多家大中型银行公布存量房贷利率调整细则，与央行指引一致。9月7日，六大行等多家大中型银行相继就存量首套个人住房贷款利率调整发布公告。总体来看，各家银行操作细则与央行发布指引导向一致，均不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
　　调整方式：LPR定价的首套房批量调整，其他情况需主动申请。具体来看，根据各银行公告，自2023年9月25日起，将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整，存量首套住房贷款客户无需申请，银行将于当日统一批量调整。对于当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需先由客户主动向银行申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按调整规则调整贷款利率。
　　调整幅度：下调至贷款发放时所在城市房贷利率下限。具体来看，四大行均以2019年10月8日和2022年5月15日两个时间节点进行区间划分，调整规则如下：一是对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。二是对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。三是对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。
　　经测算，此次存量房贷调整的体量约为15万亿，在平均下修0.8个百分点的基础上，将会带来1200亿的利息收入损失。定性来看，图1将新发放贷款利率与全国政策利率底进行比较，实际上，多个城市地方政策底高于全国底，且2019年以前实行基准利率时部分地区政策下限为0.9倍，远高于全国下限，同时2008-2009受市场化“存量贷款7折”影响，叠加以前年份在当前剩余还款额较低等多重影响，因此预计2015年以前调整体量有限，还款体量和幅度较大的时段集中在2015-2019，实际测算结果小于仅与全国底比较的体量和幅度。定量来看，我们假设：①个人住房贷款每年偿还5%，20年还清；②存量贷款中80%符合首套住房标准；③平均下调幅度为0.8个百分点。在上述假设条件下，估计此次能享受存量房贷利率下调的贷款体量不超过15万亿，会给商业银行带来1200亿的利息收入损失，会影响净息差3-4BP，影响4%左右的净利润。
　　投资建议：政策呵护，影响中性。存量房贷利率下调的同时，政策多措并举，呵护商业银行合理利润水平，总体对于商业银行影响中性。具体来看，第一，第三轮存款利率下调开启，最高幅度25BP，明显高于前两轮调降幅度，显著缓解银行负债端压力；第二，8月MLF单独下调，5年期LPR未跟随，获得低负债成本的同时，缓解重定价压力；第三，降低首付比例，下调二套房贷利率下限40BP，均会有助于增加新发放贷款规模，帮助商业银行以量补价。往后看，不排除继续降准的可能，且央行二季度货币政策定调“需保持商业银行合理利润空间”，未来行业净息差有望企稳，叠加当前板块估值处于历史低位，无风险收益率的下调使得绝对收益空间进一步凸显，有望获得社保等长线资金的青睐，向上修复动能强。维持行业“同步大市”的评级。
　　风险提示：政策落地不及预期，资产质量大幅恶化。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业点评银行存量房贷利率下调影响测算2023年09月08日2022A2023E2024E重点股票评级EPS元PE倍EPS元PE倍EPS元PE倍评级同步大市邮储银行094583108507125438买入评级变动维持建设银行128484136455146426增持招商银行547577566558624506买入行业涨跌幅比较平安银行220514270419318355买入宁波银行增持银行沪深30034992942263448951817常熟银行100704125563153460增持7资料来源iFinD财信证券-3投资要点-13多家大中型银行公布存量房贷利率调整细则与央行指引一致9月72022-092022-122023-032023-06日六大行等多家大中型银行相继就存量首套个人住房贷款利率调整1M3M12M发布公告总体来看各家银行操作细则与央行发布指引导向一致银行-386-289067均不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率沪深300-652-130-725政策下限刘敏分析师调整方式LPR定价的首套房批量调整其他情况需主动申请具体执业证书编号S0530520010001来看根据各银行公告自2023年9月25日起将与存量个人住房liumin83hnchasingcom贷款客户就贷款执行利率进行协商调整存量首套住房贷款客户无需申请银行将于当日统一批量调整对于当前执行固定利率或基准利相关报告率定价的存量房贷需先由客户主动向银行申请利率调整先按照中银行业年月月报降息靴子落地120239国人民银行公告2019第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷经营指标改善2023-09-06款再按调整规则调整贷款利率2银行业点评央行二季度货币政策报告释放三大信号2023-08-18调整幅度下调至贷款发放时所在城市房贷利率下限具体来看四大行均以2019年10月8日和2022年5月15日两个时间节点进行区间划分调整规则如下一是对于2019年10月7日含前发放的已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率LPR定价的存量首套个人住房贷款利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR即加点幅度为0贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的按发放时当地首套房贷利率政策下限执行二是对于2019年10月8日含至2022年5月14日含发放的存量首套个人住房贷款利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限即原贷款合同期限对应的LPR即加点幅度为0贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的按发放时当地首套房贷利率政策下限执行三是对于2022年5月15日含至2023年8月31日含发放的存量首套个人住房贷款含已签订合同但未发放的贷款利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限此报告仅供内部客户参考请务必阅读正文之后的免责条款部分行业研究报告对应的LPR减20个基点的按发放时当地首套房贷利率政策下限执行经测算此次存量房贷调整的体量约为15万亿在平均下修08个百分点的基础上将会带来1200亿的利息收入损失定性来看图1将新发放贷款利率与全国政策利率底进行比较实际上多个城市地方政策底高于全国底且2019年以前实行基准利率时部分地区政策下限为09倍远高于全国下限同时2008-2009受市场化存量贷款7折影响叠加以前年份在当前剩余还款额较低等多重影响因此预计2015年以前调整体量有限还款体量和幅度较大的时段集中在2015-2019实际测算结果小于仅与全国底比较的体量和幅度定量来看我们假设个人住房贷款每年偿还520年还清存量贷款中80符合首套住房标准平均下调幅度为08个百分点在上述假设条件下估计此次能享受存量房贷利率下调的贷款体量不超过15万亿会给商业银行带来1200亿的利息收入损失会影响净息差3-4BP影响4左右的净利润投资建议政策呵护影响中性存量房贷利率下调的同时政策多措并举呵护商业银行合理利润水平总体对于商业银行影响中性具体来看第一第三轮存款利率下调开启最高幅度25BP明显高于前两轮调降幅度显著缓解银行负债端压力第二8月MLF单独下调5年期LPR未跟随获得低负债成本的同时缓解重定价压力第三降低首付比例下调二套房贷利率下限40BP均会有助于增加新发放贷款规模帮助商业银行以量补价往后看不排除继续降准的可能且央行二季度货币政策定调需保持商业银行合理利润空间未来行业净息差有望企稳叠加当前板块估值处于历史低位无风险收益率的下调使得绝对收益空间进一步凸显有望获得社保等长线资金的青睐向上修复动能强维持行业同步大市的评级风险提示政策落地不及预期资产质量大幅恶化此报告仅供内部客户参考-2-请务必阅读正文之后的免责条款部分行业研究报告表1历年全国首套房贷利率下限日期政策利率下限2019年10月前基准利率072019年10月-2022年5月LPR2022年5月至今LPR-20BP资料来源中国人民银行财信证券表2历年贷款利率基准及LPR日期2019年前贷款基准利率LPR2023-08-21422022-12-20432022-07-204452022-03-21462020-04-204652019-12-20482015-10-24492015-08-265152015-06-28542015-05-115652015-03-01592014-11-226152012-07-066552012-06-08682011-07-077052011-04-06682011-02-09662010-12-26642010-10-206142008-12-235942008-11-276122008-10-30722008-10-097472008-09-167742007-12-217832007-09-157832007-08-227562007-07-217382007-05-19722007-03-187112006-08-196842006-04-286392004-10-296122002-02-21576此报告仅供内部客户参考-3-请务必阅读正文之后的免责条款部分行业研究报告1999-06-106211998-12-077561998-07-018011998-03-2510351997-10-2310531996-08-2312421996-05-0115121995-07-011531995-01-0114761993-07-1114041993-05-1512241991-04-21972资料来源中国人民银行财信证券图1历年个人住房贷款利率与全国政策利率下限95585745654435332251022009320109201192012920143201532016320179201892019920213202232023320099201032011320123201332013920149201592016920173201832019320203202092021920229历年全国底右贷款加权平均利率个人住房贷款资料来源中国人民银行财信证券此报告仅供内部客户参考-4-请务必阅读正文之后的免责条款部分行业研究报告评级系统说明以报告发布日后的612个月内所评股票行业涨跌幅相对于同期市场指数的涨跌幅度为基准类别投资评级评级说明买入投资收益率超越沪深300指数15以上增持投资收益率相对沪深300指数变动幅度为515股票投资评级持有投资收益率相对沪深300指数变动幅度为-105卖出投资收益率落后沪深300指数10以上领先大市行业指数涨跌幅超越沪深300指数5以上行业投资评级同步大市行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为-55落后大市行业指数涨跌幅落后沪深300指数5以上免责声明本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格作者具有中国证券业协会注册分析师执业资格或相当的专业胜任能力本报告仅供财信证券股份有限公司客户及员工使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发送概不构成任何广告本报告信息来源于公开资料本公司对该信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本公司对已发报告无更新义务若报告中所含信息发生变化本公司可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司及本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此作出的任何投资决策与本公司及本公司员工或者关联机构无关市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人包括本公司客户及员工不得以任何形式复制发表引用或传播本报告由财信证券研究发展中心对许可范围内人员统一发送任何人不得在公众媒体或其它渠道对外公开发布任何机构和个人包括本公司内部客户及员工对外散发本报告的则该机构和个人独自为此发送行为负责本公司保留对该机构和个人追究相应法律责任的权利财信证券研究发展中心网址stockhnchasingcom地址湖南省长沙市芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心28层邮编410005电话0731-84403360传真0731-84403438此报告仅供内部客户参考-5-请务必阅读正文之后的免责条款部分