南京打响强二线全面放开限购第一枪，市场激活值得期待
　　自8月末以来，城市核心区放松限购的节奏提速。继嘉兴、大连、沈阳全面取消限购后，9月7日晚，南京正式发文放松玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区，即南京全域放开限购，成为8月末以来全面放开限购的第四城，同时也打响强二线城市全面放开限购第一枪。7月以来住建部、央行等部委频频发声，需求端放松步步深入，强化托底房地产市场的决心，我们预计二线及以下城市将有望迎接全面放松，一线城市也有望局部宽松，与其他政策形成合力，稳定房价预期和购房需求。
　　限购放松层层递进，强二线城市南京全域放开具风向标意义
　　城市限购放松是一个从点到面、从外围到核心递进的过程。以南京为例，22年4月以来放松限购的频次达8次，放松区域从六合和溧水区，再扩散到产业聚集区，最后到全域，购房门槛方面从降低外地户口社保年限要求，再到放松家有二孩及以上、60岁以上老人的家庭限购，最终不限人群。9月以来，还有大连、沈阳两个二线城市全面放开限购，也都并非一步到位：大连在22年5月优化限购政策，仅保留三个限购区域；沈阳在今年3月进行了一轮限购区域的优化。22年以来二线城市针对局部区域、局部人群的限购放松已经十分密集，如今南京作为强二线城市全域放开，具有风向标意义。
　　销售乏力是限购退出的重要原因
　　城市加快放松限购步伐的出发点是稳需求。关注全面放松限购的二线城市近期的销售情况，以南京为例，尽管22年以来持续出台限购边际放松政策（22年4月、5月、6月、12月、23年5月），但政策的刺激效应逐步递减，市场成交热度并未扭转。南京自21年7月以来，仅有4个月份新房销售面积同比为正，今年一季度实现脉冲式增长后，市场迅速回落，大连、沈阳也类似，三城6-8月累计销售面积同比降幅分别为43%、56%、42%，均显著高于30城的28%。行业景气度持续在低位是限购政策大举宽松的重要原因。
　　历史上限购退出基本可确立行业底部
　　从历史来看，重点城市限购全面退出是一轮托底政策的重要环节。回顾14年，二线城市解除限购的高峰期在14年9月，南京、大连、沈阳也都在这个时间解除。随着930政策的落地，行业基本面底部确认。具体而言，三城在政策落地次月均实现了销售面积同比增速的收窄，同比降幅较政策发布当月分别收窄29、39、3pct。之后南京、沈阳基本走出负增长区间。但三城销售同比显著增长还是在半年后的15年3月后启动。均价同比增长趋势明确则还需滞后半年，基本发生在15年9月。整体而言，限购的全面退出叠加政策组合拳可以确认市场底部，但距基本面趋势性向上的确立尚需时日。
　　政策组合拳再进一步，看好核心区域货量充沛房企
　　全面放开限购意味着政策组合拳再进一步，我们看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有充沛储备的公司有望受益。重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、金地集团、新城控股；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产褪去羁绊重振活力华泰研究房地产开发增持维持2023年9月10日中国内地动态点评房地产服务增持维持研究员陈慎南京打响强二线全面放开限购第一枪市场激活值得期待SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO834862128972228自8月末以来城市核心区放松限购的节奏提速继嘉兴大连沈阳全面取消限购后9月7日晚南京正式发文放松玄武区秦淮区建邺区鼓研究员刘璐楼区等四区即南京全域放开限购成为8月末以来全面放开限购的第四城SACNoS0570519070001liulu015507htsccom同时也打响强二线城市全面放开限购第一枪月以来住建部央行等部委SFCNoBRD8258621289722187频频发声需求端放松步步深入强化托底房地产市场的决心我们预计二研究员林正衡线及以下城市将有望迎接全面放松一线城市也有望局部宽松与其他政策SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom形成合力稳定房价预期和购房需求SFCNoBRC046862128972087联系人陈颖限购放松层层递进强二线城市南京全域放开具风向标意义SACNoS0570122050022chenying019881htsccom城市限购放松是一个从点到面从外围到核心递进的过程以南京为例228675582492388年4月以来放松限购的频次达8次放松区域从六合和溧水区再扩散到产业聚集区最后到全域购房门槛方面从降低外地户口社保年限要求再到华泰证券研究所分析师名录放松家有二孩及以上60岁以上老人的家庭限购最终不限人群9月以来还有大连沈阳两个二线城市全面放开限购也都并非一步到位大连在22年5月优化限购政策仅保留三个限购区域沈阳在今年3月进行了一轮限购区域的优化22年以来二线城市针对局部区域局部人群的限购放松已经十分密集如今南京作为强二线城市全域放开具有风向标意义销售乏力是限购退出的重要原因城市加快放松限购步伐的出发点是稳需求关注全面放松限购的二线城市近期的销售情况以南京为例尽管22年以来持续出台限购边际放松政策22行业走势图年月月月月年月但政策的刺激效应逐步递减市45612235房地产开发房地产服务场成交热度并未扭转南京自21年7月以来仅有4个月份新房销售面积沪深300同比为正今年一季度实现脉冲式增长后市场迅速回落大连沈阳也类4似三城6-8月累计销售面积同比降幅分别为435642均显著高3于30城的28行业景气度持续在低位是限购政策大举宽松的重要原因10历史上限购退出基本可确立行业底部16从历史来看重点城市限购全面退出是一轮托底政策的重要环节回顾1423年二线城市解除限购的高峰期在14年9月南京大连沈阳也都在这Sep-22Jan-23May-23Sep-23个时间解除随着930政策的落地行业基本面底部确认具体而言三城资料来源Wind华泰研究在政策落地次月均实现了销售面积同比增速的收窄同比降幅较政策发布当月分别收窄29393pct之后南京沈阳基本走出负增长区间但三城重点推荐销售同比显著增长还是在半年后的15年3月后启动均价同比增长趋势明目标价确则还需滞后半年基本发生在15年9月整体而言限购的全面退出叠股票名称股票代码当地币种投资评级加政策组合拳可以确认市场底部但距基本面趋势性向上的确立尚需时日城建发展600266CH903买入华发股份600325CH1536买入建发股份600153CH1478买入政策组合拳再进一步看好核心区域货量充沛房企滨江集团002244CH1460买入全面放开限购意味着政策组合拳再进一步我们看好政策对基本面的托底效万科A000002CH1903买入金地集团600383CH954买入用在核心城市有充沛储备的公司有望受益重点推荐1A股开发城新城控股601155CH2178买入建发展华发股份建发股份滨江集团万科A金地集团新城控股越秀地产123HK1170买入2港股开发越秀地产建发国际集团华润置地中国海外发展龙湖建发国际集团1908HK2562买入华润置地1109HK4662买入集团4物管公司中海物业保利物业华润万象生活滨江服务招中国海外发展688HK2688买入商积余万物云龙湖集团960HK2512买入中海物业2669HK1250买入保利物业6049HK5685买入风险提示行业政策不确定性基本面下行部分房企经营风险华润万象生活1209HK4746买入滨江服务3316HK3018买入招商积余001914CH1898买入万物云2602HK3958买入资料来源华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产图表12022年来地方放松限购政策时间城市政策明细202231郑州郑州市人民政府办公厅发布关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知推出19条措施托底市场其中最值得关注的是对认房又认贷的放松此外郑州还推出购房补贴亲属投靠允许新购一套住房降低房贷利率推行货币化安置降低土拍保证金延长出让金缴纳期限等多项政策组合拳2022329福州福建福州规定即日起针对非五城区户籍家庭含港澳台在福州五城区购房无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅购买后该房屋仍受限售政策影响长乐户籍也属于福州本地户籍拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅202241兰州甘肃兰州印发兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施第1号对在兰州工作生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的给予支持允许其家庭在限购区域内新购一套住房对符合国家生育政策生育两孩或三孩的家庭允许其在限购区域内新购一套住房2022411苏州苏州二手房限售年限由此前的5年改为3年非户籍居民家庭社保由3年内连续缴纳2年调整为累计2年即可2022412南京南京六合区溧水区对限购政策做出调整外地户口购买六合溧水首套房产未婚凭身份证户口本基础材料即可直接开具购房证明已婚可凭借夫妻双方身份证户口本结婚证以及小孩出生证明开具购房证明2022427南京南京非本市户籍居民家庭申请购房条件有所调整南京市房产交易管理工作人员表示目前非本市户籍居民家庭申请购房可以有新的受理条件1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保补缴的不算2022429沈阳辽宁沈阳发布关于优化外地人在沈购房服务的通知通知提到非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品住房的执行沈阳户籍居民家庭购房政策不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明缴存住房公积金外地职工家庭在我市购买自住住房的可按规定在沈阳市申请住房公积金购房贷款202256长沙湖南长沙发布新政即日起长沙市限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间统一按满4年计算202259苏州非限购区域常熟张家港房产不再计入家庭限购套数苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员表示在购房以后家庭若有新出生人口二孩及以上那么出售新房时也不受转让年限制约此外非苏州户籍居民家庭购房条件从原来的3年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保2022510合肥从合肥市房屋交易管理中心获悉刚刚接到上级通知从10日开始合肥市瑶海区新站区以及经开区的新桥产业园区取消限购并不特指新楼盘通知还提到其它区域外地人在合肥2年内累计正常缴纳6个月社保不能补缴即可以购买一套合肥本市户籍的可以在限购区域购买第三套二手房新房不行2022511长沙长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案方案施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋盘活供作租赁住房后不纳入家庭住房套数计算2022511南京据官方公众号南京房地产业协会消息为积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件自5月11日起生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持2022513嘉兴嘉兴市房地产业协会消息对非嘉兴市户籍的各类人才在嘉兴市连续缴存社保满6个月及以上的参照嘉兴市户籍居民家庭相关购房政策2022516成都成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台关于支持刚性和改善性住房需求的通知优化家庭住房总套数认定标准近郊区市县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算最后优化无房居民家庭认定标准购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的认定为无房居民家庭2022517杭州通知明确优化二手住房交易政策在本市限购范围内购买二手住房的对落户本市未满5年的户籍家庭取消原在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月的规定对非本市户籍家庭将原在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月的规定调整为在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月通知明确更好满足三孩家庭购房需求一是符合条件的三孩家庭在本市限购范围内限购的住房套数增加1套二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时参照无房家庭优先摇号2022520大连辽宁省大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布关于促进我市房地产业健康发展和良性循环的通知通知明确居民家庭在中山区不含东港商务区西岗区沙河口区购买商品住房实行限购政策非限制区域住房套数将不计入总套数在限制区域购买二手住房的不再受已有住房总套数限制2022522武汉对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭且在武汉市已有2套住房的在限购区域可新购买1套住房含新建商品住房和二手住房下同对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭且在武汉市已有2套住房的在限购区域可新购买1套住房对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭在社保或个税年限由2年调整为1年2022523济南济南市调整楼市调控政策不再将长清区章丘区列入限购范围本市户籍家庭限购区域内家庭住房总套数在两套及以下有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的可在限购区域内增购商品住房1套家庭有2个含以上子女的可在限购区域内增购商品住房1套非本市户籍家庭在限购区域内限购1套住房在济南市缴纳个人所得税或社会保险由近3年内连续2年调整为近2年内连续1年2022523太原太原市发布关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见新市民青年人购买首套新建商品住房无需再提供落户社保纳税等相关证明2022524厦门从福建省厦门市政务中心获悉厦门户籍的二孩及以上家庭可在全市范围内购买第三套住房面积180平方米以下但二孩中有一人需要为未成年人非厦门市户籍大专及以上学历购房者或家庭持有半年以上劳动合同工作证明医社保证明即可在岛外购房厦门市住房保障和房屋管理局目前尚未在官网发布文件但经相关部门进行确认该政策已于近期落实执行2022528西安西安发布关于调整商品住房交易政策有关问题的通知二孩及以上家庭购买商品住房28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住的房的按照刚需家庭对待2022531成都四川省成都市出台关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知内容包括二孩及以上家庭可在现有限购套数基础上新购买1套住房居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民青年人等群体承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的可一次性新增购买一套住房免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产时间城市政策明细202266广州广州户籍的单身成年人士可以限购一套住房增城区从化区不限购广州户籍结婚的以家庭为单位可限购两套房增城区从化区不限购另外非本市户籍的居民购房提供购房之日前5年在本市连续缴纳社保或者个税证明的可限购一套住房2022613南京从南京市政务服务中心了解到非南京户籍只要补缴6个月社保即可直接开出购房证明2022621武汉自6月20日起武汉市购房新政再现调整1本市户籍居民在限购区域已有2套住房的可以新增购买一套2对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭且在武汉市已有2套住房的以及对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭且在武汉市已有2套住房的均可在限购区域新购买1套住房若本市户籍居民家庭通过父母投靠二孩或三孩政策购买了第三套住房可无条件再购买第四套住房3本市户籍居民家庭在武汉经济开发区东西湖区黄陂区江夏区蔡甸区新洲区等区域的住房不计入家庭现有住房套数4对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由1年调整为3年内累计有6个月2022624合肥从合肥市房产局房屋交易中心获悉合肥限购政策在以下四个方面有进一步的调整1户籍登记在市区的集体户投靠亲友家庭户籍与市区户籍家庭具有相同购房资格2在非本市户籍居民家庭购房资格认定中社保个税认可追溯补交3法人非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房4新站区瑶海区新桥产业园非限购区域的房产不再计为家庭住房套数购房者在市区其他区域购房仍算作首套住房202276成都成都市住建局发布关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南申请纳入保障性租赁住房的居民自有住房纳入保障性租赁住房管理后居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格202282嘉兴浙江省嘉兴市发布嘉兴市进一步完善房地产市场平稳健康发展的实施意见内容包括1二三孩家庭购买新房给予300500元平补贴2对已签订劳动合同或办理营业执照且在长三角地区缴纳社保的享受嘉兴户籍居民家庭购房政策202283长沙对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭增加1套购房指标2022819西安住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格2022820上海临港在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上在临港新片区限购1套住房2022826济南山东省济南市优化非济南市户籍家庭购房条件非本市户籍缴纳6个月个税或社保即可在限购区域内购房202291杭州富阳区已落户本市的户籍家庭或在本市有城镇社保或个人所得税缴纳记录的非本市户籍家庭可在富阳区购买住房含新建商品住房和二手住房符合条件的本市户籍家庭在富阳区购买第二套住房不受落户满五年的限制各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变2022915济南据财联社消息济南对楼市限购政策做出进一步调整除继续对二环以内的历下区市中区实施限购其它区域不再限购2022916苏州据财联社消息9月14日外地人在苏州六区吴中区吴江区姑苏区相城区高新区工业园区购买首套房无需开具社保证明或个人所得税证明限购一套同时相城区取消了自2018年开始实施的需要600积分才能购房的规定9月16日姑苏区相城区吴中区高新区针对非户籍居民家庭的限购政策恢复至非苏州户籍居民家庭购房条件为3年内在苏州连续缴纳6个月社保2022916天津天津市住房城乡建设委等7部门发布关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知通知提出1非本市户籍且在本市就业的新市民大学毕业生持连续缴纳6个月及以上的社会保险或个人所得税证明可在本市购买1套住房滨海新区仍执行原购房套数政策2对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭可凭居民家庭户口簿在本市原住房限购政策基础上再购买1套住房3居民家庭将自有的1套住房通过本市保障性租赁住房发展平台筹集用作保障性租赁住房且租期不少于5年的可在原住房限购政策基础上再购买1套住房2022928杭州萧山区杭州萧山出台创新驱动转型人才引领发展专项行动的若干意见意见提出1已落户本市的户籍家庭或在本市工作且有城镇社保或个人所得税缴纳记录的非本市户籍家庭可在本区义桥临浦衙前南阳新塘戴村河上浦阳所前进化瓜沥靖江楼塔益农党湾等镇街购买住房含二手房符合条件的本市户籍家庭在本区上述镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变2022118北京通州即日起划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖马驹桥地区商品住房包括新建商品住房和二手住房执行北京市其他区域普经济技术开发遍执行的限购政策即京籍家庭可拥有两套住房非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房区20221117成都成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发关于进一步优化区域限购措施的通知将天府新区成都直管区成都高新区西部园区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区新都区温江区双流区郫都区统一为一个住房限购区域具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭均可在该限购区域内购买住房该区域购房套数户籍社保年限等住房限购要求保持不变在成都东部新区青白江区新津区简阳市都江堰市彭州市邛崃市崇州市金堂县大邑县蒲江县区域内生活工作且无自有产权住房的非成都市户籍居民家庭可在该区域内购买一套住房用于自住20221119西安陕西省西安市发布关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知内容包括1临潼区西咸新区沣东新城上林街道沣西新城高桥街道马王街道高新区托管的非限购区域不再列入西安住房限购限售范围2从市外迁入西安且在住房限购区域无住房的居民家庭取消落户满1年的要求落户西安后即可在住房限购区域购买首套二手住房在住房限购区域无住房的非西安户籍居民家庭持有西安居住证且在购房之日前6个月此前为2年在西安连续缴纳社会保险或个人所得税的可购买1套二手住房经批准引进的各类人才在西安住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料3符合西安购房资格的二孩及以上家庭在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房2022126武汉武汉将调整限购政策限购范围缩小至二环内其他区域不再限购此外非武汉户籍居民可先申请购房资格再补齐六个月个税社保相关证明进一步提高购房资格办理效率2022128武汉武汉于12月8日-12月31日期间举行房交会此次武汉房地产交易会期间将有204家房企210个主要在售楼盘的58万套房源供市民挑选同时房交会期内推出多项宽松政策包括1二环外放开限购2对参展项目成交房源给予补贴包括1万元家电家具数字消费券或购房贷款贴息数字消费券二选一和提供住宅专项维修资金奖补首套房全额补贴二套房及以上50补贴20221213南京据财联社南京市限购区内有2套房产的家庭可在江心洲秦淮区南部新城玄武区红山新城鼓楼区幕府创新城四地范围内购买第3套房可新增购房名额人群包括家中有60岁以上老人能提供南京居住证明的家庭工作地点在限购四区内的南京户籍家庭20221221南京南京市住房保障和房产局发布一系列购房政策的调整内容包括1加大支持改善性住房需求对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产时间城市政策明细20221230成都成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台通知进一步优化完善成都市住房限购政策支持刚性和改善性住房需求通知进一步明确1父母投靠成年子女入户的可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房2自2023年1月1日起继续执行对个人出租住房且在成都住房租赁交易服务平台网签备案的2022年前按照0税率综合征收的政策20221231郑州郑州市住房保障和房地产管理局发布支持房地产市场平稳健康发展相关政策主要内容包括一是适度调整限购区域二是支持团购在售商品住房三是确保新市民都市圈居民购房同等待遇四是扩大住房有效需求五是推进租购并举六是落实购房税收优惠政策七是开展购房补贴八是优化新市民购房金融服务九是降低购房信贷负担十是执行认贷不认房政策十一是优化贷款二套房认定标准十二是加大住房公积金支持202314郑州荥阳市河南郑州荥阳市人民政府办公室发布关于印发进一步促进全市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知试行通知提出1暂停执行住房限购政策2首套房首付比例最低可降至20购房者结清首套房贷款的二套房首付比例降至30未结算首套房贷款的二套房首付比例降至402023112长沙湖南省长沙市三部门联合下发依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭购买商品住宅实施细则其中明确依法生育两个及以上子女的本市户籍家庭符合二孩及以上家庭购房政策认定条件的可在原有家庭限购2套的基础上增加1套购房指标2023113武汉据澎湃新闻武汉市房产交易中心表示武汉市二环外无论是新房还是二手房都不限购只需申请购房资格通过即可二环以内仍执行此前限购政策非武汉户籍居民家庭需6个月社保或个税2023118济南济南市住房和城乡建设局1月18日消息对限购区域内已有3套及以上住房的出售1套后可于半年内在限购区域再购买1套住房继续优化非本市户籍居民购房政策非本市户籍家庭在我市限购区域内购房不用再提供个人所得税或社会保险证明2023119长沙据财联社消息长沙发布购房新政策45周岁含以下的具有专科及以上学历博士硕士学历不限年龄或中级及以上专业技术资格高级专业技术资格不限年龄的人才落户长沙并缴纳社保或个税后可在限购区域内购买首套商品住房同时对湖南省内市州高层次人才按程序认定后享受长沙户籍同等购房待遇202325武汉武汉市人民政府印发关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施包括1支持居民家庭合理住房消费结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围2在我市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格3在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数4非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格承诺办容缺办202333厦门福建省厦门市印发关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案提到住房政策将向多子女家庭倾斜其中提到拥有二孩及以上的我市户籍家庭符合条件的可购买第3套自住商品住房2023312深圳深汕合有消息称深汕特别合作区住建局日前发布关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知该通知涉及深汕特别合作区限购和限售作区政策的调整调整主要在三个方面1放开限购暂停对自然人实施商品住房限购即无需提供无房证明2二是优化商品住房转让管理即自取得不动产权证书之日起2年内禁止转让3三是推行优先申购制度小于120平商品住房仍旧优先面向深汕辖区户籍居民销售第二批销售放开对其他区域客户购买大户型购买资格不限购房者或其家庭在深汕辖区内已有商品住房的不再享有优先申购资格记者今日致电深汕住建水务局证实了放开限购和限售的消息相关工作人员表示没有正式文件但已在实施落地2023312天津静海区天津静海区召开土地推介会首次正式公布静海区购房政策最大限度放宽购房条件具体措施包括1符合静海区产业发展定位的企事业单位员工在我区无房的允许在我区购买一套住房2在北京落户投资的企事业单位员工在我区无房的允许在我区购买一套住房3对子女在我区工作老年父母投亲养老的允许起被投靠家庭在我区再购买一套住房4对在我区拥有一套以下包含一套住房的本区户籍居民家庭需要改善居住条件的允许在我区再购买一套住房5住房被征收或置换的居民按照房屋征收安置政策可凭房屋征收安置证明在我区购买住房2023328厦门福建省厦门市限购限售政策有所调整并开始执行其中限购政策方面厦门户籍的单身人士可以购买第二套住房厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房限售政策方面将之前取得不动产权证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售2023328沈阳辽宁省沈阳市房产局发布关于促进我市房地产市场良性循环和健康发展的通知包括1实施首套个人住房贷款利率动态调整机制二季度起新发放首套住房个人住房贷款利率下限由一季度的LPR-40BP调整为LPR-50BP即由39降至38自4月1日起至6月30日有效2优化限购区域继续对和平沈河铁西皇姑大东于洪等六区不含二环外实施限购政策202343郑州郑州二环外取消限购二环区域内正常限购新的限购范围为航海路以北桐柏路以东农业路以南中州大道以西限购范围内依旧执行每个家庭2套住宅的限购政策并且限售政策也从原来的取得不动产日期起算调整为签约合同时间满一年即可出售202344合肥合肥购房政策调整包括1在庐阳区大杨镇三十岗乡蜀山区小庙镇包河区淝河镇大圩镇购买住房不限购限购资格查询时上述非限购区域住房不计入家庭住房套数2刚需资格认定中登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明调整为登记购房之日前3年内拥有市区累计缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明追溯补缴不予认可3有60岁及以上成员的或有未成年子女的二孩及以上多子女本市区户籍居民家庭可购买第3套住房4对持有安徽省居住证且居住地址在安徽省合肥市的非本市户籍居民家庭可在限购区域购买1套住房2023412杭州钱塘区杭州市钱塘区住建局相关人士称区内限购政策进行了优化全区范围内将实施差异化限购政策外地户籍居民只需1个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房应提供1年以内社保缴纳证明但外地户籍居民购买二套房仍然有落户5年的限制该项政策并未做出调整2023422杭州临平区记者从杭州市临平区多个楼盘处了解到1临平街道已经加入临平区限购放宽圈这就意味着临平区全域放宽限购外地户籍只需1个月社保即可购买临平区的新房或二手房本地户籍无需社保购买二套也不再受落户5年限制但各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变22023年9月30日含前购买临平区普通新建商品住房的在购房人办理不动产权证后按照实际缴纳契税金额的50标准给予补助2023425广州财联社记者从广州南沙区多位开发商人士处获悉其于4月25日上午接获该区相关部门口头通知自今日起南沙楼市限购政策有南沙区所调整外地人在南沙购房社保年限由5年改3年即外地人在广州连续缴纳3年社保符合一定条件就可在南沙购买一套房另外外地人只要在南沙有社保或税单符合一定条件也能在南沙买一套房2023516南京南京户口及符合缴纳社保条件的外地户口居民能开出产业聚集区购房证明的可以在产业聚集区江心洲南部新城红山新城幕府创区增购一套住房2023518杭州杭州余杭区瓶窑镇中泰街道及萧山宁围街道放松限购外地居民社保满一个月可购买1套住房落户杭州不满5年即可购买第2套其中萧山部分区域限购放松政策持续到9月30日免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产时间城市政策明细202387杭州据钱江晚报消息余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道加入余杭区限购放宽圈这就意味着在余杭区这些镇街购房外地户籍只需1个月社保即可购买余杭区新房或二手房本地户籍无需社保购买二套也不再受落户5年限制且各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变2023825嘉兴浙江省嘉兴市住房和城乡建设局发布嘉兴市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施支持所有居民家庭的合理购房需求不再限制购房套数所有商品住房含原限售房屋不再限制转让同时上调住房公积金贷款最高限额单人最高贷款额度上浮至50万元双人最高贷款额度上浮至100万元202391天津天津市住房和城乡建设委员会等四部门联合印发关于进一步调整优化房地产政策更好满足居民刚性和改善性住房需求的通知其中提到进一步加强精准调控将天津市住房限购区域调整为市内六区202394沈阳沈阳市房产局发布关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知取消二环内限购政策取消住房销售限制年限规定202397大连大连发布了关于进一步促进我市房屋消费的通知居民家庭在大连市中山区西岗区沙河口区购买商品住房的限购政策解除居民家庭在大连市购买商品住房的不再受住房总套数限制202398南京南京发布发文称为进一步优化购房服务流程自9月8日起南京玄武区秦淮区建邺区鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明资料来源各地房管局华泰研究图表22014年二线城市限购放松政策城市放松时间文件名称文件内容杭州2014829杭州市住保房管局官方微杭州主城区140平方米以下住房含商品住房二手住房取消限购博宣布天津2014101津16条新政没找到取消限购令天津市和非天津市户籍居民家庭在全市范围内购买住房包括新建商品住房和二手住房及办理房地产权7文件名属转移登记手续时房地产开发企业或中介机构房地产登记机构不再对其家庭拥有住房情况进行查询武汉2014924市房管局关于取消我市2014年9月24日起凡在我市区域购买住房含新建商品住房和二手住房的不再实行限购在办理网上签约商品住房限购政策的通合同备案及相关登记手续时不再核查购房人住房情况不再要求提供户籍纳税或缴纳社会保险等相关证明知福州201481福州关于促进房地产市在本市范围内取消商品住房限购措施场平稳健康发展的意见厦门2015115厦门市国土资源与房产集美区海沧区同安区翔安区不再执行住房限购措施思明区湖里区非普通商品住房不再执行住房限购措施管理局厦门市财政局厦门本市户籍居民家庭在思明区湖里区拥有1套住房的在思明区湖里区限购1套普通商品住房在思明区湖市建设与管理局厦门市规里区拥有2套及以上住房的暂停在思明区湖里区向其销售普通商品住房非本市户籍居民家庭首次在思明区划局厦门市地方税务局厦湖里区购房的限购1套普通商品住房门市物价局关于促进房地在全市范围内购房办理签约贷款产权登记等手续时无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明购房产市场平稳健康发展的实人住房套数证明仅查询其在本市拥有一手商品住房的套数由市国土房产测绘档案管理中心出具查询证明施意见石家庄2014926石家庄市住房局关于取自2014年9月26日起凡在该市市区域购买住房含新建住房和二手住房的不再实行限购消我市住房限购政策的通知长沙201486无文件12014年8月6日据长沙市住建委副主任胡汉青表示长沙市已经正式解除了楼市限购令主要是想减少行政干预规范和维护市场的秩序不过由于长沙限购令只涉及90平方米以下的商品房面不宽解控相对简单因此没有限购令解除的正式文件22023年2月落户社保或个税同时一年变为落户社保或个税一个月即可购房成都2015121四川省住房城乡建设工作12015年1月21日全面放开限购政策22022年5月16日远郊已购或新购住房不纳入中心城区家庭套数计会算家庭在成都无房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的认定为无房居民家庭合肥201481合肥市房地产管理局发按照国家房地产市场分类调控精神结合我市实际经研究并报市政府同意自2014年8月2日起购房人在本市布取消限购公告范围内购买住房商品住房二手住房时无需提供居民家庭住房信息查询证明宁波2014730宁波市住房和城乡建设委1宁波成为继杭州温州之后浙江省第三个宣布取消限购的城市2014年7月30日下午宁波市住房和城乡建设员会官方微博委员会官方微博发布消息称宁波正式取消楼市限购2无2022年9月8日的全面放开限购消息无证实青岛201491青岛市国土资源局和房屋1自9月1日起放开市南区市北区李沧区崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策这标志着在青管理局官方微博青岛房岛实施了3年半的限购令正式解除22022年6月3日黄岛区城阳区高新区取消限购22022年9月地15日由市南区市北区李沧区崂山区除王哥庄街道以外区域进一步缩小至市南区市北区原四方区域除外对限购区域内新建商品住房本地居民限购2套二孩三孩家庭可增购1套外地居民居住满半年限购1套二手住房不再限购南京2014922关于加强我市住房保障12014年9月22日南京全面放开限购22023年9月8日玄武区秦淮区建邺区鼓楼区等四区范围内购和供应体系建设的意见买商品房不再需要购房证明32022年6月南京放松了非本地户籍购房政策在南京连续缴纳6个月社保即可开具购房证明4月9日南京溧水区率先对外地户籍放松限购外地户籍居民无须提交社保或个税证明即可在溧水区购买一套商品房4月12日非南京市户籍家庭在六合区申请购房的可凭证件开具六合区购房证明5月6日南京江北核心区麒麟科创园纳入非限购区本地户籍居民购房不再限购苏州2014927无文件12014年9月27日苏州实施了3年多的房产限购政策在9月26日开始全面取消90以下限购也放开22022年9月14日从苏州市住建局苏州当地中介与部分售楼处工作人员处了解到外地人在苏州六区吴中区吴江区姑苏区相城区高新区工业园区购买首套房无需开具社保证明或个人所得税证明但只限购一套同时相城区取消了自2018年开始实施的需要600积分才能购房的规定免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产城市放松时间文件名称文件内容无锡2014726无锡市房管局公告12014年7月26日无锡解除限购称无锡将从2014年7月26日起取消90平米以上含90平米住房的限购政策90平米以下住房继续执行限购22023年3月19日将梁溪区滨湖区新吴区的部分街道以及锡山区的锡东新城惠山区的惠山新城等商品住房库存偏高去化周期较长的限购区域调整为非限购区域济南2014710关于对我市商品房限购2014年7月10日起济南新房与二手房限购政策全面放开不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制政策进行调整的请示该政策对济南所有地区均适用外地户口也不需要纳税或社保证明直接购买即可重庆2015520关于做好住房金融服务暂时取消非市户籍居民家庭在办理住房贷款时提交缴纳社会保险个人所得税纳税证明的有关要求工作的通知大连2014932014未找到文件大连1大连市购房以后无需开具购房资格证但是买方为商业及组合贷款购房的客户还需开具以家庭为单位的无房产证201677市人民政府办公厅关于化明2户口为外地的客户契税申请首套需开具户口所在地以家庭为单位的无房产证明以及大连无房产证明2014解房地产库存促进房地3正式放开中西沙甘四区和高新园区的住房限购政策鼓励居民的改善性购房需求外籍人士购买自住商品房产市场健康发展的意见不受套数限制暂停实施新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积必须达到开发建设总面积70以上的规定20162016沈阳2014912关于解除住房限购的通从即日起本市户籍居民在我市购买住房含商品住房二手住房不再提供住房情况查询记录非本市户籍居民购知买住房不再提供纳税证明或社会保险证明西安201491关于促进房地产市场持自2014年9月1日起凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的不再申报户籍和原有住房情况这也意味着西续健康发展有关问题的通安全面取消房产限购政策知郑州201489郑州房管局官方新浪微博2014年8月9日20时郑州房管局官方新浪微博发布了一条消息经报请上级部门批准自即日起在我市市消息内五区郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住纳税和社保等情况证明资料来源各地房管局华泰研究图表320年以来重点30城以及南京销售面积同比增速图表420年以来大连沈阳销售面积同比增速30城南京大连沈阳300300250250200200150150100100505000-50-50-100-100-15021-0523-0120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-0121-0321-0721-0921-1122-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0323-0523-0720-1121-0121-0320-0120-0320-0520-0720-0921-0521-0721-0921-1122-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0123-0323-0523-07资料来源中指院华泰研究资料来源中指院华泰研究图表514-16年重点30城以及南京销售面积同比增速图表614-16年大连沈阳销售面积同比增速30城南京大连沈阳250200200150150100100505000-50-50-100-10016-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-09资料来源中指院华泰研究资料来源中指院华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产图表714-16年南京销售均价同比增速图表814-16年大连沈阳销售均价同比增速南京大连沈阳603025502040153010520010-5-100-15-10-2014-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1116-0714-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0916-11资料来源中指院华泰研究资料来源中指院华泰研究图表9重点公司推荐一览表收盘价目标价市值百万EPS元PE倍股票名称股票代码投资评级当地币种当地币种当地币种20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入66690315029-041043080096-16241549833694华发股份600325CH买入995153621066122128143163816777696610建发股份600153CH买入1075147832305209197216249515546498432滨江集团002244CH买入1038146032297120139168201865747618516万科A000002CH买入13911903165956190151156166732921892838金地集团600383CH买入73795433272135109120134546676614550新城控股601155CH买入14452178325940621832422632331790597549越秀地产123HK买入979117039409128102112128704884805704建发国际集团1908HK买入2045256237747243275360433775685523435华润置地1109HK买入33854662241382394421467490791740667636中国海外发展688HK买入17182688188033213227259301743697611525龙湖集团960HK买入17422512114828388325341372413493470431中海物业2669HK买入9441250310280390500640812421188814751165保利物业6049HK买入3760568520805201252318389172213741089890华润万象生活1209HK买入35054746800020971261612023327256120041597滨江服务3316HK买入1880301851961491872413041162926718569招商积余001914CH买入15001898159050560730881052679205517051429万物云2602HK买入28003958329971281672052462014154412571048资料来源Bloomberg华泰研究预测图表10重点推荐公司最新观点股票名称最新观点城建发展23H1扭亏为盈维持买入评级600266CH公司8月30日发布半年报23H1实现营收975亿元同比16归母净利润48亿元接近业绩预告上限去年同期为亏损33亿元我们维持23-25年EPS为043080096元的盈利预测可比公司平均2023PE为12倍考虑到公司除了基本面亮眼之外近期具备北京一区一策城中村改造等多项正面催化我们依然认为公司合理2023PE为21倍目标价903元对应1倍PB维持买入评级风险提示北京区域市场风险棚改和一级开发项目进展不及预期的风险股权投资少数股东损益占比导致业绩波动的风险报告发布日期2023年08月30日点击下载全文城建发展600266CH买入业绩大幅好转同业竞争承诺推进华发股份23H1归母净利润保持正增长维持买入评级600325CH公司8月29日发布半年报23H1实现营收3148亿元同比23归母净利润193亿元同比2我们维持23-25年EPS为128143163元的盈利预测可比公司平均23PE为76倍Wind一致预期考虑到公司亮眼的销售和拿地表现我们认为公司合理23PE为12倍上调目标价至1536元前值1344元基于105倍23PE维持买入评级风险提示行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险报告发布日期2023年08月29日点击下载全文华发股份600325CH买入业绩保持正增长再融资有望启动免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产股票名称最新观点建发股份销售投拓积极供应链份额收入提升维持买入评级600153CH公司8月30日发布中报2023H1实现营收38343亿元YOY48归母净利192亿元YOY-296因部分高权益项目的毛利率降幅略超我们预期我们预计2023-2025年EPS分别为197216249元前值230264307元大型房企和供应链企业对应23年Wind一致预期PE均值为11590x考虑多元折价我们给予公司23年地产业务98xPE折价15供应链业务65xPE折价28予以目标价1478元前值1745元重申买入评级风险提示行业销售下行风险大宗价格波动风险报告发布日期2023年08月31日点击下载全文建发股份600153CH买入销售投拓积极供应链份额收入提升滨江集团23H1归母净利润保持较快增长维持买入评级002244CH公司8月29日发布半年报23H1实现营收2703亿元同比153归母净利润164亿元同比27我们参考公司竣工计划和结转情况下调营收和少数股东损益占比上调资产减值损失预计23-25年EPS为139168201元23-25年前值145176204元可比公司平均23PEWind一致预期为776倍考虑到公司经营表现积极业绩增长潜力充足是民营房企中的稀缺优质标的我们认为公司合理23PE为105倍上调目标价至1460元前值1378元基于95倍23PE维持买入评级风险提示行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险报告发布日期2023年08月30日点击下载全文滨江集团002244CH买入保持快速增长巩固杭州优势万科A地产收入下降但多元化业务稳增维持A股买入评级000002CH公司8月30日发布中报2023H1实现营收20089亿元YOY-29归母净利987亿元YOY-194因地产开发结算量价走低我们预计2023-2025年EPS分别为151156166元前值190204217元A股000002CH参考可比公司2023年PE均值12xWind考虑到公司多元化业务有望迎来价值重估予以2023年126xPE予以目标价1903元前值1904元H股2202HK参考最近一个季度AH股平均折价率525予以A股折价53目标价984港币前值1297港币维持增持评级风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险报告发布日期2023年08月31日点击下载全文万科A2202HK增持000002CH买入地产开发缩量聚焦多元业务稳健金地集团利润率压力仍存补库略有改善维持买入评级600383CH金地集团发布23年中报23H1实现营收3686亿元yoy311归母净利153亿元yoy-222因债券市场波动影响公司扩储节奏上半年结算毛利率有所下降我们预计公司2023-2025年EPS分别为109120134元前值137152166元可比公司23年Wind一致预期PE均值为875倍给予公司23年875倍PE目标价954元前值986元维持买入评级风险提示行业销售下滑风险债券价格下跌导致融资不畅报告发布日期2023年08月31日点击下载全文金地集团600383CH买入利润率压力仍存补库略有改善新城控股开发业务尚待行业修复商业稳健增长601155CH8月30日公司发布中报2023H1实现营收4177亿元YOY-24归母净利228亿元YOY-243我们维持公司2023-2025年EPS分别为183242263元的盈利预测可比公司24年Wind一致预期PE均值为86倍作为一家财务相对稳健的民企公司商业持续外拓双轮驱动路径日益清晰对再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性给予公司24年9倍PE维持目标价2178元维持买入评级风险提示行业销售下滑三四线商业地产竞争加剧报告发布日期2023年08月31日点击下载全文新城控股601155CH买入开发收缩商业稳增负债平稳压降越秀地产销售增速领先行业投资能力与意愿兼具维持买入123HK公司8月25日发布半年报23H1实现营收3210亿元同比26核心净利润215亿元同比08毛利率178同比下降34个百分点考虑公司结转节奏放缓毛利率有所承压我们下调公司2023-25E归母净利润至411045195169百万元前值411347415283百万元同时公司股份由于供股增长30下调2023-25EEPS为102112128元可比公司平均23PE为80倍Wind一致预期考虑到公司积极且持续的投资行为以及更为优质的土地储备领先行业的销售增速认为公司合理23PE为10倍目标价1170港币前值1516港币维持买入评级风险提示单城市经营风险股东支持力度下降风险房地产行业下行风险报告发布日期2023年08月26日点击下载全文越秀地产123HK买入充裕现金强化投资能力建发国际集团1H23经营业绩持续兑现维持买入1908HK公司发布1H23业绩营收244亿元同比44毛利润37亿元同比46对应毛利率152同比02pct归母净利润128亿元同比52我们维持原有的收入和毛利率假设但考虑以股代息增加的股本对股东权益的摊薄影响调整2023-25EEPS的预测至275360433元前值292383460参考可比公司2023EPE估值75倍Wind一致预期考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑我们认为公司2023E合理PE估值为87倍调整目标价至2562港币前值2552港币维持买入评级风险提示1母公司建发房产支持减少带来的风险2海西区域销售下行风险3行业销售下行风险报告发布日期2023年08月26日点击下载全文建发国际集团1908HK买入销售高质量增长拿地保持高强度免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产股票名称最新观点华润置地1H23业绩质量稳步提升维持买入1109HK公司发布中报业绩营收730亿同比基本持平核心净利113亿同比11得益于高毛利的经营性业务收入占比同比65pct至251公司净利稳步提升我们维持营收和毛利率假设不变对应23-25EEPS为421467490元可比公司23EPE均值86倍Wind一致预期考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理23EPE为103倍调整目标价至4662港币前值4489港币维持买入评级风险提示1经营性不动产业务收入增速不及预期2开发业务结转情况不及预期报告发布日期2023年08月31日点击下载全文华润置地1109HK买入向新模式转型的地产样板中国海外发展1H23价值创造能力依旧市场地位保持领先维持买入688HK公司发布1H23业绩营收892亿同比-14毛利率226同比-085pct核心归母净利138亿同比-7剔除业务合并收益影响后对应归母核心净利润率155处于行业领先水平考虑公司的结转情况我们维持公司23-25EEPS为227259301元可比公司平均2023EPE均值为100倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好开发业务保持领先地位叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2023EPE为110倍对应目标价调整至2688港币前值2633港币维持买入评级风险提示1结转收入及利润率不及市场预期2销售增速不及市场预期报告发布日期2023年08月29日点击下载全文中国海外发展688HK买入市场地位保持领先龙湖集团1H23非开发业务稳中有进收入迎来结构性改善维持买入960HK公司发布1H23业绩1总营收同比-35至620亿元其中物业开发收入同比-40至499亿元租金收入同比8至63亿元物业及其他业务同比13至58亿元2毛利率同比12pct至224核心归母净利同比06至659亿元考虑开发业务结转的情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2023-25EEPS至325341372元前值385410454可比公司2023EPE均值为64倍Wind一致预期考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局我们认为公司合理2023EPE为70倍调整目标价至2512港币前值3217港币维持买入评级风险提示管理层变更带来的经营业务风险行业下行削弱公司融资能力销售增速和非开发业务发展不及预期报告发布日期2023年08月19日点击下载全文龙湖集团960HK买入收入结构持续优化中海物业23H1归母净利润同比快速增长维持买入评级2669HK公司8月21日发布半年报23H1实现营收716亿港币同比23归母净利润73亿港币同比39高于我们对于2023全年归母净利润增速的预测29我们维持23-25年EPS为050064081港币的盈利预测可比公司平均2023PE为20倍Wind一致预期考虑到公司持续兑现进取的十四五增长目标以及优异的市拓表现我们认为公司合理2023PE为25倍目标价1250港币前值1300港币基于26倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期报告发布日期2023年08月21日点击下载全文中海物业2669HK买入利润再创佳绩市拓快速增长保利物业23H1归母净利润同比22维持买入评级6049HK公司8月22日发布半年报23H1实现营收714亿元同比11归母净利润76亿元同比22我们维持23-25年EPS为252318389元的预测预计25年EPS为389元可比公司平均2023PE为21倍Wind一致预期考虑到外部环境影响下公司成长速度有所放缓我们收窄估值溢价认为公司合理2023PE为21倍目标价5685港币前值7192港币基于25倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行社区增值服务不及预期报告发布日期2023年08月23日点击下载全文保利物业6049HK买入深耕非住业态管理效能提升华润万象生活23H1归母净利润保持较快增长维持买入评级1209HK公司8月30日发布半年报23H1实现营收679亿元同比28归母净利润140亿元同比36中期派息率同比79pct至358我们维持23-25年EPS为126161202元的盈利预测可比公司平均2023PE为18倍Wind一致预期考虑到公司亮眼的业绩表现商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展我们认为公司合理2023PE为35倍目标价4746港币前值4747港币基于33倍2023PE维持买入评级风险提示经济环境带来的经营风险收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期报告发布日期2023年08月30日点击下载全文华润万象生活1209HK买入商管强劲复苏业绩快速增长滨江服务23H1营收同比快速增长维持买入评级3316HK公司8月25日发布半年报23H1实现营收119亿元同比43归母净利润23亿元同比21考虑到公司毛利率有所下滑我们下调5S增值服务非业主增值服务毛利率预测预计23-25年EPS至187241304元前值198258331元可比公司平均2023PE为16倍Wind一致预期虽然公司质地较优但规模较小二级市场流动性偏低我们认为公司合理2023PE为15倍目标价3018港币前值3838港币基于17倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企经营风险市拓规模和盈利能力下行风险5S增值服务不及预期报告发布日期2023年08月26日点击下载全文滨江服务3316HK买入营收快速增长装修业务持续放量免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产股票名称最新观点招商积余23H1扣非业绩同比快速增长维持买入评级001914CH公司8月24日发布半年报23H1实现营收698亿元同比24归母净利润42亿元同比27扣非归母净利润38亿元同比47我们维持23-25年EPS为073088105元的盈利预测可比公司23年平均PE为19倍Wind一致预期考虑到公司非住宅竞争壁垒突出我们依然认为合理23PE估值水平为26倍目标价1898元维持买入评级风险提示关联房企支持减弱盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期报告发布日期2023年08月24日点击下载全文招商积余001914CH买入扣非业绩快速增长市拓保持韧性万物云23H1归母净利润恢复稳健增长维持买入评级2602HK公司8月24日发布半年报23H1实现营收1602亿元同比12归母净利润100亿元同比14EBITDA186亿元同比20考虑到公司在管饱和收入的增长低于我们预期我们下调营收预测预计公司23-25年EPS为167205246元前值175225283元可比公司平均2023PE为20倍Wind一致预期考虑到公司蝶城战略仍处于验证阶段且二级市场交易流动性偏弱我们收窄估值溢价认为公司合理2023PE为22倍目标价3958港币前值5187港币基于26倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和社区增值服务发展不及预期报告发布日期2023年08月25日点击下载全文万物云2602HK买入提升派息比率蝶城加速推进资料来源Bloomberg华泰研究预测风险提示行业政策不确定性宏观流动性的变化因城施策的调控政策存在不确定性在新发展模式的指引下住房土地金融财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能都可能对房企经营造成扰动基本面下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在趋势性下行风险部分房企经营风险若经营和融资性现金流修复低于预期部分房企仍可能面临较大的资金链压力进而出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员华发股份600325CH建发股份600153CH滨江集团002244CH金地集团600383CH万物云2602HK华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入保利物业6049HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前的12个月内担任了标的证券公开发行或144A条款发行的经办人或联席经办人保利物业6049HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前12个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬华发股份600325CH建发股份600153CH滨江集团002244CH金地集团600383CH万物云2602HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达1或以上华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或其高级管理层董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券或任何相关投资头寸并可能不时进行增持或减持该证券或投资因此投资者应该意识到可能存在利益冲突评级说明投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力含此期间的股息回报相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数具体如下行业评级增持预计行业股票指数超越基准中性预计行业股票指数基本与基准持平减持预计行业股票指数明显弱于基准公司评级买入预计股价超越基准15以上增持预计股价超越基准515持有预计股价相对基准波动在-155之间卖出预计股价弱于基准15以上暂停评级已暂停评级目标价及预测以遵守适用法规及或公司政策无评级股票不在常规研究覆盖范围内投资者不应期待华泰提供该等证券及或公司相关的持续或补充信息免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产法律实体披露中国华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91320000704041011J香港华泰金融控股香港有限公司具有香港证监会核准的就证券提供意见业务资格经营许可证编号为AOK809美国华泰证券美国有限公司为美国金融业监管局FINRA成员具有在美国开展经纪交易商业务的资格经营业务许可编号为CRD298809SEC8-70231华泰证券股份有限公司南京北京南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼邮政编码210019北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层邮政编码100032电话862583389999传真862583387521电话861063211166传真861063211275电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom深圳上海深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼邮政编码518017上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼邮政编码200120电话8675582493932传真8675582492062电话862128972098传真862128972068电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom华泰金融控股香港有限公司香港中环皇后大道中99号中环中心58楼5808-12室电话852-3658-6000传真852-2169-0770电子邮件researchhtsccomhttpwwwhtsccomhk华泰证券美国有限公司美国纽约公园大道280号21楼东纽约10017电话212-763-8160传真917-725-9702电子邮件Huataihtsc-uscomhttpwwwhtsc-uscom版权所有2023年华泰证券股份有限公司免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13