近期，公募REITs陆续披露2023年中期报告。相较于季报，中报为投资者提供了更多的分析维度，包括财务数据变化以及持有人机构变动。从完成度角度来看，收入端，大部分REITs底层资产表现基本符合预期，仅少数高速公路、产业园区等资产的收入表现不及预期。成本端，各底层资产的不含折旧和摊销的营业成本表现差异较大。在此背景下，各REITs的EBITDA完成度同样呈现一定的分化，经调增/调减项调整后，大部分标的的可供分配金额完成度较高。此外，公募REITs机构和个人投资者持有结构的整体变化不大，产业园区和仓储物流板块的机构投资者占比略有提升。
　　▍REITs 2023年上半年业绩“成绩单”表现如何？今年上半年，业绩表现仍然延续板块间的分化，高速公路修复态势延续但斜率有所放缓；生态环保虽出现个别干扰项但不改韧性；能源基础设施单季度的营收表现较好；产业园区中部分资产出租率仍承压，但部分厂房类产业园保持高出租率；仓储物流和保障房呈现强稳定性（更为详细的业绩分析可参考《债市启明系列20230721-公募REITs二季度成绩单如何解读》）。
　　▍从中报财务数据看公募REITs业绩完成度。整体来看，公募REITs业绩完成度分化显著：（1）高速公路REITs——二季度的底层资产经营情况修复斜率放缓一定程度影响了上半年整体的营收表现，但营业成本下行起到一定的对冲作用，带动大部分高速公路REITs的EBITDA完成度好于营业收入完成度；（2）生态环保REITs——同比维度的经营表现有所波动，但整体韧性不减；（3）能源REITs——3只能源REITs的营收完成度均较高，因国补回款和保理操作的时间错位，中航京能光伏REIT和中信建投国电投REIT上半年可供分配金额完成度参考意义不大；（4）产业园区REITs——各REITs可供分配金额完成表现相对分化，厂房类型的产业园区表现相对稳健；（5）仓储物流REITs——底层资产经营平稳，可供分配金额完成度较高；（6）保障房REITs——底层资产收入波动相对较小、营业成本以折旧摊销为主、可供分配金额完成度均超预期。
　　▍公募REITs持有人结构有何变化？对比2022年年底和今年年中各公募REITs的持有人结构，整体来看公募REITs机构和个人投资者持有结构变化不大，产业园区和仓储物流板块的机构投资者占比略有提升。横向比较来看，对于首批扩募的4只REITs，因定向扩募的安排，其机构投资者占比的增幅相对明显。
　　▍总结。今年上半年，公募REITs业绩表现仍然延续板块间的分化。从完成度角度来看，收入端，大部分REITs底层资产表现基本符合预期，仅少数高速公路、产业园区等资产的收入表现不及预期。成本端，由于“折旧和摊销”在可供分配金额计算过程中是加回项，故不包含折旧和摊销的营业成本或更能反映底层资产的运营情况。2023年上半年，各底层资产的成本表现差异较大。在此背景下，各REITs的EBITDA完成度同样呈现一定的分化，经调增/调减项调整后，大部分标的的可供分配金额完成度较高。当前，宏观层面各项稳增长政策密集出台，在中长期维度有助于REITs底层资产经营情况的修复。此外，近期关于推动REITs市场多层次方向发展的政策正逐步加码，一级市场的扩容、各类增量资金逐步进入二级市场都值得期待，建议兼顾一级与二级的投资机会，其中消费类基础设施、水电、IDC、文旅等都是较为期待的布局方向。
　　▍风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生影响；政策超预期变动、二级市场波动等因素或影响一级市场发行节奏。