核心观点：新房单周销售低迷，南京全面解除限购政策
　　我们跟踪的64城新房单周销售低迷，成交面积同环比均下降；17城二手房单周成交面积同比增长环比下降。本周土地成交溢价环比增长，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周多家国有大行官宣下调存量房贷利率，苏州等强二线城市宣布执行“认房不认贷”政策，南京更全面解除核心区域限购政策。我们认为当前住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，市场供求关系有望尽快改善，需求情况有望得到释放，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
　　政策端：国有大行下调存量房贷利率，多地落实“认房不认贷”
　　中央层面：中国银行、中国农业银行、中国工商银行均官宣降低存量房贷利率；国家副主席何立峰强调保障性住房要实施严格封闭管理；
　　地方层面：苏州、杭州、南京、无锡、大连均落地“认房不认贷”政策；绵阳加强对符合政策生育二孩、三孩的家庭购买新建商品住房的补贴；嘉兴加强人才引进住房保障力度。
　　市场端：土地成交溢价率环比增长，广州土拍市场火热
　　销售端：根据房管局数据，2023年第36周，全国64城商品住宅成交面积202万平米，同比下降32%，环比下降36%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12621万平米，累计同比下降13%。全国17城二手房成交面积为130万平米，同比增速27%，前值1%；年初至今累计成交面积5922万平米，同比增速30%，前值30%。
　　投资端：2023年第36周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3884万平方米，成交土地规划建筑面积1604万平方米，同比下降56%，成交溢价率为5.6%。一线城市成交土地规划建筑面积210万平方米，同比增加262%；二线城市成交土地规划建筑面积434万平方米，同比下降60%；三线城市成交土地规划建筑面积960万平方米，同比下降62%。保利以底价20.3亿元摘得广州海珠年内首宗宅地，计容建面11.8万方。华润置地底价9.72亿元摘得武汉出让东湖开发区1宗地块，土地面积8.6万方，建筑面积22.3万方。中海外以底价4.37亿元摘得原天阳药业地块，地块用地面积为2.4万方，规划建筑面积为4.0万方，容积率为1.65。广州海珠区上涌果树公园北侧地块和番禺区大石街新光快速西侧地块迎来多家房企争抢，最终双双封顶转入摇号环节，揽金约138.7亿元。
　　融资端：国内信用债累计发行同比增长
　　2023年第36周，信用债发行60亿元，同比增加43%，环比减少56%，平均加权利率3.42%，环比减少12BPs；海外债无新增发行。
　　风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
　　

研究报告全文：房地产行业研房地产新房单周销售低迷南京全面解除限购政策究2023年09月10日行业周报投资评级看好维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002行业走势图核心观点新房单周销售低迷南京全面解除限购政策房地产沪深300我们跟踪的64城新房单周销售低迷成交面积同环比均下降17城二手房单周10成交面积同比增长环比下降本周土地成交溢价环比增长高能级城市土拍热度行0业依旧优质央国企拿地补货意愿强本周多家国有大行官宣下调存量房贷利率周-10苏州等强二线城市宣布执行认房不认贷政策南京更全面解除核心区域限购-19报政策我们认为当前住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期市场供-292022-092023-012023-05求关系有望尽快改善需求情况有望得到释放三季度市场信心有望持续提升行业估值将陆续修复新房市场有望企稳二手房成交持续回暖板块仍具备较数据来源聚源好的投资机会维持行业看好评级政策端国有大行下调存量房贷利率多地落实认房不认贷相关研究报告中央层面中国银行中国农业银行中国工商银行均官宣降低存量房贷利率新房成交面积环比增长一线认国家副主席何立峰强调保障性住房要实施严格封闭管理房不认贷悉数落地行业周报地方层面苏州杭州南京无锡大连均落地认房不认贷政策绵阳加-202393强对符合政策生育二孩三孩的家庭购买新建商品住房的补贴嘉兴加强人才引三部门认房不用认贷政策点评进住房保障力度开中央政策密集出台后续执行层面仍源待观察行业点评报告-2023828市场端土地成交溢价率环比增长广州土拍市场火热证销售端根据房管局数据2023年第36周全国64城商品住宅成交面积202新房成交面积环比增长推进落实券万平米同比下降32环比下降36从累计数值看年初至今64城成交面认房不认贷政策行业周报证积达12621万平米累计同比下降13全国17城二手房成交面积为130万平券-2023827研米同比增速27前值1年初至今累计成交面积5922万平米同比增速究30前值30报投资端2023年第36周全国100大中城市推出土地规划建筑面积3884万平告方米成交土地规划建筑面积1604万平方米同比下降56成交溢价率为56一线城市成交土地规划建筑面积210万平方米同比增加262二线城市成交土地规划建筑面积434万平方米同比下降60三线城市成交土地规划建筑面积960万平方米同比下降62保利以底价203亿元摘得广州海珠年内首宗宅地计容建面118万方华润置地底价972亿元摘得武汉出让东湖开发区1宗地块土地面积86万方建筑面积223万方中海外以底价437亿元摘得原天阳药业地块地块用地面积为24万方规划建筑面积为40万方容积率为165广州海珠区上涌果树公园北侧地块和番禺区大石街新光快速西侧地块迎来多家房企争抢最终双双封顶转入摇号环节揽金约1387亿元融资端国内信用债累计发行同比增长2023年第36周信用债发行60亿元同比增加43环比减少56平均加权利率342环比减少12BPs海外债无新增发行风险提示1市场信心恢复不及预期政策影响不及预期房企资金风险进一步加大调控政策超预期变化行业波动加剧2请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明113行业周报目录1国有大行下调存量房贷利率多地落实认房不认贷32销售端新房成交同比下降二手房同比增长52164大中城市新房成交同环比下降52217城二手房成交同比增长环比下降73投资端土地成交溢价率环比增长广州土拍市场火热84融资端国内信用债发行同比增长95一周行情回顾106投资建议维持行业看好评级117风险提示11图表目录图164大中城市单周新房成交面积同比下降5图264大中城市单周新房成交面积环比下降6图32023年第36周64大中城市成交面积同环比下降6图42023年第36周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降6图52023年第36周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降6图62023年第36周64大中城市中三四线城市成交面同环比下降6图72023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好7图817城二手房成交单周同比增长7图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好8图10100大中城市土地成交面积同比下降8图11100大中城市土地成交总价同比下降9图12100大中城市土地成交溢价率环比增长9图13信用债单周发行规模同比增长9图14信用债累计发行规模同比增长10图15本周房地产指数下跌11板块表现强于大市10表1国有大行下调存量房贷利率多地落实认房不认贷4表2本周房地产行业个股中张江高科泛海控股ST世茂涨幅靠前10表3本周房地产行业个股中天房发展京投发展ST中迪跌幅靠前11请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明213行业周报1国有大行下调存量房贷利率多地落实认房不认贷中央层面1国务院副总理何立峰规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开国务院副总理何立峰出席会议并讲话何立峰强调保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程要坚持规划先行谋定后动扎实做好前期工作严格项目管理和成本控制综合考虑市场形势合理把握建设节奏要建立公平公正的配售机制加强监督审计重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才按保本微利原则配售保障性住房要实施严格封闭管理不得上市交易相关部门要抓紧完善政策体系各地要加强领导力量抓好组织实施强化项目建设全链条监管确保保障性住房建设取得预期成效2国有大行工行农行发布关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告2019年10月8日含当日至2022年5月14日含当日发放的执行LPR定价的浮动利率贷款最低可调整至全国首套房贷利率政策下限即相应期限LPR不加点原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行调整后的存量首套住房商业性个人住房贷款利率在贷款市场报价利率LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限中国银行发布关于开展存量首套住房贷款利率调整的公告2019年10月8日含当日至2022年5月14日含当日发放的贷款如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限则将贷款加点幅度调整为当地下限否则如贷款利率高于全国下限则将贷款加点幅度调整为全国下限即LPROBP如贷款利率低于全国下限则不调整地方层面1苏州居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在苏州市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策2无锡居民家庭包括借款人配偶及未成年子女由请贷款购买商品住房时家庭成员在我市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策3杭州居民家庭申请贷款购买商品住房时家庭成员在本市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策此次调整从9月5日起实施4绵阳符合政策生育二孩三孩的家庭购买新建商品住房的按建筑面积给予每平方米200元补贴单户补贴最高不超过2万元本地缴存住房公积金的多孩家庭在绵阳购买首套自住住房公积金贷款的可贷额度上浮20且限额在现行最高贷款额度基础上提高10万元鼓励开发企业对多孩家庭购房给予特别优惠特别优惠的额度不计入不能低于备案价85以下销售的价格范围5栾川房地产开发公司在取得商品房预售许可证时即可申请住房公积金贷款项目准入备案提高公积金贷款额度个人最高贷款金额调整为55万元夫妻双方青年人才最高贷款金额调整为65万元加大对第二套使用公积金贷款购买改善型住房的支持力度二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围统一按照20执行6大连居民家庭申请贷款购买商品住房时对家庭成员在大连市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策7上海上海市对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策包括支持购买更新改造后房屋公积金提取支持项目建设期内租房公积金提取以及扩大提取申请人范围三方面8长春住房公积金个人贷款执行基准利率首次个人住房公积金贷款期限5年以下含5年年利率按26执行5年以上按31执行9广东扩大保障性租赁住房供给鼓励机关事业单位国有企事业等单位对现有符合安全要请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明313行业周报求物业改造为租赁住房简化利用存量土地和房屋改建保障性租赁住房调整规划手续进一步优化住房公积金使用范围支持有条件的地市结合实际提高租房提取额度简化提取流程支持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚需和改善性住房需求大力发展装配式建筑积极推广钢结构住宅10嘉兴嘉兴市住房和城乡建设局党委委员副局长沈伟表示对嘉兴市用人单位引进的符合条件的各类人才给予购房补贴其中博士45万元人硕士23万元人重点高校本科生15万元人普通高校本科生8万元人11南京首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点此外自9月8日起玄武区秦淮区建邺区鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明据悉上述四区是此前南京仅剩的限购区域表1国有大行下调存量房贷利率多地落实认房不认贷时间政策新华社规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开国务院副总理何立峰出席会议并讲话何立峰强调保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程要坚持规划先行谋定后动扎实做好前期工作严格项目管理和成本控制综合考虑市场形势合理把握建设节奏要建立公平公正的配售机制加强监督审计重点针对住房202394有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才按保本微利原则配售保障性住房要实施严格封闭管理不得上市交易相关部门要抓紧完善政策体系各地要加强领导力量抓好组织实施强化项目建设全链条监管确保保障性住房建设取得预期成效苏州居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在苏州市名下无成套住房202394的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策无锡居民家庭包括借款人配偶及未成年子女由请贷款购买商品住房时家庭成员在我市名下无成套住房的202394不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策杭州居民家庭申请贷款购买商品住房时家庭成员在本市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房202395银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策此次调整从9月5日起实施绵阳符合政策生育二孩三孩的家庭购买新建商品住房的按建筑面积给予每平方米200元补贴单户补贴最高不超过2万元本地缴存住房公积金的多孩家庭在绵阳购买首套自住住房公积金贷款的可贷额度上浮20202395且限额在现行最高贷款额度基础上提高10万元鼓励开发企业对多孩家庭购房给予特别优惠特别优惠的额度不计入不能低于备案价85以下销售的价格范围栾川房地产开发公司在取得商品房预售许可证时即可申请住房公积金贷款项目准入备案提高公积金贷款额度202396个人最高贷款金额调整为55万元夫妻双方青年人才最高贷款金额调整为65万元加大对第二套使用公积金贷款购买改善型住房的支持力度二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围统一按照20执行国有大行工行农行发布关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告2019年10月8日含当日至2022年5月14日含当日发放的执行LPR定价的浮动利率贷款最低可调整至全国首套房贷利率政策下限即相应期限LPR不加点原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行调整后的存量首套住房商业性个人住房贷款利率在贷款市场报价利率LPR上的加点幅202397度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限中国银行发布关于开展存量首套住房贷款利率调整的公告2019年10月8日含当日至2022年5月14日含当日发放的贷款如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限则将贷款加点幅度调整为当地下限否则如贷款利率高于全国下限则将贷款加点幅度调整为全国下限即LPROBP如贷款利率低于全国下限则不调整大连居民家庭申请贷款购买商品住房时对家庭成员在大连市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过202397住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策202397上海上海市对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策包括支持购买更新改请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明413行业周报时间政策造后房屋公积金提取支持项目建设期内租房公积金提取以及扩大提取申请人范围三方面长春住房公积金个人贷款执行基准利率首次个人住房公积金贷款期限5年以下含5年年利率按26执行2023975年以上按31执行广东扩大保障性租赁住房供给鼓励机关事业单位国有企事业等单位对现有符合安全要求物业改造为租赁住房简化利用存量土地和房屋改建保障性租赁住房调整规划手续进一步优化住房公积金使用范围支持有条件202398的地市结合实际提高租房提取额度简化提取流程支持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚需和改善性住房需求大力发展装配式建筑积极推广钢结构住宅嘉兴嘉兴市住房和城乡建设局党委委员副局长沈伟表示对嘉兴市用人单位引进的符合条件的各类人才给予202398购房补贴其中博士45万元人硕士23万元人重点高校本科生15万元人普通高校本科生8万元人南京首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行二套住房商业性个人住202398房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点此外自9月8日起玄武区秦淮区建邺区鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明据悉上述四区是此前南京仅剩的限购区域资料来源Wind各地政府官网开源证券研究所2销售端新房成交同比下降二手房同比增长2164大中城市新房成交同环比下降根据房管局数据2023年第36周全国64城商品住宅成交面积202万平米同比下降32环比下降36从累计数值看年初至今64城成交面积达12621万平米累计同比下降13图164大中城市单周新房成交面积同比下降1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002021W12021W52021W92022W12022W52022W92023W12023W52023W92021W372021W492021W132021W172021W212021W252021W292021W332021W412021W452022W132022W172022W212022W252022W292022W332022W372022W412022W452022W492023W132023W172023W212023W252023W292023W3364城商品住宅成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所W代表周下同请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明513行业周报图264大中城市单周新房成交面积环比下降1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002023W12021W12021W52021W92022W12022W52022W92023W52023W92022W372021W132021W172021W212021W252021W292021W332021W372021W412021W452021W492022W132022W172022W212022W252022W292022W332022W412022W452022W492023W132023W172023W212023W252023W292023W3364城商品住宅成交面积万方环比数据来源Wind开源证券研究所图32023年第36周64大中城市成交面积同环比下降图42023年第36周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降35000300-580-10250-1060-20200-15-30150-2040-40100-2520-5050-300-600-352023W332023W342023W352023W362023W332023W342023W352023W3664城一线城市万方同比64城成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所图52023年第36周64大中城市中二线城市成交面积图62023年第36周64大中城市中三四线城市成交面同环比下降同环比下降2000100080-10150-5-2060100-10-3040-4050-1520-500-200-602023W332023W342023W352023W362023W332023W342023W352023W3664城二线城市万方同比64城三四线城市万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明613行业周报根据房管局数据2023年第36周全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-13各线城市走势基本一致一二三四线单周成交同比增速分别为-46-9-49年初至今累计增速5-10-26图72023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好200150100500-502023W92021W12021W52021W92022W12022W52022W92023W12023W52021W172021W492022W292021W132021W212021W252021W292021W332021W372021W412021W452022W132022W172022W212022W252022W332022W372022W412022W452022W492023W132023W172023W212023W252023W292023W33-100成交面积累计同比一线二线三四线数据来源Wind开源证券研究所2217城二手房成交同比增长环比下降2023年第36周全国17城二手房成交面积为130万平米同比增速27前值1年初至今累计成交面积5922万平米同比增速30前值30图817城二手房成交单周同比增长300100802506020040201500-20100-4050-60-800-1002023W22021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W52023W82021W282022W152021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W512023W112023W142023W172023W202023W232023W262023W292023W322023W3517城二手房成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明713行业周报图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好100806040200-20-40-60-80-1002022W92021W12021W42021W72022W32022W62023W22023W52023W82022W152021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W512023W112023W142023W172023W202023W232023W262023W292023W322023W35一线同比二线同比三四线同比数据来源Wind开源证券研究所3投资端土地成交溢价率环比增长广州土拍市场火热2023年第36周全国100大中城市推出土地规划建筑面积3884万平方米成交土地规划建筑面积1604万平方米同比下降56成交溢价率为56一线城市成交土地规划建筑面积210万平方米同比增加262二线城市成交土地规划建筑面积434万平方米同比下降60三线城市成交土地规划建筑面积960万平方米同比下降62保利以底价203亿元摘得广州海珠年内首宗宅地计容建面118万方华润置地底价972亿元摘得武汉出让东湖开发区1宗地块土地面积86万方建筑面积223万方中海外以底价437亿元摘得原天阳药业地块地块用地面积为24万m2规划建筑面积为40万m2容积率为165广州海珠区上涌果树公园北侧地块和番禺区大石街新光快速西侧地块迎来多家房企争抢最终双双封顶转入摇号环节揽金约1387亿元图10100大中城市土地成交面积同比下降120004001000030080002006000100400002000-1000-2002020W62021W22021W82022W42023W62020W242021W322023W302019W402019W462019W522020W122020W182020W302020W362020W422020W482021W142021W202021W262021W382021W442021W502022W102022W162022W222022W282022W342022W402022W462022W522023W122023W182023W242023W36成交地块规划建面万方同比数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明813行业周报图11100大中城市土地成交总价同比下降35003003000250020020001001500100005000-1002021W12020W32020W82021W62022W42022W92023W22023W72021W512019W402019W452019W502020W132020W182020W232020W282020W332020W382020W432020W482021W112021W162021W212021W262021W312021W362021W412021W462022W142022W192022W242022W292022W342022W392022W442022W492023W122023W172023W222023W272023W32成交土地总价亿元同比数据来源Wind开源证券研究所图12100大中城市土地成交溢价率环比增长353025201510502022W62019W62020W22020W82021W42023W22023W82019W482018W402018W462018W522019W122019W182019W242019W302019W362019W422020W142020W202020W262020W322020W382020W442020W502021W102021W162021W222021W282021W342021W402021W462021W522022W122022W182022W242022W302022W362022W422022W482023W142023W202023W262023W32平均溢价率数据来源Wind开源证券研究所4融资端国内信用债发行同比增长2023年第36周信用债发行60亿元同比增加43环比减少56平均加权利率342环比减少12BPs海外债无新增发行图13信用债单周发行规模同比增长4008003507003006002505002004001503001002005010000002020W42021W62022W2202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