房地产主要指标趋势回顾展望
　　市场在今年2、3月份冲高后，复苏持续承压，7月又出现骤然快速下行走势，居民购房热情降至阶段性新低。根据统计局数据，7月商品房销售面积累计同比跌幅延续扩大趋势，商品房销售额累计同比在7月也再度转负。量价齐跌成为当前房地产市场的真实写照。新房、二手房房价持续下跌，且跌幅持续扩大。一线城市的二手房环比跌幅在7月居前，具有一定的代表意义。尽管7月末中央政治局会议对地产政策表述积极，随后一线城市住建部也陆续做出积极表态，提振了市场情绪。但截至目前，尚未有强力政策出台，8月市场依然在低位徘徊，30大中城市成交面积同环比依然呈下跌态势。而此前房企融资“三支箭”重点支持的碧桂园、远洋陷入流动性危机，折射出当前房地产市场的寒意，远超市场预期和想象。
　　展望来看，市场对于政策出台预期逐渐加强，不过考虑到本轮政策仍以“因城施策”为主。地方出台具体政策偏慢，且从政策落地到市场预期修复再到实际购买的传导仍需时日，因此三季度销售或仍将持续下行。四季度低基数效应叠加政策提振，销售或有所修复。我们维持2023年销售面积的预期不变，预计全年销售面积同比为-10.2%，统计局基数调整后或为-4.3%。

研究报告全文：房地产2023年8月报基本面主快速标下题行微软居雅民黑购房加情粗绪4降4至p阶x段新低副标题微软雅黑28px杨侦誉行业研究员sunyzycmbchinacom感谢实习生黄意涵对本文的贡献2023年8月24日1报告期景气度快速下行报告期持续承压拿地报告期中央地方积极表量价齐跌7月单月销售开工投资依然大幅回落态具体政策出台仍偏慢面积双位数下跌房价跌竣工较为强劲展望政策出台预期增强幅扩大展望前端拿地开工投资需关注政策具体落地情况展望三季度销售或仍将或持续偏弱竣工强力修及对地产销售的实际带动持续下行后续看政策具复作用体出台及效果2房地产主要指标趋势回顾展望市场在今年23月份冲高后复苏持续承压7月又出现骤然快速下行走势居民购房热情降至阶段性新低根据统计局数据7月商品房销售面积累计同比跌幅延续扩大趋势商品房销售额累计同比在7月也再度转负量价齐跌成为当前房地产市场的真实写照新房二手房房价持续下跌且跌幅持续扩大一线城市的二手房环比跌幅在7月居前具有一定的代表意义尽管7月末中央政治局会议对地产政策表述积极随后一线城市住建部也陆续做出积极表态提振了市场情绪但截至目前尚未有强力政策出台8月市场依然在低位徘徊30大中城市成交面积同环比依然呈下跌态势而此前房企融资三支箭重点支持的碧桂园远洋陷入流动性危机折射出当前房地产市场的寒意远超市场预期和想象展望来看市场对于政策出台预期逐渐加强不过考虑到本轮政策仍以因城施策为主地方出台具体政策偏慢且从政策落地到市场预期修复再到实际购买的传导仍需时日因此三季度销售或仍将持续下行四季度低基数效应叠加政策提振销售或有所修复我们维持2023年销售面积的预期不变预计全年销售面积同比为-102统计局基数调整后或为-43类别2023年1-6月表现2023年7月趋势1-7月同比是否符合市场预期2023年预判总体基调政策环境需求端宽松持续放松-是政策环境持续宽松供给端-102-43统商品房销售面积-53跌幅扩大-65是计局基数调整销售市场商品房销售额11同比转负-15是-新房同比-04新房同比-06新房二手房同比70大中城市房价是-二手房同比-28二手房同比-31环比跌幅均扩大土地成交建面-268跌幅扩大-283是土地市场-土地出让金-204跌幅扩大-254是新开工面积-243跌幅扩大-245是-200竣工面积190增幅扩大205是100施工面积-66跌幅扩大-68是-70开发投资-98-75统计房地产开发投资额-79跌幅扩大-85是局基数调整房地产开发到位资金-98跌幅扩大-112是-数据来源招商银行研究院销售市场量价齐跌景气度跌至阶段新低高频跟踪-新房中央政治局会议后尚未观测到市场好转8月依然供需双弱8月新房市场推盘不足成交热度依然在低位徘徊8月新房市场延续此前降温情绪同比仍大幅下跌量能处于历史低位8月1-20日30大中城市成交面积同比为-301延续6月以来大幅下滑趋势此外8月成交规模再度下台阶30大中城市8月1-20日销售面积环比7月1-20日下降76除市场情绪影响以外也受到开发商推盘不足影响8月前20天11城推盘规模仍处低位分城市能级来看一线城市在8月降幅明显8月1-20日一线二线三线成交面积同比分别为-359-257-315环比分别为-228-1723其中上海深圳降温明显同比跌落约四成尽管存在一定的基数效应但当前居民购买意愿持续走低仍是影响8月份一线城市同比大幅走低的主要因素分城市来看除厦门在8月有小幅增长外其余城市成交同比均转负新建商品房成交面积同比增速2023年2022年1-8208月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月北京12-11-33112441-3303212536-21114696047-23218452-86-1421-27-35115-14-47-20-18-16-29-24-21上海23-47-397-43-12-166241665192770135017838193686111-8-2985-87120-208-2830016-17-78-94-5231-7广州19-33-101-40-35-5533-8-5391936117422199471-28341-81-34-24-50-75-19-12-11-1821-28-69-55-16-48深圳-2-2-531114-590-788-1163684-15-44-650927-26-40275-9447-39-2-35631-4327-9-32-5-22-24-46杭州2-40-11-9-26-1-15-145-5-1631921715057582528-23755-67-5124-42-40-11-19-16-30-19-53-51-51-4933南京-21-49-18-22-7-58-515-3148-39-14-242321725922-58-24132-89-50-25-44-13-33-1636-22-37-51-61-61347武汉-9-24-34-12-55-65-42-64-23391040-5-25-131065756154449-73-41-4-29-57-36-39-9-57-33-46-51-40-31-31成都1-13-2-23-3433-1323431622352422331852-3-13100-83-36-19-52-8-19-68-28-21-2319-28-22-315青岛-19-19-33-36-37-11-65-50-2590-17-14251850117551520155-79-3817-1-9-1141-9-19178-9-45-34-8-25苏州-31-8-32-28-44-44-78-76-2215-34675244-13-62322-343975-79-37-360-26541-13-4739-46-55-23-6-15大连-41-10-15-4830-9福州-2823-73-61-8-54-34-51-2912-53-3226-38-27-219-30-8-43162-76-19-32-34-77-34-28-55-42-61-57-56-47-3610厦门30-13-26-5386322332316963917-191576654664193-52-775125615-9-50-23-48-59-32-57-46-58南宁-5-41-11-10-123-55-29-20-7135-62-7-203689442412266-68343817-55-3012-38-4812-34-20-36-43-52无锡-12-42-16-31-101015-43-51-70-5-454510130683822834117-74-35-26-28-1-29-46-43-4623-21-58-47-40-48东莞-67-56139-354623-92惠州230-63-24-17-33-5131-20-241115-570221154160216180469-67-29-1574202252-38-45-37-57-72-60-66扬州6-430-43-58-475157-2367512778-42646681-5659114-817-391231-513-38-42-62-69-69-49-54韶关-18-5662612-31210134-69-15243-63-80-15-14-4583-1655-6346181-37-43-28-10-28-10-549-13-16-33江阴7-27-18-55-54-69-25-34-2311450682664583729-25548025-66-193714180-99-61-88-77-74-64-6830大中城市-4-31-28-20-33-29-38-40-625134130264150592717-1183-80-32-4-21-25-18-14-19-33-7-45-52-45-24-25一线城市9-38-34-7-24-20-21-331484106661121181681006123-3-23163-82-114-30-24-1813-19-6-4-48-61-47-7-30二线城市-10-22-29-28-42-26-45-46-921-2511692232512860175-78-43-8-23-28-16-27-18-37-1-40-51-44-19-7三线城市-1-42-19-11-12-43-27-25-19-112912226072288530246-81-16-4-2-17-23-4-20-44-27-52-49-47-48-49数据来源Wind招商银行研究院注1极端值系春节销售空档交错高频跟踪-二手房量价齐跌处于销售探底阶段市场悲观情绪蔓延成交转化依然偏低二手房呈现量价齐跌态势二季度开始市场悲观情绪蔓延此前热度相对比较高的二手房市场也全面回落二手房房价自5月起持续下跌且跌幅呈扩大趋势尽管进入8月中介统计到访数据有所好转但成交转化率偏低8月成交规模依然下台阶15城二手房成交规模延续4月以来的下行态势8月1-20日二手房成交面积相较7月1-20日下降14销量同比来看8月1-20日同比下跌73绝对值仅高于2021年处于近五年成交低位分城市能级来看8月主要是一线二线城市同比跌幅扩大三线城市有所好转8月1-20日一线二线三线城市二手房同比分别为-187-100127分城市来看仅深圳杭州二手房市场较7月有所修复8月1-20日同比均由负大幅转正环比也有所修复其余城市二手房市场较此前进一步转冷二手房成交面积同比增速2023年2022年1-8208月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月深圳471417-12-53-670833118442271116164105819996134446-52-30-2-106103-43-11-4-24-61-80-69-64北京11-27-23-22-10-5-123431833132-93122830274750267-61-269-38-102011-14-32-38-52-28-22-34-28大连-37-11-2-1318210------------134331----------------成都47-960-4-1-171940835386698814312271125113102320-31-351649128425140307315300341145169156188南京38-34-7-22-16-6-15162556399366101107162124835241315-551799-28-1-2-2016-11-34-43-60-49-50-45苏州20-44-10-29-23-24-26-15269341165115160122556824108156288-76-8-18-643069192427-41-62-30-64-20杭州211835-23-33-46-53-43-373644276789714179107110167162744-72-62-435484266-16-18-62-69-64-51-54青岛27-15-9-4-24-15-38-13-1017241089641082582287680128248-38-3810-71086133-6-17-36-48-55-28-41厦门-27-50-25-56-31-40-4841-2-6345-655-40358-29-4168-79-472511-27-18399-20-45-282-49-39-54南宁6111613753244-3328574280117-2212731415516386104172419-64111163047387-316444-28-26-47-32佛山33322-141821-1719693043883393636979875147412-65-641-1522647-15-16-5-27-40-31-37-45东莞892012------744659-141682102364832691941501360-39-516839321318-19--7670-47-36-35扬州88116-13-33-23-15-1031231064248467120436298400263283210710-86451155135124140-38-8-34-52-70-36-46金华11622-5422-692610-4427404758-151955750481670-85-85-80-575-39-68-61-43-39-65-67-46-66-43江门29-121325-213913392127100-16308912763141491670-672632-26-4-30-22-28-19-33-41-195-44-44城市累计30-14-1-16-6-7-2112275734871869829385758082324-56-2633-11205117185-1-24-32-30-33-30一线城市16-21-16-21-9-4-114045702834-512253954415360289-60-266-34-7279-12-29-34-47-35-35-42-39二线城市32-200-14-9-10-272195834102278910511389819293311-52-2643-2317634543421-6-30-24-23-20三线及以下472015-18105-10194045421071892891291221098476472-59-2539-72620-5-12-16-14-29-35-39-44-43数据来源Wind招商银行研究院注1极端值系春节销售空档交错2由于数据缺失同比数值均按照可比口径进行调整量级中介统计到访量提升但成交仍低位徘徊7月中央政治局会议召开后市场情绪有所提升但成交仍处低位中央政治局会议后中介反映到访热度有边际回升但尚未有强力政策出台市场转化率仍然较低30大中城市成交面积数据依然延续6月趋势处于2018年以来同期最低水平从周均成交来看7-8月周均成交跌至200万平方米附近较1-6月的300万方周均再度下台阶分城市能级看一线城市也跌落至近五年销售同期最低水平二三线城市延续末位态势商品房市场全面跌落一线城市自第32周8月第一周后连续三周处于历史同期末位30大中城市商品房成交面积当周值30大中城市商品房成交面积当周值一线城市单位万平方米单位万平方米8002006001504001005020000135791113151719212325272931333537394143454749511357911131517192123252729313335373941434547495120182019202020212022202320182019202020212022202330大中城市商品房成交面积当周值二线城市30大中城市商品房成交面积当周值三线城市单位万平方米单位万平方米40020030015020010010050001357911131517192123252729313335373941434547495113579111315171921232527293133353739414345474951201820192020202120222023201820192020202120222023数据来源Wind招商银行研究院全国销售7月销售快速下行市场信心恢复仍待时日受季节性因素及市场景气持续偏弱影响7月单月销售面积创年内新低累计同比降幅进一步扩大统计局数据显示1-7月份全国商品房销售金额销售面积累积同比分别为-15-65较1-6月分别减少26pct12pct销售金额累计同比自今年3月转正后再度落入负增长区间销售面积累计跌幅持续扩大以可比口径调整计算7月单月销售金额销售面积同比分别为-193-155销售金额单月跌幅基本持平销售面积跌幅较6月减少27pct季节性因素影响叠加市场景气持续偏弱7月单月量能创年内新低7月份国房景气指数为9378连续4个月下跌再创本轮下跌周期以来新低7月下旬以来虽然中央地方层面针对房地产政策频繁表态不过截至目前尚未有强力救市政策出台而居民购房热情降至阶段性新低因此7月延续下行趋势展望来看市场对于政策出台预期逐渐加强不过考虑到本轮政策仍以因城施策为主地方出台具体政策偏慢且从政策落地到市场预期修复再到实际购买的传导仍需时日因此三季度销售或仍将持续下行四季度低基数效应叠加政策提振销售或有所修复我们维持2023年销售面积的预期不变预计全年销售面积同比为-102统计局基数调整后或为-43商品房单月销售面积及同比增速商品房累计销售面积及同比增速300002000003010018000022525000801600002060140000200007710-1554012000026196513-01-04-091500020100000-65080000-36-1801000060000-243-53-10-20400005000-20-40200000-600-302222222222222222220222222222000000000000000202商品02房单2月销0售2面0积2万02平方02米020202单月0同2比02右轴11商品1房销1售面1积2累计2值222累2计同2比2右轴200001111222335-6-7-8-9-0-1-2-3-3-3-3-3-3-----1---------11111111000000数据来源W02ind0招5商银08行研究1院0注3根0据6统计09说明12统计0局4对毁07约退房10的商0品2房销0售5数据进行了修订对统计执法检查组2发现2的问题2数据2按2照相关2规定2进行了2改正2剔除3非房4地产开5发项6目投资7以及具有抵押性质的销售数据因而报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素因此累计同比使用统计局披露数据单月同比使用计算调整后的数据房价下跌城市进一步增多一线城市二手房环比跌幅居前随市场下行压力加剧7月房价进一步下跌7月全国70大中城市新房价格环比连续2月下跌二手房环比连续3个月下跌且跌幅持续扩大7月房价下跌城市仍在增多新房和二手房价格环比上涨城市分别仅有20个和6个值得一提的是一线城市二手房房价已连续3个月下跌且7月环比跌幅居前表明二手房市场进入全面深度调整阶段北京上海广州深圳二手房价格环比分别-06-07-1-0970大中城市新建二手住宅价格单月同比70大中城市新建商品住宅价格单月同比70大中城市二手住宅价格单月同比881566104410225-14-0600200-27-2-2-5-4-15-35-4-31-6-10-62222222222222222222222000000000000000000000022222222222222222222222222222222200000000000000111222330一线城0市0同比11二线城1市2同比22三线城3市3同比22新建2商品2住宅2同比222二手2住宅2同比2-一线城-市同-比-二-线城市-同-比-三线-城市-同比--0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0000111222330000000000015915915915-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-015915915915170大5中城9市新1建5二手9住宅1价格5单月9环比1570大中城市新建商品住宅价格单月环比70大中城市二手住宅价格单月环比0815150610100405050200000000-04-02-02-02-05-05-05-05-04-03-10-06-10-0822222222222000000000002222222222222222222222222222222220000000000000011122233000000000002一线城2市2环比22二线城2市2环比2三2线城2市环2比一-线城市-环-比-二-线城市-环-比-三-线城市-环比-2新2建商2品住2宅2环比222二手2住宅2环比2000111222330000000000000011122233-----------15915915915-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-000000000000数据来源1Wind5招9商银1行研究5院91591515915915915开发房企拿地投资信心不足投资端压力延续土地市场景气度进一步恶化仅部分核心城市核心地块维持热度7月土地市场热度进一步回落除去供给不足原因市场本身景气也在恶化根据中指院数据7月全国商住土地成交建面出让金单月同比分别为-357-446其中土地出让金单月降幅较6月扩大117pct7月出让金同比降幅扩大一方面与集中供地节奏有关7月是集中供地小月仅上海杭州南京三个城市进行了集中供地另一方面受销售市场转弱影响房企拿地积极性不足土地市场景气度也在恶化从7月溢价率和流拍率数据也可看出土地市场热度有所下降7月溢价率为47较上月降低13pct而流拍率为144较上月上行50pct累计跌幅也再度走阔1-7月全国商住土地成交建面出让金累计同比分别为-283-254跌幅较上月分别扩大15Pct51pct目前仅部分核心城市核心地块还维持一定热度分能级看7月一线二线三线城市的平均溢价率分别为673048相较上月分别下降16pct21pct06pct其中二线城市溢价率降幅最快土地市场也呈现一定压力目前土地市场分化依旧部分核心城市的核心地块仍需摇号封顶成交而绝大部分地块以底价成交或经历流拍展望来看在销售仍未企稳房企投资意愿低迷情况下下半年土地市场仍面临不小的压力全国商住土地成交建筑面积及同比全国商住土地出让金及同比土地溢价率与流拍率600004060503012000455000040204010000102035400000800030030000-10256000-254-2020-283-2014420000-30154000-40-40-4461010000-35720005-50-604700-600-8022222222222222222222222200000000000000022222222222000000000222222222222222000000000002222222222222222222200001111222233300011222300011122233土地出让金亿元单月同比右轴累计同比右轴---------------成-交规划-建面万--单-月同比--右轴--累计同比--右轴--平均溢价率流拍率001000010000100010001000-----------0000000000016149272514701470147014715915915915数据来源中指研究院招商银行研究院新开工竣工施工新开工积极性仍然不足竣工依旧强劲12新开工累计降幅持续扩大1-7月新开工面积累计同比为-245降幅较6月份扩大02pct以可比口径调整计算7月单月新开工面积同比为-259较6月份跌幅收窄44pct但跌幅仍然较大受销售降温影响开发商开工积极性仍然不高展望来看新开工疲软态势是否能缓解还需看政策对销售端实质带动作用我们维持新开工面积2023年同比去年下降20的预期保交楼背景下竣工表现仍然较好是地产指标中的唯一亮点1-7月竣工面积累积同比205增幅较1-6月份提升15pct以可比口径调整计算7月份单月竣工面积同比增加331同比增幅较6月增加168pct当前开发商经营策略仍以竣工资金回笼为主展望来看近期部分房企资金压力再度增大或对竣工有一定影响不过保交楼背景下竣工仍相对乐观我们维持2023年竣工面积增速为100的预期施工端延续弱势7月施工面积累积同比为-68跌幅持续扩大受新开工面积持续走弱而竣工端持续修复的影响施工面积持续低迷展望来看我们维持施工面积2023年同比下降7的预期新开工竣工施工面积累计同比302052010-680-10-20-30-245-40-50222222222222222222000000000000000000122211122222222222901299房屋施9工面积累计同比000房屋新开1工面积累1计同比12房2屋竣工2面积累计同比33------------------111100000000000000111125825825825825数据来源Wind招商银行研究院注121年为两年平均增速注2据统计局说明披露数据存在统计口径调整与数据修订报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素因此累计同比使用统计局披露数据单月同比使用计算调整后的数据投资房地产开发投资跌幅仍在扩大投资端持续承压房地产开发投资跌幅进一步下探对经济复苏拖累效应扩大1-7月房地产开发投资额累计同比为-85降幅较1-6月扩大06pct以可比口径调整计算7月单月同比为-122降幅较6月份扩大19pct在销售弱势房企资金端压力增加背景下投资端持续下探分项来看1-7月土地购置费建安投资累计同比分别为-37-203降幅较上月分别扩大11pct03pct去年至今年上半年土地市场持续低迷的情况持续拖累土地投资而施工面积延续下行态势房企投资意愿能力不足导致建安投资累积同比持续探底展望来看销售下行房企资金承压使得地产企业的投资意愿及能力均不足而年内即使销售有所好转但由于投资对销售的反映存在滞后性预计难以看到有较大修复我们维持此前对于全年房地产开发投资额增速的预期统计局基数若不调整为-98调整后或为-75房地产开发投资额单月值及同比增速房地产开发投资额累计值及同比增速土地投资建安投资累计同比1600001230200005095991018000140000697070408201600030120000446140004102010000010120002-371000010800000080000-79-260000-72-122-106000-57-58-62-4-10400040000-6-100-85-202000-20-820000-203-100-30-300-1222222222222222222222222222222220000000000000000000000000000000222222222222222222222222222222222222222222222000000111112222223330000000000000000011122233--------------------111112222222220房0地产0开0发1投资1完0成0额单0月0值1亿0元000单1月同1比00右轴0土地购置费累计同比建安投资累计同比-----------567890123333330010010010024680235791246802357房地产开发投资完成额累计值亿元累计同比右轴--------------260260260261111111100000022222222234567数据来源Wind招商银行研究院注121年为两年平均增速注2据统计局说明披露数据存在统计口径调整与数据修订报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素因此累计同比使用统计局披露数据单月同比使用计算调整后的数据房企到位资金市场低迷拖累销售端回款房企资金压力加剧销售回款延续下行融资资金未见好转1-7月房地产到位资金累计同比为-112跌幅相比上月扩大14pct分渠道看国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款累计同比分别为-115-230-38-10其中受低迷市场的影响销售回款成为本月房企到位资金下行的主要拖累项定金及预收款降幅较1-6月扩大29pct个人按揭贷款同比由正跌负融资端未见明显好转持续拖累房企到位资金国内贷款同比降幅较1-6月扩大04pct此处为数据调整自筹资金跌幅仍然较大展望来看考虑到政策出台及效果尚不明朗销售资金短期难以改善而部分房企再度出现流动性承压信用信心修复艰难融资端短期也难看到积极改变预计年内房企到位资金不容乐观房地产开发企业到位资金情况403020100-10-38-10-115-20-230-30-4022222222222222222200000000000000000012221112222222222290129国9内贷款9累计同比00自筹资0金累计同比11定金1及预收款累计同比222个人按揭贷款累3计同比3------------------111100000000000000111125825825825825数据来源Wind招商银行研究院注121年为两年平均增速注2据统计局说明披露数据存在统计口径调整与数据修订报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素因此累计同比使用统计局披露数据单月同比使用计算调整后的数据政策中央地方积极表态需持续关注政策具体落地总体基调中央政治局会议后各部委频繁表态政策出台预期增强7月中央政治局会议后各部委陆续响应政策预期增强仍待具体落地7月中央政治局会议对房地产的政策表述明显转向随后住建部部长倪虹积极响应同时提出三大明确落地方向包括降首套房首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不认贷等政策举措北京深圳广州上海等一线城市的住建部门也陆续做出积极表态央行外管局也公开表态明确要求引导个人贷款利率和首付比例下行同时指导商业银行下调存量贷款利率一系列中央表态和地方响应提振了市场情绪政策出台预期增强新一轮的地方及房地产金融政策或将陆续出台未来仍需关注政策具体落地情况及对地产销售的实际带动作用风险增长民生风险增长增长风险20219-2022220223-620227-9202210-12202212-2023620237123456金融端严监管纠偏因城施策为主保项目保交楼金融端放开转向实质提振需求化解风险适应新供求关系性宽松2021927货币政策委二线因城施策开2022728中央政治局12月经济工作会议237月中央政治局会议定调员会首提维护住房消政策对象工具箱范围积极启高频但力度小以3会议首提稳定房地产年两会政府工作报告没有提及房住不炒费者合法权益边际放上明显扩展释放需求支持住月二线城市郑州出台实市场压实地方政定调房地产供求关系松此前严监管的个人住信贷1111十六条房改善支持刚性质性放松政策为信号府责任保交楼稳民发生重大变化和改善性住房需求房按揭贷款债券118重启第首提适时调整优化后续长三角珠三角热生防风险有效防范化央行银保监证监二支箭提供2500亿房地产政策点城市在内的二线城市8月中央通过政策性解优质头部房企风险因城施策更好满足居会等发言人在多个场合元支持民企债券融资改善资产负债状况防基本都出台了限购限银行专项借款方式支持民刚性和改善性住房需提到支持房地产信贷股权1128放开存量止无需扩张贷放松政策保交楼金额约求长效机制加强住平稳有序投放支持房企股权融资防风险央行国家金中央银保监下调首2000亿元房保障体系建设优质企业通过发行债券预售监管资金1114融监管总局将十六条套房贷款利率下限930中央政策组合解决好新市民青年人中有关存量及配套融资贷款等方式兼并收购出商业银行出具保函置换等住房问题金融监管部门推动拳以降低刚需刚改的部分政策延期至2024险房企项目预售监管资金AMC介入房企疏困购房成本为主年底按揭贷款按揭早偿叠加销售转弱住房贷款下行压力增大地产销售疲弱叠加早偿压力抬升个人住房按揭贷款进一步下行截至7月个人住房按揭贷款余额为385万亿同比为-12较上月下滑幅度增加05pct按揭贷款余额增速自2023年4月转负以来持续下行这是自2004年有统计以来首次出现的趋势按揭贷款下行一方面受到销售疲弱的影响当前按揭贷款与销售市场关系已转变按揭额度放松已不再能提振销售市场相反销售疲弱会持续拖累按揭贷款投放另一方面按揭早偿不断增加其中经营贷置换按揭贷款不可忽视存量房贷利率与新增房贷利率利差走阔背景下居民存在经营贷置换按揭贷款的动力7月居民中长期贷款减少672亿元环比减少5302亿元而6月数据却出现异常冲高如我们7月报所述当贷款置换操作存在时间差时可能会造成当月产生新增贷款而下个月冲减存量贷款的现象居民中长期新增贷款及同比增速个人住房按揭贷款余额及同比增速10000300900040000020800020035000015700010060003000001050000400025000053000-100200020000001000-200-120150000-5-1000-30022020020202020202020202222222222222211122222222000000000000009990011122311122222222222个人-0住房-0贷款-余1额-0亿元-0-0个-0人住-1房贷款-0同比-1增速-0右轴金9融机9构新增9人民0币贷款0居民0户中长1期当1月值亿1元22同比2-右轴3316149272503--------------0000000000000015915915915915数据来源Wind招商银行研究院注12021年为两年平均增速2023年2月为1-2月累计同比注2据统计局说明披露数据存在统计口径调整与数据修订单月同比使用计算调整后的数据按揭利率5年期LPR超预期未下调关注存量按揭利率下调可能8月首套二套房贷利率均与上月持平根据贝壳研究院统计8月百城首套二套房贷款利率分别为390481均与上月持平维持历史低位5年期LPR维持定力关注存量按揭利率下调可能一方面新增与存量房贷利差增大引起按揭早偿与经营贷置换增多若5年期LPR进一步下调或带来更多的贷款置换需求却对销售市场刺激有限另一方面自首套房贷利率动态调整机制常态化以来利率因城施策成为压降首套房利率的主要政策根据央行统计截至6月末全国343个城市中100个城市下调或取消了房贷利率下限值得一提的是5年期LPR未下调或为存量房贷利率调节让出空间7月以来央行频繁提到指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率目前多数城市新增房贷与存量房贷利差高达60-100bp存量降息了节省利息支出或能释放部分需求部分首套房按揭利率降至4以下的城市百城首套二套房新增利率情况二线城市三线及以下城市65600湛江云浮恩施安庆惠州取消利率下限-韶关肇庆江门清远60降至36南宁清远55珠海常德株洲柳州中山491481降至37厦门郑州扬州温州无锡50465460秦皇岛泉州唐山丽水岳阳石家庄太原福州45430吉林四平义乌金华徐州420降至38长春哈尔滨沈阳常州盐城漳州淮安衡水445天津武汉40衢州马鞍山南平无锡400阳江宜昌襄阳包头泸州35390降至39贵阳兰州桂林蚌埠内江达州中山十堰九江洛阳濮阳赣州2222222222222222000000000000000022济宁阜阳大理平顶山丹东22首套2房贷2平均2利率2二套2房贷2平均2利率2五年2期22212LPR11111222223333--降至395昆明大连--------------11驻马店000000000000001113579135791357数据来源贝壳研究院招商银行研究院注统计截至8月20日数据来源贝壳研究院招商银行研究院因城施策中央政治局会议后四限政策放松进展仍较缓慢7月中央政治局会议后地方陆续优化限制性住房政策二线及以下重启政策放松中央政治局会议后二三四线城市优化政策陆续出台具体政策大多集中于公积金使用放宽购房补贴房票安置等四限调整政策相对较少720-820日所有发布房地产调整政策的城市中仅郑州一市明确指出全面落实认房不认贷政策郑州金华两市落地全面或局部取消住房限售措施南昌厦门下调首付比例一线城市的住建部门也陆续做出积极表态不过截至目前还未有具体政策出台整体看8月政策强度仍然不高具体政策出台落实需要时日2023年720-820月以来主要城市四限政策调整政策分类全国主要城市认房认贷标准放松郑州83中央政治局会议后唯一一个明确落实认房不认贷的城市郑州83暂停执行限售政策限售放松金华8102021年8月3日至2022年6月9日期间在金华市区范围内购买的新建商品住宅和二手住宅自2023年8月16日不再执行限售限制政策南昌817居民家庭通过公积金或商业银行贷款购买住房的首次购房首付比例最低执行20二套房首付比例最低执首付下调行30厦门820二套房首付比例由50降至40杭州余杭区8月杭州市余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道放宽限购外地户籍仅需1个月社保即可购买余杭区限购放松新房或二手房本地户籍无需社保购买二套也不再受落户5年限制数据来源招商银行研究院注我们主要跟踪20221之前严格限购限贷的城市政策放松情况因城施策相较2016年底部尚有47下降空间差异主要在一二线7月中央政治局会议后因城施策再度调整但力度仍然偏弱相较67月的政策真空期8月各地在中央积极定调引导下缓慢重启优化限制性政策的措施单月政策力度评分较67月有所提升当前政策力度评分距离2016年2月尚有47的下调空间差异主要在一二线城市三线城市基本无政策调整空间具体来看一线城市的差异集中在认房认贷标准上当前北上广深仍严格执行认房又认贷二线城市西安成都等目前差异较大不少城市在限购二套房首付上仍有调整空间四限政策累计力度评分参考广发地产团队评分规则分数越高代表行业政策越严格分数越低则代表购房难度越低整体环境较为友好全国四限政策累积力度评分201001-2023820300020146-2016220222-20237连续21个月放连续17个月放2500松月均下降松月均下降98分38分200015001000500001111000011111111111111111111222222222118388899000223344555667788990001122330111100000010000000010100000000101000050111数据来源1广发6证券发展研4究中9心2招商7银行2研究院注政3策力8度评分1规则6详见广发4地产9团队于220272628发布5的0房地3产行8业20122年中6期策略4长冬9日渐2暖独7梅迎2春来508月广3发证8券对1评分模6型进行回检大多数时点数据均进行调整故与往期数据有一定出入