总体而言，我国房地产市场的政策调整空间仍然非常充分，我们相信，在政策的持续落地推进过程中，房地产市场基本面可以企稳，步入可持续发展的新模式，走向长期常态化均衡发展的新阶段。我们认为，政策的短期影响，将主要作用于有居住价值的房子，其销售表现将明显回暖。复苏中存在结构性的分化，但行业的底部特征非常明显。
　　▍房地产政策还有继续发力的空间吗？我们认为，存在一种“常态化”的市场发育环境，即在国际范围来看最为普遍，中国房地产发展历史上最为常见的交易流程，信贷支持和税收安排设定。政策安排的调整，如果是促成市场回归常态，则这种政策安排其实阻力是比较小的，就可以视为政策未来的发力空间。
　　▍放开限购、限售、限价是行业发展的常态。海外市场经济体采用限购、限售、限价的手段去调节房地产市场是非常罕见的。在我国房地产市场发展历史上，不限购也是主流，限购是非常态。例如，北京作为最早推行房地产限购的城市，其限购的时间也不过13年，而不限购的商品房市场发展时间则长于13年。限价和限售的存续时间则更短，2016年各地开始强化限价规定，限售起源于2017年，二手限价则在2021年于深圳出现。
　　▍信贷支持还有较大的发力空间。在绝大多数海外经济体，典型的贷款价值比（Loan to Value，LTV）都达到80%左右，这和当前我国首付规定下限类似，但我国大多数一、二线城市尚没有执行20%的首付比例规定。住房按揭贷款利率则可能距离常态更远。美国2018年到2023年房贷利率距离基准利率的利差在84%的时间为负数，最大达到折让190个BP。我国2009年以来个人住房贷款利率较之基准利率（和LPR）的折让最大达到过75折。2009-2019年，个人住房贷款利率比贷款加权平均利率要平均低50个BP。但2023年6月，这一指标只低了8个BP。尤其在一线城市，贷款利率距离定价常态还有显著的下行空间。大多数经济体允许个人按揭贷款利息抵扣个人所得税，我国也不例外。我们假设户均贷款100万元，如果个贷按揭利息支出的抵扣标准能够每月增加1000元，则在20%和45%的税率假设之下，分别能够年化返还个税2400元和5400元，也相当于给个人住房利率分别下降24BPs和54BPs。也就是说，未来进一步降低居民首套置业信贷成本负担，不一定要通过银行缩减利差来实现。
　　▍我国的交易税负已经达到常态，但个别城市普宅标准则又有回归常态的可能。从交易税负来说，我国的住房过户名义税率确实同国际上其他国家相比并没有明显差别，当前的水平较之历史平均而言也不算高。换句话说，我们不认为住房交易的名义税率有明显的下调空间。但是，北京和上海的普通住宅认定标准（涉及名义税率的适用问题）有明显的优化空间。
　　▍风险因素：房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险；房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间，销售基本面的恢复存在不确定性；部分房地产企业在过往拿地不足，可售资源不及预期，盈利能力有进一步下行的风险；我国房地产市场常态化模式相较海外经济体可能有所区别的风险；房地产市场向可持续发展模式转变进度不及预期的风险。
　　▍有居住价值的房子销售将明显回暖。总体而言，我国房地产市场当前面临的政策调整空间仍然非常充分，我们相信，在政策的持续落地推进过程中，房地产市场基本面可以企稳，步入可持续发展的新模式，走向长期常态化均衡发展的新阶段。我们认为，政策的短期影响，将主要作用于有居住价值的房子，其销售表现将明显回暖。复苏中存在结构性的分化，但行业的底部特征非常明显。我们看好华润置地、上海临港、天健集团，华发股份、越秀地产、滨江集团，城建发展等公司，看好房地产服务平台贝壳，看好万物云、华润万象生活、中海物业和越秀服务等物业管理公司。

研究报告全文：政策空间有多大距离常态有多远房地产和物业服务行业专题报告2023915中信证券研究部核心观点总体而言我国房地产市场的政策调整空间仍然非常充分我们相信在政策的持续落地推进过程中房地产市场基本面可以企稳步入可持续发展的新模式走向长期常态化均衡发展的新阶段我们认为政策的短期影响将主要作用于有居住价值的房子其销售表现将明显回暖复苏中存在结构性的分化但行业的底部特征非常明显房地产政策还有继续发力的空间吗我们认为存在一种常态化的市场发陈聪基础设施和现代服育环境即在国际范围来看最为普遍中国房地产发展历史上最为常见的交易流务产业首席分析师程信贷支持和税收安排设定政策安排的调整如果是促成市场回归常态则S1010510120047这种政策安排其实阻力是比较小的就可以视为政策未来的发力空间放开限购限售限价是行业发展的常态海外市场经济体采用限购限售限价的手段去调节房地产市场是非常罕见的在我国房地产市场发展历史上不限购也是主流限购是非常态例如北京作为最早推行房地产限购的城市其限购的时间也不过13年而不限购的商品房市场发展时间则长于13年限价和限售的存续时间则更短2016年各地开始强化限价规定限售起源于2017年二手限价则在2021年于深圳出现张全国房地产和物业服务信贷支持还有较大的发力空间在绝大多数海外经济体典型的贷款价值比行业联席首席分析LoantoValueLTV都达到80左右这和当前我国首付规定下限类似但我国大多数一二线城市尚没有执行的首付比例规定住房按揭贷款利师20率则可能距离常态更远美国2018年到2023年房贷利率距离基准利率的利差S1010517050001在84的时间为负数最大达到折让190个BP我国2009年以来个人住房贷款利率较之基准利率和LPR的折让最大达到过75折2009-2019年个人住房贷款利率比贷款加权平均利率要平均低50个BP但2023年6月这一指标只低了8个BP尤其在一线城市贷款利率距离定价常态还有显著的下行空间大多数经济体允许个人按揭贷款利息抵扣个人所得税我国也不例外我们假设户均贷款100万元如果个贷按揭利息支出的抵扣标准能够每月增加1000元则在20和45的税率假设之下分别能够年化返还个税2400元和5400刘河维元也相当于给个人住房利率分别下降24BPs和54BPs也就是说未来进一房地产和物业服务步降低居民首套置业信贷成本负担不一定要通过银行缩减利差来实现分析师我国的交易税负已经达到常态但个别城市普宅标准则又有回归常态的可能S1010523030004从交易税负来说我国的住房过户名义税率确实同国际上其他国家相比并没有明显差别当前的水平较之历史平均而言也不算高换句话说我们不认为住房交易的名义税率有明显的下调空间但是北京和上海的普通住宅认定标准涉及名义税率的适用问题有明显的优化空间房地产和物业服务行业评级强于大市维持风险因素房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间销售基本面的恢复存在不确定性部分房地产企业在过往拿地不足可售资源不及预期盈利能力有进一步下行的风险我国房地产市场常态化模式相较海外经济体可能有所区别的风险房地产市场向可持续发展模式转变进度不及预期的风险有居住价值的房子销售将明显回暖总体而言我国房地产市场当前面临的政策调整空间仍然非常充分我们相信在政策的持续落地推进过程中房地产市场基本面可以企稳步入可持续发展的新模式走向长期常态化均衡发展的新阶段我们认为政策的短期影响将主要作用于有居住价值的房子其销售表现将明显回暖复苏中存在结构性的分化但行业的底部特征非常明显我们看好华润置地上海临港天健集团华发股份越秀地产滨江集团城建发展等公司看好房地产服务平台贝壳看好万物云华润万象生活中海物业和越秀服务等物业管理公司证券研究报告请务必阅读正文之后第27页起的免责条款和声明房地产和物业服务行业专题报告2023915重点公司盈利预测及投资评级收盘价EPS元PE简称代码交易币评级种22A23E24E25E22A23E24E25E开发华润置地01109HK33837941046350683776862买入越秀地产00123HK9710511514416586796355买入华发股份600325SH9812214016418580706053买入滨江集团002244SZ9912014316817283695958买入龙湖集团00960HK16434230729829745505151买入上海临港600848SH116040065069076290178169152买入天健集团000090SZ6410411111512961575549买入城建发展600266SH68-041048067086-16414110079买入绿城中国03900HK9110918320920578464141买入服务贝壳02423HK420076200231241515196169162买入万物云02602HK2651722092573151441189678买入华润万象01209HK351097129164203335253200161买入生活滨江服务03316HK175149196258332110836349买入中海物业02669HK94039051065083225184143113买入越秀服务06626HK30027032038047102877260买入资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年9月13日收盘价中海物业EPS为港元华润置地龙湖集团万物云和华润万象生活为核心EPS贝壳-W为每股Non-GAAP净利润龙湖集团因股本变动EPS做相应调整请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产和物业服务行业专题报告2023915目录交易流程放开限购限售限价是行业常态6限购6限价9限售12信贷支持信贷政策持续调整优化是常态13交易税收安排较低的房屋交易税负成本是常态18多样化的城市规划政策方案为中长期发展指明方向22风险因素24政策储备仍然丰富预计市场能够企稳25请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产和物业服务行业专题报告2023915插图目录图1南京市限购政策放松前后全市商品房认购套数变化8图2美国30年期抵押贷款固定利率和银行贷款基础利率及抵押贷款与贷款基础利率利差15图3个人住房贷款利率和基准利率或LPR15图4个人住房贷款利率和基准利率或LPR的折扣15图5个人住房贷款利率和人民币加权平均贷款利率之间的差异16图6样本城市首套房贷平均利率下限对LPR加点16图7重点城市首套房贷平均利率下限对LPR加点16图8重点城市首套和二套房贷利率差距17图9部分国家不动产交易税Propertytransfertax上限21表格目录表17月政治局会议以来部分地方政策5表27月政治局会议以来部分部委表态和政策5表3新加坡购房买家额外印花税细则6表42014年各城市放松限购的时间7表52022年以来部分放松限购的城市和政策措施7表622个热点核心城市当前限购范围及限购要求8表7典型城市的土地出让限价9表8各地二手住房成交参考价格机制的主要内容10表9绍兴市柯桥区香湖朗月房屋备案价格调整表部分11表10北京海淀区29个热点小区名单及最新挂牌价格情况11表112022年以来部分限售政策松动的城市12表12部分降低房地产行业摩擦阻力政策13表13欧洲部分国家住房按揭贷款和政策支持14表14近期各地公积金贷款政策调整情况17表15政策持续鼓励存量房屋流转交易19表16北京市二手房交易主要税费计税标准20表17深圳市二手房交易主要税费计税标准20表18德国和英国不动产交易涉及税种及税率20表19中国一线城市普通住房认定标准22表20广州市统筹更新土地整备的规划方案22表21部分地区城市更新配套土地政策实践23表22部分城市城中村改造方式规划23表23城中村改造带来的商品房增量货值24表24重点公司盈利预测及评级25请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产和物业服务行业专题报告20239152023年7月政治局会议以来各部委和地方城市出台各项政策表17月政治局会议以来部分地方政策日期城市城市能级关键词政策内容2023724佛山二线城市公积金优化公积金购房贷款政策提高租房提取额度2023725南京新一线城市公积金优化公积金购房贷款政策提高租房提取额度2023726东莞新一线城市落户放松落户条件2023728合肥二线城市商品房新政探索商品房按套内面积计价推进商品房现房销售试点2023731武汉新一线城市城中村改造积极稳步推进城中村改造全面放开放宽城镇地区落户限制放开人才落户放宽投靠落户实202381杭州新一线城市落户行户籍准入年限累计互认202381金华二线城市购房补贴实行购房分类补贴政策202383郑州新一线城市认房不认贷限售执行认房不认贷取消改善性住房限售202388长沙新一线城市限购放松科研人员购房限购202389无锡二线城市购房补贴高层次人才购房补贴2023810金华二线城市限售降税公积金提高住房公积金最高可贷额度取消限售降低住房交易税费优化公积金购房贷款政策降首套和二套首付提高可贷额度全面2023825嘉兴二线城市限购限售公积金取消限购限售2023830广州深圳一线城市认房不认贷执行认房不认贷政策202391北京上海一线城市认房不认贷202391天津新一线城市限购缩小限购区域为市内六区支持大学毕业生合理购房需求限购限售认房不取消二环内限购政策取消住房销售限制年限规定执行认房不认贷202394沈阳二线城市认贷政策202397南京新一线城市限购购房补贴全面取消限购降低首付比例对部分区域购置新房给予补贴限购限售认房不202397大连二线城市全面取消限购和限售执行认房不认贷政策认贷全面取消限购限售执行认房不认贷政策购房契税补贴和个人所得限购限售公积金202399兰州二线城市税优惠二手房带押过户降低首二套商贷及公积金贷款首付比税收优惠提高公积金最高可贷额度取消二环以内的历下区市中区区域购房限制商品住房取得不动2023911济南二线城市限购限售产权证书后即可上市交易2023911青岛新一线城市限购限售全域取消限购政策商品住房取得不动产权证书可上市交易2023912郑州新一线城市限购限售取消限制性购售政策降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求资料来源各地方政府官网各地方政府官方微信公众号中信证券研究部注政策统计截至2023年9月12日表27月政治局会议以来部分部委表态和政策时间部门会议主要内容大力支持刚性和改善性住房需求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率2023727住建部召开企业座谈会改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷等政策措施要调整优化房地产政策根据不同需求不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展2023731国务院常务会议的政策举措加快研究构建房地产业新发展模式人民银行国家外汇管理局因城施策精准实施差别化住房信贷政策继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行更2023812023年下半年工作会议好满足居民刚性和改善性住房需求指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率健全以常住地登记户口制度进一步放宽落户条件降低落户门槛促进有能力在城镇稳公安部召开服务保障高质量发202383定就业和生活的农业转移人口举家进城落户调整优化超大特大城市落户政策完善积展新闻发布会分落户制度更好地解决进城普通劳动者的落户问题等202383人民银行召开金融支持民营企要精准实施差别化住房信贷政策满足民营房地产企业合理融资需求请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产和物业服务行业专题报告2023915时间部门会议主要内容业发展座谈会中央国家机关住房资金管理中发布关于优化住房公积金提取政策进一步规范提取行为的通知进一步优化住房公积2023816心金提取政策规范提取行为住建部人民银行金融监管总发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知认房不认贷纳入一城2023818局一策工具箱发布关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告延长居民换购住房2023818财政部税务总局住建部个人所得税退税优惠发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低2023831人民银行金融监管总局于30首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发2023831人民银行金融监管总局放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在贷款市场报价利率LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限资料来源住建部财政部人民银行中央国家机关住房资金管理中心人民日报新华网中信证券研究部注政策统计截至2023年9月12日但当前政策距离常态化的市场依然还有空间所谓常态化的市场就是横向来看国际间最为常见的市场状态以及纵向来看我国历史上最为常见的市场状态我们从交易流程设计信贷支持规定交易税收安排三个领域并可以通过国际比较和历史比较来厘清常态化市场所处的位置交易流程放开限购限售限价是行业常态海外经济体购房政策体系中限购限价等类型的限制措施是非常少见的即便海外经济体采取限制措施也往往通过实行高税率的办法来调节例如当前新加坡公民购买首套房不需要缴纳买家额外印花税购买第二套则要缴纳20的买家额外印花税香港永久性居民购买第二套住宅物业时也会承担较高的从价印花税表3新加坡购房买家额外印花税细则买家额外印花税税率身份类型置业数量20211216-20234262023427及以后首套00新加坡公民SC第二套1720第三套以上2530首套55新加坡永久居民SPR第二套2530第三套以上3035非SC或SPR任何物业3060非个人实体任何物业3565资料来源新加坡内陆税收局IRAS中信证券研究部限购我国房地产发展历史上虽然限购执行时间很长但限购仍然是特殊态不限购仍然是常态限购政策最早起源于2010年4月北京市率先提出每户家庭只能新购一套商品房2011年初全国已有24个城市出台限购令对有房家庭新买房的套数进行限制2011请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产和物业服务行业专题报告2023915年1月国务院要求各直辖市计划单列市省会城市和房价过高上涨过快的城市在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施限购令进一步升级2014年随着房地产市场基本面进入低估房地产行业去库存的开始各地纷纷取消限购政策2014年6月呼和浩特率先取消限购到2014年年底47个限购城市中有42个城市先后放松或取消限购只有北京上海广州深圳三亚等城市没有取消限购表42014年各城市放松限购的时间时间城市6月呼和浩特7月济南长春海口温州宁波长沙成都8月福州徐州金华合肥太原绍兴佛山郑州南昌昆明厦门哈尔滨台州银川杭州无锡衢州9月青岛贵阳西安大连兰州西宁沈阳舟山南京武汉珠海石家庄苏州10月南宁天津乌鲁木齐资料来源链家研究院中信证券研究部2016年由于房价和地价的快速上升一线城市开始升级限购措施一些此前已经取消限购的二三线城市也重启限购且在后续持续加码限购政策提升限购要求此后一直到2021年限购政策也一直在朝着更紧的方向变化只不过最近几年因为限购已经很紧故而政策上补丁并不多2022年以来多地限购措施陆续放开政策力度由浅入深2022年一些房屋供给较大房价下跌较多的城市逐步通过提高限购套数降低限购门槛放松认定标准缩小限购区域等方式松绑限购政策随着政策力度加码2023年特别是8月底以来更多的新一线和二线热点城市开始全面取消限购政策支持刚性和改善性住房需求表52022年以来部分放松限购的城市和政策措施日期城市城市能级限购政策内容政策模式2023912郑州新一线取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定全面取消限购调整住房限购区域将市南区市北区原四方区域除外移出限购区2023911青岛新一线全面取消限购域全域取消限购政策2023911济南二线取消二环以内的历下区市中区区域购房限制全面取消限购玄武区秦淮区建邺区鼓楼区四区范围内购买商品房不再需要购房202397南京新一线全面取消限购证明至此南京全面取消限购中山区西岗区沙河口区购买商品住房限购政策解除居民家庭购买202397大连二线全面取消限购商品住房不再受住房总套数限制202394沈阳二线取消二环内限购政策取消住房销售限制年限规定全面取消限购202391天津新一线将住房限购区域从全市除滨海新区调整为市内六区缩小限购区域福州市户籍的非五城区居民家庭在限购区域内购买建筑面积144平方米2023830福州二线提高限购套数及以下的商品住房含二手住房增加至2套2023825嘉兴二线支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求取消行政限制性措施全面取消限购在政府认定的创新平台工作满6个月及以上的科研人员可在限购区购202388长沙新一线放松认定标准买首套商品住宅鼓励在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房其他2023220扬州二线全面取消限购人员不再执行限购政策章贡区赣州经开区赣州蓉江新区已停止实行新建商品住房和二手商2023120赣州三线缩小限购区域品住房限购政策东莞莞城街道东城街道南城街道万江街道松山湖高新技术产业20221226东莞新一线全面取消限购开发区新建商品住房和二手商品住房暂停实行商品住房限购政策2022129佛山二线在本市禅城区祖庙街道南海区桂城街道顺德区大良街道暂停实施住全面取消限购请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产和物业服务行业专题报告2023915日期城市城市能级限购政策内容政策模式房限购政策在我市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购12022126厦门二线提高限购套数套住房限购区域缩小限购区域无住房的家庭市外迁入家庭落户后即可在限缩小限购区域降20221119西安新一线购区域购买首套二手住房本市家庭连续6个月缴纳社保或个税可购低限购门槛买一套二手住房将黄岛区城阳区含高新区崂山区王哥庄街道调出限购区域高新202263青岛新一线缩小限购区域区城阳西海岸新区三区发布取消全面住房限购的通知商品住房限购区域调整为禅城区祖庙街道南海区桂城街道顺德区大202262佛山二线缩小限购区域良街道2022522武汉新一线武汉经开区全面取消住房限购政策缩小限购区域近郊区市县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总2022516成都新一线放松认定标准套数计算废止秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见秦皇岛市人202242秦皇岛三线全面取消限购民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知全面取消限购非本市户籍家庭个体工商户及由自然人投资或控股的企业视同本市202241衢州四线降低限购门槛户籍家庭执行相关购房政策202231郑州新一线满足居家养老需求允许老人允许投靠的家庭新购一套住房提高限购套数资料来源各地住建局官网南京发布大连发布微信公众号厦门日报新华网中信证券研究部注政策统计截至2023年9月12日从南京放开限购的实践经验来看限购放开的确也会产生许多积极正面的影响如南京在公告取消限购9月7日晚前后认购数变化较为明显根据南京网上房地产数据统计南京全市在限购政策优化调整后的六天内9月8日-13日累计完成商品房认购套数984套较政策调整前可比区间9月1日-6日累计认购套数提升了160限购政策的优化调整有助于居民购房置业的热情回温图1南京市限购政策放松前后全市商品房认购套数变化套2509月7日晚取消限购200150100500资料来源南京网上房地产中信证券研究部表622个热点核心城市当前限购范围及限购要求序号城市限购范围限购要求夫妻未成年孩子为例1北京全市本地户籍两套外地户籍五年社保个税一套2上海全市本地户籍两套外地户籍五年社保个税一套越秀荔湾海珠白云番禺南沙天河3广州本地户籍两套外地户籍五年社保个税一套黄埔花都4深圳全市本地户籍两套外地户籍五年社保个税一套上城拱墅滨江西湖钱塘萧山余杭本地户籍落户未满五年且两年社保一套落户满五年两套外地户籍5杭州临平富阳四年社保个税一套三孩多一套萧山区部分街道余杭区部分街请务必阅读正文之后的免责条款和声明8房地产和物业服务行业专题报告2023915序号城市限购范围限购要求夫妻未成年孩子为例道以及临平区钱塘区富阳区全区外地户籍只需1个月社保本地户籍无需社保购买二套不受落户五年限制6南京本地户籍两套外地户籍岛外一套三年社保个税以及非本地户籍7厦门全市人才岛内一套工业园高新姑苏吴中相城吴江太本地户籍三套外地户籍吴江太仓昆山一套工业园高新姑8苏州仓昆山苏吴中相城6个月社保个税一套天府新区成都直管区高新区南部园区高新9成都西部园区锦江青羊金牛武侯成华本地户籍两套二孩及以上的多一套外地户籍一年社保个税一套龙泉驿区新都温江双流郫都鼓楼台江晋安仓山马尾亭江琅岐10福州本地户籍两套外地户籍一年社保个税一套除外11重庆12青岛13郑州江岸江汉硚口汉阳武昌青山洪山14武汉区武汉东湖新技术开发区东湖生态旅游风本地户籍三套外地户籍6个月社保个税一套景区庐阳除大杨镇三十岗乡蜀山除小庙本地户籍庐阳蜀山包河经开区不限购滨湖高新区政务区15合肥镇包河除淝河镇大圩镇经开区除三套外地户籍6个月社保个税一套新桥产业园区滨湖高新区政务区16济南17沈阳本地户籍两套二孩及以上的多一套新迁入户籍落户满一年且有一18长沙天心岳麓开福芙蓉雨花长沙县年社保个税一套外地户籍两年社保个税一套本地户籍两套海曙江北镇海鄞州二孩及以上的多一套外地19宁波海曙江北镇海北仑鄞州户籍两年社保个税一套本地户籍两套有60岁以上以及二孩及以上的多一套外地户籍620天津市内六区个月社保个税一套本地户籍两套投亲养老以及二孩及以上的多一套外地户籍6个月梁溪区除广益黄巷山北瞻江街道社保个税一套卖掉住房后2年内再次购买住房的可以不提供社21无锡滨湖区不含马山胡埭经开区新吴区除保个税证明认定的人才一套二孩及以上的多一套144平米以鸿山硕放惠山新城锡东新城安镇街道上商品住房不限购22长春资料来源各地方政府官网各地本地宝官网微信公众号中信证券研究部注政策统计截至2023913限价限价又分为一手限价和二手限价一手限价也就是预售指导价2011年左右个别城市就开始对预售证的定价进行监管当时限价水平仍然明显超过房屋实际售价2016年伴随房价上涨各地开始纷纷强化限价的规定到2017年之后一线城市和部分二线城市限价已经十分常见一手限价又分为事前限价和事后限价所谓事前限价就是在土地出让时限房价限竞地价所谓事后限价就是在开发企业拿地之后的某一个时间段规定企业的销售价格不能超过某一个水平表7典型城市的土地出让限价城市地块限价情况北京京土整储挂兴2020010号销售均价不超过644万元平最高销售单价不得超过708万元平深圳前海T102-0346宗地商品房最高均价为1071万元平毛坯价不含装修深圳前海T204-0142宗地商品房限均价99万平毛坯价长沙2020038号地块住宅毛坯销售均价不超过9200元平请务必阅读正文之后的免责条款和声明9房地产和物业服务行业专题报告2023915城市地块限价情况毛坯销售均价不高于19000元平且毛坯销售最高单价不高于20900元平方米如实杭州富政储出20209号施装修销售的装修价格不高于3000元平限房价竞地价明确设置了毛坯房的销售限价且最高售价不得超过毛坯房限价的南京2020年宁出第07号110商品住宅最高销售均价含装修不高于35300元平最高销售单价含装修38830宁波甬储出2020-025号元平车位最高销售单价25万元个资料来源各地房屋管理局中信证券研究部二手限价则较之一手限价更晚最早于2021年在深圳出现即二手过户指导价二手限价并不约束成交价而是对价格发布的流程进行规范不允许超过指导价的价格发布表8各地二手住房成交参考价格机制的主要内容时间城市具体内容2021年2月深圳建立二手住房成交参考价格发布机制定期在官方网络平台发布开展房地产市场秩序整顿工作规范二手房信息发布行为建立二手住房价格信息发布机制无锡市房地产2021年3月无锡市场管理和监测中心在调查分析基础上形成二手住房成交参考价格并在无锡市住房和城乡建设局门户网站微信公众号无锡房地产市场网等平台发布建立二手住房成交参考价格发布机制经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌2021年3月成都价格5月28日成都市城市建设发展研究院发布了全市201个住宅小区的二手住房成交参考价格文件提出要求房地产销售服务人员要及时将挂牌价格高于对应小区参考价格的存量房源予以下架宁波市先行发布宁波市实验小学海曙外国语学校宁波大学附属学校等9个热点学区范围内112个小区2021年5月宁波的二手住房交易参考价格西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位充分参考二手住房网签成交价格评估价格等因素经调查分2021年7月西安析形成二手住房成交参考价格上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据对每套房源进行核验没有通过价格核验的房源不得2021年7月上海对外发布规范二手住房房源挂牌行为加强对二手住房挂牌价格的管控及时下架挂牌价格明显高于所在楼盘合理成2021年7月绍兴交价格的异常房源建立二手住房成交参考价格发布机制在重点热点区域先行试点并适时在全市范围内推广商业银行应严格按照二手住房成交参考价格发放住房贷款加强二手住宅挂牌价格动态监测及时下架挂牌价格明显异常房源在金华市区开展热点区域二手住宅交易2021年8月金华参考价格发布试点并适时推广落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用建立二手住房交易参考价格发布机制重点对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测落实交易参考价格在金融信贷等应用加强二手房价格信息公开提高二手住宅价格透明度引导市场理性交易加大执法检2021年8月温州查力度严厉打击操纵市场价格挂牌价虚高抱团涨价等违法违规行为及市场乱象切实规范二手房市场交易秩序建立热点学区二手住房交易指导价发布机制以住宅小区为单元委托专业机构参照近两年实际成交均价2021年8月合肥综合评定交易指导价适时对外发布引导市场预期首批实施范围共16个双学区明确建立二手住房成交参考价格发布机制为二手住房交易提供市场参考并同步公布了首批96个二手小区2021年8月广州涉及天河越秀海珠番禺黄埔5个热门区域其中天河区54个公布了29个小区的二手房指导价号召中介公司自10月8日起不再挂牌高于指导价的房源据第一财经2021年9月北京报道该机制已于2023年9月有所松动东莞市住房城乡建设局在二手住房网签交易价格基础上形成二手住房交易参考价格要求房地产经纪机构房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于2021年10月东莞本市二手住房交易参考价格的挂牌价格二手住房交易涉及的相关机构应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一20211122三亚明确进一步加大二手房市场交易监管工作完善三亚市二手住宅交易价格参考机制资料来源各地政府网站第一财经中信证券研究部限价确实影响了企业的盈利能力冻结了一二手市场不过近期我们也看到部分城市楼盘限价开始有所松动商品房备案价较此前有一定程度的调整提升我们认为在当前市场基本面环境疲弱政策密集出台活跃交易的背景下对限价政策的合理优化调整请务必阅读正文之后的免责条款和声明10房地产和物业服务行业专题报告2023915显得更为必要我们预计未来或将有更多城市更多销售项目受益于可能的限价政策调整表9绍兴市柯桥区香湖朗月房屋备案价格调整表部分建筑面积原备案单价原备案总价新备案单价新备案总价楼幢房号涨幅平米元平万元元平万元201229253805822741062980020217725030443270604798112031792498044727010483813920419825230501272605418053012292558058727610633794全楼均值19625730504277605447891022482608064726910668318201226259805882681060732020224826380655272106763151030122626180593270106113173022482658066027410680312全楼均值23826734635275656553111022862633075327910798600201245262306432786068362220228626630762282108075931430124526430648280606886173022862683076728410813589全楼均值2662698471928589761595资料来源柯桥区人民政府中信证券研究部注原备案价格为2023年2月22日调整日期为2023年8月28日二手房限价亦有松动据央视网报道2023年9月8日起北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价有所松动根据市场实际情况进行动态调整过往高单价房源已经可以正常挂牌显示表10北京海淀区29个热点小区名单及最新挂牌价格情况2023年9月12日60以下参考60-90参考90以上参考挂牌套数最新挂牌均小区名称价格元价格元价格元套价元凯盛家园4900049000490006158990育新花园8800078000780007890665小南庄社区106000106000106000167104900车道沟南里8800088000880006696418定慧西里8000080000800003287683上地东里13900011300099000119137887吴家村路10号院7100065000600005977539月季园8500090000900003498986厂洼小区10000010000010000050108180翠微中里10000010000010000030107215定慧东里8500080000750002490595知春里11000011000010500061121243冠城大通百旺府6600066000660006781489二里庄小区10000010000010000053105986请务必阅读正文之后的免责条款和声明11房地产和物业服务行业专题报告202391560以下参考60-90参考90以上参考挂牌套数最新挂牌均小区名称价格元价格元价格元套价元兰园7500068000620004378563晨月园108000940008600047107563安宁里6900064000640003279179东南小区15000014000014000066145614蜂鸟家园17100014600014600071162352稻香园11000010000010000029109996双榆树东里10000010000010000067108403科育小区15500013100013100029144548翠微路2号院10800010800010800051111118黄庄小区14700014700014700037143329科源小区12900012900012900034143776翠微北里106000990009900028111076万泉庄小区11600011600011600019111691新起点嘉园1200009700028115443华清嘉园13200011800011800071135927资料来源央视网第一财经澎湃新闻凤凰网地产房家网中信证券研究部我们相信在经历了过往一段时间的政策调控引导后市场中不合理的投资性需求已经显著减少短期炒作情绪已有明显降温在当前市场环境下对各地二手房限价进行一定程度的放松也有助于稳定购房者预期促进合理购房需求的逐步释放限售限售最早起源于2017年居民购房后再次转让的时间周期受到限制约束主要目的在于对当时过热的市场交易进行降温落实房住不炒要求打击短期炒作行为而在当前市场环境下限售政策确实抑制了房地产市场的活跃交易我们认为本轮政策鼓励买一卖一等改善置业需求限售政策有望进一步放松表112022年以来部分限售政策松动的城市日期城市城市能级限售政策内容政策模式2023912郑州新一线取消住房销售限制年限规定支持居民刚性和改善性购房需求全面取消限售优化住房上市交易年限在本市范围内商品住房取得不动产权证书可上市2023911青岛新一线全面取消限售交易2023911济南二线商品住房取得不动产权证书后即可上市交易全面取消限售2023825嘉兴二线所有商品房含原限售房屋不再闲置转让全面取消限售化住宅限售政策2021年8月3日至2022年6月9日期间在金华市区范围内2023810金华二线全面取消限售购买的新建商品住宅和二手住宅自2023年8月16日不再执行限售限制政策改善需求取消限2023625扬州二线在市区购买改善性住房的不再执行限购政策其原有住房不再执行限售政策售2023328厦门二线由取得不动产权证日期之日起2年限售调整为网签之日起2年限售调整认定标准202336长沙二线由不动产权证满4年方可上市交易调整为网签满4年即可出售调整认定标准2023220常州二线商品住房自取得不动产权证后及可上市交易全面取消限售2023220扬州二线在市区新购买改善性住房的其原有住房取得不动产权证书即可上市交易全面取消限售2023216惠州二线限售年限调整为取得不动产权证满1年方可转让缩短限售年限取消现行限售政策个人购买的住房自取得房屋不动产权证书后即可上市20221215兰州二线全面取消限售交易住房限购区域内取得不动产权证书满2年或商品房买卖合同网签备案满2022528西安新一线3年且取得不动产权证书可上市交易已购买或新购买的二手住房取得不缩短限售年限动产权证书满2年的可上市交易2022513常州二线常州市商品住房自取得不动产权证后满2年可上市交易缩短限售年限2022510德州三线取消新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年非本地居民3年后全面取消限售请务必阅读正文之后的免责条款和声明12房地产和物业服务行业专题报告2023915日期城市城市能级限售政策内容政策模式方可上市交易政策2022411苏州新一线二手房限售由5年改3年新房转让年限不变缩短限售年限取消在主城区6区道里区南岗区道外区香坊区平房区和松北区限售2022323哈尔滨二线取消区域性限售政策资料来源各城市政府官网财联社齐鲁晚报中国日报中信证券研究部所以我们认为尤其是一线城市政策距离回归常态还有比较大的空间除了放开限制之外还有不动产产权证办理交付流程等政策中国房地产市场存在一定的政策摩擦阻力减小这些阻力就很有可能释放新的需求增加新的供给推动新的增长表12部分降低房地产行业摩擦阻力政策政策类型主要影响2023年以来出台相关政策的部分地区浙江省山东省辽宁省深圳市武汉在押房产无需提前偿清贷款即可办理过户交易极大优化了二手房的交市荥阳市六安市绍兴市淮北市二手房带押过户易流转程序促进存量房屋的交易流通监利市洛阳市日照市宿迁市驻马店市优化土地出让金付款土地出让金是开发项目前期支出的重要组成对土地出让金付款节奏的荥阳市六安市监利市洛阳市哈尔节奏调整可以很直接地影响企业现金流转的状况滨市武汉市徐州市非标土地开发难点整房地产项目的开发是一个非标流程开发过程存在不可预测性非标土徐州市治地开发整治可以降低企业拿地不确定性有利于重启开发拿地流程房企可以在土拍前开展项目开发的前期准备工作实现资金效率最大拿地即开工荥阳市淮北市化降低企业投资风险水平提升企业投资积极性对预售条件许可的灵活放松有助于企业根据市场情况主动选择开发推预售备案要求的动态武汉市监利市六安市宿迁市长春盘节奏避免在去化困难阶段被迫集中推盘而无法有效回收预售款从调整市贵阳市常州市而也避免了应经营现金流的波动对信用造成影响注销销售合同备案环注销销售合同备案是可能客观存在的需求承认这类需求避免过多的常州市节的松绑限制也有助于避免项目层面纠纷出现除了改善居民购房体验外也有效便利了居民支配个人住房的各项使用交房即领证洛阳市驻马店市场景客观上提升了房地产项目开发的节奏一定程度提升了商品房交付质量鼓励装配式建筑发展北京市上海市广州市佛山市和工程效率最终实现了优化开发企业资金回流的效果资料来源各地方政府官网中信证券研究部信贷支持信贷政策持续调整优化是常态在海外对房贷的支持性政策更为积极海外住房按揭首付比例灵活首套住房政策支持力度大据欧盟抵押贷款理事会EMF统计欧洲大部分国家住房贷款价值比LoantoValueLTV在80以上意味着首付比例低于20同时首套住房能够获得政府直接补贴马耳他匈牙利降低首付罗马尼亚芬兰爱尔兰零利率或低利率贷款法国希腊税收减免或抵扣意大利芬兰塞浦路斯冰岛国家担保意大利拉脱维亚等政策支持此外爱尔兰还通过首套房计划让国家和银行以持有股份方式承担30的购买成本居住者可以随时回购请务必阅读正文之后的免责条款和声明13房地产和物业服务行业专题报告2023915表13欧洲部分国家住房按揭贷款和政策支持按揭余额典型LTV国家常见抵押贷款类型政府支持政策备注亿欧元英国1835725年初始固定浮动利率72针对市场特定群体的补贴德国1842810-15年固定利率70-80自住住房购置计划零利率贷款首次购房者低收入购房取决于地区家法国12810固定利率831者支持房屋装修支持庭组成和收入荷兰813330年期限年金或仅付息贷款759-100国民抵押贷款NHG西班牙486915-30年初始固定浮动利率65-80符合条件的受益人的国家住房计划奥地利1422浮动利率50不可用房屋激励系统Chquehabitatsystem不同地区政策不比利时308620-25年固定利率80注册税减免税收抵扣同保加利亚94浮动利率80年轻家庭税收优惠配偶年龄35岁有限政策克罗地亚9920-30年浮动利率70-80公共补贴住宅建设项目待欧盟理事会批塞浦路斯84平均期限22年浮动利率70-80购买有条件的主要住房增值税降至5准浮动利率固定期5-8年期限利息抵税弱势群体社会住房支持放捷克共和国65580有限补助20-30年宽信贷比例限制丹麦2841固定利率重设利率浮动利率80不扮演任何角色浮动利率固定期3-5年期限爱沙尼亚10585贷款担保KredEx和部分税收减免25-30年首套80芬兰1093期限25年住房贷款首次购房者免税利息支出抵税其他60固定利率2022新增贷款固定希腊298629青年住房计划低利率贷款利率占556绿色家园计划购房补贴产前婴儿支匈牙利142145年固定利率60持家居装修津贴爱尔兰781初始固定浮动利率801购买帮扶计划首套房计划首套房税收优惠首套房贷款担保基金意大利427020-25年固定利率na团结基金拉脱维亚47平均期限21年90国家担保30符合条件家庭补贴30年浮动利率挂钩6个月立陶宛11580不可用EURIBOR卢森堡44625-30年固定利率80政府对经济适用房补贴资助首套房私人出租住宅租金补贴马耳他79固定利率或浮动利率80业主或租户所住住宅改装补贴等波兰106225-35年固定或浮动利率50-80不可用葡萄牙1017与Euibor挂钩可变利率90为符合条件的家庭提供临时利息补贴罗马尼亚21430-35年新房计划贷款68新房计划降低利率和首付青年按揭贷款利息抵税国家住房发斯洛伐克4164-30年固定利率70-90展基金低息贷款斯洛文尼亚82平均185年固定利率588不可用平均75年可变利率合约瑞典474565从纳税中扣除30的利息30-50年但大多提前终止购房帮扶计划向低收入家庭支付利息冰岛159期限25-40年重置期3-5年65-85支出福利首次购房者减半印花税挪威324825年浮动利率64对弱势家庭的优惠利率和直接补贴支持资料来源欧盟抵押贷款理事会EMF中信证券研究部注LTV为贷款价值比抵押贷款余额截至2022年年底海外市场住房按揭贷款利率定价较低以美国为例自2018年以来截至2023年9月7日30年期抵押贷款固定利率房地美公布较银行贷款基础利率BankPrimeLoanRate美联储公布利差介于-190BPs到161BPs之间其中84的时点为负值请务必阅读正文之后的免责条款和声明14房地产和物业服务行业专题报告2023915图2美国30年期抵押贷款固定利率和银行贷款基础利率及抵押贷款与贷款基础利率利差右轴BP抵押贷款与贷款基础利率利差右轴30年期抵押贷款固定利率银行贷款基础利率1022811604-1-12-2-20-3Jul-18Jul-19Jul-23Apr-20Oct-20Apr-21Oct-21Apr-22Jan-18Jan-19Jan-20Jun-20Jun-21Jun-22Jan-23Mar-18Mar-19Feb-21Feb-22Mar-23Dec-21Nov-18Nov-19Dec-20Nov-22Sep-18Sep-19Aug-20Aug-21Sep-22May-19May-23May-18资料来源美联储房地美中信证券研究部在中国的历史上即便经过2023年的放松政策按揭贷款利率的定价也并不在低点从个人住房贷款和中长期贷款利率的比较来看2009年以来个人住房抵款最低是中长期贷款利率的约75折根据央行最新的数据截至2023年6月份个人住房按揭利率是5年期LPR的约98折图3个人住房贷款利率和基准利率或LPR图4个人住房贷款利率和基准利率或LPR的折扣个人住房贷款利率5年中长期贷款利率130LPR5年120110800100750907006508060070745506050045050400402008-122009-112010-102011-092012-082013-072014-062015-052016-042017-032018-022019-012019-122020-112021-102022-092009-112010-102011-092012-082013-072014-062015-052016-042017-032018-022019-012019-122020-112021-102022-092008-12资料来源中国人民银行Wind中信证券研究部资料来源中国人民银行Wind中信证券研究部此外如果同金融机构人民币贷款加权平均利率相比较2019年之前的个人住房贷款利率在绝大多数时间都低于人民币加权平均贷款利率2009年-2019年个人住房贷款利率比人民币加权平均贷款利率平均低50BPs2020年至今个人住房贷款利率比人民币加权平均贷款利率平均高35BPs根据央行最新的数据2023年6月份个人住房贷款利率比人民币加权平均利率低8BPs无论是从基准利率角度还是从全市场贷款利率角度住房按揭贷款利率都有相当的下行空间请务必阅读正文之后的免责条款和声明15房地产和物业服务行业专题报告2023915图5个人住房贷款利率和人民币加权平均贷款利率之间的差异两者差异个人住房贷款利率金融机构人民币贷款加权平均利率900100800080700060600040500020000400-020300-040200-060100-080000-1002011-062019-062008-122009-062009-122010-062010-122011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122023-06资料来源中国人民银行Wind中信证券研究部特别是一线城市和新一线城市未来放松的空间较大我们统计了196个公布了首套房贷利率下限历史调整情况的城市目前一线城市平均首套房贷利率LPR30个基点北京55BP上海35BP深圳30BP广州-10BP新一线城市平均LPR-38个基点其中不少城市都是LPR-20BP大城市均有不小的下降空间图6样本城市首套房贷平均利率下限对LPR加点BP图7重点城市首套房贷平均利率下限对LPR加点BP8040006030004020002010000-阶-20段1000-40性2000取-60消3000-804000上海深圳广州重庆南京苏州杭州成都长沙东莞天津沈阳郑州武汉一线新一线二线三线四线五线北京资料来源各地央行分支机构中信证券研究部资料来源各地央行分支机构中信证券研究部首套和二套按揭利率差距也有望进一步缩窄即便在房地产贷款审慎管理最严格的2019年-2020年首套二套之间的按揭利率差距也在35BP左右但根据贝壳研究院最新的数据2023年8月份首套二套按揭利率之间的差距达到了91BP这和央行此前放松首套利率但没有下调二套房按揭利率下限有关根据中指院统计截至6月末全部343个城市地级及以上中100个城市下调或取消了首套房贷利率下限但针对二套房的房贷利率下限一直未作调整8月底央行公告下调二套房贷利率下限调整为不低于LPR加20个基点原规定为加60个基点我们认为当前首套和二套利率差距过高因此各地可能会迅速跟进二套房贷利率请务必阅读正文之后的免责条款和声明16房地产和物业服务行业专题报告2023915图8重点城市首套和二套房贷利率差距首套二套差距首套二套6501009060080550705006050450404003020350103000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月13579135791357913579135711111111年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2019201920192019201920202020202020202020202120212021202120212022202220222022202220232023202320232020202220212019资料来源贝壳研究院中信证券研究部目前个人按揭贷款可以抵扣个税扣除标准为在实际发生贷款利息的年度按照每月1000元标准定额扣除扣除期限最长不超过240个月我们预计个贷抵扣额度和年限都有上调的空间我们假设户均贷款100万元如果个贷按揭利息支出的抵扣标准能够每月增加1000元则在20和45的税率假设之下分别能够年化返还个税2400元和5400元相当于给个人住房贷款利率分别下降24BPs和54BPs公积金贷款政策也有进一步调整支持的空间政策调整实质是个贷率的提升形式是可贷款额度的增加首付比例的下降贷款期限的提升部分城市也支持公积金支付首付我们认为公积金个贷率的提升对房地产消费需求企稳回升能起到积极作用2022年我国个贷率仅为789若个贷率能够达到90以2022年缴存余额计算大约能够释放1万亿元住房信贷资源表14近期各地公积金贷款政策调整情况类型时间地区政策来源主要内容关于进一步促进哈尔滨市房地单职工贷款最高额度由50万元提高至60万元双职工贷款202326哈尔滨产市场平稳健康发展的若干措施最高额度由70万元提高至80万元深圳市住房公积金贷款管理规使用公积金贷款购买首套住房的其公积金贷款最高额度可2023324深圳定以上浮20关于进一步落实住房公积金支首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的贷款额度可2023621嘉兴持浙有善育政策的通知按当期首套首次最高额度上浮20调高并统一全市住房公积金贷款额度双人缴存家庭最高贷提高额度关于进一步完善我市住房公积款额度调整至100万元最低保底贷款额度调整至30万元2023815温州金业务政策规定的通知单人缴存家庭最高贷款额度调整至65万元最低保底贷款额度调整至20万元个人通过公积金贷款购买住房单身缴存职工公积金贷款可享受最高额度60万元已婚缴存职工可享受最高额度70万关于进一步促进房地产市场平202399兰州元对符合国家生育政策生育两孩或以上的家庭申请住稳健康发展的若干措施房公积金贷款购买普通自住住房的公积金贷款最高额度可提高20请务必阅读正文之后的免责条款和声明17房地产和物业服务行业专题报告2023915类型时间地区政策来源主要内容购买商品住房的首次公积金贷款最低首付款比例为20关于进一步促进房地产市场平第二次公积金贷款最低首付款比例由50降至30同时2023317毫州稳健康发展的若干政策的通知降低住房公积金二手房贷款首付款比例申请公积金贷款购买二手房的最低首付款比例调整为40继续降低贷款首付比例职工家庭首次申请住房公积金贷款关于继续实施住房公积金阶段购买首套住房的首付款比例调整为不低于20职工家庭2023415泉州性支持政策的通知第二次申请住房公积金贷款或购买第二套住房的首付款比降首付比例例调整为不低于30在郑州市行政区域内使用住房公积金贷款含组合贷款购关于住房公积金贷款有关事项买家庭首套或改善性住房时所购住房为新建商品房的最202384郑州的通知低首付款比例为20所购住房为存量商品房二手房的最低首付款比例为30关于调整我市非限购区域住房购买青岛市非限购区域的首套和第二套自住住房公积金贷2023828青岛公积金贷款首付比例的通知款首付比例分别调整为20和30关于支持提取住房公积金支付缴存职工购买合肥市新建商品住房的可申请提取本人及配2023426合肥购房首付款的通知偶账户内的住房公积金支付购房首付款公积金缴存职工在购买新建商品住房与房地产企业签订购关于开展提取住房公积金支付房认购协议和购房职工提取住房公积金支付首付款承诺2023511银川购房首付款业务有关事项的通知书后可向公积金中心申请提取住房公积金支付购房首付试行提取支付首付款住房公积金服务贵安新区高质首次在贵安新区购买新建商品住房的可提取公积金支付首2023626贵阳量发展的十条措施征求意见稿付款缴存人购买盐城市域内新建商品住房的可申请提取本人及关于支持提取住房公积金支付2023828盐城符合提取条件的家庭成员账户内的住房公积金支付购房首付购房首付款的通知款所购存量住房房龄为20年以下的最长贷款期限为不超过延长购买存量关于调整本市住房公积金购买30年所购存量住房房龄为20年含至35年之间的最住房最长贷款2023811上海存量住房最长贷款期限的通知长贷款期限为不超过50年与房龄之差所购存量住房房龄在期限35年含以上的最长贷款期限为不超过15年职工配偶在异地公积金中心缴存公积金连续缴存时间符合关于住房公积金贷款落实异地异地缴存互认202377厦门我市住房公积金贷款条件的可纳入计算其家庭住房公积金缴存互认政策的通知贷款额度加强部门沟通协调压缩贷款办理时限贷款申请资料齐全加快贷款业务河南省住建厅发文加快住房公积202331河南审核时限不动产登记抵押发放贷款时限由25个工作日压办理金个人住房贷款业务办理缩至20个工作日内完成资料来源各地政府网站中信证券研究部交易税收安排较低的房屋交易税负成本是常态政策持续鼓励存量房屋流转交易2022年9月30日财政部税务总局发布公告为支持居民换购住房明确房屋交易退税标准2023年8月18日财政部税务总局住建部发文延续支持居民换购住房政策要求请务必阅读正文之后的免责条款和声明18房地产和物业服务行业专题报告2023915我们认为交易税减免政策的延续实行有助于推动居民参与存量房屋流转交易能有效释放居民的改善住房需求对活跃市场交易情绪也有持续的积极影响表15政策持续鼓励存量房屋流转交易政策关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告部门财政部税务总局财政部税务总局住房城乡建设部发布时间20229302023818适用时间2022年10月1日至2023年12月31日2024年1月1日至2025年12月31日享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件1纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内同一城市纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市范围是指同一直辖市副省级城市地级市地区州盟所适用范围重新购买住房的辖全部行政区划范围2出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关应为新购住房产权人或产权人之一纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的重新购买住房的可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠个人所得税1新购住房金额大于或等于现住房转让金额的全部退还已缴纳1新购住房金额大于或等于现住房转让金额的退税金额的个人所得税现住房转让时缴纳的个人所得税2新购住房金额小于现住房转让金额的按新购住房金额占现住退税标准2新购住房金额小于现住房转让金额的退税金额新购房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税住房金额现住房转让金额现住房转让时缴纳的个人所本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格得税1新购住房为新房的购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网3现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致签备案的购房合同中注明的成交价格的以核定计税价格为准2新购住房为二手房的购房金额为房屋的成交价格4现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请填报居民换购住房个人所得税退税申请表并应提供下列资料一纳税人身份证件二现住房的房屋交易合同三新购住房为二手房的提供房屋交易合同不动产权符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法有相关材料证书及其复印件四新购住房为新房的提供经住房城效的售房购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料乡建设部门备案网签的房屋交易合同及其复印件经主管税务机关审核后办理退税税务机关依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息为纳税人提供申请表项目预填服务并留存不动产权证书复印件和新购新房的房屋交易合同复印件纳税人核对确认申请表后提交退税申请对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的应按照纳共有住房税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额出售现住房的时间以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准1新购住房为二手房的购买住房时间以纳税人购房时契出售时间税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准2新购住房为新房的购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制将本地区房屋交易合同网签备案等信息含撤销备案信息实时共享至信息共享当地税务部门暂未实现信息实时共享的地区要建立健全工作机制确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息资料来源财政部官网国家税务总局官网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明19房地产和物业服务行业专题报告2023915表16北京市二手房交易主要税费计税标准税种收取对象判定条件计税方式家庭唯一且面积小于或等于90平米网签价-本次增值税1契税买方家庭唯一且面积大于90平米网签价-本次增值税15家庭非唯一网签价-本次增值税3房屋购房满2年且为普通住房免征增值税及附加卖方房屋购房满2年且非普通住房网签价-房屋原值1553或525房屋购房不满2年网签价1553或525房屋购房满5年且家庭唯一免征网签价-本次增值税及附加-房屋原值-原契税-网签价10-按个人所得税卖方不满足免征条件且房屋原值可查揭贷款利息20不满足免征条件且房屋原值不可查网签价-本次增值税x1资料来源北京市税务局中信证券研究部注家庭唯一指买方将要购买的房屋契税或卖方将要出售的房屋个人所得税属于在北京范围的家庭唯一住房增值税及附加包含了增值税城市维护建设税教育费附加地方教育附加共计4项税若交易房屋位于城六区及门头沟区亦庄经济技术开发区则税率按53计算其他区域按525计算本表所列计税方式适用于普通住宅二手房交易且网签价高于政府相关部门核定价格经济适用房已购公有住房等其他类型住宅或网签价低于政府相关部门核定价格则计税方式可能不同表17深圳市二手房交易主要税费计税标准税种承担方判定条件计税方式家庭唯一且面积小于或等于90平米登记价格或计税价格1契税买方家庭唯一且面积大于90平米登记价格或计税价格15其他情况登记价格或计税价格3购房满5年的普通住房免征增值税及附加卖方购房满5年的非普通住房销售价格-购房款55购房不满5年销售价格55购房满5年且家庭唯一免征不满足免征条件房屋原值及各项凭证计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金合理费用20个人所得税卖方可查核实征收不满足免征条件房屋原值及各项凭证计税价格1或153不可查核定征收资料来源深圳市不动产登记中心深圳市住建局中信证券研究部注家庭唯一指买方将要购买的房屋契税或卖方将要出售的房屋个人所得税属于在深圳范围的家庭唯一住房个人所得税核定征收方式中普通住房核定征收率标准为1非普通住房或非住宅类房产为15拍卖房为3深圳市普通住房为同时满足住宅小区建筑容积率在10以上单套建筑面积144平方米以下或套内面积120平方米以下的住房相比于发达经济体而言当前我国房屋交易税率水平并不算高居民参与存量房交易的交易税成本较低有利于持续推动存量房屋的交易流转减轻交易负担也有助于让房屋回归到居住属性表18德国和英国不动产交易涉及税种及税率国家税种必需费用收取对象判定条件税基基数税率费率不动产交易税realestatetransfer买方或卖方所有交易均需售价交易额35-65taxRETT德国买房时自带租客未与租客解资本利得税约持有满10年卖方免征免征capitalgainstax买房时自带租客与租客解约自住满3年请务必阅读正文之后的免责条款和声明20