事件：
　　9月14日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》指出，长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。为贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，部决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。
　　点评：
　　自然资源部出台新政助力城中村改造，近期中央密集表态支持城改凸显战略高度定位。7月21日，国常会指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。7月24日，政治局会议指出，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。7月28日，城中村改造工作部署电视电话会议提到，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。8月初，国开行会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。8月17日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。9月14日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，也是为了更好落实在超大特大城市积极开展城中村改造的工作部署。7月以来，国常会、政治局会议、央行、国开行、自然资源部等多中央部门及会议密集表态支持城中村改造，推动了城中村改造逐步从原先城市更新政策的组成部分提级为一个单列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署电视电话会议的积极表态，凸显出城中村改造的目前战略高度定位，因而预计后续城改的更多配套政策也将加速出台，从而推动城改加速推进。
　　新政助力城改规模扩大、节奏加快，强调货币化安置，探索综合评价出让、保障房建设。本次政策对于城改利好在于：（一）助力城改规模扩大：1）“探索土地混合开发、空间复合利用、跨空间单元统筹等政策”、“以城中村和低效工业用地改造为重点”，表明城改土地范围有所扩容，土地范围或不限于集体土地；2）“提高土地利用效率”、“大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率“、”容积率奖励“等，表明城改容积率或有提升空间，有利于城改规模扩大；3）“加强全市域、分区域的规划统筹，从城市整体利益平衡出发谋划实施项目，避免过度依赖单一地块增容来实现项目资金平衡”，表明资金从单项目平衡过渡到多项目平衡，也有利于城改规模扩大；（二）助力城改节奏加快：4）“明确集体士地上房屋征收补偿标准和程序、依法申请强制执行情形等规定”、“按照实事求是、简化办理的原则，制定转换规则，完善相关审批事项办理程序”，表明城改将明确标准、完善程序、简化办理，有利于加快城改推进；（三）强调货币化安置方式：5）”完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径“，强调货币化安置是本次城改的重要安置方式；（四）探索综合评价出让：6）”坚持净地供应，按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让“，表明城改探索综合评价出让，将有利于优质房企获取优质项目；（五）探索保障房建设：7）“探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房“，表明城改中将持续探索保障房建设等。
　　投资分析意见：自然资源部出台新政支持城改，中央密集表态凸显城改战略高度，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于近期中央密集表态支持城改，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

研究报告全文：行业及产房地产业2023年09月15日自然资源部出台新政支持城改中行业研央密集表态凸显城改战略高度究行看好自然资源部政策点评业点评相关研究事件南京全域放开限购地产放松加码加速9月14日自然资源部印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知指出长期以来证-地产及物管行业周报在一些城镇和乡村地区包括城中村老旧厂区普遍存在存量建设用地布局散乱利用券20230902-202309082023粗放用途不合理等问题为贯彻党中央国务院关于实施全面节约战略等决策部署落研年9月10日实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求聚焦盘活利用存量土地提高土究城改大有可为战略高度定位-城中村地利用效率促进城乡高质量发展部决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点探索创新政策举措完善激励约束机制报改造专题报告系列之一2023年9月9告日点评自然资源部出台新政助力城中村改造近期中央密集表态支持城改凸显战略高度定位7月21日国常会指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需证券分析师推动城市高质量发展的一项重要举措7月24日政治局会议指出积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产7月28日城中村改造工作袁豪A0230520120001部署电视电话会议提到在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心yuanhaoswsresearchcom的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署8月初陈鹏A0230521110002国开行会议提到积极服务推动超大特大城市城中村改造和平急两用公共基础设施建chenpengswsresearchcom设8月17日央行指出加大对住房租赁城中村改造保障性住房建设等金融支持力度联系人9月14日自然资源部印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知也是为了更好陈鹏落实在超大特大城市积极开展城中村改造的工作部署7月以来国常会政治局会议862123297818央行国开行自然资源部等多中央部门及会议密集表态支持城中村改造推动了城中村chenpengswsresearchcom改造逐步从原先城市更新政策的组成部分提级为一个单列的重要政策尤其在城中村改造工作部署电视电话会议的积极表态凸显出城中村改造的目前战略高度定位因而预计后续城改的更多配套政策也将加速出台从而推动城改加速推进新政助力城改规模扩大节奏加快强调货币化安置探索综合评价出让保障房建设本次政策对于城改利好在于一助力城改规模扩大1探索土地混合开发空间复合利用跨空间单元统筹等政策以城中村和低效工业用地改造为重点表明城改土地范围有所扩容土地范围或不限于集体土地2提高土地利用效率大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率容积率奖励等表明城改容积率或有提升空间有利于城改规模扩大3加强全市域分区域的规划统筹从城市整体利益平衡出发谋划实施项目避免过度依赖单一地块增容来实现项目资金平衡表明资金从单项目平衡过渡到多项目平衡也有利于城改规模扩大二助力城改节奏加快4明确集体士地上房屋征收补偿标准和程序依法申请强制执行情形等规定按照实事求是简化办理的原则制定转换规则完善相关审批事项办理程序表明城改将明确标准完善程序简化办理有利于加快城改推进三强调货币化安置方式5完善原土地权利人货币化补偿标准拓展实物补偿的途径强调货币化安置是本次城改的重要安置方式四探索综合评价出让6坚持净地供应按照公开择优原则建立竞争性准入机制探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让表明城改探索综合评价出让将有利于优质房企获取优质项目五探索保障房建设7探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房表明城改中将持续探索保障房建设等投资分析意见自然资源部出台新政支持城改中央密集表态凸显城改战略高度维持看好评级近期政治局会议对房地产定调发生重大变化开启了房地产政策宽松周期一二线城市放松政策正在加速落地如认房不认贷降房贷首付比放松限购等但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾因而我们认为城中村改造的必要性提升其将有助于提升居民购买力同时鉴于近期中央密集表态支持城改凸显城改战略高度定位预计后续将加速推进并大有可为我们预计核心城市销售也将逐步改善格局优化下优质房企成长空间打开并将受益于政策放松和格局优化双重利好我们维持房地产板块看好评级1推荐优质房企A股华发股份招商蛇口滨江集团保利发展建发股份金地集团新城控股万科AH股越秀地产华润置地建发国际龙湖集团中海外发展2建议关注城中村改造受益企业深圳天健集团广州越秀地产北京城建发展上海中华企业此外维持物业管理板块看好评级推荐保利物业中海物业万物云华润万象新大正建议关注招商积余风险提示行业调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业点评附政策原文自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知自然资发2023171号北京天津河北上海江苏浙江安徽福建江西山东湖北湖南广东重庆四川等省市自然资源主管部门长期以来在一些城镇和乡村地区包括城中村老旧厂区普遍存在存量建设用地布局散乱利用粗放用途不合理等问题为贯彻党中央国务院关于实施全面节约战略等决策部署落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求聚焦盘活利用存量土地提高土地利用效率促进城乡高质量发展部决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点探索创新政策举措完善激励约束机制现就有关事项通知如下一总体要求一指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导全面贯彻党的二十大精神和全国生态环境保护大会要求坚持最严格的耕地保护制度最严格的节约集约用地制度和最严格的生态环境保护制度以国土空间规划为统领以城中村和低效工业用地改造为重点以政策创新为支撑推动各类低效用地再开发推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变促进形成节约资源和保护环境的空间格局产业结构生产方式生活方式二工作原则1坚持底线思维守正创新严格落实国土空间规划管控要求严守红线底线确保耕地不减少建设用地总量不突破生态保护红线保持稳定在坚持局部试点全面探索封闭运行结果可控的前提下探索创新盘活利用存量土地的政策机制2坚持有效市场有为政府坚持市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用强化政府在空间统筹结构优化资金平衡组织推动等方面的作用坚持公平公开净地供应充分调动市场参与的积极性3坚持补齐短板统筹发展坚持把盘活的城乡空间资源更多地用于民生所需和实体经济发展补齐基础设施和公共服务设施短板改善城乡人居环境保障产业项目落地和转型升级4坚持公开透明规范运作强化项目全过程公开透明管理维护市场公平公正健全平等协商机制充分尊重权利人意愿妥善处理群众诉求完善收益分享机制促进改造成果更多更公平惠及人民群众三工作目标试点城市要通过探索创新统筹兼顾经济生活生态安全等多元需要促进国土空间布局更合理结构更优化功能更完善设施更完备增加建设用地有效供给大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率推广应用节地技术和节地模式明显降低单位GDP建设用地使用面积建立可复制推广的低效用地再开发政策体系和制度机制为促进城乡内涵式集约型绿色化高质量发展提供土地制度保障二主要任务总结关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见试行国土资发2016147号实践经验针对新形势新任务新要求围绕低效用地再开发政策与机制创新重点从四个方面开展试点探索一规划统筹1加强规划统领依据国土空间总体规划明确低效用地再开发的重点区域合理确定低效用地再开发空间单元探索编制空间单元内实施层面控制性详细规划明确土地使用功能布局空间结构基础设施和公共服务设施建筑规模指标等要求经法定程请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共7页简单金融成就梦想行业点评序批准后作为核发规划许可的法定依据探索土地混合开发空间复合利用容积率奖励跨空间单元统筹等政策推动形成规划管控与市场激励良性互动的机制2突出高质量发展导向国土空间规划应针对低效用地再开发明确目标导向提出规划对策强调高质量发展导向基于促进产业转型升级优先保障公共服务设施和基础设施供给保护生态和传承历史文脉在体现宜居人文绿色韧性智慧等方面提出空间布局优化引导对策3引导有序实施试点城市应当依据国土空间总体规划和控制性详细规划编制低效用地再开发年度实施计划确定低效用地再开发项目并有序实施加强全市域分区域的规划统筹从城市整体利益平衡出发谋划实施项目避免过度依赖单一地块增容来实现项目资金平衡二收储支撑4完善收储机制对需要以政府储备为主推进低效用地再开发项目实施的结合国土空间控制性详细规划编制探索以统一规划统一储备统一开发统一配套统一供应推动实施探索将难以独立开发的零星地块与相邻产业地块一并出具规划条件整体供应给相邻产业项目用于增资扩产商品住宅除外5拓展收储资金渠道统筹保障土地收储基础设施开发建设等资金投入做好资金平衡合理安排开发时序实现滚动开发良性循环完善国有土地收益基金制度明确国有土地收益基金计提比例专项用于土地储备工作6完善征收补偿办法完善低效用地再开发中土地征收的具体办法依据国土空间规划合理确定土地征收成片开发中公益性用地比例等具体要求明确集体土地上房屋征收补偿标准和程序依法申请强制执行情形等规定三政策激励7探索资源资产组合供应在特定国土空间范围内同一使用权人需使用多个门类自然资源资产的探索实行组合包供应将各个门类自然资源的使用条件开发要求标的价值溢价比例等纳入供应方案通过统一的自然资源资产交易平台一并对社会公告签订配置合同按职责进行监管鼓励轨道交通公共设施等地上地下空间综合开发节地模式需要整体规划建设的实行一次性组合供应分用途分层设立国有建设用地使用权8完善土地供应方式鼓励原土地使用权人改造开发除法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外完善原土地使用权人申请改变土地用途签订变更协议的程序和办法鼓励集中连片改造开发在权属清晰无争议过程公开透明充分竞争参与产业导向优先的前提下探索不同用途地块混合供应探索工改工与工改商工改住联动改造的条件和程序依据国土空间规划确定规划指标坚持净地供应按照公开择优原则建立竞争性准入机制探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让9优化地价政策工具完善低效用地再开发地价计收补缴标准分不同区域不同用地类别改变用途后以公示地价或市场评估价的一定比例核定补缴地价款探索以市场评估价为基础按程序确定地价款要综合考虑土地整理投入移交公益性用地或建筑面积配建基础设施和公共服务设施以及多地块联动改造等成本探索完善低效工业用地再开发不再增缴土地价款的细分用途和条件10完善收益分享机制对实施区域统筹和成片开发涉及的边角地夹心地插花地等零星低效用地探索集体建设用地之间国有建设用地之间集体建设用地与国有建设用地之间按照面积相近或价值相当双方自愿凭证置换原则经批准后进行置换依法办理登记探索完善土地增值收益分享机制完善原土地权利人货币化补偿标准拓展实物补偿的途径优化保障性住房用地规划选址增加保障性住房用地供应探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共7页简单金融成就梦想行业点评11健全存量资源转换利用机制在符合规划确保安全的前提下探索对存量建筑实施用途转换的方法按照实事求是简化办理的原则制定转换规则完善相关审批事项办理程序鼓励利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业允许以5年为限享受不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策四基础保障12严格调查认定和上图入库探索完善评价方法因地制宜制定低效用地认定标准试点城市自然资源主管部门以第三次全国国土调查及最新年度国土变更调查成果为基础全面查清低效用地及历史遗留用地底数全部实现上图入库经省级自然资源主管部门审核同意后报部备案纳入国土空间规划一张图实施监督信息系统作为试点相关政策实施和成效评估的依据13做好不动产确权登记纳入低效用地再开发范围的土地房屋等不动产应当权利归属清晰主体明确不存在权属争议防止因低效用地再开发产生新的遗留问题导致不动产登记难严禁违反规定通过村改居方式将农民集体所有土地直接转为国有土地完成低效用地再开发后不动产登记机构根据当事人申请依法及时办理相关不动产登记维护权利人合法权益14妥善处理历史遗留用地等问题对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地要根据全国国土调查结果区分发生的不同时期依法依规分类明确认定标准和处置政策予以妥善处理要确保底数清晰封闭运行严控新增结果可控对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均调查认定为建设用地的在符合规划用途前提下允许按建设用地办理土地征收等手续按现行土地管理法规定落实征地补偿安置对其地上建筑物构筑物不符合规划要求违反城乡规划法相关规定的依法依规予以处置加快超期未开发住宅用地的依法处置摸清底数和原因落实责任单位提出分类型分步骤依法收回的具体措施三组织实施低效用地再开发试点期限原则上为4年各试点城市要按照本通知规定要求积极稳妥有力有效地推进试点工作试点期间部将组织开展中期评估评价各试点城市实施成效加强督促指导一及时研究部署编制实施方案各试点城市要将试点工作纳入政府重要议事日程加强组织领导及时研究部署调动各方力量协调重大问题要结合本地实际抓紧编制试点实施方案明确试点工作的范围重点目标任务实施步骤责任分工和保障措施提出试点政策机制的创新思路与实现路径由城市人民政府审定后实施试点实施方案由省级自然资源主管部门报部备案二边实践边总结深入推进试点各试点城市要在坚持原则守住底线的前提下围绕试点目标任务系统性创新性地开展试点工作注重阶段性总结评估提炼可复制推广的制度政策机制性成果每半年向部和省级自然资源主管部门报送试点进展与成果情况部将组织试点城市座谈交流研究重大问题共同推进试点工作三加强跟踪指导确保预期成效省级自然资源主管部门要加强对试点工作指导跟踪试点情况及时纠正偏差确保试点工作取得预期效果各试点城市要坚持以人为本强化项目信息公开依法依规履行征求权利人意见社会公示集体决策等程序畅通沟通渠道接受社会监督保障人民群众合法权益稳妥有序推进加强社会稳定风险评估和重大项目法律风险评估有效预防和控制风险为贯彻落实中央在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的决策部署未纳入本通知试点范围的超大特大城市以及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市实施城中村改造项目可参照本通知明确的试点政策执行自然资源部2023年9月5日请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共7页简单金融成就梦想行业点评表1国常会以来关于城中村改造相关政策表述时间部门文件会议主要内容国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求关于在超大特大迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项城市积极稳步推进2023721国常会真正把好事办好实事办实要坚持城市人民政府负主体责任加强组织实施科学编制改造规城中村改造的意划计划多渠道筹措改造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村见改造与保障性住房建设结合好要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势部署下半年经济工作会议指出要切实防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地政治局2023724产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳会议健康发展要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议7月28日在京召开中共中央政治局委员国务院副总理何立峰出席会议并讲话国务院副总理何立峰指出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板改善城乡居民居住环境条件扩大内需优化房地产结构从客观实际看现阶段推进城中村改造困在超大特大城市积难大矛盾多情况复杂要坚持问题导向和目标导向以新思路新方式破解城中村改造中账怎极稳步推进城中村2023728国常会么算钱怎么用地怎么征人和产业怎么安置等难题探索出一条新形势下城中村改造的新路改造工作部署电视子何立峰强调城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程要从实际出发采取拆除新建整治电话会议提升拆整结合等不同方式分类改造实行改造资金和规划指标全市统筹土地资源区域统筹促进资金综合平衡动态平衡必须实行净地出让坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式建设好配套公共基础设施做好历史文化传承保护相关部门要抓紧完善政策体系相关城市政府要切实履行主体责任加强领导力量健全工作机制推动城中村改造工作取得实效国家开发银行在京国家开发银行在京召开2023年年中党建和经营工作座谈会会议指出上半年全行人民币贷召开2023年年中202382国开行款新增完成年度计划的71会议提到积极服务推动超大特大城市城中村改造和平急两用党建和经营工作座公共基础设施建设谈会央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告报告指出落实好金融16条保持房央行发布2023年地产融资平稳有序加大对住房租赁城中村改造保障性住房建设等金融支持力度延续实施2023817央行第二季度中国货币保交楼贷款支持计划至2024年5月末稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地因城政策执行报告施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作促进房地产市场平稳健康发展自然资源部印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知指出长期以来在一些城镇和乡自然资源部印发村地区包括城中村老旧厂区普遍存在存量建设用地布局散乱利用粗放用途不合理等问自然资关于开展低效用2023914题为贯彻党中央国务院关于实施全面节约战略等决策部署落实在超大特大城市积极稳步推源部地再开发试点工作进城中村改造的有关要求聚焦盘活利用存量土地提高土地利用效率促进城乡高质量发展的通知部决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点探索创新政策举措完善激励约束机制资料来源国务院国常会住建部发改委财政部中央经济工作会议国开行自然资源部申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共7页简单金融成就梦想行业点评表241城低效用地再开发试点城35城I型大城市以上人口超300万以上重合情况范围城市41城低效用地再开发试点城35城I型大城北京天津上海南京杭州合肥广州重庆成都武汉长沙青市以上人口超300万以上重合21城岛福州厦门无锡宁波深圳常州佛山苏州东莞唐山廊坊萍乡泉州漳州马鞍山泸州宜昌湘潭九江温州41城中未含在35城范围内合计20城芜湖绍兴金华中山湖州珠海江门肇庆惠州西安沈阳济南哈尔滨郑州昆明大连南宁石家庄太原贵阳35城中未含在41城范围内合计14城乌鲁木齐长春南昌资料来源国务院第七次人口普查自然资源部申万宏源研究表3主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润亿元归母净利润增速9月14日2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2022A2023E2024E2022A2023E2024E000002SZ万科A13511951801806975750722622148214404-50-02600048SH保利发展135515317619189777108183521122281-33015180600383SH金地集团72213511511453636305611518517-351-152-03001979SZ招商蛇口129704109916931613177124267651309-589794711601155SH新城控股1388062180198224777005139406447-8891912101002244SZ滨江集团98412014516782685913374450519236203152600325SH华发股份98011214315788696211258303332-19317597600153SH建发股份10551931982215553480762859466330-5411500960HK龙湖集团14854083863933638380724362446249321041901109HK华润置地307639443447078716509280930973348-1331038100688HK中国海外发展151821323325671655905232625562804-421999701908HK建发国际集团17902843093586358501949358767955618915700123HK越秀地产8821281341526966580739541547010250132平均值188210233100706109115312611385-151263134资料来源Wind申万宏源研究注以上单位均为人民币盈利预测为申万宏源房地产团队预测取2023914收盘价汇率为092请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共7页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组茅炯021-33388488maojiongswhysccom华东B组李庆021-33388245liqing3swhysccom华北组肖霞010-66500628xiaoxiaswhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第7页共7页简单金融成就梦想