本周政策情况：四大行明确存量贷款利率调整细则，二三线“认房不认贷”继续跟进。中央层面，根据政府官网，本周保障性住房工作部署会议何立峰表示，保障房要实施严格封闭管理，不得上市交易。根据银行官网，四大行明确存量首套住房贷款利率调整细则，将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整。地方层面，根据各地政府官网，本周苏州、杭州等二三线城市落实“认房不认贷”政策，沈阳、大连取消限购限售，南京全面取消限购，青岛、南京等多地跟进降低首付比例和贷款利率下限，此外沈阳、赣州等多地公积金放松。
　　本周基本面情况：成交边际回落，推盘持续下行。根据Wind及克尔瑞数据，本周56城新房成交环比下降25.1%，同比下降9.5%，成交边际回落，市场景气度处于低位，其中一线、二线、三四线分别环比下降30.2%、30.2%、12.2%，一线城市中上海、深圳环比降幅较大，分别下降46.4%、29.5%。11城单周商品房推盘面积环比下降19.8%，同比下降43.4%，商品房批售比（MA3）为1.07，去化周期为27.04个月，推盘规模持续下行。13城二手房环比下降15.8%，同比上升2.8%，二手房成交热度回落，但周末来访情况持续改善。
　　本周土地情况：分线成交小幅回落，出让金环比下行。根据中指院数据，本周商住土地成交面积环比下降0.3%，同比下降9.9%，出让金环比下降28.3%，同比下降45.3%，其中一线城市环比下降67.1%，二线、三线城市分别下降37.4%、17.0%，土地成交金额边际回落，第36周商住土地供销比（MA3）为1.29，环比持平。
　　开发板块观点：核心城市政策迅速落地，来访情况有所改善。本周新房、二手房成交规模环比均有回落，831新政发布以来，以北上为代表的一线及强二线城市放松政策持续出台，政策出台速度及力度均超市场预期。受决策周期、政府审批等因素影响网签成交量尚未明显修复，但宽松政策所释放的购买力对市场的正向影响未来将逐步在数据端体现。目前影响房地产市场信心及走势的两大预期“房价预期”“收入预期”仍需市场及整体经济的进一步改善扭转，推荐关注后续政策跟进情况及效果，以及市场改善下头部优质房企的经营估值弹性。
　　物业板块观点：板块小幅震荡，估值仍处低位。本周恒生指数下降1.0%，物业板块平均上升1.7%，其中龙头央国企上升1.2%，龙头未违约民企上升8.2%，龙头违约民企上升7.2%，物业板块整体动态PE9.9x，处于20年以来4.1%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
　　
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告TableGrade房地产及物管行业TableTitle23年第36周周报行业评级买入前次评级买入核心城市政策迅速落地来访情况有所改善报告日期2023-09-10TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点本周政策情况四大行明确存量贷款利率调整细则二三线认房不3认贷继续跟进中央层面根据政府官网本周保障性住房工作部署-2092211220123032305230723会议何立峰表示保障房要实施严格封闭管理不得上市交易根据银-7行官网四大行明确存量首套住房贷款利率调整细则将与存量个人住-12房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整地方层面根据各地政府官-17网本周苏州杭州等二三线城市落实认房不认贷政策沈阳大-23连取消限购限售南京全面取消限购青岛南京等多地跟进降低首付房地产沪深300比例和贷款利率下限此外沈阳赣州等多地公积金放松本周基本面情况成交边际回落推盘持续下行根据Wind及克尔瑞分析师TableAuthor郭镇数据本周56城新房成交环比下降251同比下降95成交边SAC执证号S0260514080003际回落市场景气度处于低位其中一线二线三四线分别环比下降SFCCENoBNN906302302122一线城市中上海深圳环比降幅较大分别021-38003639下降46429511城单周商品房推盘面积环比下降198同guozgfcomcn比下降434商品房批售比MA3为107去化周期为2704个分析师乐加栋月推盘规模持续下行13城二手房环比下降158同比上升28SAC执证号S0260513090001二手房成交热度回落但周末来访情况持续改善021-38003642本周土地情况分线成交小幅回落出让金环比下行根据中指院数lejiadonggfcomcn据本周商住土地成交面积环比下降03同比下降99出让金分析师邢莘环比下降283同比下降453其中一线城市环比下降671SAC执证号S0260520070009二线三线城市分别下降374170土地成交金额边际回落第021-3800363836周商住土地供销比MA3为129环比持平xingshengfcomcn开发板块观点核心城市政策迅速落地来访情况有所改善本周新分析师谢淼房二手房成交规模环比均有回落831新政发布以来以北上为代表SAC执证号S0260522070007的一线及强二线城市放松政策持续出台政策出台速度及力度均超市021-38003637场预期受决策周期政府审批等因素影响网签成交量尚未明显修复xiemiaogfcomcn但宽松政策所释放的购买力对市场的正向影响未来将逐步在数据端体分析师欧阳喆现目前影响房地产市场信心及走势的两大预期房价预期收入预SAC执证号S0260522070002期仍需市场及整体经济的进一步改善扭转推荐关注后续政策跟进情021-38003641况及效果以及市场改善下头部优质房企的经营估值弹性ouyangzhegfcomcn物业板块观点板块小幅震荡估值仍处低位本周恒生指数下降请注意乐加栋邢莘谢淼欧阳喆并非香港证券及期货事10物业板块平均上升17其中龙头央国企上升12龙头未务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动违约民企上升82龙头违约民企上升72物业板块整体动态处于年以来分位PE99x2041联系人TableContacts辛恬021-38003800风险提示基本面不及预期包括行业政策面改善力度不及预期融资xintiangfcomcn收紧供给侧改革出清影响情绪对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明131TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E万科A000002SZ人民币1391202351买入2230190192686870968377招商蛇口001979SZ人民币13782023830买入179109218014977815171121新城控股601155SH人民币14452023411买入2194155177938259635660金地集团600383SH人民币737202359买入1376116124635973927574建发股份600153SH人民币10752023731买入1769194218554929298991华发股份600325SH人民币9952023830买入140115617564577223143138滨江集团002244SZ人民币1038202391买入140214417272604829158159新湖中宝600208SH人民币254202255买入35403303776673223196164金融街000402SZ人民币4482022414买入103905706278722662484244首开股份600376SH人民币430202353买入5840130313301392031831228万科企业02202HK港币973202351买入2149190192474770968377中国海外发展00688HK港币1718202344买入2587293342544655458388中国海外宏洋00081HK港币3392023830买入53509810832291616104103集团越秀地产00123HK港币9792023712买入1178088104796727238287万物云02602HK港币28002023825买入59791742111481223520116128保利物业港币买入06049HK3760202382366832543091361128673161171招商积余001914SZ人民币15002023831买入2601075093199162116928090绿城服务02869HK港币3802023828买入609022028157124746196115绿城管理控股09979HK港币623202382买入1054048063119917656235276数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业绿城服务绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明231TablePageText跟踪分析房地产目录索引一地产行业政策及基本面跟踪情况6一主要政策回顾6二重点城市成交情况9三重点城市推盘及库存跟踪16四全国土地市场供给成交情况18二重点公司跟踪情况21三地产开发板块投资观点24四物业管理板块投资观点24五风险提示29识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明331TablePageText跟踪分析房地产图表索引图156城2020年至今周成交面积万方走势9图256城新房商品房日成交万方MA7趋势截至2023979图356城新房周均及单周成交面积万方10图456城分线城市新房周成交环比增速10图556城新房月度成交同环比10图656城分线城市新房月度成交同比10图756城新房成交整体年同比11图856城新房成交分线城市年同比11图9全国分区域商品房二手房单周成交同环比20230901-2023090712图10深圳商品房周均同比12图11广州商品房周均同比12图1213城二手房日成交万方MA7趋势截至20239713图1313城二手房周均及单周成交面积万方13图1413城分线城市二手房周成交环比增速13图1513城二手房成交月度同环比14图1613城分线城市二手房成交月同比14图17二手房成交整体年同比14图1813城市分线二手房成交年同比14图1975城房产中介口径二手房成交套数MA7趋势截至20239715图2075城月度日均新增挂牌套及同比15图2176城月度周中周末日均来访15图2211城市商品房周度推盘16图2311城市商品房月度推盘16图2411城市商品房推盘年同比趋势16图2511城市商品房月度批售比16图2611城市商品房库存与去化周期17图2711城市及分线城市商品房去化周期周17图2811城市商品房周度库存及去化周期17图2911城市住宅周度库存及去化周期17图30重点城市开盘去化率18图31全国300大中城市商住土地供应成交及供销比数据万方19图32全国300大中城市商住土地供应年度累计同比19图33全国300大中城市商住土地成交年度累计同比19图34全国300大中城市商住土地出让金及月同比20图35300城商住土地出让金分线城市月累计同比20图36全国300大中城市商住土地出让金年同比20图37全国300大中城市土地出让金分线城市年同比20图38全国300大中城市商住土地楼面价和溢价率21图39全国300大中城市分线城市商住土地溢价率21识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明431TablePageText跟踪分析房地产图40A股重点地产公司股价周变动幅度23图41H股重点地产公司股价周变动幅度23表1本周主要中央政策20230902-202309086表2本周主要地方政策20230902-202309087表356城市商品房成交面积汇总20230901-2023090711表413城二手房成交面积汇总20230901-2023090714表5重点城市商品房库存及去化周期变化情况20230901-2023090717表6重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况20230901-2023090718表7开发类房企上周重点公司公告20230903-2023090821表8房企每周融资汇总20230903-2023090822表9房企股权融资进展20230903-2023090822表10房企每周拿地汇总20230903-2023090822表11物业公司股价涨跌幅排名截至2023090824表12上市物业企业股价表现及估值截至2023090825表13陆港股通持仓量及占比截至2023090827表14近半年来上市物业企业股价表现及解禁情况截至2023090827表15交表物业公司基本情况27表16本周上市物业公司主要事件20230903-2023090828表17广发地产小组股票推荐及建议关注名单28识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明531TablePageText跟踪分析房地产一地产行业政策及基本面跟踪情况一主要政策回顾中央政策方面本周保障性住房工作部署会议何立峰表示保障房要实施严格封闭管理不得上市交易四大行明确存量首套住房贷款利率调整细则9月25日起将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整9月4日保障性住房工作部署会议何立峰讲话指出保障房要实施严格封闭管理不得上市交易9月7日四大行明确存量首套住房贷款利率调整细则9月25日起将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整表1本周主要中央政策20230902-20230908时间部门内容保障性住房工作部署94保障房要实施严格封闭管理不得上市交易会议何立峰讲话四大行明确存量首套住房贷款利率调整细则9月25日起将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进97四大行行协商调整数据来源政府官网央行银行官网广发证券发展研究中心地方政策方面本周苏州杭州合肥等二三线城市继续落实认房不认贷政策沈阳大连取消限购限售南京全面取消限购青岛南京沈阳等多地跟进落实831新政降低首付比例和贷款利率下限认房不认贷方面月日苏州长沙南宁无锡安徽等地居民家庭包93括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷9月5日杭州清远宁德等城市居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷9月6日珠海居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷9月7日大连居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷9月8日合肥居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷限购放松方面9月4日沈阳全面取消限购原限购2套9月5日青岛多孩家庭限购区域内可增加一套购房指标原限购2套给予购房补贴和契税补贴9月7日深圳非住宅类商业办公物业商务公寓等对港澳居民放开限购原港澳台地区居民和华侨限购一套自住住宅类商品房同日大连取消限购原本地限购3套外地限购2套9月8日南京全面取消限购原核心四区本地外地限购21套限贷放松方面9月4日央行北京分行表态正在研究LPR改革之前的存量房贷利率调整方案9月25日之前会向社会公布识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明631TablePageText跟踪分析房地产9月5日青岛9月1日起a首二套房首付比例下限2030原3040b二套房商业贷款利率下调为LPR20bp原LPR60bp限售放松方面9月4日沈阳全面取消限售原限售2或5年9月7日大连取消限售原五区新房二手房限售53年此外公积金放松方面9月4日沈阳符合条件人才首次公积金贷款购首套自住房多孩家庭购自住房符合条件的新市民及青年人购自住房贷款额可放宽至最高限额的15-4倍13倍12倍公积金贷款认贷不认房首套二套首付比降至2030原30409月6日朝阳市高层次人才多孩家庭公积金贷款额度取消贷款额度不应超过借款人与配偶缴存公积金余额总和的25倍限制9月7日随州缴存职工家庭公积金贷款购房时住房套数认定不再考虑其已使用过的公积金贷款次数9月8日赣州23年8月4日起三孩家庭单双方贷款限额8496万元原7080万元表2本周主要地方政策20230902-20230908时间城市内容苏州长沙93南宁无锡居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷安徽a23年底前在南宁市中心城区不含各县市及武鸣区购买新房给予100契税补贴b23年底前在兴宁区江93南宁南区青秀区西乡塘区邕宁区良庆区高新区和经开区购新房可提取公积金付首付c推进城中村改造和城市更新93无锡逐步推进房票全城通兑满足多样化安置住房需求a全面取消限购限售原限购2套限售2或5年商贷首套二套最低首付降至2030原3040b符合条件人才首次公积金贷款购首套自住房多孩家庭购自住房符合条件的新市民及青年人购自住房贷款额可放宽至最高94沈阳限额的15-4倍13倍12倍c公积金贷款认贷不认房首套二套首付比降至2030原3040d给予本科硕士博士一次性购房补贴247万元等94南京落户政策新增35岁以下大专生缴社保即可落户94北京正在研究LPR改革之前的存量房贷利率调整方案9月25日之前会向社会公布9月1日起a首二套房首付比例下限2030原3040b二套房商业贷款利率下调为LPR20bp原95青岛LPR60bp95郑州多孩家庭限购区域内可增加一套购房指标原限购2套给予购房补贴和契税补贴杭州清远95居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷宁德出台23条措施支持房地产健康发展包括给予购房财政补助给予多孩家庭菁英学子购房补贴支持新房团购优化95安庆住房公积金政策实施积极的税收政策等a拟将调整房屋认定方式新购房屋可提可贷提高流动性调节系等政策延期至24年底b鼓励房企对企业团购95绵阳多孩家庭购房给予特别优惠优惠额度不计入不能低于备案价85以下销售的价格范围a实现差异化供地在外围区域适当优化规划指标b完善银行保函政策明确土地抵押路径缩短退还保证金时95南京间放宽出让金缴纳时间要求等c提高土地开发速度加快项目上市节奏识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明731TablePageText跟踪分析房地产96珠海居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷a高层次人才多孩家庭公积金贷款额度取消贷款额度不应超过借款人与配偶缴存公积金余额总和的25倍限制b96朝阳支持提取住房公积金支付购房首付款96保定雄安新区北京非首都功能疏解人员公积金提取政策将对标北京实施在现行省内湖南五市长沙市株洲市湘潭市岳阳市郴州市住房公积金异地缴存互认互贷的基础上增加与深96赣州圳市住房公积金异地缴存互认互贷a推出优质地块吸引有实力的房企到我省开发建设b举办现场房展集中促进外销c鼓励开发建设修中小96黑龙江户型住宅据中房报深圳非住宅类商业办公物业商务公寓等对港澳居民放开限购原港澳台地区居民和华侨限购一套自住住宅97深圳类商品房a取消限购原本地限购3套外地限购2套b取消限售原五区新房二手房限售53年c居民家庭购97大连首套认房不认贷d首二套房商贷最低首付比2030原3040二套商贷利率下限LPR20bp原LPR60bpe23年底前购中山区西岗区沙河口区甘井子区新房给予200元平购房补贴23年10月7日起a购买改造后房屋可提取公积金支付购房款b项目建设期内租房过渡安置的可以提取公积金97上海支付扣除过渡费补贴后的租金c购买存量房房龄6-2020-35年的公积金最长贷款期限为30年50减房龄原35减房龄15年调整重点支持单位的人才工作年限要求a重点支持单位的人才工作年限要求下调为3个月原6个月b对已进97上海临港入可选房序列内未进行房源选定的人才取消锁定期限选房未签约人才在其后的12个月内不得再次申请原不得再次申请c拟建立人才住房政策重点支持单位清单a缴存职工家庭公积金贷款购房时住房套数认定不再考虑其已使用过的公积金贷款次数b取消公积金异地使用97随州的户籍限制97赣州23年8月4日起三孩家庭单双方贷款限额8496万元原7080万元a按住宅非住宅每套100002000元给予购房补贴b给予50-100契税补贴c对人才和多孩家庭提高补贴97重庆标准23年底前a购买新房按贷款的1给予财政贴息贴息期3年全款购新房发放15万元购房消费券b进城农97长春民和环卫工人购新房给予200元平购房奖励最高2万元c近5年毕业的大专以上高校毕业生首次购新房给予3万元购房补贴d积极推进城中村和棚户区改造持续开展购房月活动97广东a支持全域土地综合整治试点鼓励探索土地储备新模式b探索实施房券绿券制度97淄博12家房企与中介签约出售存量住房且有购新房意愿的群众可享受以旧换新省心购服务a全面取消限购原核心四区本地外地限购21套b首二套房首付2030原3040二套房利率下限98南京LPR20bp原LPR60bpc出售自有住房购买90平以上新房的给予05购房补贴98广州广州已取消限价开放商可自行决定价格官方不再提供指导价98合肥居民家庭包括借款人配偶及未成年子女购首套认房不认贷98嘉兴对用人单位引进各类人才给予购房补贴其中普通本科重点本科硕士博士8152345万元连续缴存满6个月的本科及以上毕业生5年内在林区购买首套住房可按14倍申请住房公积金贷款最高贷款额度84万98神农架元原60万元数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明831TablePageText跟踪分析房地产二重点城市成交情况根据WindCRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示数据更新日期为2023年9月7日下同图156城2020年至今周成交面积万方走势120010008006004002000W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W522023202220212020数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心图256城新房商品房日成交万方MA7趋势截至202397200001500010000500000001070207030704070507060707070807090710071107120720192020202120222023数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心本周2023年9月1日-2023年9月7日下同我们监测的56城商品房成交面积38147万方环比下降251同比下降95本周成交出现边际回落市场景气度处于低位分线城市来看本周四大一线城市商品房成交面积5504万方环比下降302同比下降40516个二线样本城市成交面积20147万方环比下降302同比上升19936个三四线样本城市成交面积为12496万方环比下降122同比下降224识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明931TablePageText跟踪分析房地产图356城新房周均及单周成交面积万方图456城分线城市新房周成交环比增速900308006002050070040060010381473005002000400100300-1000200-251-100-20-200100-3000-30-4002021202223W1-23-W3323-W3423-W3523-W3636-50056城新房周均成交万方当周成交23-W3123-W3223-W3323-W3423-W3523-W36环比右一线城市4城二线城市16城三四线城市36城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心月度来看2023年9月前7天56城新房累计成交面积同比下降95其中一线城市下降405二线城市上升199三四线城市下降224图556城新房月度成交同环比图656城分线城市新房月度成交同比40010008003006002004001991002000000-100-200-87-400-224-200-95-405-600-300230323052307230901-07230323052307230901-07一线城市城二线城市城三四线城市城4163656城新房成交环比56城新房成交同比数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心年度来看截至2023年9月7日新房成交同比22年同期下降53其中一线同比上升67二线三四线城市分别同比下降5998分城市来看一线城市整体环比下行其中上海深圳成交回落较大分别环比下行464295北京广州分别环比下行3147二线大部分城市成交持续环比下行长沙南京本周成交表现较好周成交环比分别上升475223识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1031TablePageText跟踪分析房地产图756城新房成交整体年同比图856城新房成交分线城市年同比100200501006700-5000-100-53-100-59-150-98-200-200-250-300-300-350-400202020212022230101-0907202020212022230101-090756城新房成交年同比一线城市4城二线城市16城三四线城市36城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心表356城市商品房成交面积汇总20230901-20230907本周成交上周成交23周均22周均年周均同分线城市周环比周同比月同比万方万方万方万方比北京14801528-31-298-2982254220622上海24064489-464-404-4043689345368一线4个深圳461654-295-665-6659381002-64广州11581214-47-335-33520182045-13一线合计55047885-302-405-4058898870622杭州18596079-6948278272196216813南京1010826223-414-41415101759-141武汉19522369-176-16-1631123260-45厦门589843-302199199904819104福州208607-657-679-679464591-215大连156367-576199199450382178济南14661952-249-35-3520722264-85苏州7751251-381-516-51614412103-315南宁713902-210-507-50713531433-55二线16个成都4624445937613161315644541542宁波8561097-21928628611781450-188长沙1645111547510010020302450-171合肥114310201201101101317129517西安2097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