核心观点
　　两部门发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知。我们认为，政策重点从逆周期调节转向防风险，需求侧有望在2023年底前走稳，政策的变化是符合行业实际情况的，也是有利于宏观经济行稳致远的。
　　▍事件：中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，指出《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日，并强调其他不涉及适用期限的政策长期有效。
　　▍7月开始房地产基本面进一步下行。基于各城市房管局网站的数据测算，7月1-8日，我们跟踪的样本城市新房网签套数同比下降36%，降幅环比扩大2.1个百分点，样本城市二手房套数同比下降23%，降幅扩大21.4个百分点，新房和二手房降幅均比6月环比扩大。我们预计7月份房地产景气或进一步下滑。需要指出的是，除非外力干预，房地产基本面下行有螺旋强化效应。一旦市场明确了下行趋势，二手挂牌可能增加，企业融资可能更加困难，房价可能因此进一步下行。
　　▍政策的重点从逆周期调节转向防风险。本次政策延长期限主要涉及两项政策，分别为金融机构存量贷款展期和债务新老划断后的尽职免责处理，相应期限均调整到2024年12月31日。此外，融资的三支箭也在加快落地。总体而言，我们认为对房企的融资政策维持了此前的态度，即政策不是为了“翻转”房地产周期，不是在房地产周期向下时试图推动周期向上，而是适当对冲房地产周期下行所带来的风险，避免风险持续集聚。我们认为，政策本身的变化是符合我国房地产产业链的具体情况的，也是有利于宏观经济行稳致远的。
　　▍政策进一步蓄力，预计需求侧有望在2023年年底前走稳。今年上半年以来房地产市场需求侧政策进入真空期，根据国家统计局的数据，目前70个城市中已经有55个城市二手住宅房价下跌，且二手房挂牌量不断增长，房地产基本面出现螺旋向下的态势，市场缺乏基本面的自我修复机制。但是，当前政策工具箱储备依然十分丰富，特别是在一些核心城市，限购、限贷、限价和按揭利率（特别是二套房）还有进一步的调整空间。我们认为，随着基本面持续下行，尤其是一线核心城市确认房价下跌，2023年四季度有望是政策进一步放开的季度。本次《通知》也再提要抓好落实因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，以促进房地产市场平稳健康发展。
　　▍维持2023年房地产基本面两头高中间低的判断，理性看待2023年三季度继续下探的楼市基本面。我们认为，政策并不是不干预市场，只不过政策的目标不是逆周期调节，是防范风险，包括防范金融风险，防范居民资产负债表风险，防范地方债务风险等。我们预计，全年房地产市场基本面两头高、中间低，2023年三季度有可能是全年基本面最为低落的时间点。我们建议投资者理性看待这种基本面的下行。当前的基本面下行预计既是行业面临长期压力的有序释放，也料将成为行业在2023年底销售再次上行之前的必要调整。我们维持对全年行业销售正增长的预测不变。
　　▍风险提示：房地产行业基本面下行速度快于预期的风险；部分房企的资金链风险。
　　▍回首向来萧瑟处，也无风雨也无晴。我们不建议将任何一次政策视为房价上涨的号角。房子是用来住的，不是用来炒的。我们坚信，政策具备很强的定力，目标是防范风险，不是逆周期调节。在行业走向稳定的过程中，具备融资优势、开发优势、资产运营优势的企业将显著占据上风。尤其是资产运营优势一项，在历史上重要性可能微不足道，今天则变得越发重要。房地产企业的策略逐渐走向趋同，“微操”就成为了决定企业胜败的重要指标。

研究报告全文：政策进一步蓄力房地产行业点评报告2023711中信证券研究部核心观点两部门发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知我们认为政策重点从逆周期调节转向防风险需求侧有望在2023年底前走稳政策的变化是符合行业实际情况的也是有利于宏观经济行稳致远的事件中国人民银行国家金融监督管理总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知指出中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知有关陈聪基础设施和现代服政策有适用期限的将适用期限统一延长至2024年12月31日并强调其他不务产业首席分析师涉及适用期限的政策长期有效S10105101200477月开始房地产基本面进一步下行基于各城市房管局网站的数据测算7月1-8日我们跟踪的样本城市新房网签套数同比下降36降幅环比扩大21个百分点样本城市二手房套数同比下降23降幅扩大214个百分点新房和二手房降幅均比6月环比扩大我们预计7月份房地产景气或进一步下滑需要指出的是除非外力干预房地产基本面下行有螺旋强化效应一旦市场明确了下行趋势二手挂牌可能增加企业融资可能更加困难房价可能因此进一步下行张全国房地产和物业服务政策的重点从逆周期调节转向防风险本次政策延长期限主要涉及两项政策行业联席首席分析分别为金融机构存量贷款展期和债务新老划断后的尽职免责处理相应期限均调师整到2024年12月31日此外融资的三支箭也在加快落地总体而言我们S1010517050001认为对房企的融资政策维持了此前的态度即政策不是为了翻转房地产周期不是在房地产周期向下时试图推动周期向上而是适当对冲房地产周期下行所带来的风险避免风险持续集聚我们认为政策本身的变化是符合我国房地产产业链的具体情况的也是有利于宏观经济行稳致远的政策进一步蓄力预计需求侧有望在2023年年底前走稳今年上半年以来房地产市场需求侧政策进入真空期根据国家统计局的数据目前70个城市中已经有55个城市二手住宅房价下跌且二手房挂牌量不断增长房地产基本面出现刘河维螺旋向下的态势市场缺乏基本面的自我修复机制但是当前政策工具箱储备房地产和物业服务依然十分丰富特别是在一些核心城市限购限贷限价和按揭利率特别是分析师二套房还有进一步的调整空间我们认为随着基本面持续下行尤其是一线S1010523030004核心城市确认房价下跌2023年四季度有望是政策进一步放开的季度本次通知也再提要抓好落实因城施策支持刚性和改善性住房需求保持房地产融资合理适度加大保交楼金融支持推动行业风险市场化出清以促进房地产市场平房地产和物业服务行业稳健康发展评级强于大市维持维持2023年房地产基本面两头高中间低的判断理性看待2023年三季度继续下探的楼市基本面我们认为政策并不是不干预市场只不过政策的目标不是逆周期调节是防范风险包括防范金融风险防范居民资产负债表风险防范地方债务风险等我们预计全年房地产市场基本面两头高中间低2023年三季度有可能是全年基本面最为低落的时间点我们建议投资者理性看待这种基本面的下行当前的基本面下行预计既是行业面临长期压力的有序释放也料将成为行业在2023年底销售再次上行之前的必要调整我们维持对全年行业销售正增长的预测不变风险提示房地产行业基本面下行速度快于预期的风险部分房企的资金链风险回首向来萧瑟处也无风雨也无晴我们不建议将任何一次政策视为房价上涨的号角房子是用来住的不是用来炒的我们坚信政策具备很强的定力目标是防范风险不是逆周期调节在行业走向稳定的过程中具备融资优势开证券研究报告请务必阅读正文之后第3页起的免责条款和声明房地产行业点评报告2023711发优势资产运营优势的企业将显著占据上风尤其是资产运营优势一项在历史上重要性可能微不足道今天则变得越发重要房地产企业的策略逐渐走向趋同微操就成为了决定企业胜败的重要指标重点公司盈利预测及投资评级收盘价EPS元PE评简称代码交易级币种22A23E24E25E22A23E24E25E开发越秀地产00123HK8410512215817473634944买入万科A000002SZ13919019720421073706866买入华发股份600325SH9212215120221575614543买入滨江集团002244SZ8712014316917273615251买入华润置地01109HK31537941046350676706257买入龙湖集团00960HK17035535636337444444342买入上海临港600848SH121040065069076304186177159买入服务贝壳02423HK365076200233243439167144137买入万物云02602HK2321722092573151241028367买入华润万象生活01209HK372097129164203350264208168买入滨江服务03316HK2011491962583321231027860买入中海物业02669HK8003905106508319015812397买入碧桂园服务06098HK94058059063-150147137-持有绿城服务02869HK37017019020-201183169-持有资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年7月10日收盘价中海物业EPS为港元万物云和华润万象生活为核心EPS越秀地产因股本变动EPS做相应调整请务必阅读正文之后的免责条款和声明2分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上3特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果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