行业整体利润跌幅有所收窄，经营数据有所改善。行业整体营收增速2022年以来均为负值，2023年开始转负为正。上半年共实现营业利润、净利润、归属母公司股东净利润同比分别下降11.25%，下降0.62%和下降11.07%。虽然营业利润、净利润及归属净利润同比均有所下降，但年内降幅均持续收窄，表明行业整体经营数据有所改善。
　　行业盈利能力探底回升，预计全年进一步修复。2023年上半年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为17.85%和3.91%，较2022年全年结算毛利率及净利润率分别上升0.1个百分点和上升5.8个百分点，毛利率及净利润率水平出现探底回升状态，显示行业盈利最困难时期或许已经过去，后续盈利水平改善值得期待。
　　负债率水平走低，经营性现金流有所改善。2023年上半年行业整体负债率水平跌至多年以来的底部，总负责、带息债务及净债务均较2022年末有一定幅度的下降，行业收缩投资减少负债趋势明显。
　　投资建议：上半年行业整体盈利水平仍持续下行，但跌幅相比上年有所收窄。同时行业整体毛利率及净利润率水平出现探底回升状态，显示行业盈利最困难时期或许已经过去，后续盈利水平改善值得期待。年内开发商集中资源“保交付”，新开工及施工等持续走低，上半年新开工量更是跌至2009年同期的水平；存货上也由于新增货量减少而带来持续去库的状态。开发商收缩投资及开工，融资方面也更为谨慎，导致行业整体负债率水平走低。
　　我们认为，从行业2023年中报业绩情况可看出，行业盈利底部或已出现，后续随着楼市优化政策持续叠加，带动购房者信心重拾，销售将会在四季度有所发力。同时前期高价拿地项目逐步消化，后续行业毛利率及净利润率水平将会持续探底回升，带动业绩走好。行业在经历大规模的洗牌及出清后，将逐步走出周期底部，进入新的发展周期，这将有利于行业整体估值的修复。同时剩下之优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩，享受估值重估机会。建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）等。
　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足。楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低。房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现。经济增速持续回落，失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足。

研究报告全文：房地产行业业标配维持房地产行业2023年半年度业绩综述绩综利润跌幅有所收窄盈利最困难时期或已过去述2023年9月8日投资要点行业整体利润跌幅有所收窄经营数据有所改善行业整体营收增速分析师何敏仪2022年以来均为负值2023年开始转负为正上半年共实现营业利润SAC执业证书编号净利润归属母公司股东净利润同比分别下降1125下降062和下S0340513040001降1107虽然营业利润净利润及归属净利润同比均有所下降但年电话0769-22177163邮箱hmydgzqcomcn内降幅均持续收窄表明行业整体经营数据有所改善行业盈利能力探底回升预计全年进一步修复2023年上半年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为1785和391较2022年全年结算毛利率及净利润率分别上升01个百分点和上升58个百分点毛利率及净行业指数走势利润率水平出现探底回升状态显示行业盈利最困难时期或许已经过去后续盈利水平改善值得期待负债率水平走低经营性现金流有所改善2023年上半年行业整体负债行率水平跌至多年以来的底部总负责带息债务及净债务均较2022年末业有一定幅度的下降行业收缩投资减少负债趋势明显研投资建议上半年行业整体盈利水平仍持续下行但跌幅相比上年有所资料来源东莞证券研究所Wind究收窄同时行业整体毛利率及净利润率水平出现探底回升状态显示行相关报告业盈利最困难时期或许已经过去后续盈利水平改善值得期待年内开发商集中资源保交付新开工及施工等持续走低上半年新开工量更是跌至2009年同期的水平存货上也由于新增货量减少而带来持续去库的状态开发商收缩投资及开工融资方面也更为谨慎导致行业整体负债率水平走低我们认为从行业2023年中报业绩情况可看出行业盈利底部或已出现后续随着楼市优化政策持续叠加带动购房者信心重拾销售将会在四季度有所发力同时前期高价拿地项目逐步消化后续行业毛利率及净利润率水平将会持续探底回升带动业绩走好行业在经历大规模的洗牌及出清后将逐步走出周期底部进入新的发展周期这将有利于行业整体估值的修复同时剩下之优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩享受估值重估机会建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一证二线城市的区域龙头企业包括保利发展600048华发股份600325券滨江集团002244万科A000002招商蛇口001979等研风险提示房地产优化政策出台低于预期房住不炒持续提及地究方政府救市政策落实及成效不足楼市销售持续低迷销售数据不理想报开发商对后市较悲观开发投资持续走低房企资金链改善缓慢融资告仍然受阻暴雷现象持续出现经济增速持续回落失业率及降薪情况攀升带来购房需求及信心不足本报告的风险等级为中风险本报告的信息均来自已公开信息关于信息的准确性与完整性建议投资者谨慎判断据此入市风险自担请务必阅读末页声明房地产行业2023年半年度业绩综述目录1行业整体利润跌幅有所收窄经营数据有所改善32行业盈利能力探底回升预计全年进一步修复43整体费用下降明显行业资金面预期将好转54行业存货持续走低新开工继续大幅下降65负债率水平走低经营性现金流有所改善86总结与投资建议97风险提示9插图目录图1上市房企营业总收入3图2营业利润净利润归属净利润变化3图3全国商品房累计销售面积3图4全国商品房累计销售额3图5全国商品房单月销售面积4图6全国商品房单月销售额4图7总资产净利率净资产收益率变化5图8销售毛利率净利润率变化5图9销售费管理费及财务费同比变化6图10三费率变化6图11房企开发资金来源合计6图12房企开发资金来源变化6图13存货水平变化7图14存货占总资产比例变化7图15房屋施工同比增速7图16房屋新开工同比增速7图17房地产行业负债水平变化8图18房企现金流情况变化8表格目录表1重点关注标的估值及盈利预测截至2023年9月7日10请务必阅读末页声明2房地产行业2023年半年度业绩综述1行业整体利润跌幅有所收窄经营数据有所改善上市公司2023年中报已全部公布完毕我们统计上市房地产开发企业按申万房地产分类2023年上半年共实现营业总收入110311亿较2022年同期上升381增幅较2023年一季末也提升12个百分点行业整体营收增速2022年以来均为负值2023年开始转负为正上半年共实现营业利润72292亿净利润43007亿归属母公司股东净利润2759亿同比分别下降1125下降062和下降1107虽然营业利润净利润及归属净利润同比均有所下降但年内降幅均持续收窄表明行业整体经营数据有所改善2020年以来行业整体营业利润净利润及归属净利润同比增速均转负并且2021年下半年以来降幅持续扩大上市房企经营情况走差特别在2022年末行业整体净利润及归属净利润绝对值为负数相当于行业整体出现亏损为有统计以来少见的情况但随着救市就楼市调控优化措施持续叠加行业整体经营情况在2023年有所改善2023年以来行业整体净利润及归属净利润均为正数图上市房企营业总收入图2营业利润净利润归属净利润变化1资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所同时对比2023年一季末行业整体营业总收入营业利润净利润归母净利润同比增速均有所改善二季末营业总收入同比增速较一季末扩大12个百分点营业利润净利润及归属净利润跌幅分别较一季末收窄32个百分点收窄208个百分点和119个百分点二季度行业营收及净利润改善明显相信下半年随着利好政策持续叠加行业销售将有所恢复整体结算收入在低基数之下增速将可能进一步扩大但另一方面在本来行业大规模洗牌出清后房企间业绩分化也将更为明显销售情况看2023年上半年全国商品房销售面积合计595亿平方米其中住宅销售面积515亿平方米同比分别下降53和下降28虽然累计销售仍呈现同比下降但降幅相较2022年已经明显收窄前6月全国商品房销售额合计63万亿商品住宅销售额合计56万亿同比则分别上升11和上升37销售额同比增速也相较2022年整体明显改善7月份销售数据则有所反复较6月有所走低图全国商品房累计销售面积图全国商品房累计销售额34请务必阅读末页声明3房地产行业2023年半年度业绩综述资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所从单月销售情况来看今年一季度单月销售数据回暖明显全国商品房销售面积同比降幅仅3点多个百分点商品住宅销售面积基本持平上年同期而销售金额方面整体有单位数同比增长但二季度以来单月销售面积及销售金额均明显回落67月单月销售跌幅约两成五销售表现低迷与此同时从中央高层到地方政府持续出台政策提振楼市相信在楼市调控优化政策持续叠加之下购房者信心将有所提振下半年特别是四季度销售将会有所回暖图5全国商品房单月销售面积图6全国商品房单月销售额资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所2行业盈利能力探底回升预计全年进一步修复截止2023年中报上市房企资产合计1244万亿同比下降9772022年年中以来上市房企资产总计同比转负并且降幅持续扩大2023年年中相比2022年年中降幅扩大73个百分点平均每家房企资产规模110123亿较上年同期下降098出现小幅下降主要由于出现部分企业退市的情况平均每家房企资产规模降幅低于行业总资产规模降幅平均每股净资产659元较上年中期增长553扭转2021年年末以来净资产持续下降的态势盈利能力方面2023年中报房地产行业平均净资产收益率为167较去年同期上升035请务必阅读末页声明4房地产行业2023年半年度业绩综述个百分点较2022年全年上升61个百分点在申万31个一级行业板块中排名第26位与去年同期相比上升1位但在所有行业中排名靠后倒数第6位总资产净利率为034较上年同期上升003个百分点较2022年全年上升072个百分点排名第29位2023年上半年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为1785和391较2022年全年结算毛利率及净利润率分别上升01个百分点和上升58个百分点毛利率及净利润率水平出现探底回升状态显示行业盈利最困难时期或许已经过去后续盈利水平改善值得期待2021年下半年及2022年行业销售持续低迷减价促销叠加前期高位拿地导致行业整体利润率情况受损同时行业整体计提一定减值准备而2023年一季度以来行业整体利润率水平出现探底回升二季末利润率水平相较一季末继续小幅走高预计全年利润率水平将相比二季末进一步上升图7总资产净利率净资产收益率变化图8销售毛利率净利润率变化资料来源东莞证券研究所资料来源东莞证券研究所windwind3整体费用下降明显行业资金面预期将好转2023年上半年上市房企整体销售费用为27541亿较2022年同期下降597降幅较上年末收窄68个百分点2022年开始整体销售费用出现同比下降而2023年以来降幅持续收窄相信行业销售逐步恢复之下整体销售费用将会出现回升行业整体管理费用为32906亿财务费用41061亿较2022年中期分别下跌1716和下跌488管理费用下降明显而财务费用在2023年开始同比转负二季末相较一季末同比降幅扩大25个百分点总的来看2022年以来整体三费同比出现下降主要由于行业销售低迷景气度不佳开发商普遍降低销售费用及人力成本支出在融资层面也在去杠杆及收缩投资带动下带来财务费用的下降而随着行业景气度探底回升销售及开发投资逐步修复预计四季度及来年三费也将出现回升2023年上半年销售费用占营业总收入为25较2022年末下降02个百分点管理费用占营业总收入298财务费用占营业总收入372分别较2022年末下降01个百请务必阅读末页声明5房地产行业2023年半年度业绩综述分点和上升03个百分点整体三费率为921较2022年同期下降08个百分点与去年年末相比下降01个百分点可见在营收下降的同时费用下降幅度更大开发商缩减费用支出力度加大图9销售费管理费及财务费同比变化图10三费率变化资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所资金来源看2023年截止7月末全国房地产开发资金来源合计78万亿同比下降112降幅较6月末扩大14个百分点绝对值为近8年同期低位2022年以来开发资金来源同比增速转负2022年整体降幅达到2592023年降幅有所收窄但下半年以来降幅较上半年小幅扩大其中前7个月国内贷款利用外资和自筹资金累计分别为973239亿3043亿和239万亿同比则分别下降115下降43和下降23其他资金累计445万亿同比下降358利用外资及自筹资金跌幅较大在金融16条房企融资三支箭等政策持续推进落实背景下预计未来几个月行业整体资金面将持续有所好转图11房企开发资金来源合计图12房企开发资金来源变化资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所4行业存货持续走低新开工继续大幅下降22023年上半年行业整体存货周转率为014次较2022年中报小幅上升2022年中报请务必阅读末页声明6房地产行业2023年半年度业绩综述为012次总资产周转率为009次也较上年同期小幅上升2022年中报总资产周转率为008次库存方面2023年上半年末上市房企整体存货632万亿同比下降1215跌幅较大相比2022年中期跌幅扩大153个百分点其中存货占总资产比例为5081占比也较上年同期下降13个百分点占比持续走低2022年以来开发商集中资源保交付新开工及施工进度相对放缓导致行业整体存货走低在行业去库逐步完成叠加未来行业景气度回升将对房价带来有力支撑图13存货水平变化图14存货占总资产比例变化资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所开工情况看前7个月全国房屋施工面积累计799亿平米其中住宅施工面积累计563亿平米累计同比分别下降68和下降71累计施工面积同比从2022年5月开始转负并且降幅持续扩大绝对值跌至约2019年同期的水平而17月累计新开工面积56亿平方米其中住宅累计新开工面积为41亿平方米较去年同期则分别下降245和下降25累计新开工同比增幅从2021年下半年开始转负同比降幅也是持续扩大2022年全年累计新开工同比下降近四成2023年以来在基数下降基础上累计同比降幅也整体超两成绝对值更是跌至约2009年同期的水平新开工量大幅下降图15房屋施工同比增速图16房屋新开工同比增速资料来源wind东莞证券研究所资料来源wind东莞证券研究所请务必阅读末页声明7房地产行业2023年半年度业绩综述5负债率水平走低经营性现金流有所改善2023年6月末上市房企整体资产负债率为7811较2022年末下降12个百分点较去年中期下降约1个百分点2023年中报负债率水平明显走低跌至多年以来的底部其中流动比速动比分别为137和048流动比及速动比均较2022年小幅提升行业整体负债占归属母公司股东权益为591倍而2022年末为64倍其中带息负债占归属母公司股东权益为207倍也较2022年底217倍的水平有所下降净负债则为归属股东权益的145倍也低于2022年底的15倍的水平整体看2023年上半年行业整体负债率水平跌至多年以来的底部总负责带息债务及净债务均较2022年末有一定幅度的下降行业收缩投资减少负债趋势明显而下半年及来年随着融资支持政策的持续推进及落地叠加行业景气度及销售的回升预期行业整体负债率水平将可能回升图17房地产行业负债水平变化资料来源wind东莞证券研究所2023年中期上市房企每股现金流量净额为-018元较2022年同期每股增加约023元2022年中期为每股-041元2023年以来上市房企每股现金流量净额为2021年以来最好的水平现金流有所修复每股经营活动产生现金流量净额为053元与2022年中期相比也提升037元2022年中期每股经营活动产生现金流量净额为016元而销售商品提供劳务收到现金占营业收入为101较2022年末上升约18个百分点但较去年中期下降约2个百分点总的来看2023年上半年行业整体销售仍低迷但同时开发商收缩开发投资导致经营活动产生现金流量净额有所改善另一方面结算下滑销售商品提供劳务收到现金占营收比例再次重回100以上图18房企现金流情况变化请务必阅读末页声明8房地产行业2023年半年度业绩综述资料来源wind东莞证券研究所6总结与投资建议2023年上半年楼市销售出现反复在一季度销售有所回暖后二季度以来销售再次呈现回落并且67月份销售数据进一步走低与此同时监管部门持续出台楼市优化政策刺激房地产市场从上市房企业绩层面来看上半年行业整体盈利水平仍持续下行但跌幅相比上年有所收窄同时行业整体毛利率及净利润率水平出现探底回升状态显示行业盈利最困难时期或许已经过去后续盈利水平改善值得期待年内开发商集中资源保交付新开工及施工等持续走低上半年新开工量更是跌至2009年同期的水平存货上也由于新增货量减少而带来持续去库的状态开发商收缩投资及开工融资方面也更为谨慎导致行业整体负债率水平走低整体我们认为从行业2023年中报业绩情况可以看出行业盈利底部或者已经出现后续随着楼市优化政策持续叠加带动购房者信心的重拾销售将会在四季度有所发力同时前期高价拿地项目逐步消化后续行业毛利率及净利润率水平将会持续探底回升带动业绩走好行业在经历大规模的洗牌及出清后将逐步走出周期底部进入新的发展周期这将有利于行业整体估值的修复同时剩下之优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩享受估值重估机会建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业包括保利发展600048华发股份600325滨江集团002244万科A000002招商蛇口001979等7风险提示1房地产优化政策出台低于预期房住不炒持续提及地方政府救市政策落实及成效不足请务必阅读末页声明9房地产行业2023年半年度业绩综述2楼市销售持续低迷销售数据不理想开发商对后市较悲观开发投资持续走低3房企资金链改善缓慢融资仍然受阻暴雷现象持续出现4经济增速持续回落失业率及降薪情况攀升带来购房需求及信心不足表1重点关注标的估值及盈利预测截至2023年9月7日股价EPS元PE倍评级代码简称评级元2022A2023E2024E2022A2023E2024E变动000002SZ万科A1400195209225718671622持有维持001979SZ招商蛇口1372041120135334611451014持有维持002244SZ滨江集团1037120120141864861733持有维持600048SH保利发展1404153236252918595558持有维持600325SH华发股份1006112163176898617571持有维持资料来源wind东莞证券研究所注数据均来源wind一致预期请务必阅读末页声明10房地产行业2023年半年度业绩综述东莞证券研究报告评级体系公司投资评级买入预计未来6个月内股价表现强于市场指数15以上增持预计未来6个月内股价表现强于市场指数5-15之间持有预计未来6个月内股价表现介于市场指数5之间减持预计未来6个月内股价表现弱于市场指数5以上因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因导无评级致无法给出明确的投资评级股票不在常规研究覆盖范围之内行业投资评级超配预计未来6个月内行业指数表现强于市场指数10以上标配预计未来6个月内行业指数表现介于市场指数10之间低配预计未来6个月内行业指数表现弱于市场指数10以上说明本评级体系的市场指数A股参照标的为沪深300指数新三板参照标的为三板成指证券研究报告风险等级及适当性匹配关系低风险宏观经济及政策财经资讯国债等方面的研究报告中低风险债券货币市场基金债券基金等方面的研究报告中风险主板股票及基金可转债等方面的研究报告市场策略研究报告中高风险创业板科创板北京证券交易所新三板含退市整理期等板块的股票基金可转债等方面的研究报告港股股票基金研究报告以及非上市公司的研究报告高风险期货期权等衍生品方面的研究报告投资者与证券研究报告的适当性匹配关系保守型投资者仅适合使用低风险级别的研报谨慎型投资者仅适合使用风险级别不高于中低风险的研报稳健型投资者仅适合使用风险级别不高于中风险的研报积极型投资者仅适合使用风险级别不高于中高风险的研报激进型投资者适合使用我司各类风险级别的研报证券分析师承诺本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力以勤勉的职业态度独立客观地在所知情的范围内出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点不受本公司相关业务部门证券发行人上市公司基金管理公司资产管理公司等利益相关者的干涉和影响本人保证与本报告所指的证券或投资标的无任何利害关系没有利用发布本报告为自身及其利益相关者谋取不当利益或者在发布证券研究报告前泄露证券研究报告的内容和观点声明东莞证券股份有限公司为全国性综合类证券公司具备证券投资咨询业务资格本报告仅供东莞证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告所载资料及观点均为合规合法来源且被本公司认为可靠但本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可随时更改本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可跌可升本公司可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与本公司其他业务部门或单位所给出的意见不同或者相反在任何情况下本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并不构成对任何人的投资建议投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险据此报告做出的任何投资决策与本公司和作者无关在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本公司及其所属关联机构在法律许可的情况下可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行经纪资产管理等服务本报告版权归东莞证券股份有限公司及相关内容提供方所有未经本公司事先书面许可任何人不得以任何形式翻版复制刊登如引用刊发需注明本报告的机构来源作者和发布日期并提示使用本报告的风险不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本证券研究报告的应当承担相应的法律责任东莞证券股份有限公司研究所广东省东莞市可园南路1号金源中心24楼邮政编码523000电话076922115843网址wwwdgzqcomcn请务必阅读末页声明11