事件：2023年8月25日-31日，央行、金融监管总局、住建部三部委陆续发布三项政策，提出推动落实首套房贷款“认房不认贷”、统一限购区和非限购区的首付比例下限、下调二套房贷款利率40个BP、降低存量首套住房贷款利率等措施。
　　首套房认定标准的相关规定与城市实践：2014年“930”新政在全国层面推进“认贷不认房”，2016年政策开始逐渐收紧，四个一线城市率先重启“认房又认贷”，包括杭州、合肥、苏州、天津等的强二线城市亦跟进。近年来房地产市场开始下行，销售端去化不畅，2022年以来已有包括杭州、南京、天津等重点二线城市在内至少64个城市开始因城施策陆续放松“认房认贷”政策，政策内容主要包含两类：一类以杭州、天津、烟台为例的“认房不认贷”，更多的则是以郑州、贵阳等为例的“认贷不认房”。截至今年7月，仅北上广深等十余个中高能级城市仍严格执行“认房又认贷”，其余城市对首套房认定标准基本都明显放松，因此政策更多是对现有执行情况的追认。
　　首付比例的相关规定与城市限购情况：2016年2月，央行、银监会发布银发〔2016〕26号文，规定在非限购地区，首套房最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，即非限购区首套首付比例实际可至20%,二套房最低首付款比例则调整为不低于30%；对于实施“限购”措施的城市，则根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕26号两个文件的规定，首套房最低首付比例30%，二套房最低首付比例40%。2016-2017年由于房地产市场过热，所以多地逐步开始收紧限购，直到2021年开始房地产逐渐步入下行期，有些城市开始陆续放松，尤其是2022年3月以来，主要二线城市和大部分三四线城市大都明显放松了限购限贷政策，杭州、长沙、厦门岛内和武汉二环内等限购区也积极通过“打补丁”方式支持住房需求释放。截至7月初，国内主要二线城市和三四线城市都已取消或明显放松限购，已经执行了首套20%和二套30%的首付比例下限。
　　按揭利率：当前首套按揭利率下限为4.0%，比2008年历史低点略低16BP，二套房按揭利率下限4.4%，仍是首套房1.1倍，考虑到当前的经济情况，预计未来仍有下调的空间。
　　综上，“认房不认贷”弱于2014年930新政的“认贷不认房”，非限购区的首付比例下限持平于2016年26号文，限购区的首付比例下限比2015年330新政低10%，但在因城施策背景下，一线城市未必会按照最低下限执行，当前按揭利率处于历史低位，但考虑到经济增长差异，预计未来还有继续下行的空间。综合来看，本轮放松有利于自住需求释放，主要利好高能级城市，有贷款记录者和换房者是直接受益人，但受制于房地产预期、收入预期和二手房挂牌量较大等因素影响，“点状回暖”的概率较高，全国销售还有待进一步观察。
　　风险提示：信息搜集不全面，政策超预期等。
　　

研究报告全文：2023年09月03日固定收益定期报告以史为鉴本轮房地产放松力度如何证券研究报告事件2023年8月25日-31日央行金融监管总局住建部三部委陆续发布三分析师项政策提出推动落实首套房贷款认房不认贷统一限购区和非限购区的首付池光胜比例下限下调二套房贷款利率40个BP降低存量首套住房贷款利率等措施SAC执业证书编号S1450518100003chigsessencecomcn首套房认定标准的相关规定与城市实践2014年930新政在全国层面推进认相关报告贷不认房2016年政策开始逐渐收紧四个一线城市率先重启认房又认贷担保系列2城投债的担2023-09-01包括杭州合肥苏州天津等的强二线城市亦跟进近年来房地产市场开始下保效力分析行销售端去化不畅2022年以来已有包括杭州南京天津等重点二线城市在PMI会升至50以上吗2023-08-31内至少64个城市开始因城施策陆续放松认房认贷政策政策内容主要包含两详解汽车金融公司债2023-08-30类一类以杭州天津烟台为例的认房不认贷更多的则是以郑州贵阳等8月底超储率预计略偏低92023-08-28为例的认贷不认房截至今年7月仅北上广深等十余个中高能级城市仍严格月会降准吗9月流动执行认房又认贷其余城市对首套房认定标准基本都明显放松因此政策更多性展望是对现有执行情况的追认一文看懂消费金融公司债2023-08-27首付比例的相关规定与城市限购情况2016年2月央行银监会发布银发201626号文规定在非限购地区首套房最低首付款比例为25各地可向下浮动5个百分点即非限购区首套首付比例实际可至20二套房最低首付款比例则调整为不低于30对于实施限购措施的城市则根据银发2015305号和银发201626号两个文件的规定首套房最低首付比例30二套房最低首付比例402016-2017年由于房地产市场过热所以多地逐步开始收紧限购直到2021年开始房地产逐渐步入下行期有些城市开始陆续放松尤其是2022年3月以来主要二线城市和大部分三四线城市大都明显放松了限购限贷政策杭州长沙厦门岛内和武汉二环内等限购区也积极通过打补丁方式支持住房需求释放截至7月初国内主要二线城市和三四线城市都已取消或明显放松限购已经执行了首套20和二套30的首付比例下限按揭利率当前首套按揭利率下限为40比2008年历史低点略低16BP二套房按揭利率下限44仍是首套房11倍考虑到当前的经济情况预计未来仍有下调的空间综上认房不认贷弱于2014年930新政的认贷不认房非限购区的首付比例下限持平于2016年26号文限购区的首付比例下限比2015年330新政低10但在因城施策背景下一线城市未必会按照最低下限执行当前按揭利率处于历史低位但考虑到经济增长差异预计未来还有继续下行的空间综合来看本轮放松有利于自住需求释放主要利好高能级城市有贷款记录者和换房者是直接受益人但受制于房地产预期收入预期和二手房挂牌量较大等因素影响点状回暖的概率较高全国销售还有待进一步观察风险提示信息搜集不全面政策超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益定期报告内容目录1首套房认定标准的相关规定与城市实践32首付比例的相关规定与城市限购情况63按揭利率114总结11图表目录图1全国20城首套房首付比例和二套房首付比例情况截至7月初11图22018年至今首套房和二套房按揭利率下限变动情况11表12023年831前后全国性政策汇总3表22016年10月起四个一线城市率先重启认房又认贷3表3截止2023年7月底全国超64个城市发文调整认房认贷政策4表42016-2017年间首次重启限购的二线城市汇总7表52022年以来主要二线城市和大部分三四线城市大都明显放松了限购政策7本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益定期报告事件2023年8月25日-31日央行金融监管总局住建部三部委陆续发布三项政策包括关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知住建部央行金融监管总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知央行金融监管总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知央行金融监管总局提出推动落实首套房贷款认房不认贷统一限购区和非限购区的首付比例下限下调二套房贷款利率40个BP降低存量首套住房贷款利率等措施表12023年831前后全国性政策汇总日期部门事件简述具体内容住建部央关于优化个人住房贷款居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地2023-08-25行金融监管中住房套数认定标准的通名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行总局知住房信贷政策1存量首套住房商业性个人住房贷款是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款关于降低存量首套住房2自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构央行金融监2023-08-31贷款利率有关事项的通提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款新发放贷款管总局知的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在贷款市场报价利率LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款仍纳入商业性个人住房贷款管理1统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限不再区分实施限购城市和央行金融监关于调整优化差别化住不实施限购城市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限2023-08-31管总局房信贷政策的通知统一为不低于20和302将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加20个基点资料来源央行官网等安信证券研究中心1首套房认定标准的相关规定与城市实践首套房认定标准自2014年9月30日至今经历了从放松到收紧到再次放松的过程具体来看在去库存的背景下2014年9月30日央行银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知简称930新政提出拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭再次申请贷款购房时金融机构执行首套房贷款政策即在全国层面推进认贷不认房政策发布后各地开始响应北上广深纷纷宣布执行认贷不认房随着库存的迅速走低和房价的快速上涨2016年政策开始逐渐收紧2016年10月起四个一线城市纷纷收紧首套房贷款认定标准率先重启认房又认贷并将认房不认贷认贷不认房调整为认房又认贷部分二线城市也紧随其后包括杭州合肥苏州天津等的强二线城市持续跟进认房又认贷近年来房地产市场开始下行销售端去化不畅2022年开始有些城市开始因城施策陆续放松认房认贷政策表22016年10月起四个一线城市率先重启认房又认贷日期部门事件简述具体内容对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的继续执关于进一步促进我市房行贷款首付款比例最低30的政策购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或深圳2016年10月地产市场平稳健康发展的公积金住房贷款记录的贷款首付款比例不低于50购房人家庭名下在本市拥有1套住房若干措施的贷款首付款比例不低于701居民家庭购买首套住房即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积关于促进本市房地产市金住房贷款记录的申请商业性个人住房贷款的首付款比例不低于35场平稳健康有序发展进一上海2016年11月2在本市已拥有1套住房的或在本市无住房但有住房贷款记录包括商业性或公积金住步完善差别化住房信贷政房贷款记录的居民家庭申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的首付款比例不低策的通知于50购买非普通自住房的首付款比例不低于70本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益定期报告1居民家庭名下在本市已拥有1套住房以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公关于完善商品住房销售积金住房贷款记录的都将被视为二套房北京2017年3月和差别化信贷政策的通2二套房首付提高一成对于居民家庭名下在本市无住房且无贷款记录的购买普通自住知房执行现行首套房政策即首付款比例不低于35非普首付款比例不低于40而对于二套房购买普宅首付款比例不低于60非普首付款比例不低于80居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款含商业性住房贷款和公积金住房贷款下同记录的继续执行购房首付款比例最低30的政策居民家庭名下在本市无住房但有住房关于进一步完善我市房贷款记录的购买普通商品住房首付款比例不低于40购买非普通商品住房首付款比例广州2017年3月地产市场平稳健康发展政不低于70居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的或拥有1套住房且贷款已还策的通知清的购买普通商品住房首付款比例不低于50居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的购买普通商品住房首付款比例不低于70居民家庭在本市拥有1套住房购买非普通商品住房首付款比例不低于70资料来源央行官网等安信证券研究中心截止2023年7月底全国超64个城市发文调整认房认贷政策包括杭州南京天津等重点二线城市从政策内容来看主要包含两方面一类以杭州天津烟台为例的认房不认贷其中杭州去年11月开始执行认房不认贷政策规定在杭州市限购区无住房但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭为改善条件再次购买普通自住房可按首套房贷政策执行最低首付比例为30更多的则是以郑州贵阳等为例的认贷不认房其中郑州自去年3月规定拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构执行首套房贷款政策表3截止2023年7月底全国超64个城市发文调整认房认贷政策日期城市事件简述具体内容对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业202231郑州认贷不认房金融机构执行首套房贷款政策202233宁波认贷不认房全面认贷不认房只要房贷还完就算首套执行首套首贷对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买住房的金融机构执行首202244兰州认贷不认房套房贷款政策对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的支持引导2022428贵阳认贷不认房金融机构执行首套房贷款政策对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的执行首套2022519银川认贷不认房二房贷款政策线对南京市区不含溧水区高淳区范围内有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭或有1套住房但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房货款已结清的居民家庭申请商业性个2022812南京认贷不认房人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于30对南京市区不含六合区溧水区高淳区范围内居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清再次申请商业性个人住房货款购买普通住房的最低首付比调整为不低于60购买二套房贷款结清无房有贷款记录有1套房结清贷款或无贷款记录首付比由原来的5成降为32022812苏州认贷不认房成贷款未结清首付由原来的8成降为6成无个人购房贷款记录且在本市无房的居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的首付款比例2022916天津认房不认贷最低为30对于已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭申请商业性个人住房贷款购买住房的按首套房贷款政策执行对于在杭州市无住房但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭为改善条件再次购买普通20221111杭州认房不认贷自住房可按首套房贷政策执行对现有的住房公积金个人住房贷款既认房屋套数又认贷款次数调整为只认房屋套数不认贷款次数且住房乌兰浩只认实有住房借款人在申请住房公积金贷款时如夫妻双方名下合计无住房新申请的住房公积金贷款执202217认房不认贷特行首套房贷利率如夫妻双方名下合计有一套住房新申请的贷款执行二套房贷款利率即贷款利率的执三行标准也只参考房屋套数四公积金贷款实行只认贷不认房的认定标准既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款按首线2022118自贡认贷不认房套房贷款政策执行有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款按二套房贷款政策执行住房公积金贷款在执行认房认贷标准时只认定住房公积金贷款记录对拥有一套住房并已结清相应2022416宜昌购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的银行业金融机构执行首套房贷政本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益定期报告策2022429洛阳认贷不认房对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭再次申请贷款购买普通商品住房的执行首套贷款政策对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次购买普通商品住房申请贷款的金融202253岳阳认贷不认房机构执行首套房贷款政策对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的银行202255句容认贷不认房业金融机构执行首套房贷款政策202257乐山认贷不认房实行住房公积金认贷不认房认定标准对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买商品房住房的金融机构执202258株洲认贷不认房行首套房贷款政策对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业2022511景德镇认贷不认房金融机构执行首套房贷款政策对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次购买新建商品住房申请贷款的金融2022511钦州认贷不认房机构执行首套房贷款政策2022518宿迁认贷不认房对已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房执行首套房贷款政策2022518泸州认贷不认房优化公积金贷款住房套数认定标准实行认贷不认房对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的鼓励各金2022518阜阳认贷不认房融机构执行首套房贷款政策对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买商品房住宅的金融机构执2022520湘潭认贷不认房行首套房贷款政策对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的银2022524驻马店认贷不认房行业金融机构执行首套房贷方案对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的银行2022524镇江认贷不认房业金融机构执行首套房贷款政策对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭再次申请贷款购买商品住房的支持引导金融机构执行首套2022524六盘水认贷不认房房贷款政策对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房银行业2022524太原认贷不认房金融机构执行首套房贷款政策对拥有一套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人贷款购买普通住2022525肇庆认贷不认房房的执行首套房贷款政策河南安对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭再次申请贷款购买普河南安阳通商品住房的执行首套贷2022525认贷不认房阳款政策2022526遵义认贷不认房对拥有一套住房并结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购房的执行首套房贷款政策对拥有一套普通商品住房并已结清相应购房贷款的家庭再次申请贷款购买普通商品住房的执行首套房2022530亳州认贷不认房贷款政策对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的银2022614宜春认贷不认房行业金融机构执行首套房贷方案明确实施认贷不认房对已有1套住房并已结清购房贷款的家庭再次申请贷款购买商品住房商业2022614濮阳认贷不认房银行执行首套住房贷款政策对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的银2022617宝鸡认贷不认房行业金融机构执行首套房贷方案对居民家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的或名下在本市拥有1套住房但无住房贷款记录2022618温州认贷不认房的或名下在本市拥有1套住房但住房贷款已结清的购买普通住房执行首套首贷优惠政策对拥有一套住房并结清相关购房贷款的家庭请贷款购买普通商品住房的鼓励银行业金融机构执行首套房2022623咸宁认贷不认房贷款政策2022624开封认贷不认房首套认贷不认房对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业2022629焦作认贷不认房金融机构执行首套房贷款政策拥有1套住房且已结清相应购房贷款现需改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭可享受2022629济源认贷不认房首套房贷款政策对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的银2022630监利认贷不认房行业金融机构执行首套房贷方案对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金2022711三门峡认贷不认房融机构执行首套房贷款政策对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次购买普通商品住房申请贷款的金融2022714滁州认贷不认房机构可参照首套房贷款政策执行整房屋套数认定方式以公积金贷款记录作为住房公积金贷款房屋套数认定依据无住房公积金贷款记录的2022719广元认贷不认房执行首套房贷款政策对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次购买普通商品住房住房贷款可执行首套房2022725樟树认贷不认房贷款政策对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房首202289廊坊认贷不认房付款比例不低于20本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益定期报告对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次购买普通商品住房申请贷款的引导2022810蚌埠认贷不认房金融机构执行首套房贷款政策对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的银行2022810连云港认贷不认房业金融机构执行首套房贷款政策2022812无锡认贷不认房名下有且只有一套房贷未结清的首付5成原首付6成名下房贷结清的首付3成原首付4成对居民已购买一套住房并结清贷款再次按揭贷款购买商品住房的第二套住房支付首付比例按首套住房标202297周口认贷不认房准执行2022919邢台认贷不认房对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭再次申请贷款购买住房的执行首套房贷款政策将住房套数认定执行认房又认贷标准调整为公积金贷款商业贷款所购房结清贷款后已出售的以2022920烟台认房不认贷及全款购房已出售的不计入家庭购房套数以实际持有房屋数量为标准认定阿勒泰2022926认贷不认房明确调整房屋套数的认定标准实行认贷不认房地区河南遂20221025认贷不认房对已结清首套住房贷款的家庭为改善居住条件再次申请购买住房执行首套住房贷款政策平县对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房银行金20221026自贡认贷不认房融机构执行首套房贷款政策湖北神对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业20221027农架林认贷不认房金融机构执行首套房贷款政策执行认贷不认房区辽宁兴对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房时银行20221117认贷不认房城执行首套房贷款政策河南济2023128认贷不认房对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策源于2月1日停止个人住房对外查询业务查册的目的在于查询个人名下有无房产以及房产是否再存抵押202326佛山认贷不认房或查封情况停止购房查册则意味着只要名下房产已结清购房贷款即可当成首套来买也就是认贷不认房实行房屋套数认贷不认房缴存人家庭在遂宁市辖区内购买自住住房申请住房公积金贷款的在房屋套数2023327遂宁认贷不认房认定上只查询缴存人家庭尚未结清的住房贷款情况不再查询缴存人家庭住房信息实行房屋套数认贷不认房缴存人家庭在遂宁市辖区内购买自住住房申请住房公积金贷款的在房屋套数2023327遂宁认贷不认房认定上只查询缴存人家庭尚未结清的住房贷款情况不再查询缴存人家庭住房信息对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业2023329襄阳认贷不认房金融机构执行首套住房贷款政策对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请公积金贷款购买商品住房且符合赣州2023612赣州认贷不认房市公积金贷款使用条件的个人住房公积金贷款继续执行首次使用住房公积金贷款最低首付款比例政策但利率按同期第二套个人住房公积金贷款利率执行将原有两笔及以上住房贷款记录的无公积金贷款记录的除外再购房被认定为购买第三套及以上住2023714德阳认贷不认房房不予贷款调整为有一笔公积金贷款记录且有商业住房贷款记录的只要住房贷款已结清再购房按照二套房公积金贷款政策执行资料来源各地政府官网安信证券研究中心综合来看到了今年7月底的时候仅北上广深等十余个中高能级城市仍执行认房又认贷其余大部分城市都已经实际开始执行认房不认贷或认贷不认房因此政策更多是对现有执行情况的追认2首付比例的相关规定与城市限购情况2015年3月30日简称330文件央行住建部银监会联合发文下调二套房商贷首付比例至402015年9月央行和银监会又联合发布关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知银发2015305号将不限购地区最低首付款比例调整为不低于252016年2月央行银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知银发201626号规定在非限购地区首套房最低首付款比例为25各地可向下浮动5个百分点即非限购区首套首付比例实际可至20二套房最低首付款比例则调整为不低于30对于实施限购措施的城市则根据银发2015305号和银发201626号文件规定首套房最低首付比例30二套房最低首付比例402016-2017年由于房地产本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益定期报告市场过热所以多地逐步开始收紧限购直到2021年开始房地产逐渐步入下行期有些城市开始陆陆续续放松尤其是2022年以来很多城市开始因城施策放松限购限贷表42016-2017年间首次重启限购的二线城市汇总城市重启限购日期本市户籍非本市户籍杭州2016919不限购限1套厦门201695限2套限1套南京2016926限2套新房限1套成都2016101限新购1套天津2016101不限购限1套郑州2016102限2套限1套济南2016102限3套限1套合肥2016102限2套限1套无锡2016102不限购限1套新房武汉2016103不限购限2套苏州2016104限3套限1套西安201711限1套限1套三亚2017311限2套限1套青岛2017316不限购限1套新房二手房石家庄2017318不限购限1套福州2017326限2套限1套兰州201747不限购不限购海口2017414不限购限1套宁波2017424限2套新房二手房限1套新房二手房北海2017930不限购限1套资料来源政府官网安信证券研究中心从限购情况来看2022年3月以来主要二线城市和三四线城市大都明显放松了限购政策杭州长沙厦门岛内和武汉二环内等限购区也积极通过打补丁方式支持住房需求释放具体来看2022年3月1日郑州19条微调了限购政策3月30日福州率先正式取消限购随后多数二线城市也放松限购或收缩限购区截止到今年8月多数二线和三四线城市已基本取消限购首付比例已降至下限水平剩下没有取消限购的部分城市限购区也明显收缩比如南京从去年开始非限购区逐步扩大从去年的12月9日开始南京的限购区只剩下建邺秦淮鼓楼玄武最后的主城四区武汉的限购区也于去年12月收缩至二环之内此外限购执行较为严格的杭州长沙厦门岛内和武汉二环内也积极通过打补丁方式支持住房需求释放例如武汉今年2月6号发文明确非限购区住房不计入居民家庭购房资格认定套数限购区内有房的人可以再买一套厦门去年5月发文允许多孩家庭购买三套房长沙和武汉去年均发文允许业主将存量房盘活供作租赁住房不再纳入家庭住房套数计算等表52022年以来主要二线城市和大部分三四线城市大都明显放松了限购政策日期地区事件简述具体内容上海临在重点支持单位中工作的人才购房条件由在新片区工作满1年以上缩短至3个月或6个2022-04-13非主城区放松限购港月非本市户籍的居民家庭购房限购政策由需提供连续5年社保或个税证明不允许中2022-06-06广州放松限购断或补缴放宽为需提供购房之日前5年在本市连续缴纳社保或者个税证明中允许除起始月外累计不超过3个月的断缴或补缴记录一上海临在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上在临港新片区限购2022-08-20非主城区放松限购线港1套住房上海临非本市户籍人才按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上且在本市2022-10-28非主城区放松限购港片区无住房的在新片区限购1套住房同时购房资格由居民家庭调整为个人本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7固定收益定期报告北京台2022-11-08湖马驹部分郊区取消限购台湖马驹桥地区将不再执行通州限购的双限政策桥地区广州南外地人在广州连续缴纳3年社保符合一定条件就可在南沙购买一套房外地人只要在2023-04-25非主城区放松限购沙区南沙有社保或税单符合一定条件也能在南沙买一套房子女近亲属在郑工作生活的鼓励老年人来郑投亲养老允许其投靠家庭新购一套住2022-03-01郑州放松限购房无须提供近两年内满12个月社保或纳税证明或落户即可购买一套福州五城区144平2022-03-30福州取消限购方米以下普通住宅2022-04-12南京缩小限购区域外地户籍在溧水区六合区购房无需社保非本市户籍居民家庭满足1年内累计缴纳6个月以及3年内累计缴纳24个月社保或个2022-04-27南京放松限购税均符合购房条件非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品住房的不再提供自购房申请之2022-04-29沈阳放松限购日起2年内在沈阳市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明恢复个税购房政策既认社保也认个税逐月连续缴纳调整为累计缴纳2022-04-30东莞放松限购等2022-05-09苏州放松限购非限购区域房产不再计入家庭限购套数合肥市瑶海区新站区的商品住宅限购政策取消全市范围内非合肥户籍家庭购买商2022-05-10合肥缩小限购区域品住宅的社保要求由此前的2年内连续缴纳1年调整为连续缴纳6个月2022-05-11长沙放松限购鼓励业主把存量房用作租赁房且供作租赁住房后不纳入家庭住房套数计算生育二个孩子及以上我市户籍居民家庭可新增购买一套商品住房同时可享受相关银2022-05-13南京多孩家庭放松限购行最优惠贷款利率等支持近郊区市县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算购房2022-05-16成都放松限购人及其家庭成员在本市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的认定为无房居民家庭2022-05-16无锡放松限购本市户籍居民家庭在非限购区域内购买的房屋不计入家庭限购总套数内二2022-05-17杭州多孩家庭放松限购符合条件的三孩家庭在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套线本市户籍居民家庭在限制区域拥有住房的总建筑面积小于144平方米的可在限制区域2022-05-20大连放松限购再购买1套商品住对生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭且在武汉市已有2套住房的在限购区域可新2022-05-22武汉多孩家庭放松限购购买1套住房本市户籍家庭限购区域内家庭住房总套数在两套及以下有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的可在限购区域内增购商品住房1套家庭有2个含以上子女2022-05-23济南放松限购的子女已经取得本市户籍其中至少1个未成年可在限购区域内增购商品住房1套新市民青年人来太原工作生活并购买首套新建商品住房的无需再提供落户社保2022-05-23太原放松限购纳税等相关证明厦门市户籍二孩及以上家庭可在全市范围内购买180平以下的第三套住宅但是二孩2022-05-24厦门多孩家庭放松限购中至少有一人是未成年人迁入西安市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房购房条件从落户满1年且2022-05-28西安放松限购须在西安市连续缴纳12个月社保或个税放宽为须在购房前落户满1年2022-05-30无锡放松限购对购买144平方米含以上商品住房适当放宽限购2022-05-31成都多孩家庭放松限购二孩及以上家庭可在现有限购套数基础上新购买1套住房2022-06-03青岛缩小限购区域将黄岛区城阳区含高新区崂山区王哥庄街道调出限购区域调整限购政策由全市各区都限购到仅香洲区南屏镇和湾仔街道除外和横琴2022-06-09珠海缩小限购区域粤澳深度合作区这两个区实施限购自2022年5月20日起本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时无需提供购房证2022-05-20南京二手房取消限购明满足新市民等刚需群体合理购房需求本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页8固定收益定期报告2022-06-13南京放松限购非南京户籍只要补缴6个月社保即可直接开出购房证明本市户籍居民家庭在我市限购区域已有2套及以上住房的可买第三套符合二胎三2022-06-20武汉多孩家庭放松限购胎政策可买第四套父母投靠不转户口可买第五套居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房住房纳入保障性租赁住房房源库后居民即2022-07-06成都放松限购可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格苏州昆2022-08-17放松限购在昆山太仓2地购买首套房不需要社保山太仓杭州富2022-09-01缩小限购区域符合条件的本市户籍家庭在富阳区购买第二套住房不受落户满五年的限制阳放松限购后恢复原政市场传出消息苏州对限购政策做出调整非苏州本地户籍居民无需提供社保缴纳证明2022-09-14苏州策可直接购房后限购政策恢复至原政策执行即外地户籍买首套房仍需6个月社保放松限购后恢复原政网传青岛对限购政策再度做出调整青岛主城区放开限购后恢复原限购政策继续在2022-09-15青岛策市南区市北区原四方区域除外实行限购2022-09-15济南缩小限购区域对二环以内的历下区市中区区域不再实施限购后又撤回杭州萧2022-09-28缩小限购区域符合条件的杭州市户籍家庭在萧山区部分镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制山区在成都东部新区青白江区新津区简阳市都江堰市彭州市邛崃市崇州市2022-11-17成都缩小限购区域金堂县大邑县蒲江县区域内生活工作且无自有产权住房的非成都市户籍居民家庭可在该区域内购买一套住房用于自住临潼区西咸新区沣东新城上林街道沣西新城高桥街道马王街道高新区托管的非2022-11-19西安缩小限购区域限购区域不再列入西安市住房限购限售范围2022-12-08武汉缩小限购区域限购范围缩小至二环内其他区域不再限购符合二孩及以上家庭购房政策认定条件的可在原有家庭限购2套的基础上增加1套购2023-01-12长沙多孩家庭放松限购房指标2023-01-18长沙放松限购符合要求的人才在落户长沙并缴纳社保或个税后可在限购区域内购买首套商品住房2023-01-18济南放松限购非本市户籍家庭在济南市限购区域内购房不用再提供个人所得税或社会保险证明在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格在非限购区域拥有的住房2023-02-05武汉放松限购不计入居民家庭购房资格认定套数对生育二孩三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的可在2023-02-20沈阳多孩家庭放松限购沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房非本市户籍家庭提供半年及以上居住证明可购一套新建商品住房尚未落户但长期在2023-03-16无锡放松限购锡居住且具备落户条件的非本市户籍家庭可购第二套新建商品住房2023-03-28厦门放松限购厦门户籍单身人士可购买第二套住房2023-03-28沈阳缩小限购区域仅有六区实行限购浑南区沈北新区苏家屯区正式取消限购2023-04-03郑州缩小限购区域郑州调整限购范围二环外取消限购研究调整限购区域购房套数等住房消费领域限制性政策落实最低购房首付比例和贷2023-04-03福州多孩家庭放松限购款利率政策支持多孩家庭和新市民购房需求缩小限购区域多孩在庐阳区大杨镇三十岗乡蜀山区小庙镇包河区淝河镇大圩镇购买住房不限购2023-04-04合肥家庭放松限购有未成年子女的二孩及以上多子女合肥市区户籍居民家庭可购买第3套住房2023-04-13杭州缩小限购区域钱塘区的下沙街道和河庄街道加入差异化限购的范围杭州钱塘区全域放松限购杭州临在整个临平区购房外地户籍只需1个月社保即可购买临平区的新房或二手房本地户2023-04-22缩小限购区域平籍无需社保购买二套也不再受落户5年限制南京多房家庭在产业聚集区江心洲南部新城红山新城幕府创新区都能再买2023-05-16南京缩小限购区域一套房杭州市余杭区瓶窑镇及萧山区闻堰街道等放松限购外地居民社保满一个月即可购房2023-05-18杭州缩小限购区域本地户籍居民家庭落户不用满5年即可购第2套房2022-04-01衢州取消限购取消限购本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页9固定收益定期报告2022-04-01秦皇岛取消限购取消限购2022-04-20绍兴缩小限购区域调整绍兴市区越城区柯桥区上虞区限购范围除三区外购房套数不再限制2022-04-26佛山放松限购购买满5年的房屋不计入套数统计2022-04-28中山放松限购大专以上学历无社保证明也可以购买一套新房江苏镇2022-05-05取消限购自5月4日起该市全面取消外地户籍限购商品房政策江句容三四2022-05-14东莞多孩家庭放松限购对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭允许其新增购买一套商品住房线2022-05-19湖州放松限购在中心城市范围内购买住房的非本市户籍居民家庭不再有连续缴纳社保时限的要求2022-05-25唐山缩小限购区域唐山市取消了路南区路北区高新区范围内的商品住房限购2022-05-31江门缩小限购区域对蓬江区全区江海区全区新会区会城街道办暂停实行限购政策从6月2日起外地人在佛山禅城张槎石湾南庄南海大沥里水顺德乐从陈2022-06-02佛山取消区域限购村北滘8个镇街取消限购2022-06-04九江取消限购暂时取消购房的行政性限制措施执行期限暂定1年2022-06-12德阳二手房取消限购降低首付比例二手房放开限购降低首套二套住房首付限购区域调整为莞城街道东城街道南城街道万江街道松山湖高新技术产业开发2022-07-04东莞放松区域限购区至此东莞进入区域性限购政策阶段2022-08-09廊坊取消限购取消户籍社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件将非本市户籍家庭需在我市缴纳个人所得税或社会保险近2年内连续1年大学学历以上购房者缴纳社保满3个月购房调整为非本市户籍家庭在限购区域内购房的2022-08-26烟台放松限购需满足在本市累计缴纳6个月个人所得税或社会保险的条件大专高职及以上学历购房者需累计缴纳社保满3个月2022-09-23庆阳取消限购取消居民购买新建商品住房购买套数户籍要求等限制2022-12-09佛山全面取消限购原本保留3个限购镇街也迎来全面解限意味着佛山全面放开限购2022-12-26东莞全面取消限购继佛山全面取消限购后东莞全面放开限购2023-02-07赣州缩小限购区域章贡区赣州经开区蓉江新区已停止实行新建商品住房和二手商品住房限购政策鼓励在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房其他人员不再执行限2023-02-20扬州放松限购购政策全面放宽商品住房的限购政策在宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数的限2023-05-10宁德取消限购制2023-06-25扬州放松限购在市区购买改善性住房的不再执行限购政策资料来源各地政府官网安信证券研究中心从首付比例来看截至7月初国内主要二线城市和三四线城市都已取消或明显放松限购已经执行了首套20和二套30的首付比例下限本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页10固定收益定期报告图1全国20城首套房首付比例和二套房首付比例情况截至7月初9020城首套房首付比例20城二套房首付比例80706050403020100北上广深苏杭三哈长沈太青郑南金芜宜珠中包京海州圳州州亚尔春阳原岛州宁华湖昌海山头滨资料来源易居研究院各地政府官网安信证券研究中心3按揭利率从首套房按揭贷款利率历史变化来看2008年金融危机期间央行于10月宣布央行将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的085倍调整到07倍随后2019年10月-2022年5月央行则将全国首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR2022年5月至今为不低于相应期限LPR-20BP其次从二套房按揭利率变化来看2007年9月398号文发布之后二套房贷款利率不低于贷款基准利率的11倍2019年10月起全国二套房贷利率下限调整为LPR60个基点比首套房贷利率下限高60个基点直到2023年8月31日央行再次将二套房贷利率下限调降40BP至LPR20BP当前首套按揭利率下限为40比2008年历史低点略低16BP二套房按揭利率下限44仍是首套房11倍考虑到当前的经济情况预计未来仍有下调的空间图22018年至今首套房和二套房按揭利率下限变动情况时间首套房按揭利率下限二套房按揭利率下限2008年10月-07倍基准利率11倍基准利率2019年10月2019年10月-LPRLPR60BP2022年5月2022年5月-LPR-20BPLPR60BP2023年8月末2023年9月之LPR-20BPLPR20BP后资料来源央行官网安信证券研究中心4总结本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页11固定收益定期报告综上认房不认贷弱于2014年930新政的认贷不认房非限购区的首付比例下限持平于2016年26号文限购区的首付比例下限比2015年330新政低10但在因城施策背景下一线城市未必会按照最低下限执行当前按揭利率处于历史低位但考虑到经济增长差异预计未来还有继续下行的空间综合来看本轮放松有利于自住需求释放主要利好高能级城市有贷款记录者和换房者是直接受益人但受制于房地产预期收入预期和二手房挂牌量较大等因素影响点状回暖的概率较高全国销售还有待进一步观察本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页12固定收益定期报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页13固定收益定期报告免责声明接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设并采用适当的估值方法和模型得出的由于假设估值方法和模型均存在一定的局限性估值结果和分析结论也存在局限性请谨慎使用安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权安信证券研究中心深圳市地址深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编518026上海市地址上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编200080北京市地址北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编100034本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页14