贝壳公告2023年Q2业绩：收入同比增长41.4%至195亿元，好于此前公司190亿元的指引和市场预期，主因新房/二手房收入表现超预期。调整后净利润23.64亿元，好于我们预期，主要受益于毛利率改善。股权回购授权增加至20亿美元（原为10亿美元），派发特别现金股息2亿美元。
　　新房成交好于我们预期，链家新房同比表现好于公司整体。公司2Q23实现GTV7,806亿元，新房/二手房成交额2,950/4,565亿元，同比+32.5%/+16.0%，环比+6.2%/-31.3%，新房成交超出我们预期。链家新房/二手房GTV同比+38.0%/+9.7%，环比+5.5%/-37.9%。
　　毛利率高于预期，费用率环比上升。2Q23新房贡献毛利率环比上升0.2pct至27.2%。二手房贡献毛利率为45.6%，环比下降3.4pct。公司整体毛利率为27.4%，同比上涨7.8pct。公司2Q23剔除股权激励后的费用为33.5亿元，环比上升25.4%，主要因为二季度坏账计提提升2.5亿，同时装修业务费用提高3亿。
　　三季度收入指引160亿元，未考虑京沪取消认房认贷影响。公司预计新房/二手GTV同比降幅为-25%/-15%。截至8月31日，我们跟踪的23城新房/12城二手房在三季度的日均成交套数同比-32.7%/-4.0%。京沪在周末取消认房认贷，我们认为将对公司产生实质性利好，预计公司三季度收入表现将好于此前指引。
　　投资建议：考虑到当前行业成交复苏仍相对较慢，我们下调公司2023E/24E/25E收入预测至755/897/1026亿元；同时公司Q2盈利能力超预期，上调调整后EPS预测至0.91/ 1.05/1.28美元。参考可比公司，给予公司2024年17.5XPE，并考虑每股现金价值6.9美元，综合，上调目标价至25.2美元（前值21.7美元），维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险；二手房佣金率下调风险。