国庆假期新房网签表现平淡，市场回暖仍需政策加码及落地。据中指数据，样本35城2023年国庆假期（统计时间为9.29-10.6）新房销售网签面积为147.6万方，同比2022年国庆假期（10.1-10.7）下降17%，同比2022年同期（9.29-10.6）下降62%。两口径相差较大，主要是今年假期为国庆中秋双节，9.29、9.30作为三季度末有集中网签的影响，因此计算同比时是否考虑两天便成为关键。严格上来说，今年双节的特殊性导致同比的解释能力下降。此外，网签数据并不代表实时的案场认购销售，叠加假期部分城市住建数据更新缺失或出现更明显的滞后，因此我们认为今年国庆平淡的网签销售仅供参考。整体而言，市场的回暖仍需政策持续加码及落地，特别是北京、上海、深圳等核心城市限购限贷进一步松绑，才能有效托底市场信心。
　　行情回顾：本周因假期休市，A股行情略。H股方面，10.3-10.6四个交易日内，中信房地产HK指数下跌1.47%，领先恒生指数0.35个百分点。本周港股房地产股票中，上涨20只，较上周减少1只，下跌69只。涨幅前5的是融创中国、丽新发展、金辉控股、COSMOPOLINT'L、龙光集团，涨幅分别为11.6%、7.9%、7.6%、4.6%、3.8%。跌幅前5的是珠光控股、国瑞健康、中骏集团控股、融信中国、彩生活，跌幅分别为-32.9%、-17.5%、-16.4%、-12.1%、-11.5%。
　　新房：受国庆假期影响，多数样本城市网签数据缺失，以下数据仅供参考。本周（9.30-10.6）30个城市新房成交面积为65.2万平方米，环比下降80.1%，同比下降5.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为21.4万方，环比-79.2%，同比19.2%；样本二线城市为36.4万方，环比-78.7%，同比24.0%；样本三线城市为7.3万方，环比-86.1%，同比-66.0%。从今年累计40周新房成交面积同比看，样本30城共计10826.0万方，同比-7.8%。
　　二手房：受国庆假期影响，本周13个样本城市二手房数据多数缺失。我们统计了样本中有更新成交数据的6个城市。整体看，本周（9.30-10.6）二手房网签备案数据表现较去年同期有一定增长，一线城市中北京、深圳二手房成交同比分别+65%、+44%。
　　信用债：本周因假期无信用债发行。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

研究报告全文：证券研究报告行业周报2023年10月08日房地产开发2023W40国庆假期新房网签表现平淡市场回暖仍需政策加码及落地国庆假期新房网签表现平淡市场回暖仍需政策加码及落地据中指数据样增持维持本35城2023年国庆假期统计时间为929-106新房销售网签面积为1476万方同比2022年国庆假期101-107下降17同比2022年同行业走势期929-106下降62两口径相差较大主要是今年假期为国庆中秋双节929930作为三季度末有集中网签的影响因此计算同比时是否考虑两天便成为关键严格上来说今年双节的特殊性导致同比的解释能力下降此房地产开发沪深300外网签数据并不代表实时的案场认购销售叠加假期部分城市住建数据更新16缺失或出现更明显的滞后因此我们认为今年国庆平淡的网签销售仅供参考整体而言市场的回暖仍需政策持续加码及落地特别是北京上海深圳等0核心城市限购限贷进一步松绑才能有效托底市场信心-16行情回顾本周因假期休市A股行情略H股方面103-106四个交易日内中信房地产HK指数下跌147领先恒生指数035个百分点本周港-32股房地产股票中上涨20只较上周减少1只下跌69只涨幅前5的是2022-102023-022023-062023-09融创中国丽新发展金辉控股COSMOPOLINTL龙光集团涨幅分别为11679764638跌幅前5的是珠光控股国瑞健康作者中骏集团控股融信中国彩生活跌幅分别为-329-175-164分析师金晶-121-115执业证书编号S0680522030001新房受国庆假期影响多数样本城市网签数据缺失以下数据仅供参考本邮箱jinjing3gszqcom分析师肖依依周930-10630个城市新房成交面积为652万平方米环比下降801同比下降53其中样本一线城市的新房成交面积为214万方环执业证书编号S0680523080005比-792同比192样本二线城市为364万方环比-787同比邮箱xiaoyiyi3664gszqcom分析师周卓君240样本三线城市为73万方环比-861同比-660从今年累计40周新房成交面积同比看样本30城共计108260万方同比-78执业证书编号S0680523070006邮箱zhouzhuojungszqcom二手房受国庆假期影响本周13个样本城市二手房数据多数缺失我们统研究助理夏陶计了样本中有更新成交数据的6个城市整体看本周930-106二手房执业证书编号S0680122080038网签备案数据表现较去年同期有一定增长一线城市中北京深圳二手房成交邮箱xiataogszqcom同比分别6544相关研究房地产开发百强房企月度销售报告月百强信用债本周因假期无信用债发行19权益销售额同比降幅30市场信心修复尚需时日2023-10-06投资建议中国房地产走过2021年大周期拐点后未来主旋律是分化看好2房地产开发2023W39本周新房成交环比一线不超过三分之二的二线少量三线这个城市组合包在政策加码到195量能创下半年新高金九银十行情可期位之下总量下方有底上方量价均有一定弹性能在未来中周期跑赢全国整2023-10-013房地产开发2023W38一线城市新房成交环比体水平我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行我们仍然认为有必要去跳增94核心城市地产宽松政策加速落地2023-做强刺激进行托底最终政策力度有望媲美20082014年年内9-12月是09-24政策预期政策持续释放带来的板块行情择股方向包含以下几个方向1基本面股票A股华发股份滨江集团建发股份招商蛇口保利发展等H股越秀地产绿城中国华润置地中国海外发展建发国际绿景中国地产贝壳等2一线政策落地概念城中村改造概念北京城建发展等深圳天健集团等3现金流表现优异负债少相对抗周期波动的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业等风险提示政策落地不及预期需求复苏不及预期房企出险风险蔓延请仔细阅读本报告末页声明2023年10月08日内容目录1国庆新房网签表现平淡市场回暖仍需政策加码及落地32行情回顾43重点城市新房二手房成交跟踪531新房成交商品住宅口径532二手房成交商品住宅口径64重点公司境内信用债情况75本周政策回顾76投资建议8风险提示8图表目录图表12023年国庆假期929-106新房销售网签数据与往年对比3图表2本周各交易日港股指数表现4图表3本周港股房企涨幅情况4图表4本周港股房企跌幅情况4图表5近6月样本城市新房成交面积及同比5图表6近6月样本一线城市新房成交面积及同比5图表7近6月样本二线城市新房成交面积及同比5图表8近6月样本三线城市新房成交面积及同比5图表930城周度成交面积跟踪6图表10样本城市二手房成交面积数据跟踪6图表11地方性政策及消息101-1077P2请仔细阅读本报告末页声明2023年10月08日1国庆新房网签表现平淡市场回暖仍需政策加码及落地国庆假期新房网签表现平淡市场回暖仍需政策加码及落地据中指数据样本35城2023年国庆假期统计时间为929-106新房销售网签面积为1476万方同比2022年国庆假期101-107下降17同比2022年同期929-106下降62两口径相差较大主要是今年假期为国庆中秋双节929930作为三季度末有集中网签的影响因此计算同比时是否考虑两天便成为关键严格上来说今年双节的特殊性导致同比的解释能力下降此外网签数据并不代表实时的案场认购销售叠加假期部分城市住建数据更新缺失或出现更明显的滞后因此我们认为今年国庆平淡的网签销售仅供参考整体而言市场的回暖仍需政策持续加码及落地特别是北京上海深圳等核心城市限购限贷进一步松绑才能有效托底市场信心图表12023年国庆假期929-106新房销售网签数据与往年对比2023年国庆假期成交面积较2022年国庆假期101-较2022年同期929-较2019年国庆假期101-城市等级城市万方107日均成交面积变化106日均成交面积变化107日均成交面积变化上海123159-45745广州15712913122一线北京18-31-75-27深圳35-46-68-25一线城市合计33362-39113武汉21122558-38苏州4249-71-54青岛10427-80-33杭州47-14-825南昌22-15-51-54南京17-16-58长沙201-19-27133二线济南73-20-58-16北海05-33-6177合肥48-54-6899沈阳62-57-62-27温州14-60-92-83宁波15-69-86西宁02-95-95-98二线城市合计861-14-63-28宁德04112-22东莞316358梅州253312-50湛江151-61-34威海03-15-79菏泽01-18-86-92茂名22-33-5560徐州123-35-50-46三四线莆田11-39-66-82襄阳05-40-67-51淄博1-41-862江阴02-41-82-94衡阳16-54-62-73柳州12-64-76-75扬州02-70-57济宁12-87-83-67黄石05-92-98-77三四线城市合计282-50-72-5935城合计1476-17-62-24资料来源中指国盛证券研究所P3请仔细阅读本报告末页声明2023年10月08日2行情回顾本周因假期休市A股行情略H股方面103-106四个交易日内中信房地产HK指数下跌147领先恒生指数035个百分点本周港股房地产股票中上涨20只较上周减少1只下跌69只涨幅前5的是融创中国丽新发展金辉控股COSMOPOLINTL龙光集团涨幅分别为11679764638跌幅前5的是珠光控股国瑞健康中骏集团控股融信中国彩生活跌幅分别为-329-175-164-121-115图表2本周各交易日港股指数表现房地产HK中信恒生指数00-10-20-30-4010021003100410051006资料来源wind国盛证券研究所图表3本周港股房企涨幅情况代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价本周五收盘价1918HK融创中国1161302162410488HK丽新发展79941011099993HK金辉控股76913033260120HKCOSMOPOLINTL46611091143380HK龙光集团3853078081资料来源wind国盛证券研究货币为港币图表4本周港股房企跌幅情况代码简称周累计跌幅周相对跌幅上周五收盘价本周五收盘价1176HK珠光控股-329-3140760512329HK国瑞健康-175-1600080071966HK中骏集团控股-164-1490310263301HK融信中国-121-1060290261778HK彩生活-115-100044039资料来源wind国盛证券研究货币为港币P4请仔细阅读本报告末页声明2023年10月08日3重点城市新房二手房成交跟踪31新房成交商品住宅口径受国庆假期影响多数样本城市网签数据缺失以下数据仅供参考本周930-10630个城市新房成交面积为652万平方米环比下降801同比下降53其中样本一线城市的新房成交面积为214万方环比-792同比192样本二线城市为364万方环比-787同比240样本三线城市为73万方环比-861同比-660图表5近6月样本城市新房成交面积及同比图表6近6月样本一线城市新房成交面积及同比样本城市新房成交面积万方左轴样本一线城市新房成交面积万方左轴同比右轴同比右轴环比右轴500100120环比右轴200450804006010015035040801003002025006050200-20150-40400100-6020-5050-800-1000-100202369202377202384202391202369202377202384202391202381820235122023414202342820235122023526202362320237212023915202392920234142023428202352620236232023721202381820239152023929资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所图表7近6月样本二线城市新房成交面积及同比图表8近6月样本三线城市新房成交面积及同比样本二线城市新房成交面积万方左轴样本三线城市新房成交面积万方左轴同比右轴同比右轴250环比右轴100100环比右轴1008090802006080604070401502060200500100-2040-20-4030-4050-6020-60-8010-800-1000-100202369202377202384202391202369202377202384202391202381820235122023414202342820235122023526202362320237212023915202392920234142023428202352620236232023721202381820239152023929资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所从今年累计40周新房成交面积同比看样本30城共计108260万方同比-78一线城市为25701万方同比26二线城市为60946万方同比-100三线城市为21614万方同比-121其中一线城市中北京25上海110广州-35深圳-142二三线城市中温州104泰安52海门48等总计8城同比均为正南平-905衢州-857大连-605等总计18城同比为负P5请仔细阅读本报告末页声明2023年10月08日图表930城周度成交面积跟踪本周成交当月累计成交当月累计今年40周累计成40周累城市能级城市环比同比万方万方同比交万方计同比1北京07-97-6803-87574921上海56-883634-611462111广州129-531155486082-31深圳22-65-6113-762407-142杭州28-9020652332南京18-79-715-54878-262武汉123-468897629642-12宁波06-87-3605-242761-152成都1470042青岛74-81327-599691-112苏州29-801708-634594-382济南63-71-2051-246508-52福州20-1012613771347-222大连04-83-4402-64302-613佛山27-84-6618-765032-143温州15-91-6515-615616103惠州05-376250448797003无锡2019-173扬州02-79-7102-64117023韶关04-51-4203-52582-213泉州01-8901242-103江门07-69-3306-37115403莆田04-66-3502-63332-333泰安129553芜湖05-80290321315-373宝鸡03-85-2603-241235-313海门31853衢州65-863云浮248-283南平22-90资料来源wind国盛证券研究所32二手房成交商品住宅口径受国庆假期影响本周13个样本城市二手房数据多数缺失我们统计了样本中有更新成交数据的6个城市整体看本周930-106二手房网签备案数据表现较去年同期有一定增长一线城市中北京深圳二手房成交同比分别6544图表10样本城市二手房成交面积数据跟踪本周成交当月累计成交当月累计今年40周累计成40周累计城市能级城市环比同比万方万方同比交万方同比1北京22-946505-551075671深圳02-964402832234472杭州06-91042855322青岛03-96116032104227653东莞02-94-13028624911063佛山10-92-5508-56548528资料来源wind国盛证券研究所P6请仔细阅读本报告末页声明2023年10月08日4重点公司境内信用债情况本周因假期无信用债发行5本周政策回顾图表11地方性政策及消息101-107地区政策分类相关来源文件新闻要点山东德州公积金放中房网1扩大加装电梯提取范围可提取子女父母公积金2新增新市松棚改货民青年人按月租房提取业务3支持多子女家庭租房提取4取消币化其他异地公积金贷款户籍限制5支持现房销售提高现售房屋的公积金贷款额度6积极推行票房制度山东烟台公积金放松关于调整优化1购买首套住房公积金贷款首付款比例调整为不低于20二套房最住房公积金相关低首付款比例维持30不变2购买新建商品房的购房人及其配偶可政策的通知申请提取住房公积金用于支付首付款广东韶关公积金放松证券时报1人才贷款最高额度可放宽到普通贷款最高限额的2-3倍2使用住房公积金贷款购买已认定为装配式建筑或星级绿色建筑的商品住房公积金最高贷款额度上浮203使用住房公积金购买首套自住住房的多子女家庭符合二孩政策的最高贷款额度为65万元符合三孩政策的最高贷款额度为80万元江苏扬州公积金放松关于优化调整1实施绿色建筑公积金贷款支持政策缴存人家庭使用住房公积金贷款我市住房公积金购买一星级二星级及以上居住类绿色建筑新建商品房的其住房部分政策的通公积金贷款最高额度可分别上浮10202多子女家庭的住房公知积金贷款最高额度可再进行相应上浮3缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套自住住房的其住房公积金贷款最低首付比例为204缴存人家庭申请住房公积金贷款其住房套数以家庭成员名下在本市行政区域内实际拥有的成套住房数量进行认定山东东营认贷判定放每日经济新闻1执行认房不认贷2自即日起至2023年12月31日期间购房松购房补人在中心城区办理新建商品住房不动产登记的按照房屋成交价格的贴01予以补贴宁夏银川认贷判定放上证报1提高符合购房政策资格人群的住房公积金贷款额度降低公积金贷款松公积金首付比例将第二次使用住房公积金贷款首付比例由不低于房屋总价款放松房贷的30调整至202明确了首套房认定标准实施认贷不认房降息政策即对居民购房前已结清房贷的再次购买住房申请贷款时按照首套房优惠政策执行即首付203落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制及时调整银川市新发放首套住房商业贷款利率下限资料来源各地方政府网站证券时报上证报中房网每日经济新闻国盛证券研究所P7请仔细阅读本报告末页声明2023年10月08日6投资建议中国房地产走过2021年大周期拐点后未来主旋律是分化我们看好一线不超过三分之二的二线少量三线这个城市组合包在政策加码到位之下总量下方有底上方量价均有一定弹性能在未来中周期跑赢全国整体水平我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行我们仍然坚持2022年以来的观点认为有必要去做强刺激进行托底最终政策力度有望媲美20082014年年内9-12月是政策预期政策持续释放带来的板块行情择股方向包含以下几个方向1基本面股票A股华发股份滨江集团建发股份招商蛇口保利发展等H股越秀地产绿城中国华润置地中国海外发展建发国际绿景中国地产贝壳等2一线政策落地概念城中村改造概念北京城建发展等深圳天健集团等3现金流表现优异负债少相对抗周期波动的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业等风险提示政策落地不及预期需求复苏不及预期房企出险风险蔓延P8请仔细阅读本报告末页声明2023年10月08日免责声明国盛证券有限责任公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告中的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可能会随时调整在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本报告版权归国盛证券有限责任公司所有未经事先本公司书面授权任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布复制任何机构或个人如引用刊发本报告需注明出处为国盛证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改分析师声明本报告署名分析师在此声明我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法结论不受任何第三方的授意或影响我们所得报酬的任何部分无论是在过去现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系投资评级说明投资建议的评级标准评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价或行业买入相对同期基准指数涨幅在15以上指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市增持相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针持有相对同期基准指数涨幅在-55之间对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标减持相对同期基准指数跌幅在5以上的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准增持相对同期基准指数涨幅在10以上美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准中性相对同期基准指数涨幅在-1010之行业评级间减持相对同期基准指数跌幅在10以上国盛证券研究所北京上海地址北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产地址上海市浦明路868号保利One561号楼10层广场东塔7层邮编200120邮编100077电话021-38124100邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcom南昌深圳地址南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大地址深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼厦邮编518033邮编330038邮箱gsresearchgszqcom传真0791-86281485邮箱gsresearchgszqcomP9请仔细阅读本报告末页声明