8月31日晚间，中国人民银行接连宣布降首付和房贷利率以及存量房贷利率下调细节。主要政策内容包括：
　　1）统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限分别统一为不低于20%和30%（原先为30%和40%）。
　　2）将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
　　3）自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
　　我们之前预期政府会落实降首付和房贷利率以及下调存量房费利率，但是一齐推出并且同步降低二套房首付比例和房贷利率仍高出我们预期。此举显示了政府稳定房地产行业的坚定决心，政策方向已从稳地产转向适当刺激。
　　几大需求端刺激政策有助于对房地产行业信心的恢复，也对消费恢复有一定帮助。
　　1）对房产销售或有直接帮助：上轮全国性降首付比例发生在2014年9月和2015年3月，而后在2015年4月房产销售面积同比在连续十三个月负增长之后转正（图表1）。然而此轮房地产行业调控政策相较此前更为严格，对购房者的信心影响可能也更大，需要更多时间改善购房信心。
　　2）对房地产投资的正面影响有一定时滞：房地产投资滞后于销售恢复约半年，这意味着政策对房地产投资产生正面影响或至少需要等到2024年。不过从目前各地发布的城中村改造和保障性住房建设相关文件来看，此轮政策刺激对房地产投资的促进作用不可小觑。
　　3）有助于居民收入增加和消费信心恢复：我们之前估算，全国性的存量房贷利率下调可节约居民部门每年约2500亿元的利息支出。与此同时，财政部宣布提高3岁以下婴幼儿照顾等三项个人所得税专项附加扣除标准。这些举动变相起到了增加居民收入的作用。由于投资相对单一，房地产行业的好坏对中国消费者信心的影响也高于其他经济体。收入的增加以及消费信心的边际修复将帮助支持消费复苏再起，不过前提仍然是此轮政策对房产销售和房价产生了正面的影响（图表2）。
　　更多刺激政策可期。8月以来我们看到货币政策、稳地产和促民企发展的更多政策努力，但是财政政策相对力度还是较小。稳房产、支持民企等政策仍需依赖居民和企业的信心恢复情况，政府还需先行，从基建着手扩大内需。在9月发完今年专项债额度之后，我们预计政府仍有可能针对基建投资推出增量政策，例如在三季度宣布提前开始2024年专项债的发行工作。如果经济复苏不及预期，我们也不排除政府会重启抵押补充贷款/政策性开发性金融工具稳基建。货币政策方面，在8月降息的基础上，我们认为接下来还有一次10-15个基点的降息，并继续维持25个基点降准的预测（大概率在9月）。
　　投资风险：政策成效不及预期、房地产行业风险、地方政府债务风险、出口增速迅速下滑。

研究报告全文：宏观经济政策点评央行三箭齐发稳地产影响几何金晓雯PhDCFA浦银国际宏观分析师月日晚间中国人民银行接连宣布降首付和房贷利率以及存xiaowenjinspdbicom83185228086437量房贷利率下调细节主要政策内容包括1统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限不再2023年9月1日区分实施限购城市和不实施限购城市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限分别统一为不低于20和30原先为30和40政策点评2将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加20个基点首套住房利率政策下限仍为不低于相相关报告应期限LPR减20个基点央行工作会议解读下半年货币政策3自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的怎么走2023-08-02借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款新发放贷款的利率水平由浦银国际月度宏观洞察政治局会议后看下半年经济形势美国向软着陆金融机构与借款人自主协商确定但在LPR上的加点幅度不得继续迈进低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政2023-07-31策下限7月政治局会议解读将防范化解风我们之前预期政府会落实降首付和房贷利率以及下调存量房费利险放在更重要位置2023-07-25率但是一齐推出并且同步降低二套房首付比例和房贷利率仍高出我们预期此举显示了政府稳定房地产行业的坚定决心政策方解读中央促进民营经济发展重磅文件2023-07-20向已从稳地产转向适当刺激央行三箭齐发稳地产影响几何几大需求端刺激政策有助于对房地产行业信心的恢复也对消费促家居消费政策细节发布扩大内需恢复有一定帮助仍需更多政策支持2023-07-191对房产销售或有直接帮助上轮全国性降首付比例发生在2014中国延长房地产金融支持政策和密年9月和2015年3月而后在2015年4月房产销售面积同比在集召开企业座谈会透露什么信号连续十三个月负增长之后转正图表1然而此轮房地产行业调2023-07-11控政策相较此前更为严格对购房者的信心影响可能也更大需要更多时间改善购房信心浦银国际月度宏观洞察中国静待政策支持美国警惕信贷紧缩2023-06-2对房地产投资的正面影响有一定时滞房地产投资滞后于销售28恢复约半年这意味着政策对房地产投资产生正面影响或至少需要等到2024年不过从目前各地发布的城中村改造和保障性住2023年中期宏观经济展望美国渐入房建设相关文件来看此轮政策刺激对房地产投资的促进作用不衰退中国复苏再起2023-06-05可小觑3有助于居民收入增加和消费信心恢复我们之前估算全国性的存量房贷利率下调可节约居民部门每年约2500亿元的利息支出与此同时财政部宣布提高3岁以下婴幼儿照顾等三项个人所得税专项附加扣除标准这些举动变相起到了增加居民收入的作用由于投资相对单一房地产行业的好坏对中国消费者信心的影响也高于其他经济体收入的增加以及消费信心的边际修复将扫码关注浦银国际研究帮助支持消费复苏再起不过前提仍然是此轮政策对房产销售和房价产生了正面的影响图表2本研究报告由浦银国际证券有限公司分析师编制请仔细阅读本报告最后部分的分析师披露商业关系披露及免责声明宏观经济政策点评更多刺激政策可期8月以来我们看到货币政策稳地产和促民企发展的更多政策努力但是财政政策相对力度还是较小稳房产支持民企等政策仍需依赖居民和企业的信心恢复情况政府还需先行从基建着手扩大内需在9月发完今年专项债额度之后我们预计政府仍有可能针对基建投资推出增量政策例如在三季度宣布提前开始2024年专项债的发行工作如果经济复苏不及预期我们也不排除政府会重启抵押补充贷款政策性开发性金融工具稳基建货币政策方面在8月降息的基础上我们认为接下来还有一次10-15个基点的降息并继续维持25个基点降准的预测大概率在9月投资风险政策成效不及预期房地产行业风险地方政府债务风险出口增速迅速下滑图表1上轮全国性降首付比发生在2014年9月图表2房贷利率下调通常有助于支持房价和2015年3月次年4月房产销售面积同比转正同比销售面积投资右轴百房平均房价120501650063二套房贷平均利率右10040618030160006059204015500105720001500055-10-2053-40-2014500-60-30512013720157201772019720217202371400049201862019620206202162022620236资料来源Wind浦银国际资料来源Wind浦银国际估算本研究报告由浦银国际证券有限公司分析师编制请仔细阅读本报告最后部分的分析师披露商业关系披露及免责声明免责声明本报告之收取者透过接受本报告包括任何有关的附件表示及保证其根据下述的条件下有权获得本报告且同意受此中包含的限制条件所约束任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反本报告是由从事证券及期货条例香港法例第571章中第一类证券交易及第四类就证券提供意见受规管活动之持牌法团浦银国际证券有限公司统称浦银国际证券利用集团信息及其他公开信息编制而成所有资料均搜集自被认为是可靠的来源但并不保证数据之准确性可信性及完整性亦不会因资料引致的任何损失承担任何责任报告中的资料来源除非另有说明否则信息均来自本集团本报告的内容涉及到保密数据所以仅供阁下为其自身利益而使用除了阁下以及受聘向阁下提供咨询意见的人士其同意将本材料保密并受本免责声明中所述限制约束之外本报告分发给任何人均属未授权的行为任何人不得将本报告内任何信息用于其他目的本报告仅是为提供信息而准备的不得被解释为是一项关于购买或者出售任何证券或相关金融工具的要约邀请或者要约阁下不应将本报告内容解释为法律税务会计或投资事项的专业意见或为任何推荐阁下应当就本报告所述的任何交易涉及的法律及相关事项咨询其自己的法律顾问和财务顾问的意见本报告内的信息及意见乃于文件注明日期作出日后可作修改而不另通知亦不一定会更新以反映文件日期之后发生的进展本报告并未包含公司可能要求的所有信息阁下不应仅仅依据本报告中的信息而作出投资撤资或其他财务方面的任何决策或行动除关于历史数据的陈述外本报告可能包含前瞻性的陈述牵涉多种风险和不确定性该等前瞻性陈述可基于一些假设受限于重大风险和不确定性本报告之观点推荐建议和意见均不一定反映浦银国际证券的立场浦银国际控股有限公司及其联属公司关联公司统称浦银国际及或其董事及或雇员可能持有在本报告内所述或有关公司之证券并可能不时进行买卖浦银国际或其任何董事及或雇员对投资者因使用本报告或依赖其所载信息而引起的一切可能损失概不承担任何法律责任浦银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料考虑其本身的特定投资目标财务状况及需要在参与有关报告中所述公司之证劵的交易前委任其认为必须的法律商业财务税务或其它方面的专业顾问惟报告内所述的公司之证券未必能在所有司法管辖区或国家或供所有类别的投资者买卖对部分的司法管辖区或国家而言分发发行或使用本报告会抵触当地法律法则规定或其它注册或发牌的规例本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用美国浦银国际不是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员浦银国际证券的分析师不具有美国金融监管局FINRA分析师的注册资格因此浦银国际证券不受美国就有关研究报告准备和分析师独立性规则的约束本报告仅提供给美国1934年证券交易法规则15a-6定义的主要机构投资者不得提供给其他任何个人接收本报告之行为即表明同意接受协议不得将本报告分发或提供给任何其他人接收本报告的美国收件人如想根据本报告中提供的信息进行任何买卖证券交易都应仅通过美国注册的经纪交易商来进行交易英国本报告并非由英国2000年金融服务与市场法经修订FSMA第21条所界定之认可人士发布而本报告亦未经其批准因此本报告不会向英国公众人士派发亦不得向公众人士传递本报告仅提供给合资格投资者按照金融服务及市场法的涵义即i按照2000年金融服务及市场法2005年金融推广命令命令第195条定义在投资方面拥有专业经验之投资专业人士或ii属于命令第492a至d条范围之高净值实体或iii其他可能合法与之沟通的人士所有该等人士统称为有关人士不属于有关人士的任何机构和个人不得遵照或倚赖本报告或其任何内容行事本报告的版权仅为浦银国际证券所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发翻版复制刊登发表或引用浦银国际证券对任何第三方的该等行为保留追述权利并且对第三方未经授权行为不承担任何责任权益披露1浦银国际并没有持有本报告所述公司逾1的财务权益2浦银国际跟本报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务的关系3浦银国际并没有跟本报告所述公司为其证券进行庄家活动2023-09-013评级定义证券评级定义买入未来12个月预期个股表现超过同期其所属的行业指数持有未来12个月预期个股表现与同期所属的行业指数持平卖出未来12个月预期个股表现逊于同期其所属的行业指数行业评级定义相对于MSCI中国指数超配未来12个月优于MSCI中国10或以上标配未来12个月优于劣于MSCI中国少于10低配未来12个月劣于MSCI中国超过10分析师证明本报告作者谨此声明i本报告发表的所有观点均正确地反映作者有关任何及所有提及的证券或发行人的个人观点并以独立方式撰ii其报酬没有任何部分曾经是或将会直接或间接与本报告发表的特定建议或观点有关iii该等作者没有获得与所提及的证券或发行人相关且可能影响该等建议的内幕信息非公开的价格敏感数据本报告作者进一步确定i他们或其各自的关联人士定义见证券及期货事务监察委员会持牌人或注册人操守准则没有在本报告发行日期之前的30个历日内曾买卖或交易过本报告所提述的股票或在本报告发布后3个工作日定义见证券及期货条例香港法例第571章内将买卖或交易本文所提述的股票ii他们或其各自的关联人士并非本报告提述的任何公司的雇员及iii他们或其各自的关联人士没有拥有本报告提述的证券的任何金融利益浦银国际证券机构销售团队浦银国际证券财富管理团队周文颀陈岑tallanzhouspdbicomangelchenspdbicom852-28086476852-28086475浦银国际证券有限公司SPDBInternationalSecuritiesLimited网站wwwspdbicom地址香港轩尼诗道1号浦发银行大厦33楼2023-09-014