大中城市住宅类用地成交溢价率100大中城市成交住宅土地总价MA4100大中城市成交住宅用地溢价率同比右轴45402500150352000100302515005020100001510500-505--10002021372023862021132021592023422023642021132021952022582023182023642021718202262620217112021912202211620223202022522202272420229252023129202122120214112021530202213020223202022814202210220232262023416202372320239102021111420221127202110242021121220221120资料来源Wind中信证券研究部注数据截至2023年10月1资料来源Wind中信证券研究部注数据截至2023年10月1日日表3部分开发企业拿地强度拿地强度20192020202120221H2023华润置地5948474860中国海外发展4638373821万科A3730302023保利发展3447353530龙湖集团4654532426招商蛇口4454654425金地集团5756461714新城控股22503320滨江集团4557424542绿城中国5170602832合计4246433230资料来源各企业公告中信证券研究部图7杭州政策出台前后新房网签数据套杭州新房网签套800700认房不认贷6005004003002001000资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产行业跟踪点评2023107图8广州政策出台前后新房网签数据套广州新房网签套800认房不认贷部分放开限购7006005004003002001000资料来源Wind中信证券研究部图9南京政策出台前后新房网签数据套南京新房网签套200全面放开180160140120100806040200资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产行业跟踪点评2023107相关研究房地产行业专题研究缓解竣工下行加速的两大改革2023-09-20房地产行业2023年8月数据点评复苏判断必须纳入政策变化预期2023-09-17房地产和物业服务行业专题报告政策空间有多大距离常态有多远2023-09-15房地产行业2023年中报总评唯有持续发展才能解决问题2023-09-13物业服务行业专题报告地产产业链和消费服务业的交汇点2023-09-13房地产行业跟踪点评限购放开的尺度和影响展望2023-09-10房地产行业重大事项点评稳定住房投资和消费的又一实招2023-09-08物业服务行业中报观察之三全力强化应收管理结构提升报表质量2023-09-04房地产行业重大事项点评政策密集复苏周期开始房屋价值聚焦居住属性2023-09-03房地产和物业服务行业中报观察之二提升股东回报的良性竞争2023-09-01房地产产业链重大事项点评减轻居民购房负担改变房价下跌预期2023-09-01房地产行业重大事项点评认房不认贷一线落地积极支持房企融资2023-08-31房地产和物业服务行业专题研究减持新规要求房企满足了吗2023-08-29物业服务行业中报观察稳定的盈利能力经得起时间考验2023-08-29房地产和物业服务行业重大事项点评政策兑现渐行渐近市场复苏年底可期2023-08-27房地产行业2023年7月数据点评基本面接近底部期待政策落实2023-08-15住房市场资金流透视系列报告之四高线化改变房企现金流特征扩大信用优势2023-08-14房地产行业专题报告房地产行业研究方法论PPT2023-08-14房地产和物业服务行业专题报告城中村改造能带来多少增量业务机会2023-08-13房地产产业链专题研究报告城中村改造哪些企业受益2023-08-04房地产和物业服务行业基金重仓专题分析报告配置热情持续低落政策预期推动变化2023-08-02房地产行业重大事项点评开发流程减负稳住大宗消费2023-07-31房地产行业专题研究不同的问题全新的角度2023-07-30物业服务行业跟踪报告稳就业政策的受益领域短期迎来四大催化剂2023-07-29房地产和物业服务行业重大事项点评直面供求重大变化政策将发力防风险2023-07-24住房市场资金流透视系列报告之三政府性基金收入预算完成几何2023-07-24房地产行业重大事项点评本轮城中村改造的承继和创新2023-07-22房地产产业链专题研究居住政策重心翻转老房消费加档提速2023-07-19房地产行业2023年上半年数据点评缓释长期压力对冲短期风险2023-07-18住房市场资金流透视系列报告之二解读公积金年报2023-07-17住房市场资金流透视系列报告之一科学提取住宅专项维修资金优化小区运维2023-07-16房地产行业点评报告政策进一步蓄力2023-07-11请务必阅读正文之后的免责条款和声明8房地产行业跟踪点评2023107房地产和物业服务行业重大事项点评地产政策会积极有为吗2023-06-28房地产行业跟踪报告基本面和政策面的两个关键问题2023-06-26房地产行业2023年5月宏观数据点评降息预计有助于托底楼市基本面2023-06-16房地产行业跟踪报告房地产与中国土地市场新变化2023-05-30房地产行业2023年下半年投资策略聚焦核心资产坚守关键能力2023-05-26房地产行业4月数据点评旧开发模式黄昏和板块投资主线变化2023-05-16房地产行业新发展模式研究迎接另一个晨曦2023-05-09房地产行业跟踪点评央企的三大核心优势2023-05-09房地产行业跟踪点评一边定力持久一边啃硬骨头2023-05-03房地产和物业服务行业基金持仓专题研究基金持续低配产业两重变轨2023-04-27房地产行业2023年3月宏观数据点评政策和基本面的微型跷跷板2023-04-18请务必阅读正文之后的免责条款和声明9分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上10特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticscomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告对于英国分析员编纂的研究资料其由CLSAUK制作并发布就英国的金融行业准则该资料被制作并意图作为实质性研究资料CLSAUK由英国金融行为管理局授权并接受其管理欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利11