本周地产板块表现分化，涨幅TOP3的公司为建发国际、保利置业和中海宏洋，涨幅分别为+3.7%、+1.6%和+0.6%。年内股价涨幅TOP3的公司分别为越秀地产、保利置业和深圳控股，涨幅分别为10.4%、8.5%和7.0%。
　　政策变化积极，促进行业平稳健康发展：中央政治局会议重新定调房地产行业，会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。一线城市均已落地“认房不认贷”政策，预计后续将有进一步优化政策落地。
　　行业格局重塑：过去一年，房地产公司在融资、拿地和销售端的表现分化非常大，股价的表现也出现分化。金融及土地资源充裕的国企地产融资通畅、融资成本新低、积极获取优质土地、新房销售好于行业。在行业政策不断调整优化后，市场销售逐步恢复，这些国企地产公司销售将逆市增长，业绩及派息都能保持稳健。
　　优化政策密集落地，推荐优质地产物管公司：房地产行业优化政策密集落地，一线城市实施“认房不认贷”，首套及二套房的首付比例下降等，地产板块估值有望进一步提升，国企地产公司新房销售坚韧，融资通畅，持续拿地，销售、业绩有保障。推荐优质地产物管公司：1）地产推荐越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；2）物管推荐中海物业、保利物业、华润万象生活、越秀服务；3）另外推荐代建行业龙头公司绿城管理控股，以及房地产交易服务平台贝壳。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。

研究报告全文：证券研究报告房地产行业海外地产周报20230918-20230924titleinvestSuggestion推荐维持investSuggesti调整优化政策进一步落地onChangecreateTime12023年09月25日指数表现相关报告本周涨跌幅本月涨跌幅年内涨跌幅更多城市加入政策放松行列指数名称指数点位20230917政策带动地产板块反弹恒生地产分类指数6187394-184-422-242620230910恒生指数1805745-069-177-872优化政策密集落地20230903恒生国企指数626261-074-110-660优化政策逐步落地20230827道琼斯指数3396384-189-218246板块继续调整期待优化政策纳斯达克指数落地202308211321181-362-5872623中期业绩期临近20230814标普500指数432006-293-4161252政策组合拳逐步打出沪深300地产指数487276-026-350-184220230806上证指数313243047040140政策积极变化超配地产板深证成指块202307311017874034-230-760板块股价表现分化关注国企创业板指数201334053-424-1421地产20230723资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理人民币升值带动地产板块反弹20230717投资要点关注高派息国企地产公司sum本m周ar地y产板块表现分化涨幅TOP3的公司为建发国际保利置业和中海20230709上半年国企地产销售好于行宏洋涨幅分别为3716和06年内股价涨幅TOP3的公司分业20230703别为越秀地产保利置业和深圳控股涨幅分别为10485和70LPR再次调降关注优质国政策变化积极促进行业平稳健康发展中央政治局会议重新定调房地产企地产20230626行业会议提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势分析em师ailAuthor适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展一线城市均已落地认宋健房不认贷政策预计后续将有进一步优化政策落地songjianxyzqcomcn行业格局重塑过去一年房地产公司在融资拿地和销售端的表现分化SFCBMV912非常大股价的表现也出现分化金融及土地资源充裕的国企地产融资通SACS0190518010002畅融资成本新低积极获取优质土地新房销售好于行业在行业政策不断调整优化后市场销售逐步恢复这些国企地产公司销售将逆市增长严宁ass馨Author业绩及派息都能保持稳健yanningxinxyzqcomcn优化政策密集落地推荐优质地产物管公司房地产行业优化政策密集落SACS0190521010001地一线城市实施认房不认贷首套及二套房的首付比例下降等地孙钟涟产板块估值有望进一步提升国企地产公司新房销售坚韧融资通畅持续拿地销售业绩有保障推荐优质地产物管公司地产推荐越秀sunzhonglianxyzqcomcn1SACS0190521080001地产绿城中国华润置地中国海外发展龙湖集团2物管推荐中海物业保利物业华润万象生活越秀服务3另外推荐代建行业龙请注意严宁馨孙钟涟并非香头公司绿城管理控股以及房地产交易服务平台贝壳港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事风险提示宏观经济增长放缓行业调控政策放松不及预期流动性宽松受监管的活动不及预期商品房销售不及预期人民币贬值请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外行业周报报告正文1行情概述本周20230918-20230924市场表现分化恒生指数-069恒生国企指数-074恒生地产分类指数-184沪深300地产指数-026美股市场方面道琼斯指数纳斯达克指数和标普500分别涨幅为-189-362和-293表1本周主要指数表现20230918-20230924本周涨跌幅本月涨跌幅年内涨跌幅指数名称指数点位恒生地产分类指数6187394-184-422-2426恒生指数1805745-069-177-872恒生国企指数626261-074-110-660道琼斯指数3396384-189-218246纳斯达克指数1321181-362-5872623标普500指数432006-293-4161252沪深300地产指数487276-026-350-1842上证指数313243047040140深证成指1017874034-230-760创业板指数201334053-424-1421资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理本周地产板块表现分化涨幅TOP3的公司为建发国际保利置业和中海宏洋涨幅分别为3716和06年内股价涨幅TOP3的公司分别为越秀地产保利置业和深圳控股涨幅分别为10485和70图1本周主要房企股价表现20230918-20230924资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外行业周报图2主要房企YTD股价表现截至20230924资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理主要物管公司YTD股价表现分化其中中海物业越秀服务和滨江服务的YTD股价变动为124-38和-41图3主要物管公司YTD股价表现截至20230924资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外行业周报本周港股通交易情况本周港股通宝龙地产万科企业和金地商置港股通持股占比分别增加103092和041百分点截至目前万科企业旭辉控股保利置业分别是港股通持股比例前三的公司持股比例为325254和212持仓市值最高的三个公司分别为中国海外发展华润置地和万科企业分别为13331003和629亿港元图4港股通一周持仓变动20230918-20230924资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图5港股通持仓比例截至20230924资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图6港股通持仓市值截至20230924资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外行业周报本周卖空交易情况本周港股地产公司卖空最多的三个公司为绿城中国006pct越秀地产004pct保利置业004pct一周累计卖空股数总股本比例最高的三家公司为碧桂园041雅居乐集团036中国金茂032累计卖空股数占总股本比例最高的三家公司为中国金茂72碧桂园72万科企业65图7一周卖空比例变动20230918-20230924资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图8一周累计卖空占总股本比例20230918-20230924资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图9累计卖空占总股本比例截至20230924资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外行业周报2宏观观察截至本周末美国十年期国债收益率为444较上周提升011个百分点一年期国债收益率为546较上周提升003个百分点利差为102较上周降低008个百分点本周最新美元指数为1056098较上周提升02739图10美国长短期国债收益率图11美元指数资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理截至本周末中国十年期国债收益率为26776较上周提升00376个百分点美元兑人民币中间价为71729元本周升值008YTD贬值290图12中国十年期国债收益率图13美元兑人民币中间价资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-海外行业周报3投资策略业绩分化国企地产业绩和派息稳健业绩期结束房地产公司的业绩表现分化巨大除去部分无法发布年报的公司大部分公司录得巨幅亏损主要由于结算项目毛利率下降开发项目计提减持损失汇兑损失等导致而大部分民企也停止了派息同时我们也看到国企央企地产公司财务状况较好拿地和销售比较顺畅保持了稳健的业绩和派息行业格局重塑过去一年房地产公司在融资拿地和销售端的表现分化非常大股价的表现也出现分化金融及土地资源充裕的国企地产融资通畅融资成本新低积极获取优质土地新房销售好于行业在行业政策不断调整优化后市场销售逐步恢复这些国企地产公司销售将逆市增长业绩及派息都能保持稳健政策变化积极促进行业平稳健康发展中央政治局会议重新定调房地产行业会议提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展一线城市均已落地认房不认贷政策预计后续将有进一步优化政策落地优化政策密集落地推荐优质地产物管公司房地产行业优化政策密集落地一线城市实施认房不认贷首套及二套房的首付比例下降等地产板块估值有望进一步提升国企地产公司新房销售坚韧融资通畅持续拿地销售业绩有保障推荐优质地产物管公司1地产推荐越秀地产绿城中国华润置地中国海外发展龙湖集团2物管推荐中海物业保利物业华润万象生活越秀服务3另外推荐代建行业龙头公司绿城管理控股以及房地产交易服务平台贝壳表2行业估值表截至20230924股价市值核心EPS元PEPB息率ROE公司港元亿港元2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A华润置地323523073794234777567600950119越秀地产949382137110119617670066684龙湖集团15149983783573693537360682182中国海外发展16221775223242272645952044967中国金茂1081450230140174168560310241绿城中国871221248250271313128066378美的置业670961341231314448450411971碧桂园104291-026023023NA40400200-30中海宏洋3201140910890923132310366107保利置业18571040041044414037022624平均475046046274资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理预测数据为wind一致预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-海外行业周报4公司公告深圳控股00604HK公司8月份合同销售金额和面积分别为1283亿元人民币和459万平方米分别同比增长304和3491-8月份公司累计合同销售金额和面积分别为17639亿元人民币和429万平方米分别同比增长1766和663销售均价达到41106元每平米贝壳02423HK公司公告于9月18-21日在纽交所分别回购289428382766和2829万股请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-8-海外行业周报5行业动态130大中城市截止2023年9月22日9月份累计销售面积656万平米较去年同期减少133图1430大中城市月度累计销售面积资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图1530大中城市月度累计销售面积同比资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理2广州市人民政府办公厅发布关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知对广州市住房限购政策做了如下调整1在越秀海珠荔湾天河白云不含江高镇太和镇人和镇钟落潭镇南沙等区购买住房的本市户籍居民家庭限购2套住房2非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的限购1套住房3本市户籍成年单身含离异人士在上述区域仍限购1套住房4将越秀海珠荔湾天河白云黄埔番禺南沙增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-9-海外行业周报6风险提示宏观经济增长放缓行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-10-海外行业周报分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15评级和行业评级另有说明的除外评增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间级标准为报告发布日后的12个月内公司中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级股价或行业指数相对同期相关证券市减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5场代表性指数的涨跌幅其中沪深两市无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确以沪深300指数为基准北交所市场以北定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级证50指数为基准新三板市场以三板成指推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数为基准香港市场以恒生指数为基准美中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级国市场以标普500或纳斯达克综合指数为回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoadBridgeConstructionDevelopmentCoLtd成都经开资产管理有限公司义乌市国有资本运营有限公司ChouzhouInternationalInvestmentLtd桐庐新城发展投资有限公司宝应县开发投资有限公司中泰证券中泰金融国际有限公司中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司杭州上城区城市建设投资集团有限公司安庆盛唐投资控股集团有限公司巨星传奇集团有限公司湖州市城市投资发展集团有限公司如皋市经济贸易开发有限公司重庆大足实业发展集团有限公司江西省金融资产管理股份有限公司中国信达香港控股有限公司ChinaCinda2020IManagementLtd成都银行股份有限公司成都新津城市产业发展集团有限公司滁州经济技术开发总公司珠海华发集团有限公司华发投控2022年第一期有限公司上饶投资控股集团有限公司上饶投资控股国际有限公司乌鲁木齐经济技术开发区建发国有资本投资运营集团有限公司成都空港城市发展集团有限公司海盐县国有资产经营有限公司海盐海滨有限公司漳州市交通发展集团有限公司泰州医药城控股集团有限公司南洋商业银行有限公司平安国际融资租赁有限公司上海银行杭州分行湖州南浔振浔污水处理有限公司杭州银行绍兴分行新昌县交通投资集团有限公司北京银行股份有限公司杭州分行台州市黄岩经济开发集团有限公司湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司江苏银行扬州分行湖北农谷实业集团有限责任公司湖州经开投资发展集团有限公司环太湖国际投资有限公司温州名城建设投资集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司民生银行南京银行南通分行重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司高密市交运天然气有限公司上海中南金石企业管理有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司交银金融租赁有限责任公司交银租赁管理香港有限公司平度市城市开发集团有限公司德阳发展控股集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司厦门国贸控股集团有限公司国贸控股香港投资有限公司澳门国际银行股份有限公司中国国新控股有限责任公司国晶资本BVI有限公司中原资产管理有限公司中原大禹国际BVI有限公司中国国际金融股份有限公司中国国际金融国际有限公司CICCHongKongFinance2016MTNLimited嵊州市交通投资发展集团有限公司南京溧水经济技术开发集团有限公司溧源国际有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimited杭州上城区国有资本运营集团有限公司多想云控股有限公司长沙先导投资控股集团有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED龙口市城乡建设投资发展有限公司集友银行有限公司成都中法生态园投资发展有限公司盐城东方投资开发集团有限公司东方资本有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司润歌互动有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司政金金融国际BVI有限公司济南市中财金投资集团有限公司百德医疗投资控股有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司江苏中关村控股集团国际有限公司济南历城控股集团有限公司历城国际发展有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司香港象屿投资有限公司厦门象屿集团有限公司连云港港口集团山海香港国际投资有限公司漳州圆山发展有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司镇江交通产业集团有限公司HigherKeyManagementLimited广州产业投资基金管理有限公司淮安市交通控股集团有限公司恒源国际发展有限公司建发国际集团湖州燃气股份有限公司新奥天然气股份有限公司新奥能源控股有限公司四海国际投资有限公司商丘市发展投资集团有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司青岛市即墨区城市开发投资有限公司交运燃气有限公司中南高科产业集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司重庆农村商业银行股份有限公司重庆市万盛工业园区开发建设有限公司ZhejiangBoxinBVICoLtd湖北光谷东国有资本投资运营集团有限公司湖北新铜都城市投资发展集团有限公司厦门国际投资有限公司无锡市太湖新城资产经营管理有限公司江苏句容投资集团有限公司漳州市九龙江集团有限公司高邮请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-11-海外行业周报市建设投资发展集团有限公司GaoyouConstructionInvestmentDevelopmentBVICoLtdYiBrightInternationalLimited临沂城市建设投资集团有限公司云南省能源投资集团有限公司YunnanEnergyInvestmentOverseasFinanceCompanyLimited杭州钱塘新区建设投资集团有限公司乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司CMSInternationalGemstoneLimited招商证券国际有限公司中國光大銀行光大银行台州市城市建设投资发展集团有限公司合肥市产业投资控股集团有限公司XianJinIndustryInvestmentCompanyLimitedSDOEDevelopmentICompanyLimited山东海洋集团有限公司孝感市高创投资有限公司武汉葛化集团有限公司杭州上城区城市建设综合开发有限公司ZhejiangBaronBVICoLtd有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编518035传真85235095929邮箱researchxyzqcomcn邮箱irxyzqcomhk请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-12-