核心观点
　　8月全国商品房销售面积单月同比下滑12.2%，降幅较上月有所收窄。7月24日政治局会议以来，各核心城市相继在地产调控政策上进行优化，包括四大一线城市实行“认房不认贷”，南京、大连、济南、青岛等核心二线城市相继取消限购限售。观察9月以来高频销售数据，楼市已经出现回暖势头，政策效果明显。伴随更多城市优化政策落地实施，复苏趋势有望延续，带动回款提升，进而提振房企开工意愿，地产投资有望获得改善。
　　统计局公布房地产市场运行情况，2023年8月销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为7386万平方米、9183亿元、6922万平方米、5321万平方米，同比增速分别为-12.2%、-11.0%、-23.6%、10.6%，前值分别为-15.5%、-12.2%、-25.9%、33.1%。
　　销售降幅收窄，政策优化推动楼市回暖。2023年8月全国商品房销售面积同比下滑12.2%，降幅较上月有所收窄。自7月24日政治局会议提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱以来，核心城市政策放松力度加大、节奏加快，9月初四大一线城市实行“认房不认贷”，南京、大连、济南、青岛等核心二线城市相继取消限购限售。9月以来30大中城市商品房成交面积同比下降8.5%，降幅较上月同期大幅收窄22.2个百分点。政策优化效果持续，楼市回暖势头可期。
　　房企融资仍有压力，投资开工有所修复，趋势有望持续。8月房企到位资金同比下降25.4%，降幅有所扩大，从各项资金来源来看，房企的间接和直接融资仍有压力，回款因前期销售下行也较为疲弱。8月房地产开发投资额同比下降11.0%，新开工面积同比下降23.6%，降幅均较上月有所收窄，随着政策效果传导，后续销售回暖有望带动回款提升，进而提振房企开工意愿，投资有望获得改善。
　　调控政策持续优化，销售回暖势头可期，推荐重点布局高能级城市的房企和交易型公司。8月地产销售与投资指标均有所好转，随着核心城市政策出台的力度加强、节奏加快，刚性和改善性需求有望持续释放，从而带动销售逐步复苏，行业信用风险也有望随之缓释。重点布局于高能级城市的房企将率先从楼市回暖中受益，超大特大城市城中村改造也将为行业带来新的机遇。重点推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳-W。
　　风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业动态销售降幅收窄政策优化下回暖势头可期房地产8月统计局房地产数据点评核心观点8月全国商品房销售面积单月同比下滑122降幅较上月有所收窄7月24日政治局会议以来各核心城市相继在地产调控政维持强于大市策上进行优化包括四大一线城市实行认房不认贷南京竺劲大连济南青岛等核心二线城市相继取消限购限售观察9月zhujinbjcsccomcn以来高频销售数据楼市已经出现回暖势头政策效果明显伴18621097792随更多城市优化政策落地实施复苏趋势有望延续带动回款提SAC执证编号s1440519120002升进而提振房企开工意愿地产投资有望获得改善SFC中央编号BPU491统计局公布房地产市场运行情况2023年8月销售面积投资额新开工面积竣工面积分别为7386万平方米9183亿元6922发布日期2023年09月17日万平方米5321万平方米同比增速分别为-122-110-236106前值分别为-155-122-259331市场表现销售降幅收窄政策优化推动楼市回暖2023年8月全国商品房12销售面积同比下滑122降幅较上月有所收窄自7月24日政2治局会议提出适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具-8箱以来核心城市政策放松力度加大节奏加快9月初四大一-18线城市实行认房不认贷南京大连济南青岛等核心二线城市相继取消限购限售月以来大中城市商品房成交面积202261620227162022816202291620231162023216202331620234162023516930202210162022111620221216房地产开发沪深300同比下降85降幅较上月同期大幅收窄222个百分点政策优化效果持续楼市回暖势头可期相关研究报告房企融资仍有压力投资开工有所修复趋势有望持续8月房企到位资金同比下降254降幅有所扩大从各项资金来源来看房企的间接和直接融资仍有压力回款因前期销售下行也较为疲弱8月房地产开发投资额同比下降110新开工面积同比下降236降幅均较上月有所收窄随着政策效果传导后续销售回暖有望带动回款提升进而提振房企开工意愿投资有望获得改善调控政策持续优化销售回暖势头可期推荐重点布局高能级城市的房企和交易型公司8月地产销售与投资指标均有所好转随着核心城市政策出台的力度加强节奏加快刚性和改善性需求有望持续释放从而带动销售逐步复苏行业信用风险也有望随之缓释重点布局于高能级城市的房企将率先从楼市回暖中受益超大特大城市城中村改造也将为行业带来新的机遇重点推荐A股华发股份建发股份滨江集团招商积余港股华润置地华润万象生活中国海外发展中海物业龙湖集团越秀地产建发国际集团绿城中国绿城管理控股贝壳-W风险提示房地产销售结转及房企信用修复可能不及预期本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明房地产行业动态研究报告目录1销售降幅收窄政策优化推动楼市回暖211销售降幅收窄政策优化推动楼市回暖212融资与销售回款继续承压房企资金压力仍大42投资开工有所修复趋势有望持续621销售与投资指标好转融资指标仍有压力622土地市场热度仍较低623新开工降幅收窄竣工持续受保交楼支撑73投资建议销售回暖势头可期推荐重点布局高能级城市的房企和交易型公司7请务必阅读正文之后的免责条款和声明1房地产行业动态研究报告1销售降幅收窄政策优化推动楼市回暖11销售降幅收窄政策优化推动楼市回暖销售降幅收窄2023年8月全国商品房销售面积为7386万方同比下降122降幅较7月收窄33个百分点1-8月全国商品房销售面积73949万方同比下降71降幅较1-7月扩大06个百分点2023年8月全国商品房销售金额为7708亿元同比下降164降幅较7月收窄29个百分点1-8月全国商品房销售金额78158亿元同比下降32降幅较1-7月扩大17个百分点图表1商品房销售面积和销售金额累计同比图表2商品房销售面积当月同比商品房销售面积累计同比商品房销售额累计同比商品房销售面积当月值万平商品房销售面积当月同比30000110009009000250007007000200005005000300300015000100100010000-10001005000-3000300-5000050016051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230123051605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220923012305资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投房价降幅收窄2023年8月住宅销售均价10881元平同比下降34降幅较7月收窄13个百分点8月全国商品房销售量价表现均好转图表3商品房销售金额当月同比图表4商品住宅销售均价及当月同比商品房销售额当月值亿元商品房销售额当月同比商品住宅销售均价元平商品住宅销售均价当月同比300001300140003001100250250001200090020010000200007001505008000150001003006000501000010040001000050003002000500500010016051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230123051605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220923012305资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投中部西部地区销售有所好转东部东北地区有所下行东部地区中部地区西部地区东北地区2023年1-8月累计销售面积同比增速分别为-39-111-90-17分别较1-7月变动-28pct00pct22pct-18pct累计销售金额同比增速分别为-07-89-45-85分别较1-7月变动-37pct06pct19pct-16pct请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业动态研究报告图表5分区域商品房销售面积累计同比图表6分区域商品房销售金额累计同比东部地区累计同比中部地区累计同比东部地区累计同比中部地区累计同比西部地区累计同比东北地区累计同比西部地区累计同比东北地区累计同比1200015000100001300080001100060009000700040005000200030000001000-2000-1000-4000-3000-6000-500016051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230123051605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220923012305资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投核心城市政策持续优化楼市呈现明显回暖势头7月24日政治局会议明确提出当前宏观经济的形势及政策方向在房地产领域将适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求7月24日政治局会议以来各大核心城市相继在地产调控政策上持续进行优化9月初四大一线城市纷纷实行认房不认贷嘉兴解除限购成为二线城市楼市政策调整的风向标南京大连济南青岛等核心二线城市相继取消限购限售在政策的持续发力下购房人情绪得到明显提振9月截至14日全国30个大中城市商品房成交面积同比下降85降幅较上月同期大幅收窄222个百分点随着政策优化效果的持续传导楼市回暖势头有望延续表1724后重点城市房地产新政一览城市时间相关内容9月12日放松二手房指导价限价北京9月1日实施认房不认贷9月7日调整住房公积金购买存量住房最长贷款期限上海9月1日实施认房不认贷9月8日首套房利率下限LPR-10bp二套房利率下限LPR30bp广州8月25日实施认房不认贷9月12日优化离婚购房政策不再追溯离异前家庭名下拥有房产套数9月7日向港澳居民放松商用物业商务公寓限购深圳8月30日实施认房不认贷9月5日实施认房不认贷9月1日余杭区五常街道余杭街道加入限购放松杭州8月7日余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道限购放松玄武区秦淮区建邺区鼓楼区取消限购鼓励通过卖旧买新释放改善性需求调整信贷措施鼓励房南京9月8日票安置9月1日实施认房不认贷符合条件人才购房可不受户籍社保住房限购区域限制成都8月28日取得现售备案或144平以上房屋可不再实施公证摇号武汉8月31日实施认房不认贷重庆9月1日首套二套房首付比例调整为2030二套房利率调整为LPR20bp天津9月1日限购区调整为市内6区外地户籍大学生在限购区无房的凭劳动合同或企业注册证明和毕业证可购一套请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业动态研究报告房取消120及以上商品房限购综合采取购房补贴房票安置团购等方式认房不认贷降低首套二苏州9月11日套房首付比例和贷款利率换购住房个税优惠济南9月11日全域取消限购限售青岛9月11日全域取消限购限售郑州9月12日全面取消限购限售首套二套房首付比例调整为20308月3日落实认房不认贷暂停限售实施多子女家庭购房补贴推进现房销售沈阳9月4日取消限购限售实施认房不认贷给予个税优惠厦门8月29日实施认房不认贷大连9月7日全面放开限制措施给予全方位购房支持向开发商提供便利嘉兴8月25日取消限购限售拓宽货币化安置渠道加大公积金支持力度实施补贴团购资料来源政府官网财联社中信建投12融资与销售回款继续承压房企资金压力仍大房企资金压力仍大2023年8月房地产到位资金为8899亿元同比下降254降幅较7月扩大52个百分点1-8月房地产到位资金为87116亿元同比下降129降幅较1-7月扩大17个百分点房企融资销售回款承压2023年8月的到位资金来源中国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款的单月同比增速分别为-243-222-316-269增速较7月分别变动-96pct-17pct-98pct-34pct房企的间接和直接融资仍有压力销售回款因前期销售下行也较为疲弱图表7房地产到位资金累计及当月同比图表8各渠道到位资金累计同比开发资金来源累计同比开发资金来源当月同比国内贷款累计同比自筹资金累计同比定金及预收款累计同比个人按揭贷款累计同比7000100005000800030006000400010002000-1000000-2000-3000-4000-5000-600016051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230123051605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220923012305资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投房贷利率维持低位利好购房需求释放贝壳研究院的数据显示2023年8月全国首套房贷款平均利率为390二套房贷款平均利率为481均较7月持平据贝壳研究院监测8月贝壳百城银行平均放款周期为21天较7月缩短1天放款速度加快购房者信贷环境保持宽松利好购房需求释放请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业动态研究报告图表9全国首套房平均贷款利率图表10全国二套房贷平均利率6006505506005005504505004004503504001709180519011909200521012109220523011711180619011908200320102105211222072302资料来源融360贝壳中信建投注2021年6月及以后的数资料来源融360贝壳中信建投注2021年6月及以后的数据采用贝壳研究院公布口径据采用贝壳研究院公布口径请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产行业动态研究报告2投资开工有所修复趋势有望持续21销售与投资指标好转融资指标仍有压力销售与投资指标好转融资指标仍有压力2023年8月房地产开发投资额9183亿元同比下降110降幅较7月收窄12个百分点1-8月房地产开发投资额76900亿元同比下降88降幅较1-7月扩大03个百分点2023年8月商品房销售额到位资金开发投资完成额的增速分别为-164-254-110分别较7月变动29pct-52pct12pct销售与投资指标好转融资指标仍有压力图表11房地产开发投资额累计同比和单月同比图表12销售融资投资三大指标当月同比商品房销售额当月同比房地产开发资金来源当月同比房地产开发投资完成额累计同比房地产开发投资完成额当月同比房地产开发投资完成额当月同比16004000140030001200200010008001000600000400-100020000-2000200-3000400600160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301230516-0216-0616-1017-0217-0617-1018-0218-0618-1019-0219-0619-1020-0220-0620-1021-0221-0621-1022-0222-0622-1023-0223-06资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投22土地市场热度仍较低土地市场热度仍较低2023年8月100个大中城市住宅类用地成交建面为2315万方同比下降301降幅收窄186个百分点8月百城土地供需比为174全国土地市场热度仍较低图表13100个大中城市住宅类用地成交建面当月同比图表14分线城市住宅类用地成交楼面均价百城成交建面住宅类用地当月值万平100大中城市成交土地楼面均价住宅类用地一线城市当月值百城成交建面住宅类用地当月同比100大中城市成交土地楼面均价住宅类用地二线城市当月值12000100大中城市成交土地楼面均价住宅类用地三线城市当月值9000100003500070008000300005000600025000400030002000020001000150000-1000100002000-300050004000-5000016051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230123051605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220923012305资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产行业动态研究报告23新开工降幅收窄竣工持续受保交楼支撑新开工降幅收窄保交楼取得持续进展2023年8月房屋新开工面积6922万方同比下降236降幅较7月收窄23个百分点1-8月新开工面积63891万方同比下降244降幅较1-7月收窄01个百分点8月房屋竣工面积5321万方同比上升106增速较7月下降225个百分点主要由于去年8月竣工数据较好而7月基数较低1-8月竣工面积43726万方同比上升192增速较1-7月下降13个百分点施工方面2023年8月房屋施工面积累计为806415万方同比下降71降幅较1-7月扩大03个百分点房企开工意愿跟随销售热度变动竣工持续受保交楼政策支撑销售目前正处于回暖初期在前期销售回款较弱的背景下房企新开工意愿较低后续销售有望持续回暖带动房企开工意愿提升相较而言保交楼取得持续进展为竣工提供支撑图表15房屋新开工面积累计同比及当月同比图表16房屋施工面积及竣工面积累计同比房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积当月同比房屋施工面积累计同比房屋竣工面积累计同比7004000500300030020001001000100000300-1000500-2000700-300016051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230123052018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-092020-112021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-032022-052022-072022-092022-112023-022023-042023-062023-08资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投3投资建议销售回暖势头可期推荐重点布局高能级城市的房企和交易型公司维持全年核心指标预测不变我们预测2023年销售面积新开工面积开发投资竣工面积的增速分别为-5-25-815调控政策持续优化销售回暖势头可期推荐重点布局高能级城市的房企和交易型公司8月地产销售与投资指标均有所好转随着核心城市政策出台的力度加强节奏加快刚性和改善性需求有望持续释放从而带动销售逐步复苏行业信用风险也有望随之缓释重点布局于高能级城市的房企将率先从楼市回暖中受益超大特大城市城中村改造也将为行业带来新的机遇重点推荐A股华发股份建发股份滨江集团招商积余港股华润置地华润万象生活中国海外发展中海物业龙湖集团越秀地产建发国际集团绿城中国绿城管理控股贝壳-W风险提示房地产行业的风险主要在于销售结转及房企信用修复可能不及预期1销售不及预期地产市场销售目前仍处筑底阶段未来有继续下行或恢复不及预期的风险2结转不及预期销售疲弱导致房企销售回款较差资金来源较紧张项目的施工进度可能受到影响或导致结转不及预期3房企信用修复不及预期请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产行业动态研究报告部分高杠杆的房企出险可能性仍存导致行业整体信用修复进度缓慢影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本进而导致行业竣工及现金流压力加剧图表17重点公司估值表截至9月15日收盘市值EPS人民币元PEPB投资股价股本公司代码公司名称亿元评级元港元亿股2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025EMRQ人民币开发类房企0688HK中国海外发展买入1654166010921326529532771575146051109HK华润置地买入33502191713944585255957867595209000002SZ万科A买入1342148911919018218719366696765060960HK龙湖集团买入1618978663413533804174342393607600383SH金地集团买入721326451351521681835347433905600153SH建发股份买入1050316302092242583055047413407002244SZ滨江集团买入9783043112015118822581655244123900HK绿城中国买入898209251091111251467674665606000537SZ广宇发展买入1124209190340471192093312399454120123HK越秀地产买入9613554009811112013190797467061908HK建发国际集团买入1950330182673544495456751403318600641SH万业企业买入16121509046051057-354315281-18600325SH华发股份买入977207211221391571778070625511601155SH新城控股买入138131223062205248294223675647050817HK中国金茂买入1171441340150250320387243332903002314SZ南山控股买入3308927025050054-1316662-09物企及轻资产运营1209HK华润万象生活买入342071623097126159195324249197161482602HK万物云买入26252841212817723932218813610175176098HK碧桂园服务买入9252863405812014214414771605907001914SZ招商积余买入148115711056075092111265196161133162869HK绿城服务买入36410832017021026031197156130108159979HK绿城管理控股买入615113200370490610761521159274322423HK贝壳-W买入4215145338-037073101136-52738228520002968SZ新大正买入137931208209812015516914111589286626HK越秀服务买入301421502703204004910186705613603682SH锦和商管买入61929502102603304030123418715424资料来源Wind中信建投人民币兑港币汇率采用0931请务必阅读正文之后的免责条款和声明8房地产行业动态研究报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项请务必阅读正文之后的免责条款和声明9房地产行业动态研究报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请务必阅读正文之后的免责条款和声明10