城中村改造首次提级单列，稳增长、稳地产战略意义凸显。城中村改造属城市更新重要一环，以往国家层面多在城市更新大范畴下对城改作出指引，今年以来中央高级别会议多次提及，且7·21国常会指导意见首次将其提级单列，要求积极推动超大特大城市城中村改造，并召开电话会部署相关举措，顶层政策框架正式落地，同时7·24政治局会议定调积极推动城改，预计细化支持政策有望陆续出台。在当前经济下行压力较大背景下，城中村改造有望成为稳增长、稳地产重要抓手，战略意义凸显，后续相关政策有望加力推进。
　　城中村改造模式梳理。1）项目模式：主要分为政府主导、开发商主导、村企合作三大类，其中政府主导的核心优势在于项目推进效率高，前期土地整理周期短，但短期会对地方财政造成一定压力；开发商主导及村企合作模式强调市场运作，较少占用财政资金，但由于缺少政府介入，部分项目推进可能受到阻碍，或因脱离监管导致出现不合规情形。2）土地开发模式：按照政府对一级开发的垄断程度可分为做地收储（政府垄断一级开发，地块需市场化招拍转让）、土地一二级联动（通过协议转让土地使用权保障一级开发主体利益）两大类。3）资金来源：政府、金融机构、社会资本多元筹资。4）安置方式：以实物、现金补偿为主，仅郑州规定房票等货币化方式安置。
　　超大特大城市城中村改造有望拉动近10万亿建安投资。按照自建房占比/城中村密度两类口径测算，我们估算19个超大特大城市（住建部口径）合计城中村建面约6/11亿平，如取中值8.5亿平作为测算结果，基于4500元/平的单位建安投资（考虑部分项目拆迁比例较低，单位建安投资给予相对偏低假设）、容积率为2的测算假设，城中村改造有望拉动9.6万亿建安投资，按8-12年改造周期对应年均投资规模7969-11953亿元，占2022年房地产建安投资总额的10%-15%。考虑到自然资源部9月发布的低效用地再开发试点（城中村配套文件）包含共43个城市，且I型大城市近年来人口持续净流入，部分已跻身特大城市，实际改造范围可能扩容至32个城市。
　　后续可期待哪些细化支持政策？1）资金支持：借鉴棚改经验，后续政策可能通过将城中村改造纳入专项债支持范围或设立专项借款（资金可来源于政策性银行发债、PSL）来给予资金支持，同时通过鼓励市场化资金参与保障资金来源充裕。2）模式优化：本轮改造要求必须实行“净地出让”，广州已出台“做地10条”优化传统市场运作模式，强化政府主导，有望显著提升前期土地整理效率，缩短开发周期。3）开发模式：此次指导文件指出应结合城中村改造与保障房建设，同时发展各种新业态，预计此轮改造开发模式将趋于综合化，后续各地有望出台保障房、重点产业引入等开发政策。
　　投资建议：1）设计规划，城改启动需地块规划及建筑设计先行，重点推荐深圳房建设计龙头华阳国际（PE17X，2023年PE，下同）、上海建筑设计龙头华建集团（PE11X）、城市规划龙头蕾奥规划（PE35X）等。2）开发施工，建筑央国企在城市综合开发建设中具备领先优势和丰富经验，预计是此轮城改主要实施方，重点推荐区位优势显著的地方国企上海建工（PE8X）、隧道股份（PE6X）、安徽建工（PE5X）；央企旗下保障房建设子公司中铁装配。3）检测评估，拆整结合类城改项目需配套房屋质量检测及评估，重点推荐建工检测评估龙头国检集团（PE28X）、深圳瑞捷（PE58X）、上海建科。4）装饰装修，城改提速将显著带动地产后周期的装饰装修等相关需求，重点推荐装饰龙头亚厦股份（PE23X）、金螳螂（PE8X）。
　　风险提示：城中村改造进程不及预期、政策落地不及预期、测算误差风险等

研究报告全文：证券研究报告行业深度2023年09月27日建筑装饰城中村改造提速建筑产业链受益几何城中村改造首次提级单列稳增长稳地产战略意义凸显城中村改造属城市更增持维持新重要一环以往国家层面多在城市更新大范畴下对城改作出指引今年以来中央高级别会议多次提及且721国常会指导意见首次将其提级单列要求积极推动超大特大城市城中村改造并召开电话会部署相关举措顶层政策框架正式落地同时724政治局会议定调积极推动城改预计细化支持政策有望陆续出行业走势台在当前经济下行压力较大背景下城中村改造有望成为稳增长稳地产重要抓手战略意义凸显后续相关政策有望加力推进建筑装饰沪深300城中村改造模式梳理1项目模式主要分为政府主导开发商主导村企合32作三大类其中政府主导的核心优势在于项目推进效率高前期土地整理周期短但短期会对地方财政造成一定压力开发商主导及村企合作模式强调市场运作16较少占用财政资金但由于缺少政府介入部分项目推进可能受到阻碍或因脱离监管导致出现不合规情形2土地开发模式按照政府对一级开发的垄断程度可分为做地收储政府垄断一级开发地块需市场化招拍转让土地一二级0联动通过协议转让土地使用权保障一级开发主体利益两大类3资金来源政府金融机构社会资本多元筹资4安置方式以实物现金补偿为主仅-16郑州规定房票等货币化方式安置2022-092023-022023-052023-09超大特大城市城中村改造有望拉动近10万亿建安投资按照自建房占比城中村密度两类口径测算我们估算19个超大特大城市住建部口径合计城中村建面约611亿平如取中值85亿平作为测算结果基于4500元平的单位建安投资考虑部分项目拆迁比例较低单位建安投资给予相对偏低假设容积率作者为2的测算假设城中村改造有望拉动96万亿建安投资按8-12年改造周期对应年均投资规模7969-11953亿元占2022年房地产建安投资总额的10-分析师何亚轩15考虑到自然资源部9月发布的低效用地再开发试点城中村配套文件包执业证书编号S0680518030004含共43个城市且I型大城市近年来人口持续净流入部分已跻身特大城市邮箱heyaxuangszqcom实际改造范围可能扩容至32个城市分析师程龙戈后续可期待哪些细化支持政策1资金支持借鉴棚改经验后续政策可能通执业证书编号S0680518010003过将城中村改造纳入专项债支持范围或设立专项借款资金可来源于政策性银行发债PSL来给予资金支持同时通过鼓励市场化资金参与保障资金来源充裕邮箱chenglonggegszqcom2模式优化本轮改造要求必须实行净地出让广州已出台做地10条研究助理李枫婷优化传统市场运作模式强化政府主导有望显著提升前期土地整理效率缩短执业证书编号S0680122060010开发周期3开发模式此次指导文件指出应结合城中村改造与保障房建设同时发展各种新业态预计此轮改造开发模式将趋于综合化后续各地有望出台邮箱lifengting3gszqcom保障房重点产业引入等开发政策相关研究投资建议1设计规划城改启动需地块规划及建筑设计先行重点推荐深圳房1建筑装饰建筑设备租赁龙头对比宏信建发VS华建设计龙头华阳国际PE17X2023年PE下同上海建筑设计龙头华建集团PE11X城市规划龙头蕾奥规划PE35X等2开发施工建筑央国企铁应急2023-09-25在城市综合开发建设中具备领先优势和丰富经验预计是此轮城改主要实施方重点推荐区位优势显著的地方国企上海建工PE8X隧道股份PE6X安徽2建筑装饰历届一带一路峰会对建筑央企基本建工PE5X央企旗下保障房建设子公司中铁装配3检测评估拆整结合面影响如何2023-09-10类城改项目需配套房屋质量检测及评估重点推荐建工检测评估龙头国检集团PE28X深圳瑞捷PE58X上海建科4装饰装修城改提速将显著带3建筑装饰营收业绩增长放缓现金流有所改善动地产后周期的装饰装修等相关需求重点推荐装饰龙头亚厦股份PE22X2023-09-03金螳螂PE8X风险提示城中村改造进程不及预期政策落地不及预期测算误差风险等重点标的股票股票投资EPS元PE代码名称评级2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E002949SZ华阳国际买入1474057085105128257617301403600629SH华建集团--57404005206708314461110853600170SH上海建工买入0150350380421822797723662600820SH隧道股份--089099111123649585520471600502SH安徽建工买入080098118141607500415346300977SZ深圳瑞捷买入01003507109219809576528792213002375SZ亚厦股份买入0140250350513892217715291068资料来源Wind国盛证券研究所华建集团隧道股份深圳瑞捷亚厦股份盈利预测来自Wind一致预期请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日内容目录1概念梳理首次提级单列战略意义凸显411城中村改造提及单列政策持续加码412城中村改造棚改老旧小区改造差异探析62项目模式谁来主导资金从哪来721主导方以政府主导开发商主导村企合作三种模式为主722土地开发模式主要包括做地收储一二级联动两大模式1123资金来源政府金融机构社会资本多元筹资1324安置方式以实物货币安置为主143规模测算有望拉动近10万亿建安投资1631测算范围19个超大特大城市后续可能扩容至32个1632投资规模存量城中村建面6-11亿平预计拉动建安投资96万亿17321测算方式一按自建房占比测算存量城中村建面约6亿平17322测算方式二按城中村密度测算存量城中村建面约11亿平18323建安投资规模按假设中值测算预计约96万亿1933重点城市改造规模梳理204政策预期强化政府主导资金支持有望进一步加码2341资金支持专项债专项借款等中央支持政策有望出台2342模式优化强化政府主导实行净地出让2443开发模式与保障房建设紧密结合多业态并举255投资建议与重点标的梳理2651华阳国际深圳房建设计龙头深耕城市更新领域16年2752华建集团上海国资房建设计龙头有望受益上海城市更新推进2953蕾奥规划城市规划设计龙头深度参与深圳城市更新3054上海建工上海区域施工龙头大力开拓城市更新新兴板块316风险提示32图表目录图表1城中村特征4图表22023年之前城中村改造相关会议及文件4图表32023年以来城中村改造政策密集出台5图表4城中村改造棚户区改造和老旧小区改造对比6图表5杭州市城中村改造做地收储模式7图表6上海市普陀区红旗村改造流程8图表7深圳宝安沙井大街片区金蚝小镇改造项目9图表8广州市旧村改造村企合作政策演变9图表9茂名市旧塘村改造项目村企合作流程10图表10做地收储模式11图表11土地一二级联动模式12图表12土地一二级联动方式13图表13城中村改造资金来源13图表14城中村改造不同阶段的资金来源14图表15房屋征收安置方式14图表16各地集体用地征收补偿方式梳理15图表17基于2021年城市建设统计年鉴的超大及特大城市范围16P2请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日图表182021年I型大城市人口数量单位万人17图表19基于自建房占比测算的19个超大特大城市存量城中村面积18图表20基于城中村密度测算的19个超大特大城市存量城中村面积19图表21城中村建安投资规模敏感性测算20图表22上海累计认定城中村改造项目21图表23部分城市城中村改造规划22图表24国开行棚改贷款余额及占比23图表252014-2018年棚改实际执行及建设计划套数23图表26PSL当月资金新增量单位亿元23图表272023年3月广州做地10条24图表28广州市两种做地模式25图表29各公司城中村相关业务梳理26图表30重点标的估值表27图表31华阳国际城中村改造项目沿深南大道与滨河大道分布28图表32深圳城中村改造对公司业务增量敏感性测算28图表33公司装配式全产业链布局29图表34公司十全十美保障房产品发展历程29图表35华建集团设计业务底蕴深厚30图表36蕾奥规划业务板块31图表37公司五大事业群六大新兴业务布局32P3请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日1概念梳理首次提级单列战略意义凸显11城中村改造提及单列政策持续加码城中村改造概念由来已久属城市更新重要一环从规划学角度来看城中村是指城市建成区或发展用地范围内处于城乡转型中的农民社区内涵是市民城市社会中的农民村城乡二元体制是城中村产生的制度基础城中村通常游离于现代城市管理之外居住环境较恶劣且土地使用权性质多为集体土地居民户籍为农村户口城中村改造概念由来已久2011年十二五规划纲要中即提出推进城中村和城乡结合部改造后续伴随我国城镇化进程加速发展2015年十三五及2021年十四五规划中分别提出加快推进集中成片棚户区和城中村改造和因地制宜改造一批城中村城中村相关政策表述逐步细化图表1城中村特征特征具体内容城中村建筑密度较高通常利用露天空间进行拓展建设形成握手楼一线天等独特景观村空间特征容脏乱基础设施匮乏消防隐患严重居住工业与商业用地分布混乱缺乏有效规划城中村的耕地大多已被征收房产出租村集体分红以及经营性劳动成为村民的主要经济来源粗放型经济特征租金经济的土地产出效率很低造成城市土地收益的严重耗散城中村外来人口较多异质性强流动性高存在明显的社会分层现象村民文化素质普遍不高作为社会特征食利阶层容易引发社会治安问题城中村的思想观念生活方式容易与城市文明发生冲突城中村仍保留了原有的农村管理方式即由村委会自治土地产权归集体所有村集体承担公共服务和管理体制社会保障的供给在城中村外来人口迅猛增加的趋势下村集体提供的公共物品难以满足需求资料来源中国城市规划学会国盛证券研究所图表22023年之前城中村改造相关会议及文件时间部门文件内容国民经济和社会发展第十二个2011年3月中共中央推进城中村和城乡结合部改造五年规划纲要加快城区老工业区搬迁改造大力推进棚户区改造稳步实施2014年3月发改委国家新型城镇化规划城中村改造有序推进住宅小区综合整治危旧住房和非常套住房改造全面改善人居环境加快城镇棚户区和危房改造基本完成城镇棚户区和危房改造任务将棚户区改造与城市更新产业转型升级更好地结合起国民经济和社会发展第十三个2015年11月中共中央来加快推进集中成片棚户区和城中村改造有序推进旧住宅五年规划纲要小区综合整治危旧住房和非成套住房改造棚户区改造政策覆盖全国重点镇第二十九章全面提升城市品质中提出应加快转变城市发展方式统筹城市规划建设管理实施城市更新行动推动城市空中华人民共和国国民经济和社间结构优化和品质提升同时明确了十四五时期的城市更2021年3月中共中央会发展第十四个五年规划和二新目标完成2000年底前建成的219万个城镇老旧小区改造三五年远景目标纲要基本完成大城市老旧厂区改造改造一批大型老旧街区因地制宜改造一批城中村在老城区推进以三区一村改造为主体的城市更新行动20212021年新型城镇化和城乡融合年规划新开工老旧小区改造共53万个在城市群大城市等2021年4月发改委发展重点任务经济优势地区探索老旧厂区和大型老旧街区改造因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他公共空间2022年新型城镇化和城乡融合有序推进城市更新加快改造城镇老旧小区推进水电路气信2022年3月发改委发展重点任务等配套设施建设及小区内建筑物屋面外墙楼梯等公共部位P4请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日维修有条件的加装电梯力争改善840万户居民基本居住条件更多采用市场化方式推进大城市老旧厂区改造培育新产业发展新功能因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村资料来源新华社国务院国家发改委国盛证券研究所近期高频发声政策提级单列城中村改造战略高度与重要性提升今年以来中央高级别会议多次提及城中村改造问题4月28日政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设6月8日国家金融监督管理总局党委书记局长李云泽于第十四届陆家嘴论坛开幕式表示将强化对投资的融资保障支持超大特大城市城中村改造和平急两用公共基础设施等重大项目建设以往国家层面的政策大多在城市更新的大范畴之下对城中村改造做出指引今年将其提级单列出台针对性政策战略高度与重要性明显提升7月21日国常会审议通过在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见顶层政策已正式落地7月24日政治局会议强调应积极推动城中村改造预计后续相关细化支持政策有望陆续出台图表32023年以来城中村改造政策密集出台时间部门文件主要内容4月28日中共中央中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项真正把好事办国常会审议通过关于好实事办实要坚持城市人民政府负主体责任加强组织实施科学编制改在超大特大城市积极稳造规划计划多渠道筹措改造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面7月21日国务院步推进城中村改造的指利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好要充分发挥市场在资源导意见配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础7月24日中共中央中央政治局会议设施建设盘活改造各类闲置房产何立峰强调城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程要从实际出发采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造实行改造资金和规划指标在超大特大城市积极稳全市统筹土地资源区域统筹促进资金综合平衡动态平衡必须实行净地7月28日中共中央步推进城中村改造工作出让坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式建设好配套公共部署电视电话会议基础设施做好历史文化传承保护要抓紧完善政策体系相关城市政府要切实履行主体责任加强领导力量健全工作机制推动城中村改造工作取得实效立足职能定位聚焦服务全面加强基础设施建设加大投融资支持力度积极2023年年中党建和经营服务推动超大特大城市城中村改造和平急两用公共基础设施建设推动深8月2日国开行工作座谈会化基础设施投融资体制改革加强市场化投融资模式创新构建服务基础设施全生命周期的投融资产品体系2023年第二季度中国货落实好金融16条保持房地产融资平稳有序加大对住房租赁城中村8月17日央行币政策执行报告改造保障性住房建设等金融支持力度为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求将在北京市等关于开展低效用地再开43个试点城市开展低效用地再开发试点探索创新政策举措完善激励约束9月14日自然资源部发试点工作的通知机制低效用地再开发以城中村和低效工业用地改造为重点试点期限原则上为4年资料来源中国政府网自然资源部新华网国家开发银行央行国盛证券研究所城中村改造实施意义深远推进动力充足超大特大城市是当前推进城中村改造的主要范围作为带动区域乃至国家经济社会发展的关键增长极此类城市通常面临城市土地资源短缺居住成本偏高城市内部发展不均衡等共性化问题城中村作为相对中心区域的存量房源地存在布局凌乱房屋破旧密集公共服务缺失环境卫生条件相对较差等问题与城市核心区域形成较大反差是当地经济社会发展的薄弱环节因此在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措同时在当前经济下行压力大地产疲弱态势下城中村改造有望成为后续稳增长稳地产重要抓手战略意义凸显后续政策有望加力推进P5请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日12城中村改造棚改老旧小区改造差异探析城中村改造棚改老旧小区改造均属城市更新范畴对比看三者在土地性质改造范围主导方改造方式等多个维度均有较明显差异土地性质城中村的土地多为集体所有制且大多处于城市核心地区而棚改旧改涉及的土地基本均为国有土地土地性质不同是城中村改造特殊性的重要来源集体土地与国有土地的核心区别在于集体土地上的房屋不能进行市场交易因此与国有土地相比市场估值差异较大改造范围棚改和旧改覆盖全国且棚改以三四线城市为主本轮城改主要集中于超大特大城市住建部划定19个根据第七次全国人口普查数据为21个其GDP人口地产投资在全国占据重要份额2021年占比分别为322137但区域范围有限主导方城中村改造与老旧小区改造均具有一定市场化属性主导者为政府市场而棚户区改造以政府为主导改造方式本轮城改受到城市更新四道红线约束强调拆除新建整治提升拆整结合棚改主要为拆除重建旧改主要为翻新修缮城改介于二者之间安置方式棚改采用房屋安置和货币化安置相结合的方式货币化安置比例或超50本轮城中村改造安置方案尚未完全敲定从目前已公布的城市来看北京明确以房屋安置方式为主郑州南京可采用房票安置济南鼓励多种安置方式相结合预计本次城中村改造货币化补偿比例可能较小或更多通过纳入保障性住房体系进行实物安置资金来源城中村改造资金来源多元721国常会明确要多渠道筹措改造资金鼓励和支持民间资本参与资金来源包括财政资金地方债务政策性银行贷款民间资本社会资本等与旧改更为类似而棚改主要由中央通过PSL抵押补充贷款直接支持推进节奏城中村改造要坚持稳中求进积极稳妥成熟一个推进一个相较于旧改明确要求十四五完成目标以及棚改定调大力推进从当前政策导向来看城中村改造节奏预计相对较缓且城中村改造多涉及农村集体土地需统筹处理各方利益诉求实施难度可能更大预计整体周期较长图表4城中村改造棚户区改造和老旧小区改造对比对比领域城中村改造棚户区改造老旧小区改造土地性质集体土地国有土地国有土地改造范围超大特大城市全国全国主导方政府市场政府政府市场改造方式拆除新建整治提升拆整结合拆除重建翻新修缮安置方案预计以房屋安置为主房屋安置货币化安置无多渠道筹措改造资金财政资金以政府购买为主财政资金政策按照谁受益谁出资原则财资金来源地方债务政策性银行贷款民间性银行贷款政资金民间资本社会资本等资本社会资本等稳中求进积极稳妥成熟一个推推进节奏大力推进集中推进2025年前完成进一个资料来源中国政府网大道法律网自然资源部国盛证券研究所P6请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日2项目模式谁来主导资金从哪来21主导方以政府主导开发商主导村企合作三种模式为主城中村改造项目包括三类改造主体政府开发商及村集体股份公司各地区的主导方有所差异部分可能采取2-3个主体共同合作的形式如政企合作村企合作政企村三方合作等从各地实践看按照各主体在前期土地征收环节的话语权高低可将改造模式分为政府主导开发商主导村企合作三大类政府主导以杭州上海为代表由政府牵头土地征收政府主导类项目一般由政府直接出面牵头与村集体协商土地征收安置补偿等事宜前期安置成本需由政府出资部分市场化程度较高地区可能采取引入社会资金方式缓解地方政府财政垫资压力政府主导模式的核心优势在于项目推进效率高前期土地整理周期短采取该模式的代表性城市包括杭州上海济南长沙等杭州形成政府主导做地收储城中村改造模式近年来杭州市城中村改造的主流方向为由市政府确定做地计划政府下属的做地主体开展土地整理完成做地后交由市土储中心收储最后由市自然资源主管部门将土地挂牌出让其中做地主体主要包括三类1市土地储备中心2市级做地主体钱江新城管委会杭实集团市城投集团等7家单位3区级做地主体各区政府或开发区管委会三类做地主体均为政府所属机构或国资企业杭州模式有两大特点1政府完全把控前期土地整理工作2政府垄断一级市场一级和二级土地完全分离用地主体不一定是做地主体图表5杭州市城中村改造做地收储模式资料来源杭州市政府律房律地国盛证券研究所上海政府主导审批国企拆迁开发资金筹集多元化上海城中村改造项目由政府主导一级开发且将70左右的二级开发授权国企以保障城市更新项目的落地效果同时持续探索民营资本参与模式2014年起上海集体经济组织可引入合作单位共同改造开发2014-2020年间社会资本参与的项目占比达80根据房管局披露截至2022年底全市已批准的62个城中村改造项目引进社会资本达5500多亿主要来源包括实施改造主体出资金融机构配套融资由房企和保险资金共同设立的城市更新基金等P7请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日以上海最典型的城中村改造项目普陀区红旗村为例该城中村地块占地面积586亩于2014年被列入上海第一批36个城中村地块中11个试点项目之一2014年10月项目得到批复正式启动该项目改造实施主体为上海中环天地投资有限公司普陀区属国企中环集团和地块所在长征镇的现代天地公司集体经济组织共同出资2016年末土地一级整理基本完成2018年10月上海海升环盛地产商中海地产中环投资新长征联合成立以9399亿元地价摘得红旗村四块地2020年1-2月海升环盛再以1914亿元拿下红旗村剩余旧改地块图表6上海市普陀区红旗村改造流程资料来源浅谈上海城中村改造中的探索及实践21财经观点地产网国盛证券研究所开发商主导珠三角为主采取政府引导市场运作模式开发商主导模式指开发商成立项目公司负责征地拆迁补偿安置建设销售等按市场化形式进行综合开发整体方案布局资金运作均由开发商自行承担期间政府仅发挥市场引导及流程监管作用包括发布城中村改造地块规划审批开发商上报的开发流程等该模式的核心在于开发商能够顺利拿地并在更新改造过程中通过容积率的突破来平衡投入深圳珠海主要采取该模式其优势在于政府前期无需投入不受财政资金限制劣势在于开发商以商业利益最大化为目标可能忽略城市全局规划目标仅选择盈利前景好的项目进行开发且由于开发商模式缺少政府介入与村集体协商征收安置事宜中可能存在一定阻碍深圳大部分项目均为开发商主导模式以宝安沙井大街片区金蚝小镇改造项目为例2019年2月宝安区区城市更新和土地整备局启动该区域片区规划和统筹研究工作确定改造的具体实施路径和方案9月村集体召开股东会11家股份公司以超过90的意愿高票通过通过率创近年新高有效推动项目立项2020年4月方案上报市政府审批6月市政府批准予以公告P8请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日图表7深圳宝安沙井大街片区金蚝小镇改造项目资料来源深圳市规划和自然资源局南方都市报国盛证券研究所村企合作广州传统旧改模式村集体协商选取合作企业旧村改造过程中村集体通常存在经济实力不足与经验欠缺的问题因此引入合作企业成为旧村改造的重要契机在政府村集体企业三方合作的模式中政府作为主导者和审批者通过出台相关政策以及对上报方案进行审核来规范开发商的行为保障村民利益合作企业作为运作者通常在基础数据经区政府核查公布后介入负责项目的具体推进和市场化运作在充分理解政策的基础上与村民协商拆迁补偿村民作为土地提供者对项目能否开展具有投票权80以上的村民投票同意后旧改项目方可实施村企合作相关政策逐步完善合作模式趋于成熟2011年关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知201151号文将合作企业纳入自主改造的选择范围提出村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业2012年关于加快推进三旧改造工作的补充意见201220号文件中对合作企业引入方式进行限制仅保留了公开招标方式并一直沿用至今2015年201556号文将合作改造列为与自主改造和征收储备并列的改造模式村企合作模式进一步趋向成熟图表8广州市旧村改造村企合作政策演变发文时间文件名称村企合作政策关于加快推进三旧改造工作的意见穗府200956号之附件关全面改造项目立足于市场运作除村集体经济组织自行改造外应当通过土20091231于广州市推进城中村旧村整治地公开出让招商融资进行改造未规定合作改造政策改造的实施意见已废止关于印发进一步规范城中村改造有关经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的村集体经济组织可201188程序的通知穗旧改办201151以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业号已被替代关于加快推进三旧改造工作的补充意城中村自主改造项目选择合作企业的村集体经济组织应当报区政府以201266见穗府201220号已废止公开招标方式引进有实力信誉好社会责任感强的合作企业旧村改造项目用地村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地复建安置地块只能确权给集体经济组织转为国有土地的可采取划拨方式供广州市城市更新办法广州市人民2015121地融资地块转为国有土地可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体政府令第134号经济组织村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业等方式供应土地广州市人民政府办公厅关于印发广州旧村庄全面改造主要包括以下三种模式一征收储备二自主改造三20151211市城市更新办法配套文件的通知穗合作改造由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安P9请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日府办201556号中的广州市旧村器方案通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造村庄更新实施办法集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业或者通过融资地块公开出计引入合作企业进行改造广州市人民政府关于提升城市更新水基础数据经区政府亩核公布后村集体经济组织可以引入合作企业更新部201765平促进节约集约用地的实施意见穗门应加强基础数据核查和监督管理引入合作企业的公告时限参照广东省府规20176号实施中华人民共和国招标投标法办法的规定不少于45日村集体经济组织是合作企业选择主体应按照公开公平公正的原则通过关于进一步规范旧村合作改造类项目政府公共交易平台选择有社会责任有实力的合作企业进行旧村改造确有201814选择合作企业有关事项的意见穗更需要的村集体经济组织在选择合作企业前可按照本意见第五条第六条规新规字20181号已废止定的程序引入合作意向企业村集体经济组织是合作企业选择主体应按照公开公平公正的原则通关于进一步规范旧村合作改造类项目过政府公共交易平台选择有社会责任有实力的合作企业进行旧村改造按2020221选择合作企业有关事项的意见穗建照本意见引入合作意向企业缴纳履约金的旧村优先纳入城市更新年度计规字202016号划政策要求各区政府指导村集体引入合作企业明确合作要求包括产业引入广州市旧村改造合作企业引入及退出2023119资金实力违约责任等合作企业必须履行引入产业资源学校和医院等承指引穗建规字20232号诺否则将面临违约责任政策还规定了退出程序确保项目的平稳进行资料来源广州市住房和城乡建设局国盛证券研究所村企合作改造案例茂名市旧塘村改造项目项目概况旧塘村项目改造类型为旧村庄改造于2010年启动根据三旧改造政策旧塘村项目通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体最终确定合作企业为茂名市天韵房地产开发有限公司该项目总投资超过8亿元建设资金由项目联合公司自筹解决该工程已于2016年竣工验收交付村民使用合作方式2010年10月在政府引导下旧塘村村民与茂名市天新房地产开发有限公司签订改造协议2012年4月天韵房地产与茂南区站前街道办高凉南第一经济合作社联合成立茂名市天新房地产开发有限公司在集体经济组织或村民大会代表23以上人员表决同意的前提下转变为国有建设用地集转国并协议出让给项目联合公司联合公司章程中对改造地块应返还的土地出让纯收益分配拆迁补偿安置的权益内容进行约定2013年1月完成旧村庄集体建设用地转变为国有建设用地的土地报批2013年12月项目开工建设2016年10月竣工验收交付使用图表9茂名市旧塘村改造项目村企合作流程资料来源广东省自然资源厅国盛证券研究所P10请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日22土地开发模式主要包括做地收储一二级联动两大模式土地一级开发为城中村项目推进最核心环节土地一级开发指由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地乡村集体土地进行统一的征地拆迁安置补偿并进行适当的市政配套设施建设使该区域范围内的土地达到一定的建设条件三通一平五通一平或七通一平使之成为熟地再对熟地进行有偿出让或转让的过程城中村改造项目中土地一级开发阶段最为繁琐且投入成本高包括前期协商安置补偿费用一级完成后的熟地开发与一般的城市片区开发项目周期基本一致按照政府对一级开发阶段的垄断程度可将城中村地块开发模式分为两大类做地收储模式政府完全垄断一级开发做地模式下政府完全垄断一级土地开发由政府指定的做地主体一般为地方城投或下辖区政府开展土地整理工作一级整理工作完成后将熟地纳入储备库并进行市场化招拍挂该模式一般需由政府自行承担前期成本财政资金压力较大如在一级开发阶段引入社会资本纯做地模式下很难保证社会资本获得合规收益有数个硬性规定较难突破12016年印发的关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知规定项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务按合同约定数额获取报酬不得与土地使用权出让收入挂钩22017年财政部发文坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资行为其中规定储备土地前期开发不得纳入政府购买服务因此如果做地模式下引入社会资本早期只能通过二级补一级的违规方式即用熟地转让的土地交易收入来弥补社会资本的一级开发成本后随着土储资金监管趋严政企磨合出了按绩效考核支付模式通过将招商引资产业导入等运营内容纳入土储项目将其转为综合性项目社会资本按照后期综合性营商环境运营的绩效考核获取收益规避了地方财政支出的违规情节图表10做地收储模式资料来源财政部国盛证券研究所土地一二级联动通过协议转让土地使用权保障一级开发主体收益土地一二级联动指负责一级开发的开发商可通过协议出让等形式直接获得二级开发的土地使用权无需经过市场化拍地流程该模式能够充分调动开发商参与一级开发的积极性并通过一二级资源嫁接降低总投资成本同时减少前期政府的资金投入及投资风险P11请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日图表11土地一二级联动模式资料来源中国发展网国盛证券研究所一二级联动方式包括协议出让定向带方案挂牌等根据土地转让的相关法律规定经营性用地必须通过招拍挂方式将土地使用权授予社会资本因此市场化较高的经营性地块基本上难以实现一二级联动目前各地的一二级联动项目主要基于各地专门针对城市更新领域出台的条例在不违反上位法规定程序合法的情况下各地主要通过以下途径实现城市更新项目的一二级联动1协议出让根据协议出让国有土地使用权规定协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为同一地块只有一个意向用地者的市县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让但商业旅游娱乐和商品住宅等经营性用地除外深圳作为全国首个城市更新立法的城市在深圳经济特区城市更新条例中提出实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交公共用地再申请以协议方式取得更新单元规划确定的开发建设用地使用权并签订国有建设用地使用权出让合同北京于2022年发布北京市城市更新条例提出支持存量用地协议出让鼓励租赁等灵活配置方式2带方案挂牌即土地出让前政府将城市设计建设工程方案功能运营基础设施建设等相关要求予以明确作为土地出让的前提条件纳入土地出让合同根据自然资源部关于深化规划用地多审合一多证合一改革的通知在不违反市场公平竞争原则的前提下可在土地供应前按程序纳入供地方案实施带方案供应目前浙江重庆沈阳长春等地均有相关实践案例3定向挂牌土地管理法中无明确表述一般指对土地受让企业经营范围自持比例规划条件等做出一定限制定向挂牌与带方案挂牌都是通过一定限制条件将能够参与土地摘牌的社会资本限定在一定的范围内针对那些没有参与土地一级开发的或者没有参与项目前期实施的社会资本形成信息壁垒和信息不对称进而将一级实施主体在更小范围内较大概率的锁定为二级开发拿地主体实现一二级联动P12请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日图表12土地一二级联动方式资料来源中共中央深圳市城市更新和土地整备局北青网德泓咨询新浪财经国盛证券研究所23资金来源政府金融机构社会资本多元筹资城中村改造的资金来源大致可分为政府主导资金及市场运作两大类1政府主导资金包括财政资金政府专项债政策性银行贷款政府主导类城市更新基金等其中城市更新基金的资金来源主要是国企同时吸纳银行非银金融机构及民间资本等社会资金城市更新的母基金不完全以盈利为目的其主要作用在于利用政府性资金撬动社会资本发挥资金的杠杆放大效应以加快城市更新进程2市场运作资金包括非标融资商业银行贷款REITs其他社会资本等图表13城中村改造资金来源资料来源新京报国盛证券研究所P13请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日城中村改造不同阶段的资金来源有所差异以深圳城中村改造类项目为例在规划批复前期项目风险较高商业贷款较难批复因此在没有政府资金参与的情况下改造资金主要来源于自有资金非标融资等取得规划批复之后可申请银行贷款如开发贷后在开发建设阶段可通过FEPC模式引入施工主体资本项目建成后可探索通过REITs等资产证券化形式引入社会资金回收现金流用于再投资图表14城中村改造不同阶段的资金来源资料来源新京报国盛证券研究所24安置方式以实物货币安置为主现有安置政策以实物现金补偿为主中华人民共和国土地管理法第四十八条规定征收土地应采取重新安排宅基地建房提供安置房或者货币补偿等方式给予公平合理的补偿从实践看主要包括三种安置方式1货币补偿以相关规定计算的应补偿面积按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金2房屋安置由当地政府提供安置房屋或迁重建宅基地并与被征收人计算结清房屋差价或房屋重置价格3房票安置由政府出具给被征收人购置当地住宅房屋的房票金额按规定计算仅限用于购买当地可用于安置的征收安置房目前各地政策不一超大特大城市的补偿方式以实物及货币安置为主仅郑州南京提出采用房票安置图表15房屋征收安置方式资料来源杭州沈阳合肥青岛长沙成都重庆上海天津深圳广州北京东莞武汉南京济南郑州西安哈尔滨政府官网国盛证券研究所P14请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日图表16各地集体用地征收补偿方式梳理城市时间安置办法私有住宅用房实行迁建安置或者调产安置实行迁建安置的其安置面积按照征地房屋补偿所在地杭州2014年4月农村宅基地审批标准执行实行产权调换安置的经补偿人与被补偿人协商一致也可以由补偿人对被补偿人实行货币化安置由被补偿人自行解决补偿安置用房征收补偿方式包括货币补偿和产权调换选择房屋产权调换的由政府提供房屋并与被征收人计沈阳2014年12月算结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价可以选择产权调换也可以选择货币补偿产权调换按照人均30平方米建筑面积实行原面积不合肥2018年1月足人均30平方米的按照原面积调换多余30平方米的剩余有效建筑面积按造价予以补偿可以采用房屋补偿方式或者货币补偿方式由被征收人选择补偿方式实行房屋补偿的应当根据青岛2019年12月城市规划和建设项目用途实行就地或者异地房屋补偿实行货币补偿的以规定计算的应补偿面积按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金征收城市规划区内农民集体所有土地的实行货币安置但县市范围内不具备货币安置条件长沙2020年7月的经市人民政府批准可以由农村集体经济组织统一安置征收城市规划区外农民集体所有土地的以农村集体经济组织统一安置为主要安置方式住房安置方式货币化安置有条件的可以实行现建房安置以农转非人员持有的农村房屋宅基成都2020年8月地使用证记载的正房建筑面积为依据签订货币安置合同或结合安置住房的建筑面积实行现建房安置结算住房安置可以采取农村宅基地自建安置安置房安置或者货币安置等方式住房安置对象应当以户重庆2021年5月为单位统一选择一种安置方式一处宅基地上的住房计为一户可选择货币补偿也可选择产权房屋调换征地房屋补偿方案应当听取相关权利人意见征地房屋上海2021年9月补偿费用应当纳入征地费用范围按照先补偿后搬迁居住条件有改善的原则尊重农村村民意愿采取重新安排宅基地建房提供天津2021年11月安置房或者货币补偿等方式给予公平合理的补偿并对因征收造成的搬迁临时安置等费用予以补偿征收被征收人居住的住宅房屋被征收人可以选择货币补偿产权调换以及货币补偿和产权调换相深圳2022年5月结合的补偿方式征收非住宅房屋以及房屋以外的构筑物其他附着物等实行货币补偿集体经济组织有条件提供宅基地或集体建设用地重新建房的可按照重置价格结合成新价格以货币哈尔滨2022年8月方式进行补偿无条件的以货币或产权调换的方式进行补偿对征收集体建设用地上非住宅的建筑物和构筑物以货币方式进行补偿征收土地涉及农村村民住宅的补偿安置方式包括复建安置产权调换货币补偿等征收土地涉及广州2023年2月的物业农村村民住宅权利人不选择复建安置或者产权调换的给予货币补偿具体补偿按照经依法批准公布的标准执行征收宅基地房屋的应采取房屋安置货币补偿方式予以补偿有条件的地区也可以选择重新安排北京2023年3月宅基地建房方式符合房屋安置对象认定条件的可以选择房屋安置或货币补偿不符合条件的采用货币补偿住宅类物业采取物业置换和货币补偿相结合模式符合置换条件的土地及地上住宅房屋采取物业置东莞2023年3月换不符合置换条件的土地和地上住宅房屋地上构筑物和附属物搬迁费临时安置费停产停业损失等采取货币核算尊重农村村民意愿采取还建安置房补偿的按照村民住宅合法建筑面积采用划拨土地上住宅方式武汉2023年6月进行同等面积安置采取货币补偿的补偿费用为征地补偿安置方案确定的还建安置房的市场评估价采取重新安排宅基地建房补偿的按照被拆除房屋重置价给予货币补偿涉及住宅房屋的补偿安置方式主要为货币补偿具备条件的区域可以采用重新安排宅基地建房的方南京2023年7月式被征收人符合集体土地征收安置房申购条件时还可以采用房票安置住宅房屋实行房屋安置迁建安置或货币补偿方式予以补偿符合房屋安置对象认定条件的可以济南2023年7月选择房屋安置或货币补偿有条件的地区也可以选择重新安排宅基地建房方式不符合条件的实行货币补偿通过购买商品住房发放安置房票等货币化为主的方式实施安置未开工建设的安置房原则上以郑州2023年8月货币化安置为主1城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式被拆迁人可以自主选择2尊重西安2023年9月农村村民意愿进行补偿安置采取货币化安置或者实物安置资料来源各政府官网或下属土地管理局官网国盛证券研究所P15请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日3规模测算有望拉动近10万亿建安投资31测算范围19个超大特大城市后续可能扩容至32个根据国务院于2014年发布的关于调整城市规模划分标准的通知以城区常住人口为统计口径将城市划分为五类七档其中常住人口超1000万的为超大城市500万到1000万的城市为特大城市300万到500万的为I型大城市721国常会指导意见框定此轮城中村改造范围为超大特大城市根据住建部于2022年10月公布的2021年城市建设统计年鉴目前我国共有8个超大城市和11个特大城市见图表202022年超大及特大城市累计房地产投资占全国的37图表17基于2021年城市建设统计年鉴的超大及特大城市范围城区人口2022年房地产投资城市规模城市占全国比例万人额亿元上海2489498037北京1916417831深圳1768293422重庆1650346826超大城市广州1320343126成都1187336925天津1165212816武汉1094343326杭州993388929东莞93089607西安740259920郑州719251019南京693275921特大城市济南657183114合肥642145711沈阳59794007青岛580178913长沙510242518哈尔滨50334103合计2015349357371资料来源住建部Wind国盛证券研究所进一步考虑I型大城市人口流入改造范围可能扩容至32个城市根据2021年城市建设统计年鉴目前我国有13个城市人口处于300-500万间包括长春苏州南宁昆明宁波等部分城市近两年人口大规模净流入常住人口已突破500万有望跻身特大城市行列此外自然资源部于9月印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知决定在北京等15个省市的43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点该政策作为国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见配套文件规定未纳入试点范围的超大特大城市及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市均可按照通知内的细则执行当前I型大城市中的部分地区如宁波已启动城中村三年2023-2025改造行动后续其他I型大城市有望陆续参与城中村改造进程改造范围可能扩容至32个城市P16请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日图表182021年I型大城市人口数量单位万人6004874845004244123913913903764003673673663113033002001000长苏南昆太乌厦大宁石福南兰春州宁明原鲁门连波家州昌州木庄齐资料来源住建部国盛证券研究所32投资规模存量城中村建面6-11亿平预计拉动建安投资96万亿321测算方式一按自建房占比测算存量城中村建面约6亿平由于城中村大部分为集体用地地块住宅以自建房为主因此我们可用各城市的自建房占比来体现城中村房屋建筑面积占全市住宅面积的比例按照各市城区人口人均住房建筑面积自建房比例加总初步测算得19个超大特大城市存量城中村面积约59亿平非地级市的自建房占比用全省数据替代考虑到城中村地块上除了自建房外还包括其他工商业建筑实际数值预计远高于测算结果P17请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日图表19基于自建房占比测算的19个超大特大城市存量城中村面积人均住房建筑面积城中村改造面积城市城区人口万人自建房比例平方米人万平米上海2489323201612北京1916349271834深圳17682151114226重庆1650420402739广州13203021114425成都1187417592935天津116535523959武汉10943971396040杭州9934451386116东莞9302781112874西安740451902992郑州7194211765315南京6933971123072济南6574141373734合肥642369992351沈阳59736141889青岛5803491372781长沙5104321803965哈尔滨50335221367合计59225资料来源国家统计局住建部国盛证券研究所322测算方式二按城中村密度测算存量城中村建面约11亿平考虑到自建房占比测算无法纳入工商业等房屋建面因此进一步采用城中村密度法来估算存量城中村面积即通过假设各个城市的城中村占地面积比例来测算城中村房屋建面总额城中村房屋建面城区总面积城中村面积占比房屋建面占比其中1城区总面积参考住建部2021年城市建设统计年鉴中公布的各城市城区面积2城中村面积占比从公开信息看仅深圳广州武汉西安披露城中村占地面积分别约占城区总面积的18114415292借鉴五座有公开信息的超大特大城市我们假设上海北京成都天津杭州这四座城市的城中村面积占比约3城中村改造起步较早推进效率较高其余城市的城中村面积占比约53房屋建面占比根据深圳城中村小助手微信公众号披露深圳全市城中村的房屋建筑面积约21亿平占城中村占地面积的58考虑到广东地区城中村建面密度较高我们假设广州东莞的建面占比均为50其余地区为30基于上述假设我们测算得19个超大特大城市合计城中村建筑面积约108亿平P18请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日图表20基于城中村密度测算的19个超大特大城市存量城中村面积城区面积城中村占地面积城中村面积城中村占地面积城中村房屋建面城市平方公里平方公里占比万平米万平上海634119030190225706北京16410492304923014769深圳19863601813600020872重庆778123330233447003广州22563251443250016250成都1485453044541336天津2653803079602388武汉1452221152221406642杭州2272683068172045东莞246012350123006150西安943879287132614郑州762385038121144南京422621150211326340济南241912150120963629合肥1280645064001920沈阳1610815080502415青岛308915450154464634长沙1200605059991800哈尔滨49125502454736合计108393资料来源住建部澎湃新闻各地市政府统计局深圳城中村助手微信小程序广州市城市更新专项规划城市规划通讯西安市城中村现状及改造方法研究国盛证券研究所323建安投资规模按假设中值测算预计约96万亿基于单位建安投资待开发城中村建筑面积测算城中村改造有望带动96万亿建安投资取各项假设中值按8-12年改造周期对应年均投资规模7969-11953亿元占2022年房地产建安投资总额的10-151待开发城中村建筑面积城中村建面开发容积率其中城中村建面我们选取两种测算方式的中值85亿平开发容积率按照1-4进行敏感性测算2单位建安投资考虑部分项目拆迁比例较低单位建安投资给予相对偏低假设按照3000-6000元平进行敏感性测算P19请仔细阅读本报告末页声明2023年09月27日图表21城中村建安投资规模敏感性测算开发容积率建安投资规模测算亿元1225343000255005100063750765001020004000340006800085000102000136000单位建安投资4500382507650095625114750153000元平50004250085000106250127500170000600051000102000127500153000204000资料来源Wind国盛证券研究所33重点城市改造规模梳理目前19个超大特大城市中已有多个城市发布城中村改造相关规划上海深圳广州等6个城市已公布具体改造目标广州2023年改造计划显著提速预计完成固定资产投资983亿元2009-2014年广州作为全国最早的三旧改造试点大力推进琶洲村杨箕村林和村等城中村改造工作后续持续推进城市更新改造2020年广州制定新一轮城市更新三年实施计划2020-2022年计划在三年内推进以中心城区为重点的83条城中村改造力争到2023年底前33条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁安置房建设其余50条城中村回迁安置房开工建设2023年改造目标显著提速计划推进127个城中村改造项目包括49个续建项目20个新开工项目和58个前期项目预计完成固定资产投资983亿元占全年城市更新固定资产投资目标的49全年城市更新固定资产投资目标为2000亿元同比增长超过60截至2023年8月全市累计批复城中村改造项目82个面积约38平方公里规划新配建公建配套设施621万平方米新建村民复建安置房31万套上海城中村改造进度领跑全国预计2032年完成全部城中村改造上海于2014年启动首批49个城中村改造项目截至2022年底49个推进的城中村改造中动迁已完成97动迁收尾已完成40个项目安置房开工率9015个项目已开始商品房销售2021-2023年上海分别追加认定588个城中村项目累计已认定项目70个2022年上海举行两旧一村改造工作推进会提出用两届政府10年时间完成零星二级旧里以下房屋不成套旧住房以及城中村改造其中城中村改造方面上海规划到2025年底中心城区周边城中村改造项目全面启动到2027年底中心城区周边城中村改造项目全面完成五个新城等重点区域城中村改造规模化推进同步推进实施规划拔点环境综合整治到2032年底城中村改造项目全面完成2014-2032年共耗时19年其中2023-2025年规划启动30个城中村改造项目2023年拟新启动城中村改造项目10个改造老旧村居民房屋不少于130万平方米受益村居民不少于4000户P20请仔细阅读本报告末页声明