市场行情：
　　本周（9.18-9.22）A股地产指数（申万房地产）涨幅-0.51%（上周-1.64%），A股大盘（中证A股）涨幅0.31%（上周-0.64%）；H股（9.18-9.22）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.76%（上周-4.20%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-2.22%（上周-4.44%），H股大盘（恒生指数）涨幅-0.69%（上周-0.11%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售未见明显改善，一线城市二手房成交有所回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~9.22）同比增长0.0%，本月至今（9.1~9.22）同比下滑15.9%，上月整月同比下滑11.3%；其中一线城市(4城)本月至今（9.1~9.22）同比下滑35.0%、上月整月同比下滑32.1%；二线城市(10城)本月至今（9.1~9.22）同比增长5.2%、上月整月同比增长3.4%。12城二手房成交面积（1.1~9.22）同比增长22.9%，本月至今（9.1~9.22）同比增长4.3%，上月整月同比下滑2.3%；其中，一线城市(2城)本月至今（9.1~9.22）同比增长16.6%，上月整月同比下滑13.4%；二线城市(6城)本月至今（9.1~9.16）同比下滑6.6%，上月整月同比下滑3.9%。
　　土地市场维持弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.9.17）成交土地建面同比下滑21.6%，上周累计同比下滑22.2%；本周100大中城市（ 9.11~9.17）土地成交溢价率2.0%，上周4.0%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.9.17）土地成交总价同比下滑25.7%，上周累计同比下滑24.7%。
　　内债融资走弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~9.24）累计同比下滑11.0%，9月（9.1~9.24）同比下滑60.8%。
　　二线城市陆续放松限购，一线城市中广州率先放松限购。9月20日，广州市宣布优化住房限购和增值税免税年限：在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍提交连续2年缴纳个税或社保证明限购1套；将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。此外，本周还有天津、昆明、宜昌，青岛、三亚等执行“认房不认贷”、武汉宣布取消二环以内住房限购政策、西安取消二环以外区域限购政策等。仅9月以来，已有南京、合肥、济南等11城全面取消限购政策，广州、长沙、天津、西安、苏州优化限购政策，二线城市放松或者取消限购政策已经是大势所趋。
　　投资策略：
　　我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松。自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险

研究报告全文：行业研究房地产周报20230925新房销售未见明显2023年9月25日看好维持东改善二线城市陆续放松或取消限购房地产行业报告兴分析师陈刚电话021-25102897邮箱chengangdxzqnetcn执业证书编号S1480521080001证券股投资摘要份市场行情有限本周918-922A股地产指数申万房地产涨幅-051上周-164A股大盘中证A股涨幅031上周-064公H股918-922地产指数克而瑞内房股领先指数涨幅-276上周-420H股物业指数恒生物业服务及管理指数司涨幅-222上周-444H股大盘恒生指数涨幅-069上周-011本周A股地产板块表现弱于大盘H股地产板证块表现弱于大盘H股物业板块表现弱于大盘券研行业基本面究新房销售未见明显改善一线城市二手房成交有所回暖从数据来看27城商品房累计销售面积11922同比增长00报本月至今91922同比下滑159上月整月同比下滑113其中一线城市4城本月至今91922同比下滑350告上月整月同比下滑321二线城市10城本月至今91922同比增长52上月整月同比增长3412城二手房成交面积11922同比增长229本月至今91922同比增长43上月整月同比下滑23其中一线城市2城本月至今91922同比增长166上月整月同比下滑134二线城市6城本月至今91916同比下滑66上月整月同比下滑39土地市场维持弱势从数据来看100大中城市本年累计202212262023917成交土地建面同比下滑216上周累计同比下滑222本周100大中城市911917土地成交溢价率20上周40100大中城市本年累计202212262023917土地成交总价同比下滑257上周累计同比下滑247内债融资走弱从数据来看境内地产债发行规模11924累计同比下滑1109月91924同比下滑608二线城市陆续放松限购一线城市中广州率先放松限购9月20日广州市宣布优化住房限购和增值税免税年限在越秀海珠荔湾天河白云南沙等区购买住房的本市户籍居民家庭限购2套住房非本市户籍提交连续2年缴纳个税或社保证明限购1套将越秀海珠荔湾天河白云黄埔番禺南沙增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年此外本周还有天津昆明宜昌青岛三亚等执行认房不认贷武汉宣布取消二环以内住房限购政策西安取消二环以外区域限购政策等仅9月以来已有南京合肥济南等11城全面取消限购政策广州长沙天津西安苏州优化限购政策二线城市放松或者取消限购政策已经是大势所趋投资策略我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化核心城市限购政策正迎来普遍放松自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款认房不认贷政策措施之后已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进高能级城市布局较多的保利发展龙湖集团越秀地产万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善在需求回暖之际抢占先机风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P2房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购目录1市场行情20239182023922411本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅412截至本周A股及H股地产板块与大盘走势413截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅514本周A股及H股各板块涨跌幅615本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜62新房销售截至2023922721新房累计成交面积同比722新房月度成交面积同比93二手房销售截至2023922931二手房累计成交面积同比932二手房月度成交面积同比114土地市场截至20239171141成交土地规划建筑面积同比1242成交土地溢价率1243成交土地总价135内债融资情况截至20239241451境内地产债发行规模146政策要闻20239182023924157投资策略168风险提示16插图目录图1截至本周A股地产板块与大盘走势4图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势5图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅5图5本周A股各板块周涨跌幅6图6本周H股各板块周涨跌幅6图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜6图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜7图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜7图1028城商品房成交面积日累计值8图1128城商品房成交面积日累计同比8图12各线城市商品房成交面积日累计同比8图1328城商品房月成交面积同比9图14各线城市商品房月成交面积同比9敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购P3图1512二手房成交面积日累计值10图1612城二手房成交面积日累计同比10图17各线城市二手房成交面积日累计同比10图1812城二手房月成交面积同比11图19各线城市二手房月成交面积同比11图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12图22100大中城市成交土地楼面均价12图23成交土地溢价率13图24100大中城市成交土地总价周累计值13图25100大中城市成交土地总价周累计同比13图26境内地产债发行规模日累计值14图27境内地产债发行规模日累计同比14图28境内地产债每月发行规模同比15表格目录表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅4表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅4表3新房成交面积同比7表4二手房成交面积同比9表5100大中城市土地成交与供应11表6内债发行规模同比截至202252814表7本周主要地产要闻梳理15敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P4房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购1市场行情2023918202392211本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅指数20230922本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅房地产申万26511-051-164327中证A股31831031-064-454沪深30037389081-083-269资料来源iFinD东兴证券研究所表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅指数20230922本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅克而瑞内房股领先指数16328-276-420-898恒生物业服务及管理指数22188-222-444-922恒生指数180575-069-011-454资料来源iFinD东兴证券研究所12截至本周A股及H股地产板块与大盘走势图1截至本周A股地产板块与大盘走势资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购P5图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势资料来源iFinD东兴证券研究所13截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P6房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购14本周A股及H股各板块涨跌幅图5本周A股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图6本周H股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所15本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购P7图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所2新房销售截至2023922表3新房成交面积同比27城商品房成交面积一线城市4城二线城市10城三四线城市13城本年至今累计同比0052-08-27本月至今累计同比-159-35052-310上月同比-113-32134-145资料来源iFinD东兴证券研究所21新房累计成交面积同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P8房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购图1028城商品房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1128城商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图12各线城市商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购P922新房月度成交面积同比图1328城商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图14各线城市商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所3二手房销售截至2023922表4二手房成交面积同比12城二手房成交面积一线城市2城二线城市6城三四线城市4城本年至今累计同比233142252325本月至今累计同比22108-76142上月同比-23-134-39184资料来源iFinD东兴证券研究所31二手房累计成交面积同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P10房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购图1512二手房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1612城二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图17各线城市二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购P1132二手房月度成交面积同比图1812城二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图19各线城市二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所4土地市场截至2023917表5100大中城市土地成交与供应100大中城市一线城市二线城市三线城市成交建面本年累计同比本周-216115-226-231成交建面本年累计同比上周-22274-223-240成交土地溢价率本周20003020成交土地溢价率上周40006134成交土地总价本年累计同比本周-257-141-338-209成交土地总价本年累计同比上周-247-146-302-231资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P12房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购41成交土地规划建筑面积同比图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所42成交土地溢价率图22100大中城市成交土地楼面均价资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购P13图23成交土地溢价率资料来源iFinD东兴证券研究所43成交土地总价图24100大中城市成交土地总价周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图25100大中城市成交土地总价周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P14房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购5内债融资情况截至2023924表6内债发行规模同比截至2022528境内地产债本年至今发行规模累计同比-110本月至今发行规模累计同比-608上月发行规模同比-57资料来源iFinD东兴证券研究所51境内地产债发行规模图26境内地产债发行规模日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图27境内地产债发行规模日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购P15图28境内地产债每月发行规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所6政策要闻20239182023924表7本周主要地产要闻梳理日期政策主体政策内容政策类型2023918天津天津执行认房不认贷自9月19日起居民家庭在住房限购或非限购区域申限购政策请贷款购买商品住房时家庭成员在相应区域名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房均按首套住房执行住房信贷政策2023918昆明昆明正式实施认房不认贷市民拟购房所在县级行政区域名下无成套住房的限购政策不论是否已利用贷款购买过住房均按首套住房执行住房信贷政策2023918湖北宜昌宜昌宣布执行认房不认贷政策居民家庭申请贷款购买商品住房时家庭成员限购政策在房屋所在地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策2023918厦门在集美区海沧区同安区翔安区购买商品住房不再审核购房人资格不再限限购政策制上市交易时间2023918广西南宁8月30日至年底在7个区及经开区购买预售商品住房符合条件可提取住房公积金公积金政策支付首付款2023919武汉武汉宣布取消二环以内住房限购政策同时对生育多子女家庭在购房贷款时购限购政策买的第二套住房认定为首套住房购买的第三套住房认定为第二套住房对已有两套住房的家庭在挂牌出售或出租一套的前提下新购一套住房的购房贷款时认定为第二套住房2023919西安西安市住建局宣布取消二环以外区域限购政策全面推行带押过户落实好限购政策换购住房退税优惠政策加大刚性和改善性住房供给做好价格监测指导全面推行新建商品房交房即交证2023919江苏无锡无锡市全域取消住房限购政策并落实认房不认贷政策同时首套房最低首限购政策房付比例下调至20二套房最低首付比例下调至30进一步落实房票购房政策贷政策敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P16房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购推进房票全城通兑原则上不再新建拆迁安置房对各类人才实施分档分类购房补贴2023919青岛继此前全域取消住房限购限售后青岛宣布9月19日起执行认房不认贷限购政策2023920郑州郑州进一步放宽中心城区落户条件在中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所户籍政策含租赁的人员不受社保缴费年限和居住年限的限制本人及其共同居住生活的配偶子女和父母可以申请登记城镇居民户口2023920海南海口海口海南省户籍购买商品住房首套房最低首付款比例调整为25二套房最低房贷政策首付35二套房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限LPR30BP2023930广州广州市宣布优化住房限购和增值税免税年限在越秀海珠荔湾天河白云限购政策南沙等区购买住房的本市户籍居民家庭限购2套住房非本市户籍提交连续2年缴纳个税或社保证明限购1套将越秀海珠荔湾天河白云黄埔番禺南沙增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年2023921重庆重庆调整个人住房房产税政策自9月20日开始在重庆市同时无户籍无企业税收政策无工作人员来重庆主城九区购买的首套普通住房不用再交房价05的房产税而此前政策是要交税2023921深圳深圳旧住宅拆除重建城市更新工作征求意见旧住宅区拆除重建类城市更新项目执城市更新政行全市统一的产权置换标准住宅的产权置换比例为套内建筑面积11或不超过策建筑面积1122023922长沙长沙对部分房地产限购限售政策进行优化其中明确居民家庭含非本市户籍限购政策限家庭在长沙购买首套商品住房不再需要提供购房证明商品住房网签备案满4售政策年可进行转让2023922甘肃省多子女家庭申请住房公积金贷款贷款额度在原最高可贷额度基础上上浮20可公积金政策提取公积金支付购买兰州市域内新房首付款2023923海南三亚三亚官宣实行认房不认贷政策居民家庭包括借款人配偶及未成年子女限购政策申请贷款购买商品住房时家庭成员在三亚市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策2023924广东中山广东省中山市优化房地产调控政策东区街道暂停实行商品住房限购政策限购政策资料来源万得陆家嘴财经早餐东兴证券研究所7投资策略我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化核心城市限购政策正迎来普遍放松自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款认房不认贷政策措施之后已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进高能级城市布局较多的保利发展龙湖集团越秀地产万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善在需求回暖之际抢占先机8风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购P17分析师简介陈刚清华大学金融硕士同济大学土木工程本科2019年加入东兴证券研究所从事房地产行业研究分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P18房地产周报20230925新房销售未见明显改善二线城市陆续放松或取消限购免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本研究报告中所引用信息均来源于公开资料我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及报告作者在自身所知情的范围内与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发需注明出处为东兴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告防止被误导本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任行业评级体系公司投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义强烈推荐相对强于市场基准指数收益率15以上推荐相对强于市场基准指数收益率515之间中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间回避相对弱于市场基准指数收益率5以上行业投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间看淡相对弱于市场基准指数收益率5以上东兴证券研究所北京上海深圳西城区金融大街5号新盛大厦B虹口区杨树浦路248号瑞丰国际福田区益田路6009号新世界中心座16层大厦5层46F邮编100033邮编200082邮编518038电话010-66554070电话021-25102800电话0755-83239601传真010-66554008传真021-25102881传真0755-23824526敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源