上海16区基础划分：市区7区（黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦）基本全域在中心城区，近郊4区（浦东、宝山、闵行、嘉定）有部分区域在外环内，远郊5区（松江、青浦、奉贤、金山、崇明）全域在外环外。
　　上海各区人口对比：从总量看，浦东常住人口近600万遥遥领先，郊区人口数量普遍高于市区。从增量看，2016-2021年上海近半区域常住人口负增长，大部分增量人口流入郊区。考虑到各区面积差异巨大，市区人口密度远高于郊区，更为客观。从结构看，市区除黄浦外，常住人口大学及以上学历占比均超40%，闵行、浦东紧随其后（均有优势高科技产业园区虹吸高素质人才），而崇明仅为13%。此外，市区户籍人口占比普遍高于郊区（崇明除外）。
　　上海各区经济发展对比：2022年浦东GDP1.6万亿元领跑，而崇明400亿元排名最末。对比各区近5年和近10年GDP增速，均是嘉定最高、浦东前三，而崇明、杨浦、闵行始终倒数前三。从人均GDP看，黄浦遥居第一，市区除普陀外表现均明显好于郊区，而宝山、崇明甚至低于全国平均水平。考虑到公共财政收入水平更能体现区域投入社会保障和民生改善的资金实力，对比各区人均财政收入，黄浦、静安优势明显，而宝山、普陀、杨浦倒数前三。这与日常我们观察到的各区城市界面观感及楼市热度情况也较为相符。
　　上海各区房地产市场对比：从量的角度，2022年各区域新房销售面积与常住人口呈很明显的正相关性，也与供应量有关，郊区历年住宅用地出让量较大，而市区可供土地稀缺。但市区并不缺少需求，外环内楼盘的平均认筹率远高于郊区项目。从价的角度，2022年市区新房价格均超10万元/㎡，近郊房价在5-7万元/㎡区间，而奉贤、崇明、金山房价3万元/㎡左右。除价格差异外，郊区有小户型，而市区面积段基本100 ㎡起步，导致市区上车门槛均超千万元，近郊套均总价500-900万元，奉贤、崇明、金山250-400万元。
　　上海圈层划分：最直观的圈层划分是四条环线，由内而外分别是内中外郊环：（1）内环线全长48公里，内环内面积接近120平方公里，占全市面积约2%。（2）中环线全长70公里，中环内面积大约390平方公里，占全市面积约6%。（3）外环线全长99公里，外环内面积大约660平方公里，占全市面积约10%。（4）郊环线全长189公里，郊环内面积约3000平方公里，占全市面积约50%。
　　上海板块规划：上海主城区包括中心城（外环线内）及周边虹桥、川沙、宝山、闵行4个主城片区，规划面积1161平方公里。在环线圈层的基础上，上的重要板块由内向外辐射：城市主中心-城市副中心-地区中心-社区中心。城市主中心即中央活动区（CAZ)，属于城市第一层级，是上海重点发展区域，代表未来上海的主要形象，承担全球城市核心功能。规划范围75平方公里，占全市总面积的1.2%。城市副中心则是由中央活动区向周边辐射的城市第二层级，主要包括9个主城副中心、5个新城中心以及2个核心镇中心。
　　投资建议：上海各区人口、经济、房地产市场差异明显，因区施策空间较大。但考虑到上海各区合理的发展规划、新房总价上车门槛刚性约束以及整体较便捷的轨道交通，各板块都拥有一定客群基础，我们坚定看好上海新房市场。个股端，建议关注重仓上海的房企，如保利发展、金地集团、华发股份。
　　风险提示：上海房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年09月25日房地产行业专题超配长三角区域研究二上海分区域楼市解析核心观点行业研究行业专题上海16区基础划分市区7区黄浦静安徐汇长宁普陀虹口房地产杨浦基本全域在中心城区近郊4区浦东宝山闵行嘉定有部分超配维持评级区域在外环内远郊5区松江青浦奉贤金山崇明全域在外环外证券分析师任鹤证券分析师王粤雷上海各区人口对比从总量看浦东常住人口近600万遥遥领先郊区人口010-880053150755-81981019renheguosencomcnwangyueleiguosencomcn数量普遍高于市区从增量看2016-2021年上海近半区域常住人口负增长S0980520040006S0980520030001大部分增量人口流入郊区考虑到各区面积差异巨大市区人口密度远高于证券分析师王静郊区更为客观从结构看市区除黄浦外常住人口大学及以上学历占比021-60893314wangjing20guosencomcn均超40闵行浦东紧随其后均有优势高科技产业园区虹吸高素质人才S0980522100002而崇明仅为13此外市区户籍人口占比普遍高于郊区崇明除外市场走势上海各区经济发展对比2022年浦东GDP16万亿元领跑而崇明400亿元排名最末对比各区近5年和近10年GDP增速均是嘉定最高浦东前三而崇明杨浦闵行始终倒数前三从人均GDP看黄浦遥居第一市区除普陀外表现均明显好于郊区而宝山崇明甚至低于全国平均水平考虑到公共财政收入水平更能体现区域投入社会保障和民生改善的资金实力对比各区人均财政收入黄浦静安优势明显而宝山普陀杨浦倒数前三这与日常我们观察到的各区城市界面观感及楼市热度情况也较为相符上海各区房地产市场对比从量的角度2022年各区域新房销售面积与常住人口呈很明显的正相关性也与供应量有关郊区历年住宅用地出让量较大资料来源Wind国信证券经济研究所整理而市区可供土地稀缺但市区并不缺少需求外环内楼盘的平均认筹率远高相关研究报告于郊区项目从价的角度2022年市区新房价格均超10万元近郊房价房地产行业2023年四季度投资策略暨中报总结-曙光已现把在5-7万元区间而奉贤崇明金山房价3万元左右除价格差异握基本面修复与政策共振行情2023-09-19统计局8月房地产数据点评-基本面延续弱势但后续改善可外郊区有小户型而市区面积段基本100起步导致市区上车门槛均超期2023-09-182023年8月房地产数据点评-基本面虽低迷但曙光已现政策千万元近郊套均总价500-900万元奉贤崇明金山250-400万元支持下回暖可期2023-09-04房地产重大政策点评-一线城市无差别落地认房不认贷上海圈层划分最直观的圈层划分是四条环线由内而外分别是内中外郊环放松持续加码更可期待2023-09-04房地产行业2023年9月投资策略-回调充分重点推荐中型国1内环线全长48公里内环内面积接近120平方公里占全市面积约2央企一线城市受益标的2023-08-282中环线全长70公里中环内面积大约390平方公里占全市面积约63外环线全长99公里外环内面积大约660平方公里占全市面积约104郊环线全长189公里郊环内面积约3000平方公里占全市面积约50上海板块规划上海主城区包括中心城外环线内及周边虹桥川沙宝山闵行4个主城片区规划面积1161平方公里在环线圈层的基础上上的重要板块由内向外辐射城市主中心-城市副中心-地区中心-社区中心城市主中心即中央活动区CAZ属于城市第一层级是上海重点发展区域代表未来上海的主要形象承担全球城市核心功能规划范围75平方公里占全市总面积的12城市副中心则是由中央活动区向周边辐射的城市第二层级主要包括9个主城副中心5个新城中心以及2个核心镇中心投资建议上海各区人口经济房地产市场差异明显因区施策空间较大但考虑到上海各区合理的发展规划新房总价上车门槛刚性约束以及整体较便捷的轨道交通各板块都拥有一定客群基础我们坚定看好上海新房市场个股端建议关注重仓上海的房企如保利发展金地集团华发股份风险提示上海房地产基本面超预期下行房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告内容目录前言5上海各区人口经济房地产发展情况对比5郊区常住人口数量多且增速快但市区人口密度大且高学历占多5市区经济发展水平总体高于郊区但普陀嘉定各为反例9各区价差大市区新房门槛近千万近郊500万远郊250万13上海圈层划分板块规划及分区详情解析16上海主要按四条环线划分圈层板块定位由中央活动区向外辐射16市区分区详解黄浦静安徐汇长宁普陀虹口杨浦20近郊分区详解浦东宝山闵行嘉定24远郊分区详解松江青浦奉贤金山崇明27总结30请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图表目录图1上海历年常住人口及同比5图2上海历年户籍常住人口及同比5图3上海各区域2016-2021年常住人口数量及增速对比6图4上海各区域2021年人口密度6图5上海各区域2021年常住人口总量及行政区划面积不包括浦东及崇明7图6上海各区域第七次人口普查大学及以上学历人口占比7图7上海各区域2021年户籍人口占比8图8上海各区域2021年60岁以上户籍人口数量及比重8图9上海各区域2021年18-34岁户籍人口数量及比重8图10上海各区域2012年2017年2022年GDP总额对比9图11上海各区域2012-2022年GDP增速对比9图12上海各区域2017-2022年GDP增速对比10图13上海各区域2022年GDP总额与常住人口对比不包括浦东11图14上海各区域2022年人均GDP11图15上海各区域2016年2021年公共财政收入及增速12图16上海各区域2021年常住人口总量及财政收入总额不包括浦东12图17上海各区域2022年新房成交套数及2016-2022年成交套数增幅对比13图18上海各区域2022年常住人口总量及商品住宅销售面积不包括浦东14图19上海各区域2022年新房销售均价及2016-2022年销售均价增幅对比14图20上海各区域2022年新房成交套均面积对比15图21上海各区域2022年新房成交套均总价对比15图22上海各区域2022年套均面积及套均总价15图23上海内中外郊环线划分示意图16图24上海中央活动区CAZ用地布局规划示意图18图25上海区域发展规划19图26黄浦区2012-2021年常住人口数量及同比20图27黄浦区2008-2022年GDP总额及增速20图28静安区2012-2021年常住人口数量及同比21图29静安区2008-2022年GDP总额及增速21图30徐汇区2012-2021年常住人口数量及同比21图31徐汇区2008-2022年GDP总额及增速21图32长宁区2012-2021年常住人口数量及同比22图33长宁区2008-2022年GDP总额及增速22图34普陀区2012-2021年常住人口数量及同比23图35普陀区2008-2022年GDP总额及增速23图36虹口区2012-2021年常住人口数量及同比23图37虹口区2018-2022年GDP总额及增速23请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告图38杨浦区2012-2021年常住人口数量及同比24图39杨浦区2008-2022年GDP总额及增速24图40浦东新区2012-2021年常住人口数量及同比25图41浦东新区2008-2022年GDP总额及增速25图42宝山区2012-2021年常住人口数量及同比25图43宝山区2008-2022年GDP总额及增速25图44闵行区2012-2021年常住人口数量及同比26图45闵行区2008-2022年GDP总额及增速26图46嘉定区2012-2021年常住人口数量及同比27图47嘉定区2008-2022年GDP总额及增速27图48松江区2012-2021年常住人口数量及同比27图49松江区2008-2022年GDP总额及增速27图50青浦区2012-2021年常住人口数量及同比28图51青浦区2008-2022年GDP总额及增速28图52奉贤区2012-2021年常住人口数量及同比29图53奉贤区2008-2022年GDP总额及增速29图54金山区2012-2021年常住人口数量及同比29图55金山区2008-2022年GDP总额及增速29图56崇明区2012-2021年常住人口数量及同比30图57崇明区2008-2022年GDP总额及增速30表1上海各区域2012年2017年2022年GDP总额及增速对比图10表2上海市五大新城总体导向及功能引导19请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告前言在上一篇长三角系列报告中我们主要通过对比上海与其他一线城市的宏观经济及房地产市场基本面差异拆解上海新房二手房市场的成交结构及趋势并结合相关政策影响梳理上海历次房地产周期呈现了上海整体房地产市场的发展情况鉴于一线城市地产政策的放松趋于一区一策我们认为分区域研究是必要的在此背景下本篇报告聚焦梳理上海16区的人口经济房地产市场发展差异并结合上海各区的历史发展背景客观限制条件等因素加以解释此外报告将基于上海2035城市规划研究上海各区域内部不同圈层板块的现状及发展趋势推测上海房地产政策未来可能的放松方向报告内容也有助于判断各板块房地产市场的价值和潜力以评估深耕房企的土储质量上海各区人口经济房地产发展情况对比郊区常住人口数量多且增速快但市区人口密度大且高学历占多人口分布近半数区域人口负增长大部分增量人口流入郊区2022年上海常住人口为2476万人并且近十年来都在2450-2500万区间内波动主要因为国家还是管控特大城市规模在上海2035年规划报告中也提到到2035年上海市常住人口控制在2500万左右但上海多年来持续集中资源和政策的优势只要落户政策有所放松就能吸纳大量高素质年轻人口改善户籍人口结构上海户籍人口增速一直远高于自然增长率尤其2021年同比增速首次突破12022年也高达08主要得益于2020年疫情后放松了应届生留学生人才引进居转户等各项落户政策图1上海历年常住人口及同比图2上海历年户籍常住人口及同比资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理而各区人口总量与区域面积大小发展历史及趋势落户政策等因素密切相关差异巨大对比2016-2021年各区常住人口总量及增速从总量看浦东新区常住人口总量远超其他区域郊区人口数量普遍高于市区2021年浦东新区人口577万人遥居全市第一也因为行政区划面积巨大闵行区和宝山区人口均超200万分别位列第二第三黄浦区常住人口最少仅为66万主要因为地处城市中心寸土寸金人口吸纳门槛较高请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告从增量看2016-2021年近半数区域人口负增长大部分增量人口流入郊区人口增量最大的区域为嘉定28万浦东新区27万宝山22万闵行17万松江13万常住人口增速最高的区域为嘉定区达到174宝山与松江紧随其后分别达到1089916区中有7个区的常住人口呈负增长分别为奉贤普陀杨浦静安虹口黄浦以及崇明图3上海各区域2016-2021年常住人口数量及增速对比资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理很显然各区人口总量也与行政区划面积紧密相关因此人口密度指标更为客观上海2021年常住人口2489万人总行政区划面积为6341平方公里平均人口密度仅为4000人平方公里左右但分布极其不均各区人口密度与经济发展明显呈正相关虹口黄浦静安普陀徐汇杨浦长宁的人口最为密集人口密度均超18000人平方公里而崇明金山奉贤青浦则人口稀疏人口密度均不足2000人平方公里传统意义上的市区黄浦静安徐汇长宁虹口杨浦普陀散点图中已标黄虽然行政区划面积小但是人口密度明显较高图4上海各区域2021年人口密度资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告图5上海各区域2021年常住人口总量及行政区划面积不包括浦东及崇明资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理备注由于浦东新区和崇明区行政区划面积远超其他区域因此未将两区的相关数据于图中标出浦东新区面积为1210平方公里2021年常住人口数量为577万人崇明区面积1185平方公里2021年常住人口仅为61万人人口结构市区常住人口学历水平较高郊区外来人口占比较高除人口分布不均外各区常住人口受教育程度差异较大徐汇长宁常住人口中大学及以上学历人口占比均超45市区除黄浦以外也都超过40可见上海市区高学历人口相对聚集主要工作机会多生活品质高闵行浦东紧随其后这两区均有优势高科技产业园区虹吸高素质人才而崇明仅为13金山奉贤青浦也相对较低郊区对高学历人群的吸引力远不如发达的市区图6上海各区域第七次人口普查大学及以上学历人口占比资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理各区户籍人口占比也有差异黄浦和崇明的户籍人口占比超过100说明较多户籍人口常年定居在别处奉贤宝山闵行青浦嘉定和松江的户籍人口占比低于50说明对外来人口的吸引力较强主要居住生活成本较低且到市区交通较为方便不过各区户籍人口的年龄结构一致老龄化严重上海各区60岁及以上的户籍人口占比均在30以上人口老龄化严重其中占比最高的区为虹口43和黄浦42而各区18-34岁年龄段人口占比均在14-17之间请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告图7上海各区域2021年户籍人口占比资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理图8上海各区域2021年60岁以上户籍人口数量及比重资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理图9上海各区域2021年18-34岁户籍人口数量及比重资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8证券研究报告市区经济发展水平总体高于郊区但普陀嘉定各为反例GDP总额浦东最强崇明最弱GDP增速嘉定最强闵行杨浦崇明较弱2022年上海GDP为45万亿元占全国37虽然上海经济发展水平一直处于全国城市前列但内部分化明显各区GDP差异巨大浦东GDP为16万亿元领跑各区是第二名黄浦区3023亿元的53倍黄浦闵行嘉定静安徐汇则处于第二梯队GDP均超2500亿元杨浦长宁宝山松江GDP在1900亿元左右而虹口普陀金山仅有1200亿元左右崇明400亿元排名最末2012-2022年上海各区GDP均实现增长但GDP排名变动不大图10上海各区域2012年2017年2022年GDP总额对比资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理对比各区近十年GDP增速嘉定区GDP增速最快达到185浦东长宁徐汇增速均在150以上金山静安黄浦奉贤宝山增速均在110-140松江虹口普陀青浦增速均在85-100闵行杨浦虽然GDP基础较好但增速相对较慢分别为8173崇明增速71倒数第一对比各区近五年GDP增速嘉定增速最高达91奉贤浦东徐汇虹口超60紧随其后金山松江宝山静安增速54-58长宁黄浦44左右普陀青浦33左右依旧是闵行29杨浦22崇明21最低图11上海各区域2012-2022年GDP增速对比资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容9证券研究报告图12上海各区域2017-2022年GDP增速对比资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理表1上海各区域2012年2017年2022年GDP总额及增速对比图地区2022年GDP总额亿元2017年GDP总额亿元2012年GDP总额亿元2012-2022年GDP增速2017-2022年GDP增速浦东新区1601340965139592991170046592黄浦区302305210444136842120924365闵行区28801122372915942280662873嘉定区27683014495596975185479098静安区262797170368110980136805425徐汇区255790157394100659154126252杨浦区20769717031912011172922195长宁区19221913175275273155364589宝山区1771201147368242114905437松江区1750121120978865597415613奉贤区137111779362455119547594青浦区1334451009207180985833223虹口区126013780496592291156145普陀区124823933466575889823372金山区1117747075146753139075798崇明区4041633282363571002144资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理人均GDP黄浦遥遥领先市区除普陀以外表现均明显好于郊区很显然各区GDP总额也与常住人口数量紧密相关因此对比人均GDP更为客观2022年上海人均GDP达到180万元是长三角的15倍是全国的21倍各区人均GDP差异巨大黄浦区人口总量全市倒数第一但GDP总量仅次于浦东人均GDP超50万元遥遥领先几乎是第二梯队浦东静安长宁徐汇的2倍优势明显而闵行青浦普陀松江宝山崇明人均GDP水平低于其他区域其中宝山和崇明的人均GDP甚至低于全国平均水平整体而言市区除普陀以外人均GDP水平明显高于郊区同时市区虹口杨浦相对于郊区嘉定的优势已经非常微弱请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容10证券研究报告图13上海各区域2022年GDP总额与常住人口对比不包括浦东资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理备注由于浦东新区常住人口多GDP总额大因此未在图中标出2022年浦东新区GDP总额为16013亿元常住人口为577万人人均GDP达28万仅次于黄浦区图14上海各区域2022年人均GDP资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理人均财政收入黄浦静安优势尽显普陀杨浦表现不敌郊区宝山表现欠佳GDP发展水平体现了区域的产业商业基础和价值创造能力而公共财政收入水平则能体现区域在履行政府的公共管理公共服务等职能时所能获得的财力支持区域公共财政收入越多在教育医疗投入道路绿化维护等社会保障和民生改善方面的支出能力越强对比2016-2021年上海各区公共财政收入总额及增速从总量看2021年浦东财政收入达1174亿元依旧领跑各区闵行331亿元紧随其后静安黄浦松江也都超过了250亿元嘉定青浦奉贤徐汇在220-245亿元之间宝山虹口长宁在150-175亿元之间而崇明146亿元杨浦143亿元金山134亿元普陀126亿元表现较弱请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容11证券研究报告从增速看2016-2021年崇明奉贤公共财政收入增速最高均超100金山松江青浦虹口增速在50左右闵行黄浦宝山浦东静安普陀杨浦徐汇均在20左右而长宁嘉定增速最低在0附近综合考虑各区常住人口多寡上海各区域人均财政收入差异显著黄浦遥遥领先静安也优势明显而市区的普陀杨浦人均财政收入则弱于大部分郊区宝山的人均财政收入远远落后于其他区域表现欠佳这与日常生活中我们观察到的各个区域的城市界面观感及楼市热度情况也较为相符图15上海各区域2016年2021年公共财政收入及增速资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理图16上海各区域2021年常住人口总量及财政收入总额不包括浦东资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理备注由于浦东新区财政收入及常住人口都显著高于其他区域因此未在图表中标注2021年浦东新区常住人口为577万总财政收入为1174亿元人均财政收入在上海处于中上游请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容12证券研究报告各区价差大市区新房门槛近千万近郊500万远郊250万此前在行业专题住房市场研究框架及长三角区域概览中我们已经分析过一个地区的人口存量及增量与房地产市场需求量的相关性以及经济发展水平对居民支付力的决定性作用上文中我们已经讨论了上海各区域人口分布和经济发展情况接下我们着眼于上海各区域的住宅销售情况首先从量的角度分析上海各区域2016-2022年间新建商品住宅成交套数及增幅从总量看2022年浦东新房成交套数为23万套销量领先宝山闵行青浦松江奉贤嘉定新房成交套数在5000-10000套之间而市区成交量普遍低迷尤其是黄浦长宁新房成交量仅分别为382套24套从增速看2022年大部分区域的新房成交套数较2016年呈负增长尤其是黄浦长宁成交量下降明显分别为-78-95但杨浦虹口成交量较2016年分别增长223162主要跟供应量有关各区新房成交量在过去10年间的波动较大也跟房地产周期有关全上海剔除保障房的新房销量在2008年2010年2014年2017年均出现较大下滑但自2018年以来发展较为平稳图17上海各区域2022年新房成交套数及2016-2022年成交套数增幅对比资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理虽然市区新房销量普遍低于郊区但决定新房成交面积的因素较多我们尝试从供需两维度分析从供给角度解读相对来说郊区有很多新区规划待建设的空地较多历年住宅用地出让量较大相应可推盘项目较多而市区发展已较成熟需要通过拆迁等方式才能腾挪出开发空间耗费周期较长供给较稀缺从需求角度解读首先各区域新房销售面积与常住人口呈很明显的正相关性2022年浦东闵行宝山松江嘉定青浦常住人口较多新房销售面积也较大而市区的常住人口较少新房销售面积也较少但市区并不缺少需求从上海新开盘项目认筹情况看外环内楼盘的平均认筹率远高于外环外尤其是郊环外的楼盘一方面市区教育医疗商业交通配套成熟购房需求甚至来源于全市各个区域而郊区更多吸引本地居民或者预算有限沿着轨交寻来的通勤人员置业需求辐射半径较小另一方面市区楼盘由于限价较周边同品质二手房通常有一定比例的价格优势倒挂也吸引了一批投资客郊区楼盘则基本没有明显倒挂只能吸引有自住需求的购房者请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容13证券研究报告图18上海各区域2022年常住人口总量及商品住宅销售面积不包括浦东资料来源上海市统计局中指研究院国信证券经济研究所整理备注浦东新区数据远超其他区域未在图中标出2022年浦东新区常住人口数量为577万人商品住宅销售面积259万平方米其次从价的角度分析上海各区域2016-2022年间新房销售均价及增幅从数值看市区房价远高于郊区2022年黄浦以135万元的房价领跑全市虹口119万元居全市第二静安徐汇长宁杨浦普陀新房的销售均价也均超10万元闵行受益于上海地倾西南的发展格局房价73万元仅次于市区浦东青浦松江嘉定房价在5-6万元区间而奉贤崇明金山房价为3万元左右在全市排在末尾从增速看2016-2022年各区房价均实现增长但市区房价增速基本低于郊区金山嘉定青浦奉贤新房价格涨幅均在70以上而黄浦长宁涨幅不足30但市区杨浦和普陀房价涨幅达到了65左右与板块成交结构有一定关系图19上海各区域2022年新房销售均价及2016-2022年销售均价增幅对比资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容14证券研究报告上海各个区域不仅房价迥异新房套均面积差异也较大导致不同区域新房购房总价门槛大相径庭套均面积2022年黄浦新房成交套均面积为216位居全市第一长宁以170位列第二虹口徐汇普陀杨浦静安的套均面积在120-140之间而青浦浦东嘉定松江崇明奉贤宝山金山的套均面积基本在100-110的区间内郊区仍有小户型可选而市区面积段起步门槛就较高套均总价黄浦新房有大户型高均价的特点套均总价高达2900万元远高于其他区长宁虹口徐汇静安普陀杨浦套均总价处于第二梯队均超1350万元即使考虑高层价格分布低区小户型上车门槛也要1000万元闵行套均总价932万元浦东青浦宝山松江嘉定套均总价在500-650万元左右套均总价最低的3个区分别为奉贤崇明金山基本在250-380万元的区间内与市区差异极大图20上海各区域2022年新房成交套均面积对比图21上海各区域2022年新房成交套均总价对比资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理图22上海各区域2022年套均面积及套均总价资料来源上海市统计局中指研究院国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容15证券研究报告上海圈层划分板块规划及分区详情解析上海主要按四条环线划分圈层板块定位由中央活动区向外辐射上海16个区域在人口经济房地产市场等方面形成明显差异的原因既有地理条件远近历史发展水平等先天因素也有城市规划等后天区别此外不少区域在发展过程中经历了行政区划的分拆或合并因此即使在同一个区域不同板块之间也会有非常大的差异本节着重解析上海的圈层和板块首先上海最直观的圈层划分是环线由内而外分别是内环线-中环线-外环线-郊环线图23上海内中外郊环线划分示意图资料来源上海市城市总体规划报告2017年-2035年国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容16证券研究报告内环线即上海内环高架路是上海市最早建设的城市快速高架道路全长48公里内环线以内包含黄浦绝大部分区域老静安全域和新静安小部分区域虹口杨浦徐汇的部分区域以及长宁普陀浦东的小部分区域内环内面积接近120平方公里占全市面积约2中环线即上海中环路是内环高架路和S20外环高速之间的一条城市快速路环线全长70公里中环线以内包含黄浦的剩余区域新静安虹口杨浦徐汇长宁普陀的部分区域以及浦东宝山闵行的小部分区域中环内面积包括内环内大约390平方公里占全市面积约6外环线即S20外环高速是位于上海城乡结合部的一条环线高速公路全长99公里外环线以内包含新静安虹口的剩余区域杨浦徐汇长宁普陀的绝大部分剩余区域浦东宝山闵行嘉定的小部分区域而松江青浦奉贤金山崇明5个区全域都在外环线之外外环线以内区域也叫中心城外环内面积包括中环内大约660平方公里占全市面积约10郊环线即G1503上海绕城高速是环绕上海市区外部的绕城高速公路全长约189公里相对来说郊环内房地产价格更高郊环内面积包括外环内大约3000平方公里占全市面积约50上海的主城区主要包括了中心城外环线以内及周边虹桥川沙宝山闵行4个主城片区是城市功能的主要承载区规划主城区为1161平方公里中心城664平方公里虹桥片区86平方公里川沙片区97平方公里宝山片区84平方公里闵行片区199平方公里另外高桥镇高东镇紧邻中心城地区也将纳入约31平方公里主城区现状常住人口规模为1447万力争控制在1400万人主要是中心城现状常住人口规模1140万将通过控制规划新增住宅用地规模等方式降至1100万人在环线划分圈层的基础上上海的板块划分由中心向外辐射城市主中心-城市副中心-地区中心-社区中心城市主中心即中央活动区CAZ属于城市第一层级是上海重点发展区域代表未来上海的主要形象承担全球城市核心功能规划范围约75平方公里占全市总面积的12是内环以内面积的63主要包括小陆家嘴外滩人民广场南京路淮海中路西藏中路四川北路豫园商城上海不夜城世博-前滩-徐汇滨江地区徐家汇衡山路-复兴路地区中山公园虹桥开发区苏河湾北外滩杨浦滨江内环以内张杨路等区域而城市副中心是由中央活动区向周边辐射的城市第二层级是面向市域的综合服务中心兼顾强化全球城市的专业功能其主要包括了9个主城副中心5个新城中心以及2个核心镇中心9个主城副中心上海在中心城外环线以内继续提升江湾-五角场真如花木-龙阳路3个主城副中心的功能并新增金桥张江2个主城副中心另在虹桥川沙宝山闵行4个主城片区内分别设置主城副中心实现主城区各片区的均衡发展5个新城中心上海将位于重要区域廊道上发展基础较好的嘉定松江青浦奉贤南汇5个新城培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市并举全市之力推动新城发展充分发挥新城优化空间集聚人口带动周边地区发展的作用承载部分全球城市职能培育区域辐射服务功能2个核心镇中心上海在金山滨海地区和崇明城桥地区设置核心镇中心强化面向长三角和市域的综合服务功能承载全球城市部分功能请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容17证券研究报告图24上海中央活动区CAZ用地布局规划示意图资料来源上海市城市总体规划报告2017年-2035年国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容18证券研究报告图25上海区域发展规划资料来源上海市城市总体规划报告2017年-2035年国信证券经济研究所整理表2上海市五大新城总体导向及功能引导名称总体导向功能引导围绕远香湖重点培育文化科技创新等核心功能形成规划人口70万人沪宁廊道上的节点城市以汽车研发及制造为主导产业嘉定新城中心辐射沪苏方向以及上海西北地区的区域综合服务中心具有独特人文魅力科技创新力辐射服务长三角的现代化生态园林城市规划人口110万人沪杭廊道上的节点城市以科教和创新为动力以服务围绕松江中央公园重点培育文化科教等核心功能形松江新城中心经济战略性新兴产业和文化创意产业为支撑的现代化宜居城市具有上海成辐射沪杭方向以及上海西南地区的区域综合服务中心历史文化底蕴和自然山水特色的休闲旅游度假胜地和区域高等教育基地规划人口65万人沪湖廊道上的节点城市以创新研发商务贸易旅游围绕夏阳湖重点培育文旅商贸等核心功能形成辐射青浦新城中心休闲功能为支撑具有江南历史文化底蕴的生态型水乡都市和现代化湖滨城沪湖方向以及环淀山湖的区域综合服务中心市规划人口75万人滨江沿海发展廊道上的节点城市杭州湾北岸辐射服务围绕金海湖重点培育科技创新商贸等核心功能形成奉贤新城中心长三角的综合性服务型核心城市具有独特生态禀赋科技创新能力的智慧辐射杭州湾北岸地区的区域综合服务中心宜居低碳健康城市围绕滴水湖重点培育文化科技创新商贸等核心功能规划人口65万人滨江沿海发展廊道上的节点城市以先进制造航运贸南汇新城中心形成辐射浦东南部对接宁波和舟山地区的区域综合服务易海洋产业为支撑的滨海城市是以自贸区制度创新产业科技创新智中心慧文化创新为动力的我国新一轮改革开放的先行试验区资料来源上海市城市总体规划报告2017年-2035年国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容19证券研究报告市区分区详解黄浦静安徐汇长宁普陀虹口杨浦黄浦区全域都在中央活动区内上海政治文化旅游中心黄浦区由老黄浦老南市老卢湾合并而成拥有外滩南京东路淮海中路新天地等著名地标也是上海市政府所在地黄浦区也是上海唯一一个全域都在中央活动区内的区域足见其在上海的重要地位黄浦区作为老市区之一近年常住人口数量在波动下降2012年为705万人到2021年仅剩582万人尤其是2021年常住人口数量同比-116这也符合中心城人口疏散的规划虽然常住人口数量在不断减少但黄浦区的GDP总额还在持续上涨到2022年GDP总额已经突破3000亿元图26黄浦区2012-2021年常住人口数量及同比图27黄浦区2008-2022年GDP总额及增速资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理资料来源上海市统计局国信证券经济研究所整理静安区由老静安和闸北区合并而成涉外经济发达服务业见长静安区由老静安和闸北区合并而成是目前上海经济最发达的区域之一静安的城市主中心包括南京西路历史文化风貌区愚园路历史文化风貌区衡山路-复兴路历史文化风貌区不夜城苏河湾静安区内的地区中心包括大宁其他重点发展地区包括市北创新功能区静安的医疗教育资源也非常丰富静安区涉外经济发达是大量国际企业区域总部的聚集地截至目前累计引进跨国公司地区总部120家民营企业总部23家贸易型总部14家还有外资研发中心10家总量位居中心城区前列2022年为静安贡献外税总额448亿元占税收总收入的比重达57两项指标均连续多年位居中心城区第一静安区服务业见长服务经济比重达96以上消费行业繁荣静安区现有全球高端专业服务机构43家占上海全市的三分之一静安区社会消费品零售总额近三年连续保持中心城区第一将以上海的顶级商圈南京西路商圈为重要切入点持续深化上海国际消费中心城市示范区建设由于2016年闸北区的并入静安区的常住人口数量以及GDP总额出现了陡增因此我们着重探讨2016年之后静安区的人口及经济情况与黄浦区类似静安区常住人口数量较先前明显下降从2017年的1066万人降到2021年的966万人GDP总额呈阶梯式增长2016-2018年间基本在1500-2000亿元的区间内2019-2020年间已经上升到2300亿元左右2021年之后更是突破了2500亿元请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容20