业绩简评
　　2023年8月30日，公司发布2023年中期业绩：1H23实现收入67.93亿元，同比+28.7%，归母净利润14.02亿元，同比+36.5%；核心净利润为14.22亿元，同比+36.7%。
　　经营分析
　　收入符合预期，归母净利润超预期。公司1H23整体收入增速符合预期；结构上来看，住宅物管收入增长略超预期，社区增值服务增长低于我们预期，其他业务板块均复合预期。归母净利润增速超预期主要因为毛利率提升。1H23整体毛利率相较去年同期提升1.5ppt至33.2%，主因1H23商业板块毛利率提升8.2ppt至58.5%。
　　物业管理追求有质增长，社区增值延展边界。截至1H23，公司合约面积3.8亿方，在管面积3.25亿方，相较2022年末+9.0%和11.8%，其中第三方占比为61.6%和59.2%，相较2022年底提升0.4ppt和1.6ppt。1H23公司新增第三方合约面积2825万方（76.7%位于一二线），同比+25.7%。社区增值服务业务一方面依托华润集团的资源，做大做强“懒人装修”和“润物直选”，1H23收入分别同比+106%、+32.7%至1.34亿元、0.71亿元；另一方面延展边界至城市公共空间增值，1H23该块收入+192.9%至5600万元。
　　商管领导者地位稳固，重奢购物中心数量稳居第一。截至1H23，公司在营购物中心88个（其中74个项目零售额位列所在市场前三，占比84%；重奢购物中心12个，行业第一），面积952万方，平均出租率96.0%。通过落实“抢市场、抢资源、抢政策”经营策略，1H23累计零售额同比+41%至841亿元，好于社会消费品零售总额14.4%的同比增速。
　　应收账款周转天数逆势下降，重视股东回报派息率提升。1H23公司应收账款周转天数48天，同比降低6天。行业整体应收周转呈现提升态势，公司回款能力优秀，实现逆势下降。公司今年中期每股派息0.223元（0.243港元），派息比例35.8%，相较去年同期提升7.9ppt。公司未来拟逐步提升全年派息率，持续回馈股东。
　　盈利预测、估值与评级
　　我们维持盈利预测不变，预计公司2023-25年归母净利润为27.96亿元、33.57亿元、40.51亿元，同比增速为+26.7%、20.1%、20.7%。考虑到公司在商管领域的强大竞争力，和物管板块的稳健发展，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE估值为25.8x、21.5x和17.8x。
　　风险提示
　　华润置地销售表现不及预期；并购整合不顺；经济复苏不及预期。