1、业绩方面：2023年半年报业绩虽然同比下行，但边际有所好转。板块整体下滑下，优质房企业绩更好一些，且未来可期。
　　23H1业绩同比下行，但较22年边际好转。2023年半年报，房地产板块营收同比正增长2%，归母净利润同比-9%，但较22年行业整体亏损相比，归母净利润绝对值为正。业绩同比去年上半年下滑主要因为：（1）毛利润率下降，2023H1板块整体毛利率17.1%（22年全年为17.5%，22H1为18.9%）；（2）信用减值计提增加。2023H1地产板块整体信用减值为-23亿元，较去年同期多计提减值2亿元。
　　在板块业绩整体下滑情况下，优质房企业绩明显要更好。2023H1第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为+10%/+10%/-4%/-10%，归母净利润来看，2023H1除第一梯队盈利外，其他梯队均为亏损，具体来看各梯队归母净利润规模分别为293/-19/-24/-13亿元。
　　2、财务方面：板块整体边际改善，优质房企稳健。
　　三道红线指标来看，板块整体改善，优质企业财务状况稳健。2023H1板块整体剔除预收账款资产负债率为70.5%，较2022年压降1.5个百分点；净负债率为73.2%，较2022年减少0.7个百分点；现金短债比为1.14，2022年为1.07。第一梯队房企各指标远远优于其他。一/二/三/四梯队房企剔除预收账款资产负债率分别为66%/72%/70%/82%，净负债率分别为51%/105%/79%/122%；现金短债比分别为2.03/1.55/0.84/0.31。
　　融资情况来看，行业融资规模边际改善，优质企业负债规模增加。2023H1，债券发行规模2825亿元，跟去年上半年持平（2022年为-12.9%），信托发行规模下降63.5%，房地产开发资金来源上半年同比-11%（2022年为-26%）。从存量规模来看，地产债余额比22年底下降0.07万亿元，信托余额比22年下降0.10万亿元，开发贷余额同比增长5.3%（2022年为+5.7%）。
　　行业融资仍然有压力的情况下，第一梯队房企负债规模仍在增加。2023H1，一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为1.6%/-2.8%/-10.7%/-4.7%。
　　3、销售排名剧烈变化，优质房企脱颖而出，排名跨越式提升。2023年1-7月，优质房企销售金额同比增长16.2%，百强整体下滑5.9%；2023年1-7月优质房企销售市占率为18.8%，较2022年提升2.1个百分点。
　　4、2023年以来房企土地投资规模下降，但优质房企拿地份额保持高位。
　　2023年1-8月宅地成交规模同比-22.7%，22年为-30.6%，行业土地投资规模降幅收窄。从溢价率来看，2023年1-8月为5.8%，较22年全年有所回升。
　　但国央企拿地保持较高份额。一方面，集中供地城市中，国央企拿地份额占比60%左右；另一方面，从拿地力度来看，优质房企也保持较高拿地力度，基本都在30%以上，而大量房企仍然0拿地。
　　投资建议：2023年以来房企业绩边际好转，利润率降幅收窄，行业供给侧改革趋势明显，优质房企销售排名跨越式提升，未来业绩可期。关注标的：1）招商蛇口、华发股份、保利发展、滨江集团、招商积余；2）民企混合制：万科A、金地集团、新城控股；3）一线城市国企+城中村：城建发展、天健集团、中华企业。
　　风险提示：销售恢复不及预期，政策力度不及预期。