行业核心观点：
　　政治局会议后，房地产利好政策持续推出并落地，核心城市亦积极跟进，利好政策的持续释放有利于扭转消费者预期，销售端有望逐步企稳回升，建议积极关注后续政策落地情况以及推出后市场成交情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。
　　投资要点：
　　上周行情回顾：上周（2023/09/18-2023/09/24），申万一级行业房地产指数下跌0.51%，沪深300指数上升0.81%，板块表现弱于大市。2023年以来，房地产行业下跌11.49%，沪深300指数下跌3.43%，板块表现弱于大市。
　　重点政策要闻：（1）房地产税立法暂缓；（2）监管拟设立城中村改造专项借款，并鼓励在市场化法治化的原则下，鼓励银行供城中村改造贷款，专款专用，封闭管理；（3）9月20日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示，人民银行将继续密切关注市场动态，维护好市场竞争秩序，推动存量房贷利率调整工作平稳有序落地；（4）贝壳研究院发布报告显示，2023年9月中国百城首套主流房贷利率平均为3.90%，与上月持平；二套房主流房贷利率平均为4.57%，较上月降低24个基点；（5）广州进一步提出优化住房限购，番禺、花都、黄埔、白云四镇取消限购；个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；（6）武汉、西安等城优化限购政策；长春、甘肃等城放宽对多子女家庭购房申请住房公积金贷款的限制；
　　行业基本面情况：商品房及二手房成交量均有所回升。9月11日-9月17日，30大中城市商品房环比成交量上涨，当周成交198.82万平方米，环比上涨11.88%，同比下跌9.42%，其中，一线城市成交46.39万平方米，二线城市成交108.92万平方米，三线城市成交43.61万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌5.17%，其中一线上涨3.08%，二线下跌9.01%，三线下跌3.34%；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上升2.90%，其中一线上涨1.91%，二线上升4.24%，三线上升1.35%；百城住宅类土地供应建面为231.4万平方米，四周滚动同比下跌55.1%，年初至今累计供应面积同比下降28.06%；百城住宅类土地成交建面为535.6万平方米，四周滚动同比下降41.9%，年初至今累计同比下降23.13%。
　　重点公司动态：华侨城A公布了8月经营情况等。
　　风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。
　　

研究报告全文：TableRightTitle证券研究报告房地产行TableTitleTableIndustryRank业维持研广州优化限购政策行业销售端有所回升强于大市究TableReportTypeTableReportDate房地产行业周观点0918-09242023年09月25日行业核心观点TableSummary行业相对沪深TableChart300指数表现政治局会议后房地产利好政策持续推出并落地核心城市亦积极跟进利好政策的持续释放有利于扭转消费者预期销售端有房地产沪深30015望逐步企稳回升建议积极关注后续政策落地情况以及推出后市10场成交情况建议关注财务稳健销售表现较好土储充足的国5行0央企背景房企以及部分优质民营房企-5业-10投资要点-15周-20观上周行情回顾上周20230918-20230924申万一级行业房地产指数下跌051沪深300指数上升081板块表现弱于大市点数据来源聚源万联证券研究所2023年以来房地产行业下跌1149沪深300指数下跌343板块表现弱于大市相关研究TableReportList行业低速增长盈利能力有望筑底企稳重点政策要闻1房地产税立法暂缓2监管拟设立城中村改成交规模有所回升仍聚焦高能级城市造专项借款并鼓励在市场化法治化的原则下鼓励银行供城中村改多地取消住房限购政策造贷款专款专用封闭管理39月20日中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示人民银行将继续密切关注市场动态维护好市场竞争秩序推动存量房贷利率调整工作平稳有序落地4贝壳研究院发布报告显示2023年9月中国百城首套主流房证贷利率平均为390与上月持平二套房主流房贷利率平均为券457较上月降低24个基点5广州进一步提出优化住房限购研番禺花都黄埔白云四镇取消限购个人销售住房增值税征免年究限从5年调整为2年6武汉西安等城优化限购政策长春甘报肃等城放宽对多子女家庭购房申请住房公积金贷款的限制告行业基本面情况商品房及二手房成交量均有所回升9月11日-9月17日30大中城市商品房环比成交量上涨当周成交19882万平方米环比上涨1188同比下跌942其中一线城市成交4639万平方米二线城市成交10892万平方米三线城市成交4361万平方米年初至今商品房累计销售面积下跌517其中一线上涨308二线下跌901三线下跌33414大中城市二手房成交面分析师TableAuthors潘云娇积四周滚动同比上升290其中一线上涨191二线上升424执业证书编号S0270522020001三线上升135百城住宅类土地供应建面为2314万平方米四周电话02032255210滚动同比下跌551年初至今累计供应面积同比下降2806百城邮箱panyjwlzqcomcn住宅类土地成交建面为5356万平方米四周滚动同比下降419年初至今累计同比下降2313重点公司动态华侨城A公布了8月经营情况等风险因素消费者信心修复不及预期政策放松力度不及预期房价超预期下跌房企盈利能力大幅下降行业信用风险超预期蔓延数据统计偏差等TablePagehead证券研究报告start正文目录1市场回顾411上周房地产板块下跌051表现弱于大市412上周地产各细分板块表现分化42行业重点新闻信息63销售与土地市场情况831上周各线级城市商品房销售均上涨832上周各线级城市的二手房成交量同环比均上升933上周土地市场仍处低位114行业融资情况跟踪125重点公司公告跟踪136投资建议与风险提示13图表1上周申万一级行业市场表现情况4图表2近期房地产板块相对表现环比下降4图表3上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况5图表4A股申万地产行业上周涨幅前十个股5图表5A股申万地产行业上周跌幅前十个股5图表6港股申万地产行业上周涨幅前十个股5图表7港股申万地产行业上周跌幅前十个股5图表8行业重点新闻一览6图表9行业重点政策一览7图表1030大中城市商品房销售同比增速8图表11一线城市四周滚动同比增速8图表12二线城市四周滚动同比增速8图表13三线城市四周滚动同比增速8图表1430大中城市商品房成交量对比万平方米9图表15一线城市商品房成交量对比万平方米9图表16二线城市商品房成交量对比万平方米9图表17三线城市商品房成交量对比万平方米9图表1814大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速10图表19一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10图表20二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10图表21三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10图表2214大中城市二手房成交量对比万平方米10图表23一线城市二手房成交量对比万平方米10图表24二线城市二手房成交量对比万平方米11图表25三线城市二手房成交量对比万平方米11图表26百城住宅类土地供应建面同环比增速11图表27百城住宅类土地成交建面同环比增速11图表28百城住宅类土地成交总价同比增速12图表29百城住宅类土地成交溢价率12图表30境内债券发行金额亿元12图表31境外债发行情况12第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn214TablePagehead证券研究报告图表32重点公司公告跟踪13第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn314TablePagehead证券研究报告1市场回顾11上周房地产板块下跌051表现弱于大市上周20230918-20230924申万一级行业房地产指数下跌051沪深300指数上涨081板块表现弱于大市图表1上周申万一级行业市场表现情况资料来源同花顺iFinD万联证券研究所2023年以来房地产行业下跌1149沪深300指数下跌343板块表现弱于大市图表2近期房地产板块相对表现环比下降资料来源同花顺iFinD万联证券研究所12上周地产各细分板块表现分化上周A股地产各细分板块表现分化产业地产下降幅度最大产业地产板块当周下跌第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn414TablePagehead证券研究报告657住宅开发板块下跌001物业管理板块及商业地产板块微涨分别上涨029018个股方面A股涨幅排名前3的房地产个股为ST泛海中迪投资南国置业其中ST泛海周度涨幅1402中迪投资周度涨幅783南国置业周度涨幅734跌幅排名前3位的房地产个股为张江高科ST世茂中润资源港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为融创服务COSMOPOLINTL建业新生活跌幅排名前3位的房地产个股为正商实业时代中国控股弘扬地产图表3上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况资料来源同花顺iFinD万联证券研究所图表4A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5A股申万地产行业上周跌幅前十个股资料来源同花顺iFinD万联证券研究所资料来源同花顺iFinD万联证券研究所图表6港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7港股申万地产行业上周跌幅前十个股第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn514TablePagehead证券研究报告资料来源同花顺iFinD万联证券研究所资料来源同花顺iFinD万联证券研究所2行业重点新闻信息图表8行业重点新闻一览分类主要内容9月20日重庆市人民政府发布关于修改重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则的决定决定将征收对象中在重庆市同时无户籍无企业无工作的个人新购的首套及以上的普通住房修改为在重庆市同时无户籍无企业无工作的个人新购的第二套含第二套以上的普通住房同时将纳税期限由每年的10月1至31日调整为每年的10月1日至12月31日观点网9月20日央广网西安称近日西安市住建局组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议会议上透露西安市将进一步优化调整限购范围西安市二环以外区域取消限购同时西安将全面推行带押过户落实好换购住房退税优惠政策央广网9月20日雄安新区住房管理中心相关工作人员表示雄安新区取消商品住房预售实行现房地方新闻销售实现所见即所得交房即交证同时雄安新区支持有意愿的人才通过租房解决住房问题并在教育医疗就业等公共服务领域租售同权中国雄安9月20日央行海南分行发布海南省市场利率定价自律机制近日发布通知通知显示自9月21日起调整海口市购房首付政策对于拥有海南省户籍的居民家庭贷款购买海口市商品住房首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为25二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为35同时二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加30个基点每日经济新闻9月21日由山东省日照市房地产业协会和日照市房地产中介行业协会联合发起的以旧换新企业签约暨媒体沟通会在日照文博中心南区举行全市首批17家房地产开发企业37个开发项目和25家房地产经纪机构代表签署合作协议中国房地产网9月18日据证券时报报道十四届全国人大常委会立法规划明确增值税法消费税法关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议而备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订并未出现在本次立法规划中观点网9月19日21世纪经济报道记者了解到在城中村改造支持资金方面除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外银行融资方面也有支持措施即设立城中村改造专项借款此宏观新闻外鼓励银行供城中村改造贷款专款专用封闭管理但需在市场化法治化的原则之下21世纪经济报道9月20日贝克研究院发布报告显示2023年9月中国百城首套主流房贷利率平均为390与上月持平二套房主流房贷利率平均为457较上月降低24个基点9月首二套房主流房贷利率较去年同期分别回落25个和34个基点9月银行平均放款周期为20天较上月缩短1天放款速度加快9月份一线城市首二套房贷利率分别为448495分别较上个月降第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn614TablePagehead证券研究报告低2个8个基点二线城市首套房贷利率为388与上月持平二套房利率为455较上月降低26个基点三四线城市首套房贷利率维持上月的387二套利率降低25个基点至455中国新闻网9月20日中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示存量房贷利率的降低可以节约居民利息负担显著增强消费能力本次政策调整利好是中长期的可持续为近几年较高利率贷款买房的家庭减少支出支持提升居民消费能力有效促进消费增长下一步人民银行将继续密切关注市场动态维护好市场竞争秩序推动存量房贷利率调整工作平稳有序落地财联社9月21日苏州发布情况说明按照相关调整的统计口径以2020年第七次全国人口普查公布的常住人口数据来算苏州城区常住人口为51251万人常住人口超过500万这意味着苏州跻身特大城市行列我国超大特大城市也由此扩容至22城观点网资料来源公开资料整理万联证券研究所图表9行业重点政策一览地部门或文件类型主要内容区措施包含12条措施措施指出推行房屋征收安置房票政策被征收人自愿选择房票方式的征收拆迁补偿款的50可用房票形式支付对选择房票购买新建商品房的按房票实际消宁乡市促进房费金额的10予以奖励推动认房不认贷个人住房贷款利率二套宁地产市场平稳健购房补贴等住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加20乡康发展若干措个基点首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点施和首付比例下限调整首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20和30等国家政策落实发放人才购房补贴等通知包含9个措施提出自9月19日起取消武汉市二环线以关于进一步促内住房限购优化家庭住房贷款套数认定标准2023年12月31日前武进我市房地产市住房限购等对房交会期间购买首套住房的按契税应缴额度给予补助优惠购买第汉场平稳健康发展二套住房的按契税应缴额度的50给予补助优惠阶段性调整住房公的通知积金贷款额度等通知主要涉及两个部分优化住房限购和增值税免税年限在越秀海珠荔湾天河白云不含江高镇太和镇人和镇钟落潭镇关于优化我市南沙等区购买住房的本市户籍居民家庭限购2套住房非本市户籍居广房地产市场平稳民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或住房限购等州健康发展政策的社会保险证明的限购1套住房同时越秀海珠荔湾天河白云通知黄埔番禺南沙增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年加大保障性住房建设和供给自9月20日通知印发之日起施行通知主要包含9个方面16条措施提到进一步支持人才在中山关于进一步支中安居高标准建设市级人才房保障人才短期居住需求支持刚性改持合理住房需求人才安居等山善性住房需求对符合国家生育政策生育二孩及以上的家庭购房资格的通知审核时无需提供住房证明降低住房交易税等关于调整优化通知提到加大对多子女家庭购房支持力度对生育抚养二孩及以长住房公积金使用公积金等上的多子女家庭首次申请住房公积金贷款的单笔贷款最高额度可上春有关政策的通浮30放宽高校毕业生贷款申请条件第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn714TablePagehead证券研究报告知关于调整优化通知提出上调多子女家庭住房公积金贷款额度对符合国家生育甘住房公积金使用政策生育多子女二孩及以上家庭购买普通自住住房申请住房公积金公积金等肃有关政策的通贷款的贷款额度在原最高可贷额度基础上上浮20放宽房产查询证知明放宽老旧小区增设电梯住房公积金提取条件等关于优化房地长通知提出居民家庭含非本市户籍家庭在长沙购买首套商品住房产调控政策的通住房限购等沙不再需要提供购房证明商品住房网签备案满4年可进行转让知资料来源各级政府官网万联证券研究所3销售与土地市场情况31上周各线级城市商品房销售均上涨9月11日-9月17日30大中城市商品房环比成交量上升当周成交19882平方米环比上升1188同比下跌942其中一线城市成交4639万平方米二线城市成交10882万平方米三线城市成交4361万平方米30大中城市商品房销售四周滚动同比下跌1351其中一线下跌3467二线上涨488三线下跌2584年初至今商品房累计销售面积下跌517其中一线上涨308二线下跌901三线下跌334图表1030大中城市商品房销售同比增速图表11一线城市四周滚动同比增速资料来源同花顺iFinD万联证券研究所资料来源同花顺iFinD万联证券研究所图表12二线城市四周滚动同比增速图表13三线城市四周滚动同比增速第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn814TablePagehead证券研究报告资料来源同花顺iFinD万联证券研究所资料来源同花顺iFinD万联证券研究所图表1430大中城市商品房成交量对比万平方米图表15一线城市商品房成交量对比万平方米资料来源同花顺iFinD万联证券研究所资料来源同花顺iFinD万联证券研究所图表16二线城市商品房成交量对比万平方米图表17三线城市商品房成交量对比万平方米资料来源同花顺iFinD万联证券研究所资料来源同花顺iFinD万联证券研究所32上周各线级城市的二手房成交量同环比均上升9月11日-9月17日14大中城市二手房环比成交量延续上升趋势当周成交9708万平第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn914TablePagehead证券研究报告方米环比上升1131各线级城市成交量环比均上涨其中一线城市表现优于整体水平环比上升1945二线三线城市环比变动分别为70959514大中城市二手房成交面积四周滚动同比上升290其中一线上升191二线上升424三线上升135年初至今累计成交面积同比上涨2566其中一线上涨1352二线上涨3477三线上涨2524图表1814大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速图表19一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速资料来源同花顺iFinD万联证券研究所资料来源同花顺iFinD万联证券研究所图表20二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速图表21三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速资料来源同花顺iFinD万联证券研究所资料来源同花顺iFinD万联证券研究所图表2214大中城市二手房成交量对比万平方米图表23一线城市二手房成交量对比万平方米第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1014TablePagehead证券研究报告资料来源同花顺iFinD万联证券研究所资料来源同花顺iFinD万联证券研究所图表24二线城市二手房成交量对比万平方米图表25三线城市二手房成交量对比万平方米资料来源同花顺iFinD万联证券研究所资料来源同花顺iFinD万联证券研究所33上周土地市场仍处低位上周9月11日-9月17日百城住宅类土地供应建面积为2314万平方米四周滚动同比下跌551年初至今累计供应面积同比下降2806其中一线城市年初至今累计供应面积同比下降4453二线城市年初至今累计供应面积同比下降3088三线城市年初至今累计供应面积同比下降2375百城住宅类土地成交建面为5356万平方米四周滚动同比下降419年初至今累计同比下降2313其中一线城市完成78万平方米二线城市完成814万平米三线城市完成4464万平方米年初至今累计成交面积方面一线同比下降2499二线城市同比下降3392三线城市同比下降1559百城住宅类土地溢价率为081环比下跌760pct其中一线溢价率为0二线溢价率为30三线溢价率为033图表26百城住宅类土地供应建面同环比增速图表27百城住宅类土地成交建面同环比增速第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1114TablePagehead证券研究报告资料来源wind万联证券研究所资料来源wind万联证券研究所图表28百城住宅类土地成交总价同比增速图表29百城住宅类土地成交溢价率资料来源wind万联证券研究所资料来源wind万联证券研究所4行业融资情况跟踪2023年9月截至9月24日房地产行业境内债券发行金额为71502亿元年初至今发债规模为1106640亿元2023年9月截至9月24日境外债发行规模为229亿美元净融资额为-5186亿美元图表30境内债券发行金额亿元图表31境外债发行情况第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1214TablePagehead证券研究报告资料来源同花顺iFinD万联证券研究所截至9月24日资料来源wind万联证券研究所截至9月24日5重点公司公告跟踪图表32重点公司公告跟踪分类公司简称公告内容9月18日公司发布了第六期公司债券的发行结果公告本次债券共设有2个品种品种一期限为5年期附第3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权品种二期限为7年期附第5年末投资者回金融街售选择权和发行人调整票面利率选择权本次债券发行时间自2023年9月15日至2023年9月18日品种融资一实际发行金额为9亿元票面利率为349品种二未发行9月19日公司发布了第三期超短期融资券发行情况公告融资券简称23京电子城SCP003期限为电子城190日发行价格为100元发行利率335最终实际发行总额为55亿元兑付日为2024年3月26日9月18日公司发布了2023年8月主要业务经营情况公告2023年8月份公司实现合同销售面积194万平方米合同销售金额337亿元2023年1-8月公司累计实现合同销售面积1418万平方业绩华侨城A米较上年同期下降18合同销售金额2962亿元较上年同期下降198月新增地块容积率建筑面积为753万平方米成交总价为101亿元资料来源同花顺iFinD万联证券研究所6投资建议与风险提示政治局会议后房地产利好政策持续推出并落地核心城市亦积极跟进利好政策的持续释放有利于扭转消费者预期销售端有望逐步企稳回升建议积极关注后续政策落地情况以及推出后市场成交情况建议关注财务稳健销售表现较好土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企风险因素消费者信心修复不及预期政策放松力度不及预期房价超预期下跌房企盈利能力大幅下降行业信用风险超预期蔓延数据统计偏差等end第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1314TablePagehead证券研究报告end行业投资评级TableInudstryRankInfo强于大市未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10以上同步大市未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10至-10之间弱于大市未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10以上公司投资评级TableStockRankInfo买入未来6个月内公司相对大盘涨幅15以上增持未来6个月内公司相对大盘涨幅5至15观望未来6个月内公司相对大盘涨幅-5至5卖出未来6个月内公司相对大盘跌幅5以上基准指数沪深300指数风险提示TableRiskInfo我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论证券分析师承诺TablePromiseInfo本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的执业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿免责条款TaleReliefInfo万联证券股份有限公司以下简称本公司是一家覆盖证券经纪投资银行投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任在法律许可情况下本公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或类似的金融服务市场有风险投资需谨慎本报告是基于本公司认为可靠且已公开的信息撰写本公司力求但不保证这些信息的准确性及完整性也不保证文中的观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告分析师任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告的版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制刊登发表和引用未经我方许可而引用刊发或转载的引起法律后果和造成我公司经济损失的概由对方承担我公司保留追究的权利万联证券股份有限公司TableAdressInfo研究所上海浦东新区世纪大道1528号陆家嘴基金大厦北京西城区平安里西大街28号中海国际中心深圳福田区深南大道2007号金地中心广州天河区珠江东路11号高德置地广场第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1414