本期投资提示：
　　8月投资端依然较弱，投资、开工降幅略收窄、竣工增速放缓。8月单月来看，投资同比11.0%（计算值-19.1%），较前值+1.2pct；开工同比-23.6%（计算值-23.0%），较前值+2.3pct；竣工同比+10.6%（计算值+10.1%），较前值-22.6pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，同时值得注意的是，3月开始统计局数据对于22年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算22年前8月房地产开发投资数值下调了7.1%、下调幅度较上月扩大了0.2pct，如果剔除基数调整影响，目前投资端也将更弱；考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综合考虑投资意愿弱和投资基数下调因素，我们调整公布值口径预测：2023年投资同比-7.5%、开工同比-20.0%、竣工同比+11.2%，并调整计算值口径预测：2023年投资同比-14.1%、开工同比-20.5%、竣工同比+10.7%。
　　8月销售端仍较弱，销售面积公布值同比-12%、计算值同比-24%。8月单月来看，销售面积同比-12.2%（计算值-24.0%），较前值+3.4pct；销售金额同比-16.4%（计算值23.7%），较前值+2.9pct；销售均价同比-4.8%（计算值+0.3%），较前值-0.3pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，同时值得注意的是，3月开始统计局数据对于22年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算22年前8月商品房销售面积数值下调了9.4%、下调幅度较上月扩大了0.5pct，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。综合考虑短期销售走弱和销售基数下调因素，我们调整公布值口径预测：2023年销售面积同比-3.0%、销售金额同比+0%，并调整计算值口径预测：2023年销售面积同比-12.2%、销售金额同比-6.0%。
　　8月资金来源同比降幅扩大，销售回款、融资资金均进一步走弱。8月单月来看，资金来源同比-25.4%（计算值-20.2%），较前值-5.2pct。从8月各资金来源同比来看，国内贷款同比-24.3% （计算值-24.9% ），较前值-9.6pct；自筹资金同比-22.2% （计算值23.3%），较前值-1.7pct；定金及预收款同比-31.6%（计算值-32.2%），较前值-9.8pct；个人按揭贷款同比-26.9%（计算值-27.5%），较前值-3.4pct。8月单月资金来源同比降幅扩大，其中销售回款中定金及预收款、个人按揭均降幅扩大，国内贷款、自筹资金降幅也双双扩大。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。
　　投资分析意见：投资端仍较弱，销售端待修复，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于近期中央密集表态支持城改，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。