房地产主要指标趋势回顾展望
　　从8月的情况来看，房地产尚处调整阶段，各项指标继续下滑。根据统计局数据，8月商品房销售面积、销售金额累计同比跌幅持续扩大，销售压力仍然较大。房企对市场预期仍然悲观，房地产开发投资依旧大幅下滑。8月国房景气指数为93.56，已连续5个月下滑，且跌幅不断扩大。值得期待的是，新一轮的房地产放松已开启。在7月中央“政策吹风”后，实质性政策在8月底陆续落地。先后出台“认房不认贷”、下调首/二套房首付比例、取消限购等优化措施，一线城市也出台了实质性政策放松。目前的政策出台力度、频度已突破此前市场对于地产政策的预期上限，显示出较强托底信号。从9月新政后对销售市场的跟踪来看，新房环比仅有微幅改善，市场景气程度尚未恢复。二手房修复优于新房，中介到访热度边际提升。
　　展望来看，政策出台传导至销售尚需时日，9月销售降幅或难大幅收窄。不过，四季度考虑到去年同期低基数的影响，疲弱之势或有所改善。当前已超出年中我们对于政策出台的预期上限，但是行业实现趋势性好转仍离不开宏观经济及收入预期的修复。

研究报告全文：房地产2023年9月报基本面依旧主疲标弱题政微策软雅托黑底加粗意图4明4p确x四季度是重要观察期副标题微软雅黑28px杨侦誉行业研究员sunyzycmbchinacom感谢实习生黄意涵对本文的贡献2023年9月24日1报告期8月销售面积报告期新开工投资持续报告期央行831新房价仍然疲弱新政后新疲软竣工保持强劲政超预期出台一揽子政房销售环比微幅改善但展望开发投资年内或将策密集落地需求端实质景气仍低二手房修复优持续承压性转向于新房展望突破此前市场对于展望政策托底下市场修地产政策的预期上限政复可期但政策传导尚需策将持续落地时日四季度或有所好转2房地产主要指标趋势回顾展望从8月的情况来看房地产尚处调整阶段各项指标继续下滑根据统计局数据8月商品房销售面积销售金额累计同比跌幅持续扩大销售压力仍然较大房企对市场预期仍然悲观房地产开发投资依旧大幅下滑8月国房景气指数为9356已连续5个月下滑且跌幅不断扩大值得期待的是新一轮的房地产放松已开启在7月中央政策吹风后实质性政策在8月底陆续落地先后出台认房不认贷下调首二套房首付比例取消限购等优化措施一线城市也出台了实质性政策放松目前的政策出台力度频度已突破此前市场对于地产政策的预期上限显示出较强托底信号从9月新政后对销售市场的跟踪来看新房环比仅有微幅改善市场景气程度尚未恢复二手房修复优于新房中介到访热度边际提升展望来看政策出台传导至销售尚需时日9月销售降幅或难大幅收窄不过四季度考虑到去年同期低基数的影响疲弱之势或有所改善当前已超出年中我们对于政策出台的预期上限但是行业实现趋势性好转仍离不开宏观经济及收入预期的修复类别2023年1-7月表现2023年8月趋势1-8月同比是否符合市场预期2023年预判总体基调政策环境需求端宽松持续放松-超预期政策环境持续宽松供给端-102-43统商品房销售面积-65跌幅扩大-71是计局基数调整销售市场商品房销售额-15跌幅扩大-32是-新房同比-06新房二手房同环比跌幅均新房同比-0670大中城市房价是-二手房同比-31扩大二手房同比-32土地成交建面-283跌幅扩大-302是土地市场-土地出让金-254跌幅缩小-216是新开工面积-245跌幅缩小-244是-200竣工面积205增幅减少192是100施工面积-68跌幅扩大-71是-70开发投资-98-75统计房地产开发投资额-85跌幅扩大-88是局基数调整房地产开发到位资金-112跌幅扩大-129是-数据来源招商银行研究院销售市场延续调整政策支持下悲观预期或有所缓和高频跟踪-新房央行831新政后成交环比改善但景气度依旧处于低位9月以来商品房成交环比小幅回升但成交规模依然处于近5年低位央行831政策后各地需求端政策密集落地新房环比有所改善30大中城市9月1-20日环比8月1-20日上升了87不过整体看新房景气度尚处低位9月1-20销售面积同比2022年同期为-120从绝对值看9月中上旬成交面积仍处于近5年低位我们认为新房景气偏低或有两方面原因一是从过往经验看政策传导至销售市场改善尚需时日二是受房企出清影响新房推盘量仍处于大幅下降态势分城市能级看一二三线城市9月1-20日商品房成交面积同比2022年同期分别为-351145-275环比8月1-20日分别为121118-30其中二线城市同比自5月以来再度转正分城市看杭州成都青岛等同比大幅转正其余城市跌幅略有缩窄新建商品房成交面积同比增速2023年2022年1-9209月中9月上8月下8月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月北京60-53-28-11-33112441-3303212536-21114696047-23218452-86-1421-27-35115-14-47-20-18-16-29-24-21上海14-39-44-15-47-397-43-12-166241665192770135017838193686111-8-2985-87120-208-2830016-17-78-94-5231-7广州-3-21-24-519-33-101-40-35-5533-8-5391936117422199471-28341-81-34-24-50-75-19-12-11-1821-28-69-55-16-48深圳-7-45-62-11-2-531114-590-788-1163684-15-44-650927-26-40275-9447-39-2-35631-4327-9-32-5-22-24-46杭州9924566-40-11-9-26-1-15-145-5-1631921715057582528-23755-67-5124-42-40-11-19-16-30-19-53-51-51-4933南京-2045-42-34-49-18-22-7-58-515-3148-39-14-242321725922-58-24132-89-50-25-44-13-33-1636-22-37-51-61-61347武汉-10-225-19-24-34-12-55-65-42-64-23391040-5-25-131065756154449-73-41-4-29-57-36-39-9-57-33-46-51-40-31-31成都499634-19-13-2-23-3433-1323431622352422331852-3-13100-83-36-19-52-8-19-68-28-21-2319-28-22-315青岛-1529821-19-33-36-37-11-65-50-2590-17-14251850117551520155-79-3817-1-9-1141-9-19178-9-45-34-8-25苏州-33-54-60-35-8-32-28-44-44-78-76-2215-34675244-13-62322-343975-79-37-360-26541-13-4739-46-55-23-6-15大连-12980-13-61-41-100-15-4830-9福州-28-30-681023-73-61-8-54-34-51-2912-53-3226-38-27-219-30-8-43162-76-19-32-34-77-34-28-55-42-61-58-56-47-3610厦门24-40-11-33-13-26-5386322332316963917-191576654664193-52-775125615-9-50-23-48-59-32-57-46-58南宁-8-21-56-15-41-11-10-123-55-29-20-7135-62-7-203689442412266-68343817-55-3012-38-4812-34-20-36-43-52无锡-13-2-29-32-42-16-31-101015-43-51-70-5-454510130683822834117-74-35-26-28-1-29-46-43-4623-21-58-47-40-48东莞-50-33-50-42-67-560139-354623-92惠州14-210-4040-63-24-17-33-5131-20-241115-570221154160216180469-67-29-1574202252-38-45-37-57-72-60-66扬州4-1623-33-430-43-58-475157-2367512778-42646681-5659114-817-391231-513-38-42-62-69-69-49-54韶关-22-64-56-68-5662612-31210134-69-15243-63-80-15-14-4583-1655-6346181-37-43-28-10-28-10-549-13-16-33江阴219-52-40-27-18-55-54-69-25-34-2311450682664583729-25548025-66-193714180-99-61-88-77-74-64-6830大中城市-5-3-22-12-31-28-20-33-29-38-40-625134130264150592717-1183-80-32-4-21-25-18-14-19-33-7-45-52-45-24-25一线城市3-24-48-21-38-34-7-24-20-21-331484106661121181681006123-3-23163-82-114-30-24-1813-19-6-4-48-61-47-7-30二线城市-9199-1-22-29-28-42-26-45-46-921-2511692232512860175-78-43-8-23-28-16-27-18-37-1-40-51-44-19-7三线城市-4-15-39-31-42-19-11-12-43-27-25-19-112912226072288530246-81-16-4-2-17-23-4-20-44-27-52-49-47-48-49数据来源Wind招商银行研究院注1极端值系春节销售空档交错高频跟踪-二手房二手房成交热度先于新房边际修复二手房先于新房恢复中介到访热度边际提升9月1-20日15城二手房成交面积同比2022年同期提升380环比8月1-20日为65同比环比均实现转正作为房地产热度先行指标二手房成交在新政后先于新房恢复此外新政后二手房来访热度边际提升9月1-20日75城中介二手房新增带看量环比提升228分城市能级来看9月1-20日一线二线三线城市二手房同比2022年同期分别为168707-47环比8月1-20日分别为30034-76一线二线城市修复明显分城市来看深圳成都等城市表现突出同环比大幅提升二手房成交面积同比增速2023年2022年1-9209月中9月上8月下8月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月深圳488945441417-12-53-670833118442271116164105819996134446-52-30-2-106103-43-11-4-24-61-80-69-64北京929-12-12-27-23-22-10-5-123431833132-93122830274750267-61-269-38-102011-14-32-38-52-28-22-34-28大连18--46-11-2-1318210------------134331----------------成都5324873532-960-4-1-171940835386698814312271125113102320-31-351649128425140307315300341145169156188南京3429-122-34-7-22-16-6-15162556399366101107162124835241315-551799-28-1-2-2016-11-34-43-60-49-50-45苏州1624-38-12-44-10-29-23-24-26-15269341165115160122556824108156288-76-8-18-643069192427-41-62-30-64-20杭州258943491835-23-33-46-53-43-373644276789714179107110167162744-72-62-435484266-16-18-62-69-64-51-54青岛265406-15-9-4-24-15-38-13-1017241089641082582287680128248-38-3810-71086133-6-17-36-48-55-28-41厦门-2418-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持续收紧步伐1-8月房地产开发投资额累计同比为-88降幅较1-7月扩大03pct以可比口径调整计算8月单月同比为-110降幅较7月份收窄12pct分项来看1-8月土地购置费建安投资累计同比分别为-43-208降幅较上月分别扩大06pct05pct2022年以来房企拿地保持谨慎土地市场热度偏冷持续拖累土地投资此外施工端持续走低持续拖累建安投资展望来看当前销售端尚未对宽松政策有显著反映多数房企仍面临资金面紧张的困境资金萎缩打击房企特别是民营房企的投资信心若想投资端恢复还需等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善我们维持此前对于全年房地产开发投资额增速的预期统计局基数若不调整为-98调整后或为-75房地产开发投资额单月值及同比增速房地产开发投资额累计值及同比增速土地投资建安投资累计同比200005016000012309599180001040140000707069201600083012000044614000410-432012000100000102100001080000008000-79-2-110060000-72-57-4-106000-58-62-88-1040000-6-100-854000-20-8-208-20200002000-100-300-12-302222222222222222222222222222222222222222222222000000000000000000000000000000000000000000000022222222222222222222222222222221111122222222220001112223300000011111222222333567890123333333-------------------------------00100100100房地产开发投资完成额单月值亿元单月同比右轴---------------土地购置费累计同比建安投资累计同比00001100001000011000房地产开发投资完成额累计值亿元累计同比右轴1111111100000002602602602624680235791246802357222222222345678数据来源Wind招商银行研究院注121年为两年平均增速注2据统计局说明披露数据存在统计口径调整与数据修订报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素因此累计同比使用统计局披露数据单月同比使用计算调整后的数据房企到位资金去化难度加剧叠加融资环境未见修复房企资金持续承压房企资金链压力仍在加剧国内贷款定金和预收款降幅明显扩大1-8月房地产到位资金累计同比为-129跌幅相比上月扩大17pct8月到位资金持续跌落环比7月为-55分渠道看8月国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款单月同比增速分别为-243-222-316-269降幅较上月分别扩大96pct17pct98pct34pct8月在三支箭支持的房企碧桂园远洋发生流动性风险事件后金融机构对于房企融资态度更为谨慎国内贷款降幅扩大此外在销售不畅下定金及预收款也出现大幅下滑展望来看在今年初房企融资短暂修复后再度出现融资难问题融资不畅下销售回款几乎成为大部分房企还债的唯一资金来源若四季度销售有所起色预计房企资金端压力将有所缓解不过若想房企自身造血能力恢复也需融资端政策的进一步支持房地产开发企业到位资金情况403020-43100-73-10-128-20-30-229-4022222222222222222220000000000000000000122211122222222222290129国9内贷款9累计同比00自筹资金0累计同比11定金及1预收款累计同比22个2人按揭贷款累计3同比33-------------------11110000000000000001111数据来源Wind2招商银行研5究院注1821年为两年平均增速2注2据5统计局说8明披露数据存在统计2口径调整与5数据修订8报告期数据与上年已2公布的同5期数据之间8存在不可比因素因2此累计同比5使用统计8局披露数据单月同比使用计算调整后的数据政策央行831新政超预期出台一揽子政策密集落地总体基调央行831政策超预期落地强力需求端政策开始发力央行831政策超预期出台房地产需求端政策迎来实质性拐点8月31日央行国家金融监管总局联合发布两则重要通知共涉及三项地产信贷政策一是首套二套首付比例下限统一下调为2030此前限购城市为3040二是二套按揭利率下限下调为LPR20bp此前是LPR60bp三是降低首套房存量按揭利率在7月中央政策吹风后实质性政策在8月底陆续落地央行831政策是在当前市场单边下行房地产供求关系发生重大变化下由中央主导出台的强力政策突破此前市场对于地产政策的预期上限目前央行基本启用了其所余的全部地产政策工具显示出较强的托底信号风险增长民生风险增长托底20219-2022220223-620227-9202210-12202212-2023620237-至今123456金融端严监管纠偏因城施策为主保项目保交楼金融端放开转向实质提振需求化解风险托底需求性宽松2021927货币政策委二线因城施策开2022728中央政治局12月经济工作会议237月中央政治局会议定调启高频但力度小以3员会首提维护住房消会议首提稳定房地产政策对象工具箱范围年两会政府工作报告积极费者合法权益边际放月二线城市郑州出台实上明显扩展释放需求支持住没有提及房住不炒质性放松政策为信号市场压实地方政松此前严监管的个人住房改善支持刚性定调房地产供求关系后续长三角珠三角热府责任保交楼稳民信贷1111十六条和改善性住房需求发生重大变化房按揭贷款点城市在内的二线城市债券118重启第生防风险有效防范化首提适时调整优化央行银保监证监基本都出台了限购限二支箭提供2500亿8月中央通过政策性解优质头部房企风险房地产政策会等发言人在多个场合贷放松政策元支持民企债券融资银行专项借款方式支持改善资产负债状况防央行831政策提到支持房地产信贷股权1128放开存量中央银保监下调首保交楼金额约止无需扩张下调全国首套二套房平稳有序投放支持房企股权融资套房贷款利率下限2000亿元长效机制加强住首付下限优质企业通过发行债券预售监管资金1114下调二套房贷款全国金融监管部门推动930中央政策组合房保障体系建设贷款等方式兼并收购出商业银行出具保函置换解决好新市民青年人底线利率AMC介入房企疏困拳以降低刚需刚改等住房问题调降存量房贷利率险房企项目购房成本为主预售监管资金按揭贷款销售下滑持续拖累个人住房贷款新政下转贷规模或减少销售萎缩拖累个人住房贷款转贷行为影响居民中长期贷款波动截至8月个人住房按揭贷款余额为384万亿同比为-16跌幅较上月增加04pct当前销售与按揭贷款的关系主要体现为销售走弱持续拖累贷款8月份销售延续此前下滑态势新增规模不抵贷款偿还按揭贷款余额再度下行8月居民中长期贷款转正新增贷款1602亿元同比少增1056亿元如房地产7月报中我们对居民贷款置换行为的描述或因上月置换行为大量冲减后8月居民中长期新增贷款有所转正真实按揭贷款并未好转展望来看9月末开始存量房贷利率陆续下调但存量房贷利率相比理财收益仍然较高房贷偿还速度是否因此放缓有待观察不过随着按揭贷款利率下调按揭贷款转经营贷规模大概率减少此前居民中长期贷款波动较大的情形或有所缓解居民中长期新增贷款及同比增速个人住房按揭贷款余额及同比增速10000300400000209000800020035000015700010060003000001050000400025000053000-100-16200020000001000-2000150000-5-1000-300222222222222222220222222220000000000000001011020202020202020211122222222222999001112239金9融机构9新增0人民0币贷0款居1民户1中长1期当2月值2亿元23同3比右轴个-人住房-贷款-余额-亿元--个人-住房-贷款同-比增-速右-轴---------------00100001010000000000000001614927250315915915915915数据来源Wind招商银行研究院注12021年为两年平均增速2023年2月为1-2月累计同比注2据统计局说明披露数据存在统计口径调整与数据修订单月同比使用计算调整后的数据按揭利率831政策后多地下调二套房贷款利率满足居民改善需求根据贝壳研究院统计9月百城首套利率为390与上月齐平二套房贷款利率为457较上月降低24bp二套房的利率调降主要源于央行831政策调降了二套房贷款利率下限由此前的LPR60bp下调至LPR20bp央行831新政是本轮下跌周期以来在全国范围内对二套房利率的首次调整此前2022年5月以及2022年9月2023年1月出台的利率调整政策均为首套房下限的放松此次中央政策加大对二套房的支持力度意在释放了居民改善需求9月多地落地二套房贷款利率的调整广州为首个下调首套二套房贷款利率的一线城市将首套二套利率分别降至410450分别降低10BP30BP此外全国有60的城市二套房贷利率降至44的下限水平包括合肥西安苏州厦门长沙重庆等二线城市部分首套房按揭利率降至4以下的城市百城首套二套房新增利率情况二线城市三线及以下城市65湛江云浮恩施安庆惠州600取消利率下限-韶关肇庆江门清远60降至36南宁清远珠海常德株洲柳州中山55降至37厦门郑州491扬州温州无锡48145750秦皇岛泉州唐山丽水岳阳465460石家庄太原福州吉林四平义乌金华徐州430降至38长春哈尔滨沈阳45420常州盐城漳州淮安衡水天津武汉衢州马鞍山南平无锡40445400阳江宜昌襄阳包头泸州39035降至39贵阳兰州桂林蚌埠内江达州中山十堰九江洛阳濮阳赣州22济宁阜阳大理平顶山丹东2222222222222220000000000000000022降至395昆明大连22222222222222212驻马店11首套1房贷1平均1利率2二2套房2贷平2均利2率五3年期3LP3R33-----------------1100000000000000011135791357913579数据来源贝壳研究院招商银行研究院注统计截至9月20日数据来源贝壳研究院招商银行研究院存量按揭利率调降存量按揭利率节省居民利息支出831新政规定9月25日起存量首套房贷借款人可申请置换存量贷款新发放利率水平不得低于原贷款发放时所在城市首套住房贷利率政策下限各城市利率下限并不相同从目前城市公布的利率下限来看绝大部分城市利率下限与中央保持一致二线及以下城市为本次主要调整对象北京上海深圳因为近年来住房贷款利率下限相对较高而发放贷款利率较低调整范围较小从基准利率5年期LPR与个人住房贷款加权平均利率对比来看2018-2021年购房人群贷款利率加点较高将是本次存量按揭贷款利率调整的主要对象据估算首套房贷款占存量房贷的比重约为80-90其中符合利率下调条件的房贷占比约为80假设平均下调50-80BP那么将节省居民年度利息支出约1227-2209亿元历史个人按揭利率与基准利率中央200810基准07201011基准085201409基准07201908LPR202205LPR-20bp北京2019LPR55bp深圳20167基准0920175基准095201910LPR30bp上海20163基准09201910LPR-20bp20202LPR-10bp80201911LPR-15bp20204LPR757020217LPR35bp656055504540222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222200000000000000000000000000000000000000000000000000000000000001111000000001111基准利率15年1期1LP1R1111111111111111个1人1住1房1贷1款加1权1平1均1利1率1122222222222221111数据来源8W8in8d8招商9银9行研9究9院0000222233334444555566667777888899990000111122223-------------------------------------------------------------00010001000100010001000100010001000100010001000100010001000103692369236923692369236923692369236923692369236923692369236923因城施策830以来各地四限政策加速落地一线也出现实质性松动地方四限政策出台频度和力度有所加强一线城市出台实质性放松政策二线城市政策强度领跑830-920已有30城官宣认房不认贷一线城市也相继落地此外南京青岛吉林省等8个省市调整首付下限至最低值广州调整限购范围南京济南青岛等12城全面取消限购郑州青岛等5城全面取消限售2023年8月以来主要城市四限政策调整四限政策一线城市二线城市三四线城市江门鄂州无锡中山重庆成都长沙厦门武汉佛山合肥兰州杭州大连苏州南宁东莞青认房不认贷北京上海广州深圳惠州清远宁德珠海岛昆明揭阳池州宁乡宜昌调整首二套首付比下限至2030南京沈阳青岛大连郑州重庆吉林省南昌其他南宁首套房首付比例下限20广州二套商贷首付比例降至40原首付下调厦门二套房首付比例下限40原50-普通住房最低50非普70太原首套房首付比例下限20原30广州部分放松限购放开番禺区全面取消限购沈阳大连南京兰州济南青岛福州郑州合肥无锡武汉黄埔区花都区增城区从化区白部分区域取消限购云北部四镇限购非本市户籍居民家庭需杭州余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道五堂街道余杭街道放宽限购提供购房之日前2年在本市连续缴个人所天津限购区域调整为市内六区原除滨海新区外15区均限购得税缴纳证明或社会保险证明的此前限购放松厦门取消集美区海沧区同安区翔安区4区限购嘉兴为5年社保西安陕西西安二环以外区域将取消限购其他深圳离婚3年内再婚或复婚家庭购房苏州120平及以上商品房取消限购原本地外地限购3套1套时按现有家庭房产套数计算原离婚3年成都符合条件人才购房可不受户籍社保住房限购区域限制内需追溯离异前家庭名下套数取消限售郑州沈阳青岛济南福州其他限售放松-广州个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年金华重庆中心城区取得合同备案证明满2年且取得不动产权证后才能上市交易原须取得不动产权证满2年广州新房不再提供指导价限价放松北京自9月8日起二手房可根据市场--价格挂牌展示数据来源招商银行研究院注我们主要跟踪20221之前严格限购限贷的城市政策放松情况统计范围为801-920因城施策重磅政策加速出台相较2016年底部还有33下调空间央行831政策之后各地四限政策加速落地政策累积力度评分单月下调182分为本轮下调最高月份当前政策力度评分距离相2016年2月政策底部尚有33下调空间主要在于一二线城市首付比例限购等政策的调整上首付比例上二线城市中西安成都等20城尚有10下调空间限购政策上二线城市厦门苏州等25城左右还有调整空间展望来看一线城市的政策调整或较为谨慎需看当前政策市场反应逐步打开二三线城市现有地产限制政策或将陆续放开四限政策累计力度评分参考广发地产团队评分规则分数越高代表行业政策越严格分数越低则代表购房难度越低整体环境较为友好全国四限政策累积力度评分201001-2023920300020146-2016220222-20237连续21个月放连续17个月放2500松月均下降松月均下降98分49分200015001000500001111000011111111111111111111222222222118388899000223344555667788990001122330111100000010000000010100000000101000050111数据来源1广发6证券发展研4究中9心2招商银7行研2究院注政策3力度8评分1规则6详见广发地4产团9队于2202276282发布的5房0地产3行业82022年1中期6策略长4冬日渐9暖2独梅7迎春来258月广0发证3券对8评分1模型6进行回检大多数时点数据均进行调整故与往期数据有一定出入