8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套商贷首付比例下限降至20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策密集出台后，对房地产市场情绪带动明显，本文将从新政后置业意愿、交易量价、土地市场的变化情况对市场进行分析和研判。
　　根据中指监测，9月1日-11日，全国已有超30省市发布楼市优化政策近40条，8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行，力度超预期，除了一线城市外，已有成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实“认房不认贷”政策。此外，近期南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州已宣布取消限购，上海降低临港新片区人才购房门槛。另据媒体报道，近日深圳已优化离婚购房政策、北京调整了海淀区29个二手小区指导价限制。
　　整体来看，受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政对不同城市的影响差异较大，预计本次政策对市场的带动程度将表现为：京沪>广深>核心二线>>普通二线>三四线。同时，考虑到此次一线城市是在较严格的限购条件下放松“认房不认贷”政策，对于换房客户来说，换房需要一个过程，市场短期集中成交主要是此前已看房并有明确购房目标的客户，而新政精准释放的需求传导到实际销售数据仍需时间。
　　

研究报告全文：中指研究院中国房地产指数系统X好的认房不认贷政策效果如何楼市还有哪些政策空间8月底多部委联合发文将认房不认贷纳入一城一策工具箱同时将全国首套二套商贷首付比例下限降至2030此后各地紧抓金九银十窗口期不断加快政策落地节奏一系列政策密集出台后对房地产市场情绪带动明显本文将从新政后置业意愿交易量价土地市场的变化情况对市场进行分析和研判根据中指监测9月1日-11日全国已有超30省市发布楼市优化政策近40条8月30日广州深圳两地率先落地执行首套房认房不认贷政策9月1日北京上海全面跟进执行力度超预期除了一线城市外已有成都杭州厦门长沙苏州等超30城跟进落实认房不认贷政策此外近期南京沈阳大连兰州青岛济南福州郑州已宣布取消限购上海降低临港新片区人才购房门槛另据媒体报道近日深圳已优化离婚购房政策北京调整了海淀区29个二手小区指导价限制整体来看受前期政策严厉程度不同市场基本面及房价预期不同等因素影响新政对不同城市的影响差异较大预计本次政策对市场的带动程度将表现为京沪广深核心二线普通二线三四线同时考虑到此次一线城市是在较严格的限购条件下放松认房不认贷政策对于换房客户来说换房需要一个过程市场短期集中成交主要是此前已看房并有明确购房目标的客户而新政精准释放的需求传导到实际销售数据仍需时间1置业意愿政策落地后购房信心提升京沪提升明显图购房意愿变化趋势购房意愿强于上月4539403530232520151050本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统图一线城市政策优化前后购房意愿变化情况购房意愿强于上月060504035148444702373732280108月9月初8月9月初8月9月初8月9月初北京上海广州深圳数据来源中指调查中指数据CREIS短期购房信心触底回升8月底房地产放松政策逐步落地带动置业意愿提升8月置业调查数据显示居民购房意愿强于上月的占比环比提升42个百分点为进一步了解8月底以来密集利好落地对居民置业意愿的影响中指院在9月4日-6日再次进行了线上问卷调查结果显示新政后居民购房信心改善明显其中北京上海在政策出台后购房意愿强于上月的受访者占比提升超15个百分点广州深圳提升幅度相对较小分别提升710个百分点图居民对房价预期变化房价下跌房价上涨4035343532303030293026262325211920232222151810151514121212135100数据来源中指调查中指数据CREIS未来房价预期出现改善居民对未来房价悲观预期有所改善本轮政策密集放松前8月受访者中认为房价下跌的占比仍位于32的较高水平政策集中出台后房价下跌预期出现高位下滑环比下降3个百分点上涨预期增加5个百分点一线城市政策调整后北京上海房价上涨预期明显增加分别上升54个百分点而广州深圳房价预期相对稳定房价上涨预期变化不大本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统图计划半年内购房占比变化数据来源中指调查中指数据CREIS居民入市节奏或加快政策密集出台后受访者中计划半年内购房的占比升至305创近一年来新高水平在一线城市中北京上海9月初半年内购房占比回升明显广州深圳提升相对一般仅增加21个百分点2价格水平卖一买一置换需求带动挂牌量增加二手房价格保持平稳房企去化压力下新房涨价预期不明显根据中国房地产指数系统百城价格指数8月百城新建住宅价格环比下跌001已连续4个月下跌环比下跌的城市数量为42个百城二手住宅价格环比下跌038已连续16个月下跌环比下跌的城市数量为96个近期利好政策出台后对于市场预期带来积极影响核心城市房价有望逐步止跌但弱二线及三四线房价仍有下调压力二手房方面一线城市认房不认贷政策推动卖一买一置换链条转动短期内二手房挂牌量增加供求同步增加背景下房价未出现大幅波动中指院根据9月10日的房价数据与8月25日数据进行对比北京二手房挂牌均价较8月25日上涨003与8月价格环比相比由跌转涨上海微跌005跌幅较8月明显收窄广州深圳分别下跌015022仍与8月环比跌幅相当另外对于新房市场来说当下房企策略仍以快速出货为主尚未出现明显涨价预期图2021年以来百城新建住宅二手住宅价格环比变化数据来源中指数据CREIS本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统3成交规模个别城市政策效果初显市场销售数据恢复仍需时间图2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势20192020202120222023700060005000万4000平方米30002000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图2021年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势1000周度销售面积左同比右200150800825认房不认贷纳入政策工具箱831下调首付比例等100万600平方50米4000200-500-100W1W3W5W7W9W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W3722-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-09数据来源中指数据CREIS根据中指数据8月市场情绪延续回落态势重点城市商品住宅成交面积同比下降27环比下降06绝对规模为2016年以来同期最低水平新政后重点城市网签数据整体尚无明显好转9月第二周94-910重点50城新房销售面积环比下降269同比下降246由于网签数据存在滞后情况结合房天下APP访问量来看一线城市在发布认房不认贷新政后市场情绪明显改善9月首个周末网友通过房天下APP线上浏览新房楼盘及二手房小区的流量数据较8月日均大幅提升且京沪热度提升强于广深房天下线上访问量是楼市销售的前瞻性指标随着核心城市线上楼盘访问量的增加预计后续网签数据和实际成交也将出现好转值得注意的是从近几日数据来看访问量在上周后半周出现一定回落这也反映出当下购房者整体较为理性本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统图重点6城新建商品住宅日度销售情况走势截至9月10日上海北京北3成交面积周度日均成交面积10上成交面积周度日均成交面积91首套房925认房不认贷891首套房7认房不认贷万2615万5413825认房不认贷纳入825认房不认贷纳入2政策工具箱05政策工具箱831下调首付比例等831下调首付比例等100广州3成交面积周度日均成交面积12深圳深成交面积周度日均成交面积830首套房830首套房25认房不认贷1认房不认贷2万万081506104825认房不认贷纳入825认房不认贷纳入政策工具箱政策工具箱05831下调首付比例等02831下调首付比例等00武汉上成交面积周度日均成交面积苏州4成交面积周度日均成交面积6831首套房3592首套房认房不认贷认房不认贷53425825认房不认贷纳入万万2政策工具箱3831下调首付比例等1521825认房不认贷纳入1政策工具箱05831下调首付比例等00数据来源中指数据CREIS从核心城市新房日度网签数据来看上周94-910北京深圳武汉销售略有好转环比分别增长1693833本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统图2022年以来重点11城二手住宅周度成交套数及同比走势数据来源中指数据CREIS二手房方面8月重点城市二手房市场情绪较弱各周二手房成交套数整体处于今年以来的较低水平重点城市二手房周均成交套数较7月周均下降06较上年同期周均下降13多城市认房不认贷落地后上周94-910重点城市二手房成交套数环比基本持平在低基数下同比增长401图重点4城二手房日度成交情况走势截至9月10日800北京北日度成交套数周度日均成交套数160深圳北日度成交套数周度日均成交套数700825认房不认贷纳入91首套房140政策工具箱830首套房认房不认贷120600831下调首付比例等认房不认贷500100套套4008030060825认房不认贷纳入政策工具箱20040831下调首付比例等100200023-823-923-823-91200成都北日度成交套数周度日均成交套数300苏州北日度成交套数周度日均成交套数91首套房100025092首套房认房不认贷认房不认贷800200套套600150400825认房不认贷纳入100825认房不认贷纳入政策工具箱政策工具箱831下调首付比例等200831下调首付比例等500023-823-923-823-9数据来源中指数据CREIS从重点城市二手房成交情况来看由于8月一线城市普遍存在政策放松预期购房者观望情绪加重北京二手房成交量不足11万套深圳仅2422套随着认房不认贷政策落地此前观望的购房者入市节奏有所加快上周94-9104个代表城市销售套数环比增长31其中深圳增长226北京本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统增长33成都增长22另外认房不认贷政策利好人群中包括卖一买一的换房人群政策出台后各城市二手房挂牌量有所提升根据中指监测新政当晚91上海挂牌房源增加1000多套831深圳新上二手房源2082套北京92-93两天二手房挂牌房源增加3300套上周挂牌量增加超6000套挂牌量的增加一定程度上意味着置换需求正在入市预计二手房成交量也将企稳恢复4供应规模9月以来批准上市面积保持在低位可选项目有限或制约新房销售恢复图2019年至2023年8月50个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势20192020202120222023600050004000万平方3000米2000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源中指数据CREIS根据中指监测8月房企为冲刺9月销售提前拿证重点50城批准上市面积环比增长约8同比下降约30图2023年以来15个代表城市商品住宅周度新批上市面积走势600周度批准上市面积左同比右200150825认房不认贷纳入政策工具箱400831下调首付比例等100万平方50米2000-500-100W9W1W2W3W4W5W6W7W8W36W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W3723-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-09数据来源中指数据CREIS从周度数据来看政策落地后重点15城商品住宅周度供应规模仍处在较低水平上周94-910批准上市面积在低基数下环比增长560同比仍下降155由于过去两年房企拿地开工规模大幅下降重点城市新房供应节奏放缓购房者可选择的优质项目不足或成为制约销售恢复的重要原因本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统5土地市场广州百亿地块吸引16家房企竞拍最终触顶摇号成交预计政策带动销售回暖有助于核心城市土地市场企稳9月以来广州武汉宁波福州等城市均有地块出让9月1日宁波出让7宗住宅用地最终成交6宗流拍1宗成交地块中2宗封顶竞价分别达31轮和65轮9月8日广州成交2宗住宅用地均封顶转入摇号环节其中海珠区上涌果树公园北侧地块吸引16家房企参与竞价85轮成交总价超百亿元成为海珠区最高总价地块最终由中海摇号获取番禺区大石街新光快速西侧地块吸引10家房企参与竞价30轮最终由山西金振德公司摇号获取两宗地块竞拍热度较高跟近期楼市政策优化以及地块本身较为优质有关整体来看近期核心城市土拍情绪略有好转未来随着核心城市销售逐渐回暖土拍市场有望逐渐企稳图2023年7月以来300城住宅用地周度成交情况数据来源中指数据CREIS从全国周度数据来看8月各周全国300城住宅用地成交面积整体处于低位步入9月300城住宅用地成交量进一步减少上周94-910成交2783万平方米同环比下降均超五成绝对规模为近两月最低水平溢价率继续走低为16环比下降19个百分点全国土地市场低迷态势并未改变6短期市场趋势预计核心城市政策进一步显效全国市场有望逐渐筑底8月末至9月初一线城市先后落地执行首套房认房不认贷政策北京上海政策力度超出市场预期极大修复了市场情绪和预期近期多个核心城市放松限购政策进一步提振市场信心全面执行首套房认房不认贷直接利好两类人群一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭一类是本地卖一买一的置换家庭政策优化后前期观望或积压的购房需求将得到快速释放而对于卖一买一的购房者来说这部分需求进入市场仍需要一定时间多项新政带动下预计核心城市金九银十市场可期一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市究其原因第一一线城市前期被政策压制的购房需求较多政策优化后购房门槛大幅降低本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统需求入市将对市场形成更好支撑第二一线城市人口规模居民购买力等基本面更强对住房需求的支撑度也更高第三一线城市房价预期渐稳而普通二线及三四线城市房价下跌预期仍在市场修复需要更长时间值得注意的是当前居民收入感受和就业预期尚未恢复加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期因此房地产市场复苏仍需要过程若一线城市限购等政策保持不变积压的住房需求释放后预计销售将逐步趋稳另外由于过去两年房企拿地开工规模大幅下降重点城市新房供应节奏放缓购房者可选择的优质项目不足或成为制约销售恢复的重要原因从政策趋势来看核心城市仍有优化空间二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策一线城市政策调整取决于市场恢复程度未来有望按照因区施策原则优化限购政策另外降低首付比例降低房贷利率加点数降低交易税费等也是一线城市政策优化方向如北京上海首套住房首付比例有望降至30广州深圳或降至20同时京沪普宅认定标准已十年未做调整存在优化空间从全国市场趋势来看当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现核心城市随着政策进一步跟进落实市场有望逐渐企稳恢复三四线城市市场预期渐稳下以价换量或带动需求释放全国房地产市场也有望逐渐筑底企稳价格整体稳定其中三四线城市价格短期或延续下跌态势供给端来看在销售端修复整体较为缓慢的影响下预计企业开工意愿投资力度均较弱供给端修复需要更长时间其中核心城市在销售活跃度提升带动下开工投资有望率先好转本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088