核心观点：
　　本周政策情况：央行下调存款准备金率，多个二线城市取消限购限售中央层面，本周央行宣布9月15日起全面降准0.25pct，21世纪经济报道，符合条件的城中村改造项目可纳入专项债支持范围，此外，据中国基金报，多地房地产贷款集中度管理制度执行有所松动。地方层面，本周青岛、济南、福州、郑州、合肥等多个二线城市已全面取消限购限售，海口、桂林等至少10个城市继续落实“认房不认贷”，此外，珠海、清远、中山等多个城市出台公积金放松政策。
　　本周基本面情况：成交推盘边际回升，景气度仍处低位。根据Wind及克尔瑞数据，本周56城新房成交环比上升4.3%，同比上升2.1%，成交边际回升，但市场景气度处于低位，其中一线城市环比下降3.5%，二线、三四线城市分别环比上升4.6%、7.4%，一线城市中仅上海持续下降，环比下降19.7%。11城单周商品房推盘面积环比上升7.1%，同比下降3.8%，商品房批售比（MA3）为1.07，去化周期为28.01个月，推盘规模边际回升。13城二手房环比上升16.5%，同比上升31.5%，新政发布后，二手房成交热度先于新房恢复。
　　本周土地情况：分线成交出现分化，出让金持续下行。根据中指院数据，本周商住土地成交面积环比下降9.3%，同比下降22.6%，出让金环比下降22.8%，同比上升48.3%，其中一线城市环比上升490.5%，二线、三线城市分别下降74.3%、39.0%，土地成交金额边际分化，第37周商住土地供销比（MA3）为1.35，环比上升0.06。
　　开发板块观点：核心城市政策迅速落地，来访情况有所改善。本周新房、二手房成交规模环比回升，其中新房成交绝对规模占22年、23年周均规模比例分别为70%、74%，二手房占比则分别提升至111%、91%，市场景气度有所回升，其中二手房不受供给约束，改善相对明显。8月末以来各地放松政策持续快速落地，带动市场来访及认购情绪提升，并预计在未来的一段时间内在网签数据上有所体现。从统计局数据来看，8月全国销售、开工、投资规模依然处于低位，市场仍需政策支持，重点城市依然具备政策空间，推荐关注后续政策落地情况及效果，以及市场改善下头部优质房企的表现。
　　物业板块观点：板块低位回落，龙头民企跌幅较大。本周恒生指数下降0.1%，物业板块平均下降3.5%，其中龙头央国企下降2.8%，龙头未违约民企下降6.4%，龙头违约民企下降7.2%，物业板块整体动态PE9.5x，处于20年以来0.4%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告TableGrade房地产及物管行业TableTitle23年第37周周报行业评级买入前次评级买入多个核心城市取消限购关注后续政策进度报告日期2023-09-17TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点本周政策情况央行下调存款准备金率多个二线城市取消限购限售7中央层面本周央行宣布9月15日起全面降准025pct21世纪经济1092211220123032305230723报道符合条件的城中村改造项目可纳入专项债支持范围此外据中-4国基金报多地房地产贷款集中度管理制度执行有所松动地方层面-10本周青岛济南福州郑州合肥等多个二线城市已全面取消限购限-16售海口桂林等至少10个城市继续落实认房不认贷此外珠-21海清远中山等多个城市出台公积金放松政策房地产沪深300本周基本面情况成交推盘边际回升景气度仍处低位根据及Wind克尔瑞数据本周56城新房成交环比上升43同比上升21成分析师TableAuthor郭镇交边际回升但市场景气度处于低位其中一线城市环比下降35SAC执证号S0260514080003二线三四线城市分别环比上升4674一线城市中仅上海持续SFCCENoBNN906下降环比下降19711城单周商品房推盘面积环比上升71同021-38003639比下降38商品房批售比MA3为107去化周期为2801个guozgfcomcn月推盘规模边际回升13城二手房环比上升165同比上升315分析师乐加栋新政发布后二手房成交热度先于新房恢复SAC执证号S0260513090001本周土地情况分线成交出现分化出让金持续下行根据中指院数021-38003642据本周商住土地成交面积环比下降93同比下降226出让金lejiadonggfcomcn环比下降228同比上升483其中一线城市环比上升4905分析师邢莘二线三线城市分别下降743390土地成交金额边际分化第SAC执证号S026052007000937周商住土地供销比MA3为135环比上升006021-38003638开发板块观点核心城市政策迅速落地来访情况有所改善本周新xingshengfcomcn房二手房成交规模环比回升其中新房成交绝对规模占22年23年分析师谢淼周均规模比例分别为7074二手房占比则分别提升至111SAC执证号S026052207000791市场景气度有所回升其中二手房不受供给约束改善相对明021-38003637显8月末以来各地放松政策持续快速落地带动市场来访及认购情绪xiemiaogfcomcn提升并预计在未来的一段时间内在网签数据上有所体现从统计局数分析师欧阳喆据来看8月全国销售开工投资规模依然处于低位市场仍需政策SAC执证号S0260522070002支持重点城市依然具备政策空间推荐关注后续政策落地情况及效021-38003641果以及市场改善下头部优质房企的表现ouyangzhegfcomcn物业板块观点板块低位回落龙头民企跌幅较大本周恒生指数下降请注意乐加栋邢莘谢淼欧阳喆并非香港证券及期货事01物业板块平均下降35其中龙头央国企下降28龙头未务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动违约民企下降64龙头违约民企下降72物业板块整体动态处于年以来分位PE95x2004联系人TableContacts辛恬021-38003800风险提示基本面不及预期包括行业政策面改善力度不及预期融资xintiangfcomcn收紧供给侧改革出清影响情绪对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明129TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E万科A000002SZ人民币1342202351买入2230190192666570968377招商蛇口001979SZ人民币12802023913买入179109218013971804971121新城控股601155SH人民币13812023411买入2194155177897859635660金地集团600383SH人民币721202359买入1376116124625873927574建发股份600153SH人民币10502023914买入1769194218544829298991华发股份600325SH人民币9772023830买入140115617563567223143138滨江集团002244SZ人民币978202391买入140214417268574829158159新湖中宝600208SH人民币256202255买入35403303776683223196164金融街000402SZ人民币4432022414买入103905706277712662484244首开股份600376SH人民币435202353买入5840130313341412031831228万科企业02202HK港币907202351买入2149190192444370968377中国海外发展00688HK港币1650202344买入2587293342524455458388中国海外宏洋00081HK港币3232023830买入53509810830271616104103集团越秀地产00123HK港币9542023712买入1178088104766527238287万物云02602HK港币26552023825买入59791742111401163520116128保利物业港币买入06049HK3600202382366832543091301078673161171招商积余001914SZ人民币14812023831买入2601075093196160116928090绿城服务02869HK港币3712023828买入609022028153120746196115绿城管理控股09979HK港币610202382买入1054048063116897656235276数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业绿城服务绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明229TablePageText跟踪分析房地产目录索引一地产行业政策及基本面跟踪情况6一主要政策回顾6二重点城市成交情况9三重点城市推盘及库存跟踪15四全国土地市场供给成交情况18二重点公司跟踪情况21三地产开发板块投资观点22四物业管理板块投资观点23五风险提示27识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明329TablePageText跟踪分析房地产图表索引图156城2020年至今周成交面积万方走势9图256城新房商品房日成交万方MA7趋势截至202391410图356城新房周均及单周成交面积万方10图456城分线城市新房周成交环比增速10图556城新房月度成交同环比10图656城分线城市新房月度成交同比10图756城新房成交整体年同比11图856城新房成交分线城市年同比11图9全国分区域商品房二手房单周成交同环比20230908-2023091412图1013城二手房日成交万方MA7趋势截至202391413图1113城二手房周均及单周成交面积万方13图1213城分线城市二手房周成交环比增速13图1313城二手房成交月度同环比13图1413城分线城市二手房成交月同比13图15二手房成交整体年同比14图1613城市分线二手房成交年同比14图1775城房产中介口径二手房成交套数MA7趋势截至202391415图1875城月度日均新增挂牌套及同比15图1976城月度周中周末日均来访15图2011城市商品房周度推盘16图2111城市商品房月度推盘16图2211城市商品房推盘年同比趋势16图2311城市商品房月度批售比16图2411城市商品房库存与去化周期16图2511城市及分线城市商品房去化周期周16图2611城市商品房周度库存及去化周期17图2711城市住宅周度库存及去化周期17图28重点城市开盘去化率18图29全国300大中城市商住土地供应成交及供销比数据万方19图30全国300大中城市商住土地供应年度累计同比19图31全国300大中城市商住土地成交年度累计同比19图32全国300大中城市商住土地出让金及月同比20图33300城商住土地出让金分线城市月累计同比20图34全国300大中城市商住土地出让金年同比20图35全国300大中城市土地出让金分线城市年同比20图36全国300大中城市商住土地楼面价和溢价率20图37全国300大中城市分线城市商住土地溢价率20图38A股重点地产公司股价周变动幅度22图39H股重点地产公司股价周变动幅度22识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明429TablePageText跟踪分析房地产表1本周主要中央政策20230909-202309156表2本周主要地方政策20230909-202309157表356城市商品房成交面积汇总20230908-2023091411表413城二手房成交面积汇总20230908-2023091414表5重点城市商品房库存及去化周期变化情况20230908-2023091417表6重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况20230908-2023091417表7开发类房企上周重点公司公告20230910-2023091521表8房企每周融资汇总20230910-2023091521表9房企股权融资进展20230910-2023091522表10物业公司股价涨跌幅排名截至2023091523表11上市物业企业股价表现及估值截至2023091523表12陆港股通持仓量及占比截至2023091525表13近半年来上市物业企业股价表现及解禁情况截至2023091526表14交表物业公司基本情况26表15广发地产小组股票推荐及建议关注名单26识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明529TablePageText跟踪分析房地产一地产行业政策及基本面跟踪情况一主要政策回顾中央政策方面本周央行宣布9月15日起全面降准025pct此外符合条件的城中村改造项目可纳入专项债支持范围此外据中国基金报多地房地产贷款集中度管理制度执行有所松动9月12日据21世纪经济报道符合条件的城中村改造项目可纳入专项债支持范围同日据中国基金报多地多家银行反馈今年以来监管部门未要求报送房地产贷款和个人住房贷款占比数据多地房地产贷款集中度管理制度执行有所松动9月14日央行宣布将于9月15日降准025pct至1050下调后金融机构加权平均存款准备金率约为74表1本周主要中央政策20230909-20230915时间部门内容世纪经济据世纪经济报道符合条件的城中村改造项目可纳入专项债支持范围9122121据中国基金报多地多家银行反馈今年以来监管部门未要求报送房地产贷款和个人住房贷款占比数据多地912中国基金报房地产贷款集中度管理制度执行有所松动914央行将于9月15日降准025pct至1050下调后金融机构加权平均存款准备金率约为74数据来源证监会证券时报央行广发证券发展研究中心地方政策方面本周青岛济南福州郑州合肥等多个二线城市已全面取消限购限售此外海口桂林等至少个城市继续落实认房不认贷10认房不认贷方面9月13日梅州漳州等地居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷9月14日福州海口桂林湛江等城市居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷9月15日玉林韶关汕头河源等城市居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷限购放松方面9月10日兰州取消限购原城关区七里河区安宁区本地外地限购21套9月11日深圳离异三年内再婚或复婚家庭购房按现有家庭房产套数计数原按离异前套数计数同日青岛取消限购原市南区原四方区域除外的市北区本地外地限购21套济南取消限购原二环以内的历下区市中区本地外地限购21套福州取消限购原核心五区本地外地限购21套苏州120平及以上商品房取消限购原本地外地限购31套9月13日郑州取消限购原二环内本地外地限购2套1套识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明629TablePageText跟踪分析房地产9月15日合肥取消限购原本地外地限购31套限贷放松方面9月10日据21财经广州9月8日起首套房贷利率下限降至LPR-10BP原为LPR二套房贷利率降至LPR30bp原LPR60bp二套商贷首付降至40原普通住房最低50非普709月12日南宁二套商贷利率下限降至LPR20bp原LPR60bp郑州首套二套商贷首付最低降至2030原20409月14日武汉首二套首付比下限2030原3040二套商贷利率下限降至LPR20bp原LPR60bp无锡首二套首付比下限2030原3040限售放松方面9月11日青岛取消限售原限售3年济南取消限售原限售2年福州取消限售原限售2年9月12日郑州取消限售原除购改善性住房情况外限售3年9月15日合肥取消限售原限售3年限售放松方面9月12日据证券时报北京自9月8日起可根据市场价格挂牌展示9月13日黄山外地市民组团购买新房10套以上的可不受备案价格限制此外公积金放松方面9月10日珠海多孩家庭公积金贷款额度上浮20但不可超过最高限额同日内蒙古兴安盟公积金贷款限额上调为80万元原60万元9月12日清远23年10月1日起多孩家庭公积金贷款限额上调至5060万元原4050万元9月13日中山职工家庭公积金首次贷款结清且名下无中山房产全国范围内第二次使用公积金可按照首套房政策执行月日淮南单双方公积金贷款限额上调至万元原万元多孩91450654050家庭可上浮20同日雅安市石棉县单双方公积金贷款限额上调至6070万元原4555万元二三孩家庭可增加1020万元9月15日周口居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套公积金认房不认贷同日玉林公积金贷款限额上调至60万元原40万元六安单双方公积金贷款限额6080万元原5070万元表2本周主要地方政策20230909-20230915时间城市内容据21财经广州9月8日起首套房贷利率下限降至LPR-10BP原为LPR二套房贷利率降至LPR30bp原LPR60bp910广州二套商贷首付降至40原普通住房最低50非普70a取消限购原城关区七里河区安宁区本地外地限购21套b居民家庭包括借款人配偶及未成年子女910兰州购首套认房不认贷c23年底前购买新房给予50购房补贴d加快推进棚户区改造和城市更新鼓励选择货币识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明729TablePageText跟踪分析房地产补偿和房票安置给予普通本科毕业生等大专毕业生等购房款108购房补贴最高20万元对购买市属国企或平台开发的楼盘符合910滁州以上条件的鼓励再给予优惠给予普通本科毕业生等大专毕业生等购房款108购房补贴最高20万元对购买市属国企或平台开发的楼盘符910南京合以上条件的鼓励再给予优惠910珠海多孩家庭公积金贷款额度上浮20但不可超过最高限额910兴安盟公积金贷款限额上调为80万元原60万元911深圳离异三年内再婚或复婚家庭购房按现有家庭房产套数计数原按离异前套数计数911青岛a取消限购原市南区原四方区域除外的市北区本地外地限购21套b取消限售原限售3年911济南a取消限购原二环以内的历下区市中区本地外地限购21套b取消限售原限售2年911福州a取消限购原核心五区本地外地限购21套b取消限售原限售2年a120平及以上商品房取消限购原本地外地限购31套b落实降低首套房二套房执行首付比例和首套房二911苏州套房贷款利率居民个人换购住房个税优惠个人首套房认房不认贷等政策a23年9月10日至23年底在南京市范围内出售自有住房并在我区购买90平以上新房的给予05购房补贴911南京溧水区多孩家庭给予1万元购房补贴bDEF类人才给予602010万元购房补贴c购买新房作为企业人才公寓的5套以下5-10套10套以上的给予08152奖补911东莞25年2月28日前可提取公积金用于支付首付款取消限购原二环内本地外地限购2套1套取消限售原除购改善性住房情况外限售3年首套二套商贷首付最低912郑州降至2030原2040912南宁二套商贷利率下限降至LPR20bp原LPR60bp912北京据证券时报北京自9月8日起可根据市场价格挂牌展示912清远23年10月1日起多孩家庭公积金贷款限额上调至5060万元原4050万元提高人才购房补贴标准特级一类二类三类四类人才最高补贴1000600400200100万元原25020015010030万912东莞元913梅州漳州居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷913中山职工家庭公积金首次贷款结清且名下无中山房产全国范围内第二次使用公积金可按照首套房政策执行黄山外地市民组团购买新房套以上的可不受备案价格限制单双方贷款限额上调至万元原万元91310b60705060913吉林a安排1亿元奖补资金支持农民进城购房b外省居民来吉购房与本省人员享有同等优惠政策a首次购买新房的DEF类人才给予10755购房补贴最高不超过403020万元b首次落户购买新房的913南京江北新区给予25购房补贴最高10万元c购买新房用作保租房人才公寓的10套以上给予25补贴每套不超过10万元913玉溪住建局政府可采购存量商品房用作棚改安置房原则上以中小户型为主913郑州推进闲置非住宅改建为租赁住房运营期满符合条件可作普通住宅销售913山东职工家庭公积金首次贷款结清且名下无中山房产全国范围内第二次使用公积金可按照首套房政策执行914武汉a首二套首付比下限2030原3040b二套商贷利率下限降至LPR20bp原LPR60bp914无锡首二套首付比下限2030原3040福州海口914居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷桂林湛江914淮南单双方公积金贷款限额上调至5065万元原4050万元多孩家庭可上浮2023年9月16日至24年3月31日a在主城区购买家庭首二套新房的给予1购房补贴b出售主城区范围内自914南通有住房并购买首二套新房的再给予05的购房补贴914桂林在桂林市六城区及灵川县购买新房给予100契税补贴识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明829TablePageText跟踪分析房地产914郑州中原区23年8月3日至23年底购买新房给予50契税补贴武汉东湖高新23年8月3日至24年7月30日毕业6年内的大学生东湖高新区购新房首二套契税补贴10050毕业2年内914区的大学生发放5万元安居补助23年9月1日至10月31日在园区购新房给予100契税补贴23年8月1日至31日和23年11月1日至23年底914浏阳经开区在园区购新房给予60契税补贴a单双方公积金贷款限额上调至6070万元原4555万元二三孩家庭可增加1020万元b23年7月1日至914雅安石棉县24年6月30日销售面积5810万平以上的房地产项目给予不低于204060万元奖补a取消限购原本地外地限购31套b取消限售原限售3年c落实信贷政策最新要求降低存量首套房915合肥贷利率d调整价格政策鼓励优质优价取消商品住房楼层差价率限制玉林韶关915居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷汕头河源915周口居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套公积金认房不认贷915玉林a公积金贷款限额上调至60万元原40万元b23年底前在玉林城区购买新房给予100契税补贴915六安单双方公积金贷款限额6080万元原5070万元数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心二重点城市成交情况根据WindCRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示数据更新日期为2023年9月14日下同图156城2020年至今周成交面积万方走势120010008006004002000W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W522023202220212020数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心本周2023年9月8日-2023年9月14日下同我们监测的56城商品房成交面积39550万方环比上升43同比上升21本周成交出现边际回升但市场景气度仍处于低位分线城市来看本周四大一线城市商品房成交面积5314万方环比下降35同比下降36516个二线样本城市成交面积20852万方环比上升46同比上升22836个三四线样本城市成交面积为13383万方环比上升74同比下降01识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明929TablePageText跟踪分析房地产图256城新房商品房日成交万方MA7趋势截至2023914200001500010000500000001070207030704070507060707070807090710071107120720192020202120222023数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心图356城新房周均及单周成交面积万方图456城分线城市新房周成交环比增速1000306002050080043400103006002000100400-100039550-100200-20-200-3000-30-4002021202223W1-23-W3423-W3523-W3623-W37-5003723-W3223-W3323-W3423-W3523-W3623-W3756城新房周均成交万方当周成交环比右一线城市4城二线城市16城三四线城市36城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心月度来看2023年9月前14天56城新房累计成交面积同比下降43其中一线城市下降386二线城市上升207三四线城市下降124图556城新房月度成交同环比图656城分线城市新房月度成交同比400100030080020060010040020700200-100-4300-200-200-74-124-400-300-386230323052307230901-14-600230323052307230901-1456城新房成交环比56城新房成交同比一线城市4城二线城市16城三四线城市36城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1029TablePageText跟踪分析房地产年度来看截至2023年9月14日新房成交同比22年同期下降52其中一线同比上升55二线三四线城市分别同比下降5496分城市来看一线城市环比分化北京深圳广州会出现环比回升分别环比上升3682166上海成交面积持续下降环比下行464二线多个城市成交环比回升南京宁波本周成交表现较好周成交环比分别上升265223图756城新房成交整体年同比图856城新房成交分线城市年同比100200500010055-5000-100-52-150-100-54-200-96-200-250-300-300-350202020212022230101-0914-400202020212022230101-091456城新房成交年同比一线城市4城二线城市16城三四线城市36城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心表356城市商品房成交面积汇总20230908-20230914本周成交上周成交23周均22周均年周均同分线城市周环比周同比月同比万方万方万方万方比北京1534148036-485-4072234220613上海19312406-197-423-4123642345355一线4个深圳49946182-345-5519261002-76广州1350115816648-17220002045-22一线合计53145504-35-365-3868801870611杭州17961859-344696312185216808南京12781010265437-12515041759-145武汉2332195219523010430913260-52厦门78875346-114-114901819100福州22120863-543-621458591-226大连179156153228207443382158二线16个济南16911466154-115-7920612264-89苏州580775-251-665-59414172103-326南宁626713-122-410-46613341433-69成都43124624-67753267455608541536宁波104785622377951811751450-190长沙10621500-292-380-20220012450-183合肥9271143-1891211151307129509识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1129TablePageText跟踪分析房地产西安2692238113150064921471925115长春806724114-31-2251110106839兰州514569-97-182-116747567318二线合计2085219935462282072748828949-50三四线合计133831246674-01-1241698419193-11556城合计39550379054321-435327356848-63数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心注标色部分为各线涨幅靠前的城市图9全国分区域商品房二手房单周成交同环比20230908-20230914181233470-21162531234-1-82116商品房商品房二手房二手房周环比周同比周环比周同比-5-17环渤海2739长三角-35-4海峡西岸珠三角192312中西部沈长数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心分区域成交看三大经济圈环渤海4城长三角18城珠三角13城本周成交量为4363万方10799万方9025万方分别环比下降037下降51上升187其他区域方面中西部13城环比下降11沈长2城环比上升121海西6城环比上升2726本周区域成交热度有所回升二手房方面根据Wind统计的各城市房管局数据本周我们选取的13个样本城市商品房口径二手房成交面积11988万方环比上升165同比上升315二手房成交热度边际回升识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1229TablePageText跟踪分析房地产图1013城二手房日成交万方MA7趋势截至20239144000300020001000000-100001070207030704070507060707070807090710071107120720192020202120222023数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心分线城市来看2个一线城市北京深圳二手房成交面积3981万方环比上升317同比上升45511个二三线样本城市整体成交面积为8008万方环比上升102同比上升255图1113城二手房周均及单周成交面积万方图1213城分线城市二手房周成交环比增速16016520400140153001201010011988520080010060-50040-1020-15-1000-20-2002021202223W1-23-W3423-W3523-W3623-W3737-30023-W3223-W3323-W3423-W3523-W3623-W3713城二手房周均成交万方当周成交环比右一线城市2城二三线城市11城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心图1313城二手房成交月度同环比图1413城分线城市二手房成交月同比1200100010008008006006004001514002252001202000000-200-70-200-400230323052307230901-14230323052307230901-14一线城市2城二三线城市11城13城二手房成交环比13城二手房成交同比数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1329TablePageText跟踪分析房地产月度情况来看2023年9月前14天13城二手房成交面积同比22年上升151其中一线同比上升225二三线同比上升120年度来看截至2023年9月14日二手房成交同比22年同期上升240其中一线二三线城市分别同比上升153277图15二手房成交整体年同比图1613城市分线二手房成交年同比30024040020027730010020015300100-10000-100-200-200-300202020212022230101-0914-300202020212022230101-091413城二手房成交年同比一线城市2城二三线城市11城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心表413城二手房成交面积汇总20230908-20230914本周成交上周成交23周均22周均年周均同分线城市周环比周同比月同比万方万方万方万方比北京3274235339139414229822674115一线2个深圳70767054823745705489443一线合计3981302331745522536873163166杭州885732209813605814650251青岛11299501887363341155921254苏州115391925415-13415141362111厦门37034087-43-165558717-222东莞569575-1052-48719427683扬州31629957236164446272643二三线11个南宁432472-831620769495314578佛山14251400181196316861292305金华291201448-75-0329127557江门185186-05264859201155299南京12521193492249516611232348二三线合计800872681022551209540761725313城合计11988102921653151511322710779227数据来源Wind广发证券发展研究中心注标色部分为各线涨幅靠前的城市识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1429TablePageText跟踪分析房地产房产中介口径二手房数据来看本周75城二手房成交12978套环比上升86同比上升640累计来看9月前14天累计成交套数同比上升55023年1月1日至9月7日累计同比上升494图1775城房产中介口径二手房成交套数MA7趋势截至2023914400030002000100000107020703070407050706070707080709071007110712072020202120222023数据来源房产中介广发证券发展研究中心挂牌来看9月前14天75城房产中介口径二手房日均挂牌172万套同比上升315二手房供给稳定维持相对高位来访情况来看本周75城二手房来访环比上升1129月前14天周中周末日均来访分别环比增长2052059月以来二手房来访热度边际上升图1875城月度日均新增挂牌套及同比图1976城月度周中周末日均来访25000809000081983800006069911695202000070000627194057705600005478055510150002050000412133820836912400003384235553100000280382951630000-20500020000-40100000-60022022205220822112302230523083月4月5月6月7月8月9月月度日均新增挂牌套月度日均新增挂牌同比周中日均来访周末日均来访数据来源房产中介广发证券发展研究中心数据来源房产中介广发证券发展研究中心三重点城市推盘及库存跟踪根据Wind收集的各主要城市推盘库存数据以及中指院的重点城市开盘去化数据数据更新日期为2023年9月14日下同本周2023年9月7日-2023年9月14日下同我们跟踪的11城市商品房单周推盘面积为1693万方环比上升71同比下降38推盘规模边际回升月度数据来看2023年9月前14天11城推盘面积环比上升352同比下降302本周识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1529TablePageText跟踪分析房地产全国11城市商品房批售比推盘成交移动平均3个月为107环比持平11城住宅批售比为109环比上升001库存方面本周我们跟踪的11城商品房库存总量环比上升03其中一线环比上升07二线环比下降01三四线环比上升02图2011城市商品房周度推盘图2111城市商品房月度推盘250100140012080100120020060804010006015020800400206000100-20-20-40400-4050-60200-60-800-800-10022M722M1023M123M423M723W2623W2823W3023W3223W3423W36推盘面积万方环比右同比右推盘面积万方环比右同比右数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心图2211城市商品房推盘年同比趋势图2311城市商品房月度批售比14002002015120010150100050800100-5600-10-15400050-20-158200-25201920202021202220230101-00002023091422M722M1023M123M423M7成交面积万方推盘面积万方推盘面积年度同比批售比移动平均3个月右批售比单月右数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心图2411城市商品房库存与去化周期图2511城市及分线城市商品房去化周期周25000354328013830200003325282315000201810000151310816W1517W1318W1119W920W721W422W222W5250005全国11城市商品房去化周期004个一线城市商品房去化周期16W1517W1218W919W620W320W5221W4822W456个二线城市商品房去化周期库存面积万方去化周期月右轴数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1629TablePageText跟踪分析房地产去化周期方面本周11城商品房去化周期边际上行至2801个月11城住宅去化周期边际上行至1437个月图2611城市商品房周度库存及去化周期图2711城市住宅周度库存及去化周期400012014008012001003000100060808002000604060040100040020202000000北京上海广州深圳南京杭州福州苏州南宁温州莆田北京上海广州深圳福州杭州南京宁波苏州厦门莆田一线库存万方二线库存万方一线库存万方二线库存万方三线库存万方去化周期月右三线库存万方去化周期月右3个月平均去化周期月右3个月平均去化周期月右数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心表5重点城市商品房库存及去化周期变化情况20230908-20230914城市库存面积万方周度库存面积环比去化周期月周度去化周期增减月北京2499-082843098上海2816091873094广州3295034108140深圳951582666263南京2873-065968-062杭州86600887-007福州1317-037626109苏州1325052880208温州1444012388092莆田6240217633689南宁737001753087数据来源Wind广发证券发展研究中心表6重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况20230908-20230914城市库存面积万方周度库存面积环比去化周期月周度去化周期增减月北京1082-081989055上海63044543052广州1213-012091064深圳5101041899209福州458-033368081杭州15400224-003南京880-142355-009识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1729TablePageText跟踪分析房地产宁波422-151945-088苏州683111732105厦门302092203218莆田164067092374数据来源Wind广发证券发展研究中心图28重点城市开盘去化率9080706050403020100W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52202320222019-2021均值数据来源中指院广发证券发展研究中心开盘去化率方面上周中指院样本城市开盘去化率为43环比上升11pct其中一线城市开盘去化率47二线城市开盘去化率41开盘去化率边际回落四全国土地市场供给成交情况此前我们采用的wind百城土地数据监测近期土地市场供给成交及热度变化然而从20年下半年开始wind百城土地数据出现一定程度的更新缓慢或缺失从绝对量来看我们以中指院300城为源数据匹配wind百城对应城市土地出让金规模发现近数月以来两个口径数据之间差值较此前明显变大因此2021年第3周起广发证券房地产小组土地市场监测数据源由wind百城土地数据切换为中指院300城土地数据根据中指院统计的全国300大中城市数据数据更新日期为2023年9月10日下同2023年第37周商住土地供应总建筑面积为1511万方环比上升663同比下降41从全年累计来看2023年前37周20221226-2023910全国300城商住用地供应面积同比下降281成交方面2023年第37周商住土地成交708万方环比下降93同比下降226全年累计来看2023年前37周20221226-2023910300城商住土地成交面积同比下降241识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1829TablePageText跟踪分析房地产图29全国300大中城市商住土地供应成交及供销比数据万方25003025200020150015100010500050002023W252023W272023W292023W312023W332023W352023W37供给建面成交建面供给成交右当周供给成交右移动平均3个月数据来源CREIS广发证券发展研究中心综合供给和成交2023年第37周商住土地供销比移动平均3个月为135环比上升006住宅土地供销比移动平均3个月为140环比上升006图30全国300大中城市商住土地供应年度累计同比图31全国300大中城市商住土地成交年度累计同比30302020101000-10-10-281-241-34-294-20-20-30-30-40-401617181920212223W1-1617181920212223W1-W37W37全国300大中城市商住土地供应年度累计同比全国300大中城市商住土地成交年度累计同比数据来源CREIS广发证券发展研究中心数据来源CREIS广发证券发展研究中心出让金方面2023年第37周商住土地成交出让金为322亿元环比下降228同比22年同期上升483分线城市来看一线出让金为175亿元环比上升4905二线出让金为65亿元环比下降743三线出让金为83亿元环比下降390月度累计方面2023年9月前14天中指院300城商住土地出让金同比上升401全年累计来看2023年前37周20221226-2023910中指院300城商住土地出让金同比下降160分线来看一线城市同比下降102二线城市同比下降149三四线城市同比下降216识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1929TablePageText跟踪分析房地产图32全国300大中城市商住土地出让金及月同比图33300城商住土地出让金分线城市月累计同比9000606040180004040700020206000050000-204000-20-403000-402000-60-601000-800-80-1002101211022072304202201202205202209202301202305202309300城商住用地出让金亿元同比右一线城市二线城市三四线城市数据来源CREIS广发证券发展研究中心数据来源CREIS广发证券发展研究中心图34全国300大中城市商住土地出让金年同比图35全国300大中城市土地出让金分线城市年同比706012010050804060304020201000-20-160-10-40-318-20-60-30151617181920212223W1-W37-401617181920212223W1-一线城市出让金年同比W37二线城市出让金年同比全国300大中城市商住土地出让金年同比三线城市出让金年同比数据来源CREIS广发证券发展研究中心数据来源CREIS广发证券发展研究中心图36全国300大中城市商住土地楼面价和溢价率图37全国300大中城市分线城市商住土地溢价率906800788067006870660060650058506400404863003062003820610010286000002023W252023W282023W312023W342023W375900182023W252023W282023W312023W342023W37全国溢价率一线城市溢价率楼面价元平移动平均3个月溢价率右二线城市溢价率三线城市溢价率数据来源CREIS广发证券发展研究中心数据来源CREIS广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2029