国家统计局发布2023年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.3%，同比下降0.6%；二手房价格环比下降0.5%，同比下降3.2%。
　　核心观点
　　8月70个大中城市新房与二手房房价下行压力进一步加大。70大中城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点，同比下降0.6%，同比降幅与上月持平；二手房房价环比下跌0.5%，环比降幅与上月持平，同比下降3.2%，同比降幅较上月扩大0.1个百分点。新房房价已经连续三个月持续下滑，且环比降幅持续扩大；二手房房价已经连续四个月持续下滑。70个大中城市中，房价环比上涨城市个数持续减少，8月新房、二手房房价环比上涨城市分别有17、3个，比上月均减少3个；新房、二手房房价同比上涨城市分别有25、3个，分别较上月减少1、2个。新房与二手房跌势均加深，主要是因为：1）多数城市楼市交易呈持续疲软态势，新房房价仍然承压。2）部分城市二手房挂牌量仍处高位，市场观望情绪浓厚，业主为促成成交主动降低价格。预判下月，我们认为在近期政策利好的推动下，市场情绪得到明显修复，9月房价的下行压力有望得到一定程度的缓解。
　　一线城市新房价格上涨动力持续减弱，但二手房房价环比降幅本月明显收窄。1）新房：北京与上海相对更有韧性。一线城市新房房价环比由持平转为下降0.2%，同比增速为0.6%，同比增速较上月下降了0.4个百分点，但仍是所有能级中同比增速最高的。其中，北京环比下跌0.2%（前值：+0.4%）；上海环比上涨0.1%（前值：+0.2%）；广州环比下降0.3%（前值：-0.2%）；深圳环比下降0.6%（前值：-0.6%）。北京、上海房价较广州和深圳相对更有韧性，受高于城市均价项目入市带动，上海新房价格实现微幅上涨。2）二手房：一线城市二手房房价同比下降1.6%，同比降幅较上月扩大了0.2个百分点；环比下降0.2%，降幅较上月收窄了0.6个百分点。北京二手房房价环比提升，上海、广州、深圳环比降幅均收窄。其中，北京环比提升0.4%（前值：-0.6%）；上海环比下降0.3%（前值：-0.7%）；广州环比下降0.6%（前值：-1.0%）；深圳环比下降0.2%（前值：-0.9%）。我们认为，近期新政带动下，一线城市的房价有望企稳回升，尤其是二手房房价有望率先企稳，主要是因为“认房不认贷”利好卖一买一的置换客户，对二手房市场的影响或更快，9月初已经明显看到二手房挂牌供应量增加（一线城市第36、37周周均二手房挂牌量指数较8月周均上涨10.5%）；叠加北京近期二手房指导价松动。
　　二线城市中65%的城市新房房价环比下跌，所有二线城市二手房房价环比均下跌，成都、长沙新房与二手房房价同比均提升。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.2%，环比降幅较上月持平，同比增长0.3%，同比增速较上月提升了0.1个百分点。65%的城市新房房价环比下跌，仅太原、沈阳、大连、杭州、长沙、海口、成都、重庆、西安、银川、乌鲁木齐新房房价环比持平或略有上涨，其余城市环比均下跌。52%的城市新房房价同比下跌，同比涨幅相对较大的有：成都（+6.4%）、长沙(3.5%）、杭州（+3.3%）、宁波（+3.4%）、济南（+3.1%）。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月持平，同比下降3.0%，降幅较上月扩大了0.3个百分点。所有二线城市二手房房价环比下跌，94%同比下跌。其中，长沙（同比+0.8%）、成都（同比+4.1%）二手房房价相对有韧性。
　　三线城市房价下行压力最大。新房房价方面，超七成的城市同环比下跌；二手房房价方面，九成城市同环比下跌。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点，同比下降1.4%，同比降幅较上月收窄0.1个百分点。83%的城市新房房价环比下跌，74%的城市新房房价同比下跌。跌幅相对较大的城市有秦皇岛（同比-3.6%、环比-0.1%）、牡丹江（同比-3.9%、环比-0.4%）、温州（同比-3.8%、环比-0.4%）、金华（同比-4.3%、环比-1.1%）、惠州（同比-3.6%、环比-0.4%）。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.4%，同比下降3.5%，同环比降幅均与上月持平。除三亚外，其余所有城市二手房房价同比增速均为负。
　　现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上新房房价同比增速分别为-0.5%、-0.6%、-0.5%，环比增速分别为-0.3%、-0.3%、-0.3%，除90平以下刚需降幅略有收窄外，刚改（90-144平）、改善（144平以上）产品新房房价同环比降幅较上月均持平或扩大；二手房房价同比增速分别为-3.3%、-3.1%、-3.0%，环比增速分别为-0.5%、-0.5%、-0.5%，各面积段产品二手房房价降幅均没有出现改善。我们认为在经历了前一段时间的需求放量后，现阶段各类型产品的需求均不足，房价都面临一定的下行压力。
　　投资建议
　　近期一揽子政策落地后，叠加“金九银十”的传统旺季，市场情绪得到明显修复，9月房价的下行压力有望得到一定程度的缓解，其中一线城市二手房房价有望率先企稳，但可持续性有待观察，同时，对于低能级城市房

研究报告全文：房地产证券研究报告行业点评2023年9月17日强于大市房地产行业2023年8月70个大中城市房价数据点评70城新房二手房房价继续探底一线城市房价环比跌幅小于二三线城市国家统计局发布2023年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况70大中城市新房价格环比下降03同比下降06二手房价格环比下降05同比下降32核心观点8月70个大中城市新房与二手房房价下行压力进一步加大70大中城市新房房价环比下降03环比降幅较上月扩大了01个百分点同比下降06同比降幅与上月持平二手房房价环比下跌05环比降幅与上月持平同比下降32同比降幅较上月扩大01个百分点新房房价已经连续三个月持续下滑且环比降幅持续扩大二手房房价已经连续四个月持续下滑70个大中城市中房价环比上涨城市个数持续减少8月新房二手房房价环比上涨城市分别有173个比上月均减少3个新房二手房房价同比上涨城市分别有253个分别较上月减少12个新房与二手房跌势均加深主要是因为1多数城市楼市交易呈持续疲软态势新房房价仍然承压2部分城市二手房挂牌量仍处高位市场观望情绪浓厚业主为促成成交主动降低价格预判下月我们认为在近期政策利好的推动下市场情绪得到明显修复9月房价的下行压力有望得到一定程度的缓解相关研究报告一线城市新房价格上涨动力持续减弱但二手房房价环比降幅本月明显收窄1新房北京与上海相对更有韧性一线城市新房房价环比由持平转为下降02同比增速为06行业业绩仍承压经营性现金流改善房企调整同比增速较上月下降了04个百分点但仍是所有能级中同比增速最高的其中北京环比与分化并行销售投资融资均缩量房地产行业下跌02前值04上海环比上涨01前值02广州环比下降03前2023年半年报综述2023912值-02深圳环比下降06前值-06北京上海房价较广州和深圳相对更有地产新模式探索系列之二城中村改造篇城韧性受高于城市均价项目入市带动上海新房价格实现微幅上涨2二手房一线城市二手房房价同比下降同比降幅较上月扩大了个百分点环比下降降幅较中村改造加速推进超7亿平规模为行业注入新动160202上月收窄了06个百分点北京二手房房价环比提升上海广州深圳环比降幅均收窄能202396其中北京环比提升04前值-06上海环比下降03前值-07广州环房地产行业重大政策点评居民加杠杆空间进一比下降06前值-10深圳环比下降02前值-09我们认为近期新政步打开京沪政策调整力度超预期202395带动下一线城市的房价有望企稳回升尤其是二手房房价有望率先企稳主要是因为认地产新模式探索系列之一代建行业篇代建新房不认贷利好卖一买一的置换客户对二手房市场的影响或更快9月初已经明显看到二手房航道迎来新机遇202385挂牌供应量增加一线城市第3637周周均二手房挂牌量指数较8月周均上涨105叠加北京城中村改造点评城中村改造政策稳步推进利近期二手房指导价松动二线城市中65的城市新房房价环比下跌所有二线城市二手房房价环比均下跌成都好相关经验丰富的央国企2023729长沙新房与二手房房价同比均提升1新房二线城市新房房价环比下降02环比降幅2023H1土地成交情况点评2023H1土地成交总较上月持平同比增长03同比增速较上月提升了01个百分点65的城市新房房价环价同比下滑21京杭沪位列前三预计下半比下跌仅太原沈阳大连杭州长沙海口成都重庆西安银川乌鲁木齐新年会有结构性回暖202376房房价环比持平或略有上涨其余城市环比均下跌52的城市新房房价同比下跌同比涨居民购房意愿房价看涨预期均回落房企贷款幅相对较大的有成都64长沙35杭州33宁波34济南需求收缩央行2023年二季度问卷调查点评312二手房二线城市二手房房价环比下降05环比降幅较上月持平同比2023630下降30降幅较上月扩大了03个百分点所有二线城市二手房房价环比下跌94同比下跌其中长沙同比成都同比二手房房价相对有韧性0841三线城市房价下行压力最大新房房价方面超七成的城市同环比下跌二手房房价方面九成城市同环比下跌1新房三线城市新房房价环比下降04环比降幅较上月扩大01中银国际证券股份有限公司个百分点同比下降14同比降幅较上月收窄01个百分点83的城市新房房价环比下跌74具备证券投资咨询业务资格的城市新房房价同比下跌跌幅相对较大的城市有秦皇岛同比-36环比-01牡丹江同比-39环比-04温州同比-38环比-04金华同比-43环比-11惠州同房地产行业比-36环比-042二手房三线城市二手房房价环比下降04同比下降35同环比降幅均与上月持平除三亚外其余所有城市二手房房价同比增速均为负证券分析师夏亦丰现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力70大中城市中90平以下90-144平144862120328348平以上新房房价同比增速分别为-05-06-05环比增速分别为-03-03-03yifengxiabocichinacom除90平以下刚需降幅略有收窄外刚改90-144平改善144平以上产品新房房价同环比降幅较上月均持平或扩大二手房房价同比增速分别为环比增证券投资咨询业务证书编号-33-31-30S1300521070005速分别为-05-05-05各面积段产品二手房房价降幅均没有出现改善我们认为在经历了前一段时间的需求放量后现阶段各类型产品的需求均不足房价都面临一定的下行证券分析师许佳璐压力投资建议862120328710近期一揽子政策落地后叠加金九银十的传统旺季市场情绪得到明显修复9月房价的jialuxubocichinacom下行压力有望得到一定程度的缓解其中一线城市二手房房价有望率先企稳但可持续性有证券投资咨询业务证书编号S1300521110002待观察同时对于低能级城市房价预期修复的带动作用或较为有限整体城房价指数70的修复仍有压力现阶段我们建议关注两条主线1中央与地方政策宽松预期下地产板块或迎来较大的beta行情其中基本面相对稳健有一定成长性的标的招商蛇口华润置地建发国际集团越秀地产绿城中国华发股份滨江集团底部回升弹性较大的公司金地集团龙湖集团2在一线城市有城市更新业务布局的房企中华企业光明地产中交地产城建发展天健集团风险提示房地产调控升级销售超预期下行融资收紧附录70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分一线城市指北京上海广州深圳等4个城市二线城市指天津石家庄太原呼和浩特沈阳大连长春哈尔滨南京杭州宁波合肥福州厦门南昌济南青岛郑州武汉长沙南宁海口重庆成都贵阳昆明西安兰州西宁银川乌鲁木齐等31个城市三线城市指唐山秦皇岛包头丹东锦州吉林牡丹江无锡徐州扬州温州金华蚌埠安庆泉州九江赣州烟台济宁洛阳平顶山宜昌襄阳岳阳常德韶关湛江惠州桂林北海三亚泸州南充遵义大理等35个城市附注1调查范围各城市的市辖区不包括县2调查方法新建商品住宅销售价格调查为全面调查基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合基础数据来源于房地产经纪机构上报相关部门提供和调查员实地采价3如当月无成交则视为价格总体水平无变动图表12023年8月70大中城市新建商品住宅价格环比下降0370大中城市新房房价2015100500-052012-042014-062016-082018-102020-122023-022011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-042023-062023-08-10-1570个大中城市环比资料来源国家统计局中银证券图表22023年8月70大中城市中一二三线城市新建商品住宅价格环比分别下降02020470大中城市新房房价4030201000-102011-102013-122015-122020-022011-022011-042011-062011-082011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-08-20一线城市环比二线城市环比三线城市环比资料来源国家统计局中银证券2023年9月17日房地产行业2023年8月70个大中城市房价数据点评2图表32023年8月70大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市数为17个较上月下降3个下跌城市数量为52个较上月增长3个70大中城市新房价格环比7060504030201002014-032015-052016-072020-112022-012023-032011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-052023-07上涨城市数下跌城市数持平城市数资料来源国家统计局中银证券图表42023年8月70大中城市二手住宅价格环比下降0570大中城市二手房房价2015100500-052013-082015-082017-102019-102021-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-08-10-1570个大中城市环比资料来源国家统计局中银证券图表52023年8月70大中城市中一二三线城市二手住宅价格环比增速分别为-02-05-0470大中城市二手房房价60504030201000-102014-122016-122019-022021-022023-042011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-062023-08-202011-02一线城市环比二线城市环比三线城市环比资料来源国家统计局中银证券2023年9月17日房地产行业2023年8月70个大中城市房价数据点评3图表62023年8月70大中城市二手住宅价格环比上涨城市数为3个较上月下降3个下跌城市数量为66个较上月增加3个70大中城市二手房价格环比7060504030201002015-092016-112022-052023-072011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-112016-012016-032016-052016-072016-092017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-072022-092022-112023-012023-032023-05上涨城市数个下跌城市数个持平城市数个资料来源国家统计局中银证券2023年9月17日房地产行业2023年8月70个大中城市房价数据点评4披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点该证券分析师声明本人未在公司内外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务没有担任本报告评论的上市公司的董事监事或高级管理人员也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益中银国际证券股份有限公司同时声明将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的请慎重使用所获得的研究报告以防止被误导中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任评级体系说明以报告发布日后公司股价行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准公司投资评级买入预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数20以上增持预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数10-20中性预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10-10之间减持预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在10以上未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级行业投资评级强于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数中性预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平弱于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级沪深市场基准指数为沪深300指数新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数2023年9月17日房地产行业2023年8月70个大中城市房价数据点评5风险提示及免责声明中银国际证券股份有限公司本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并向特定客户发布中国上海浦东银城中路200号本报告发布的特定客户包括1基金保险QFIIQDII等能够充分理解证券研究报告中银大厦楼具备专业信息处理能力的中银国际证券股份有限公司的机构客户2中银国际证券股份有39限公司的证券投资顾问服务团队其可参考使用本报告中银国际证券股份有限公司的证券邮编200121投资顾问服务团队可能以本报告为基础整合形成证券投资顾问服务建议或产品提供给接电话862168604866受其证券投资顾问服务的客户传真862158883554中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策需充分咨询证券投资顾问意见独立作出投资决策中银国际证券股份有限公司不承担由此产生的任何责任及损失等相关关联机构本报告内含保密信息仅供收件人使用阁下作为收件人不得出于任何目的直接或间接复制派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人或将此报告全部或部分内容发表如发现本研究报告被私自刊载或转发的中银国际证券股份有限公司将及时采取维权措施追中银国际研究有限公司究有关媒体或者机构的责任所有本报告内使用的商标服务标记及标记均为中银国际证券香港花园道一号股份有限公司或其附属及关联公司统称中银国际集团的商标服务标记注册商标或中银大厦二十楼注册服务标记电话85239886333本报告及其所载的任何信息材料或内容只提供给阁下作参考之用并未考虑到任何特别的致电香港免费电话投资目的财务状况或特殊需要不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据中国网通10省市客户请拨打108008521065的要约或邀请亦不构成任何合约或承诺的基础中银国际证券股份有限公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者本报告的内容不构成对任何人的投资建议阁下中国电信21省市客户请拨打108001521065不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何新加坡客户请拨打8008523392报告中所指之投资产品之前就该投资产品的适合性包括阁下的特殊投资目的财务状况传真85221479513及其特别需要寻求阁下相关投资顾问的意见尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券股份有限公司及其证券分析师从相信中银国际证券有限公司可靠的来源取得或达到但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何成员及其董事香港花园道一号高管员工或其他任何个人包括其关联方都不能保证它们的准确性或完整性除非法律或规则规定必须承担的责任外中银国际集团任何成员不对使用本报告的材料而引致的损失中银大厦二十楼负任何责任本报告对其中所包含的或讨论的信息或意见的准确性完整性或公平性不作任电话85239886333何明示或暗示的声明或保证阁下不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断本报告仅反传真85221479513映证券分析师在撰写本报告时的设想见解及分析方法中银国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略为中银国际控股有限公司北京代表处免生疑问本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场中国北京市西城区本报告可能附载其它网站的地址或超级链接对于本报告可能涉及到中银国际集团本身网站西单北大街号层以外的资料中银国际集团未有参阅有关网站也不对它们的内容负责提供这些地址或超1108级链接包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接的目的纯粹为了阁下的方便及邮编100032参考连结网站的内容不构成本报告的任何部份阁下须承担浏览这些网站的风险电话861083262000本报告所载的资料意见及推测仅基于现状不构成任何保证可随时更改毋须提前通知传真861083262291本报告不构成投资法律会计或税务建议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况本报告不能作为阁下私人投资的建议中银国际英国有限公司过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证也不能代表或对将来表现做出任何明示或暗2F1Lothbury示的保障本报告所载的资料意见及预测只是反映证券分析师在本报告所载日期的判断LondonEC2R7DB可随时更改本报告中涉及证券或金融工具的价格价值及收入可能出现上升或下跌UnitedKingdom部分投资可能不会轻易变现可能在出售或变现投资时存在难度同样阁下获得有关投资电话442036518888的价值或风险的可靠信息也存在困难本报告中包含或涉及的投资及服务可能未必适合阁下传真442036518877如上所述阁下须在做出任何投资决策之前包括买卖本报告涉及的任何证券寻求阁下相关投资顾问的意见中银国际美国有限公司中银国际证券股份有限公司及其附属及关联公司版权所有保留一切权利美国纽约市美国大道1045号7BryantPark15楼NY10018电话12122590888传真12122590889中银国际新加坡有限公司注册编号199303046Z新加坡百得利路四号中国银行大厦四楼049908电话656692682965345587传真656534399665323371