8月销售同比降幅收窄，但仍处于历史低位
　　30个大中城市8月商品房成交面积同比-23%、环比-1%，受去年基数影响，同环比降幅均收窄，特别是8月下旬开始收窄明显，不过成交面积绝对值仍位于18年以来的同期最低水平。分城市看，一线、二线和三线城市8月商品房成交面积同比分别为-30%（前值-17%）、-16%（前值-32%）和-31%（前值-23%）；环比分别为-18%、+10%、-6%。其中，一线城市成交同比降幅继续扩大，主要受到供应结构和供应量的影响。根据克而瑞数据，8月一线城市供应量环比增加约30%，其中上海、广州和深圳供应放量，但北京仍处低位。另外，由于上海非核心区供应占比上升，叠加二手房市场下行，导致成交转弱。相较而言，二线城市成交同环比有所改善，但成交绝对值仍处于低位。二手房方面，Wind公布的14个城市8月二手房四周成交面积同比下降1.5%，降幅较7月收窄8pct，市场仍处于筑底阶段。
　　认房不认贷、降低首付比例及存量首套房贷利率下调政策落地
　　在销售持续低迷的背景下，信贷政策终于迎来优化调整，特别是一线城市的政策调整具有较强信号意义。首先，8月25日住建部、央行和金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确将执行“认房不认贷”政策。目前广州、深圳、北京和上海四大一线城市已经发布公告落实该政策。我们认为，此前的“认房又认贷”在很大程度上抑制了有过贷款记录的置换改善需求，而“认房不认贷”将明显降低此类购房者的购房门槛，激活潜在改善需求，进而促进一二手房市场联动。
　　其次，8月31日央行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，一方面明确首套商贷最低首付比例为不低于20%，二套首付比例为不低于30%，且不再区分限购城市和不限购城市。另一方面，规定二套房利率政策下限为不低于LPR加20个基点，首套房利率政策下限为不低于LPR减20个基点。此次调整为各地的首付比例和房贷利率进一步调整打开了空间，各地可自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。同日，央行和金融监管总局还发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，9月25日起存量首套房商贷的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。我们认为，降低存量首套房贷利率主要是针对在房地产市场过热阶段承担了较高LPR加点的借款人，此次调整有助于节约借款人的利息支出，促进消费和投资。
　　新房供应环比回升，但去化率仍维持低位，库存去化周期拉长
　　根据克而瑞数据，30个重点城市新增供应环比+10%、同比-31%，供应量仍是近5年同期低点，主要原因在于利好政策落地之前供需双方观望情绪较浓，房企推盘意愿不足。从去化率看，克而瑞重点城市8月平均开盘去化率为33%，较上月提升1pct，但是城市间分化也比较严重。从库存看，Wind十大城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门）8月末商品房库存环比+0.6%、同比-3%，库存去化周期为14.6个月（前值13.4个月）。其中，一线城市库存去化周期为12.4个月（前值11.2个月），二线城市库存去化周期16.5个月（前值15.4个月）。
　　投资建议
　　需求端支持政策逐步落地，尤其是一线城市信贷政策调整有利于激活置换改善需求，从而带动一二手房市场联动。我们认为房地产政策调整落地一方面将提振短期市场需求，另一方面也将推动板块估值修复。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局合理的头部优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　需求端支持政策执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。