核心观点
　　公司上半年实现营收67.9亿元，同比增长28.7%；实现归母净利润14.0亿元，同比增长36.5%；实现核心净利润14.2亿元，同比增长36.7%。业绩增速大于营收增速主要因为毛利率提升、销管费用率下降。公司第三方外拓力度较高，物管在管结构持续优化，截至上半年末，公司物管在管面积3.2亿方，合约面积为3.8亿方，合管比为1.2；上半年新增合约面积约3150万方，其中第三方外拓占比89.7%、城市空间板块占比84.1%。公司保持商管龙头地位，上半年末在管购物中心88个，其中重奢项目12个；上半年购物中心零售额841亿元，同比大幅增长41.0%。
　　事件
　　公司发布2023年中期业绩，上半年实现营业收入67.9亿元，同比增长28.7%；实现归母净利润14.0亿元，同比增长36.5%；实现核心净利润14.2亿元，同比增长36.7%。
　　简评
　　业绩快速增长，盈利水平提升。2023年上半年公司实现营业收入67.9亿元，同比增长28.7%；实现归母净利润14.0亿元，同比增长36.5%；实现核心净利润14.2亿元，同比增长36.7%。业绩增速大于营收增速的主要原因在于：1）毛利率提升，上半年毛利率为33.2%，较去年同期提升1.5个百分点。2）销管费用率下降，上半年销管费用率为8.0%，较去年同期降低1.1个百分点。
　　保持较高第三方外拓力度，物管在管结构持续优化。上半年公司物管业务营收44.8亿元，同比增长33.7%；业务毛利率为20.1%，较去年同期微降0.9个百分点。截至上半年末，公司物管合约面积3.8亿方，较去年年底增长9.0%；在管面积3.2亿方，较去年年底增长11.8%；合管比为1.2。公司保持较高的第三方外拓力度，上半年公司新增合约面积约3150万方，其中第三方外拓面积2825万方，占比89.7%；截至上半年末，公司合约面积中来自第三方的占比为61.6%，在管面积中来自第三方的占比为59.2%，分别较去年年底提升0.4、0.6个百分点。公司巩固“城市空间运营服务商”的定位，上半年第三方外拓面积中有84.1%来源于城市公共空间板块，业态包含产业园、公园河道、街道、学校、场馆等；上半年末城市空间在管面积占比达26.2%，较去年年底提升3.9个百分点。
　　商管业务稳健增长，持续巩固商管龙头地位。上半年公司商管业务营收23.1亿元，同比增长20.1%；业务毛利率为58.5%，较去年同期提升8.2个百分点。公司保持中国商管龙头地位，截至上半年末，在营购物中心88个，较去年年底增加2个；其中重奢项目共12个，较去年年底增加1个，继续排名行业第一；购物中心在营面积952万方，较去年年底增长3.6%；88个项目中有37个零售额排名当地第一，74个排名前三。购物中心经营效率大幅提升，上半年在营购物中心零售额达841亿元，同比增长41.0%；业主端租金收入105亿元，同比增长52.1%；购物中心出租率保持在96.0%的高位。根据公司规划，下半年将新开业10家购物中心，在管规模持续扩大。写字楼方面，上半年末公司在管写字楼156个，较去年年底增加11个；公司提供商管服务的26个写字楼的平均出租率为83.8%，较去年年底提升3.1个百分点。
　　维持盈利预测与买入评级不变。我们预测公司2023-2025年EPS为1.26/1.59/1.95元。公司持续发力物管第三方外拓，商管龙头地位持续巩固，维持买入评级与58.19港元的目标价不变。
　　风险分析
　　1）物管规模增长不及预期。物管业务方面，公司2022年的在管规模增长主要来源于收并购，而市场上可供选择的优质标的数量有限，公司未来可能在与其他意向收购方竞争的过程中不占据优势，从而导致物管规模可能无法持续快速增长。
　　2）并购整合效果不及预期。公司凭借收并购快速实现物管规模扩张，在收并购项目的投后整合过程中可能存在收缴率不及预期、原有团队融合不畅等问题，导致收并购项目未来的营收及利润贡献可能不及预期。
　　　    3）在营商场经营效率不及预期。受经济形势波动影响，居民的收入水平及收入预期可能有所波动，从而可能影响线下消费热情，继而导致公司的在营购物中心经营效率不及预期。