我们测算当前全国住宅专项维修资金余额超过8000亿。但是，住宅专项维修资金在不同小区分布严重不均，提取流程不科学导致提取率过低。很多小区“未老先衰”，住宅使用无法达到设计预期。我们认为，如果能够建立住房体检制度，大力推动维修资金提取率提升，可以使得可持续运维的小区占比提升到85%左右，如果住房养老金制度全面建立，则可以推动全社会存量小区可持续运维。所以，我们认为便利维修资金提取，扩大小区运维投入是大势所趋。我们测算，未来几年小区运维增量投入的峰值将超过千亿，长期而言，住宅专项维修资金的年支出规模将维持在800亿左右的稳态。
　　▍住宅专项维修资金是我国住房运维的专项制度安排。1998年国务院在推动住房制度改革文件中首次提出建立住房公用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金。2007年原建设部联合财政部发布《住宅专项维修资金管理办法》，对相关资金的使用范围、交存比例、使用流程、可投资标的、监督管理与法律责任做出了较为清晰的规定，基本构建了资金全流程管理体系，是我国现行住宅专项运维资金来源管理的核心法规。
　　▍地方在全国框架下积极推动住宅专项维修资金制度优化。针对当前维修资金总量不足，使用困难等问题，各地主要通过灵活调整维修资金缴付、简化资金使用流程、鼓励业委会自主管理等方式予以优化。资金使用流程与监督方面，大部分城市针对屋面防水损坏、电梯故障等可能涉及重大公众利益的情况设置了专门的应急预案，允许在不通过业主大会表决同意的情况下快速支取住宅专项维修资金，优先完成相应项目的维修。部分地方同时建立信息披露平台，提高资金透明度，降低业主参与门槛。
　　▍我们测算当前住宅专项维修资金余额超过8000亿，但提取率严重偏低，且分布不均，估算有约一半的存量小区处于运营资金不充裕的状态。总体来说，我国的住房专项维修资金规模庞大。虽然目前缺乏权威的统计数据，但根据2000年以来130亿平米的竣工面积和平均建安成本估计，参考各地较低的提取利用现状，我们预计全国住房维修资金账户总计有超过8000亿元资金沉淀。但与此同时，维修资金提取流程相对复杂，居民形成共识相对困难，维修资金的缴存本身又是新房多，老房少，部分小区维修资金无法妥善利用，部分小区账户又明显不足，二次筹集困难。我们预计，我国有约一半的存量小区可能存在运营资金投入不够的情况，从而影响我国居民居住品质，大量小区“未老先衰”。
　　▍我们认为，住房养老金改革的最紧迫一步是建立住房体检制度，有效提升住宅专项维修资金提取率。实际上，在住房运维领域的问题并不是资金不足，而经常是资金利用效率太低——可能存在的接近万亿资金沉淀，恰是未来强化住房运维投入的重要物质基础。我们认为，即便只是提升住房维修资金的使用效率，就有可能覆盖85%的小区持续运维问题。但当前的资金提取流程之下，由于没有权威客观的住房体检安排，业主普遍缺乏专业能力判断是否应该提取维修资金，而监管也倾向于“把钱留给未来”，客观上导致一些小区错过了最佳运维时间。此外，住房养老金筹集的多元化，也是重要的改革方向。提高住房维修资金的提取率，也不等同于“简单放水”，仍需要强化资金利用监管来配合。我们相信，一个可持续的住房养老金制度，其年开支规模应该在中长期和收入规模相一致。假设未来没有开源，按照当前缴费标准计算，年住房养老金开支增量也有望超过600亿元。由于需要补历史欠账，我们认为短期住房运维增量开支峰值将达到1131亿元。
　　▍风险因素：我国存量住房的使用情况，尤其是住房维修资金的利用情况，确实缺乏权威统计数据。我们的测算结果可能与实际情况存在较大差异。住房养老金政策出台不及预期的风险。

研究报告全文：科学提取住宅专项维修资金优化小区运维住房市场资金流透视系列报告之一2023716中信证券研究部核心观点我们测算当前全国住宅专项维修资金余额超过8000亿但是住宅专项维修资金在不同小区分布严重不均提取流程不科学导致提取率过低很多小区未老先衰住宅使用无法达到设计预期我们认为如果能够建立住房体检制度大力推动维修资金提取率提升可以使得可持续运维的小区占比提升到85左右如果住房养老金制度全面建立则可以推动全社会存量小区可持续运维所以我们认为便利维修资金提取扩大小区运维投入是大势所趋我陈聪们测算未来几年小区运维增量投入的峰值将超过千亿长期而言住宅专项基础设施和现代服维修资金的年支出规模将维持在800亿左右的稳态务产业首席分析师S1010510120047住宅专项维修资金是我国住房运维的专项制度安排1998年国务院在推动住房制度改革文件中首次提出建立住房公用部位设备和小区公共设施的专项维修资金2007年原建设部联合财政部发布住宅专项维修资金管理办法对相关资金的使用范围交存比例使用流程可投资标的监督管理与法律责任做出了较为清晰的规定基本构建了资金全流程管理体系是我国现行住宅专项运维资金来源管理的核心法规地方在全国框架下积极推动住宅专项维修资金制度优化针对当前维修资金总张全国量不足使用困难等问题各地主要通过灵活调整维修资金缴付简化资金使用房地产和物业服务流程鼓励业委会自主管理等方式予以优化资金使用流程与监督方面大部分行业联席首席城市针对屋面防水损坏电梯故障等可能涉及重大公众利益的情况设置了专门的分析师应急预案允许在不通过业主大会表决同意的情况下快速支取住宅专项维修资S1010517050001金优先完成相应项目的维修部分地方同时建立信息披露平台提高资金透明度降低业主参与门槛我们测算当前住宅专项维修资金余额超过8000亿但提取率严重偏低且分布不均估算有约一半的存量小区处于运营资金不充裕的状态总体来说我国的住房专项维修资金规模庞大虽然目前缺乏权威的统计数据但根据2000年以来130亿平米的竣工面积和平均建安成本估计参考各地较低的提取利用现刘河维状我们预计全国住房维修资金账户总计有超过8000亿元资金沉淀但与此同房地产和物业服务时维修资金提取流程相对复杂居民形成共识相对困难维修资金的缴存本身分析师又是新房多老房少部分小区维修资金无法妥善利用部分小区账户又明显不S1010523030004足二次筹集困难我们预计我国有约一半的存量小区可能存在运营资金投入不够的情况从而影响我国居民居住品质大量小区未老先衰我们认为住房养老金改革的最紧迫一步是建立住房体检制度有效提升住宅房地产和物业服务行业专项维修资金提取率实际上在住房运维领域的问题并不是资金不足而经评级强于大市维持常是资金利用效率太低可能存在的接近万亿资金沉淀恰是未来强化住房运维投入的重要物质基础我们认为即便只是提升住房维修资金的使用效率就有可能覆盖85的小区持续运维问题但当前的资金提取流程之下由于没有权威客观的住房体检安排业主普遍缺乏专业能力判断是否应该提取维修资金而监管也倾向于把钱留给未来客观上导致一些小区错过了最佳运维时间此外住房养老金筹集的多元化也是重要的改革方向提高住房维修资金的提取率也不等同于简单放水仍需要强化资金利用监管来配合我们相信一个可持续的住房养老金制度其年开支规模应该在中长期和收入规模相一致假设未来没有开源按照当前缴费标准计算年住房养老金开支增量也有望超过600亿元由于需要补历史欠账我们认为短期住房运维增量开支峰值将达到1131亿元风险因素我国存量住房的使用情况尤其是住房维修资金的利用情况确实缺证券研究报告请务必阅读正文之后第22页起的免责条款和声明住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716乏权威统计数据我们的测算结果可能与实际情况存在较大差异住房养老金政策出台不及预期的风险住宅小区维修更新资金来源及使用示意图资料来源中信证券研究部绘制请务必阅读正文之后的免责条款和声明2住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716目录住宅专项维修资金与住房体系改革相伴而生5住宅专项维修资金的地方执行7灵活调整维修资金的缴付7住宅专项维修资金使用困难各地因地制宜简化流程8业委会的自主管理同样重要10住宅专项维修资金积累雄厚但也问题重重11预计维修资金总金额超过8000亿元11维修资金是小区设备运维的最后守夜人12供需错配是住宅专项维修资金面临的核心问题13住宅专项维修资金的可能改革方向14改革方向展望一建立房屋体检制度提升资金使用效率14改革方向展望二多元化资金来源建立房屋养老金制度17改革方向展望三加强资金监管避免资金挪用18请务必阅读正文之后的免责条款和声明3住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716插图目录图1住宅专项维修资金全国性管理办法发展历程5图2住宅专项维修资金管理办法规定的资金使用流程6图3杭州浙里办查询系统10图4成都天府市民云查询系统10图5万科星园业委会住宅专项维修资金管理模式11图6住宅小区维修更新资金来源及使用示意图13图7历次人口普查全国城镇家庭户住房建成年代占比15图820202022年杭州市住宅维修资金使用次数前十16图920202022年杭州市住宅维修平均单次费用前十16表格目录表1现行住宅专项维修资金管理办法主要内容5表2各地住宅专项维修资金缴存要求7表3部分代表性城市的实际住宅专项维修资金收缴案例8表4部分城市支取住宅专项维修资金的流程8表5部分城市支取住宅专项维修资金的应急预案9表6杭州住宅维修资金存取经验11表7全国住宅专项维修资金存量规模测算12表8存量小区维修资金账户情况分析和测算依据13表92022年各城市住宅专项维修资金管理情况14表10未来10年全国住宅专项维修资金使用情况测算15表11部分城市支取住宅专项维修资金简化案例16表12房屋养老金相关政策及新闻稿汇总17表13北京政府不断完善社会资本参与老旧小区改造的相关政策17表14部分住宅专项维修资金挪用案例18表15各地加强住宅专项维修资金监管文件19表16江西省加强住宅专项维修资金监管细则19请务必阅读正文之后的免责条款和声明4住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716住宅专项维修资金与住房体系改革相伴而生住宅专项维修资金是对住房运维的制度性安排当前形成完整的资金收取使用管理监督体系1998年国务院发布进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知首次提出建立住房共用部位设备和小区公共设施专项维修资金同年原建设部发布住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法成为首部针对住宅专项维修资金管理而出台的法律法规2003年国务院印发物业管理条例首次提出住宅专项维修资金使用需23业主投票通过2004年住房专项维修资金成为办理房屋产权证前必须缴纳的费用2007年原建设部联合财政部发布住宅专项维修资金管理办法成为现行住宅专项维修资金管理的核心法规图1住宅专项维修资金全国性管理办法发展历程资料来源中国政府网北京市住房和城乡建设委员会官网连云港市住房和城乡建设局官网中信证券研究部绘制住宅专项维修资金管理办法对相关资金的使用范围交存比例使用流程可投资标的监督管理与法律责任做出了较为清晰的规定基本构建了资金全流程管理体系使用范围方面住宅专项维修资金仅针对住宅共用部位及共用设施设备的维修更新和改造商品房业主首期缴纳数额为当地住宅每平米造价此处一般不含小区的配套建安成本的5-8资金的使用通常包括维修需求提出方案表决实施申请资金列支审批资金列支计划划转资金等六个环节具体环节还将受到所在住宅小区是否存在业主大会与维修更新是否急迫的影响然而在实践过程中住宅专项维修资金的使用还可能受到多种因素影响表1现行住宅专项维修资金管理办法主要内容章节核心内容住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修和更新改造的资金总则住宅共用部位是指根据法律法规和房屋买卖合同由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位一般包括住宅的基础承重墙体柱梁楼板屋顶以及户外的墙面门厅楼梯间走廊通道请务必阅读正文之后的免责条款和声明5住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716章节核心内容等共用设施设备是指根据法律法规和房屋买卖合同由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备一般包括电梯天线照明消防设施绿地道路路灯沟渠池井非经营性车场车库公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等住宅及住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主需交存专项维修资金商品住宅首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5至8公有住房业主每平米交当地房改成本价的2缴存首期住宅专项维修资金售房单位按照多层住宅不低于售房款的住宅专项维修资20高层住宅不低于售房款的30从售房款中一次性提取住宅专项维修资金金交存业主大会成立前商品住宅业主非住宅业主交存的住宅专项维修资金由物业所在地直辖市市县人民政府建设房地产主管部门代管主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30的应当及时续交住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修和更新改造不得挪作他用住宅专项维修资金划转业主大会管理前需要使用住宅专项维修资金的按照以下程序办理一物业服务企业根据维修和更新改造项目提出使用建议没有物业服务企业的由相关业主提出使用建议二住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议三物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案四物业服务企业或者相关业主持有关材料向所在地直辖市市县人民政府建设房地产主管部门申请列支其中动用公有住房住宅专项维修资金的向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支住宅专项维修资五直辖市市县人民政府建设房地产主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后金使用向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知六专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用一住宅专项维修资金的存储利息二利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益三利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的业主所得收益但业主大会另有决定的除外四住宅共用设施设备报废后回收的残值房屋所有权转让时业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户监督管理房屋灭失的按照规定返还住宅专项维修资金直辖市市县人民政府建设房地产主管部门负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目并向业主公有住房售房单位公布挪用住宅专项维修资金的由县级以上地方人民政府建设房地产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金没收违法所法律责任得可以并处挪用金额2倍以下的罚款构成犯罪的依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任资料来源中国政府网中信证券研究部图2住宅专项维修资金管理办法规定的资金使用流程资料来源中国政府网中信证券研究部绘制注若发生危及房屋安全等紧急情况需立刻对住宅共用部位共用设施设备进行维修更新和改造的可跳过维修需求提出和方案表决程序请务必阅读正文之后的免责条款和声明6住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716住宅专项维修资金的地方执行针对当前住房维修资金使用困难的问题各地从调整维修资金的缴付比例缩小业主表决范围设立应急预案等方面优化住房专项维修资金的使用流程灵活调整维修资金的缴付当前各地住宅专项维修资金主要来自于首期缴付和后期续缴两个阶段在住宅交付阶段由项目建设单位和业主按照一定比例缴付首期住宅专项维修资金并划入专项银行账户由政府主管部门代为监管大部分城市业委会成立后可自主选择商业银行开设维修资金专项账户并按物业管理区域为单位设账按房屋户门号设分户账便于后期维修资金的支取随着项目年限增长专项维修资金陆续提取当其余额不足首期缴付的30时由业委会或政府主管部门负责维修资金的续缴程序仅深圳而言由于首期缴付的维修资金比例较低业主在每次缴纳物业费时一并缴纳日常维修金表2各地住宅专项维修资金缴存要求首次缴付城市续缴要求缴存对象缴存比例配备电梯每平米建安成本的4建设单位一幢或者一个门号住宅的专项维修资金余额不足首期专项维修资金的不带电梯每平米建安成本的3上海30时业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集专项维带电梯每平米建安成本的3业主修资金不带电梯每平米建安成本的2业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30的应当及时续交维广州业主每平米建安成本的5修资金续交方案由业主大会决定续交方案经业主大会同意的业主应当按照续交方案交存维修资金业主应当自入住之日起按照不低于市住房和建设部门会同市发展改革深圳建设单位每平米建安成本的2部门确定的缴纳标准缴纳日常维修金日常维修金由业主在按月缴纳物业管理费时一并缴纳配备电梯每平米建安成本的25业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30的应当按建设单位不带电梯每平米建安成本的15照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金尚未成立业主武汉大会的续交的具体管理办法由市房屋行政主管部门会同市财政部门制业主每平米建安成本的5定配备电梯每平米建安成本的35建设单位业主分户账专项维修资金余额不足首期专项维修资金的30时业主应不带电梯每平米建安成本的3成都当续交续交涉及的方式标准等具体事项由全体业主在专项维修资带电梯每平米建安成本的25业主金管理公约中约定不带电梯每平米建安成本的2业主的物业专项维修资金账面余额不足首期交存额30的物业专项维建设单位修资金代管机构或者业主委员会应当告知业主及时续交成立业主大会重庆每平米建安成本的5-8业主的续交方案由业主大会决定业主未按续交方案足额交存物业专项维修资金的业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30时应当续筹维修杭州业主每平米建安成本的5基金资料来源各城市政府官网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明7住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716表3部分代表性城市的实际住宅专项维修资金收缴案例案例所在地区住宅专项维修基金单价元平米北京200新疆163150120宁波120南京120济南120120济南120内蒙古120包头120120宁波801041201446层以下7-11层12-21层22层以上合肥11010560901457层以下无电梯7层以下有电梯7层以上安徽978580济南7284小高层高层7575浙江7270层以下以上667112南通507080多层小高层高层杭州65石家庄6050江苏4050带电梯不带电梯平均值100中位数102资料来源各地房屋管理局建委中信证券研究部注每个城市每个小区的住宅专项维修资金收缴标准未必完全相同且维修资金收缴标准也确实可能跟随时间变化而变化本表仅代表2023年7月部分城市部分项目的案例情况部分案例无具体区域信息住宅专项维修资金使用困难各地因地制宜简化流程住宅专项维修资金使用困难对于大部分城市而言支取住宅专项维修资金都需要经过物业公司提出维修计划业主大会投票表决当地主管部门审批通过专户管理银行拨款四个步骤才能实施其中物业公司难以说服业主维修的必要性业主大会难以取得共识主管部门审批流程复杂等原因是造成住宅专项维修资金使用困难的主要原因表4部分城市支取住宅专项维修资金的流程地区资金使用流程维修资金使用申请人通过市住房资金管理系统提交使用申请书含使用方案业主共同表决并公示结果业主分摊明细三项材料北京直接在网上进行备案实现一网通办组织实施单位向业委会提出使用维修资金经业委会审核同意后向相关部门申请使用维修资金备案维修资金由业主大会管理的使用维修资金应当按照下列程序办理1组织实施单位向业主委员会提出使用维修资金广州2业主委员会审核同意组织实施单位使用维修资金的应当向区住房建设行政主管部门申请使用维修资金备案3符合本办法使用维修资金相关规定的区住房建设行政主管部门应当自业主委员会申请使用维修资金备案之日起在1个工作日内出具备案回执并将备案回执报送专户管理银行市管理中心请务必阅读正文之后的免责条款和声明8住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716地区资金使用流程4业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知5专户管理银行收到业主委员会的划转维修资金通知和区住房建设行政主管部门出具的备案回执之日起1个工作日内将维修资金划转至相应账户专项使用物业专项维修资金的按照以下程序办理1物业服务企业根据物业情况或者业主要求制定维修方案2业主委员会组织召开业主大会或者组织相关业主投票表决3表决通过后物业服务企业将维修方案中的相关信息及电子申请材料录入物业专项维修资金管理系统并核对预分摊信息4物业服务企业持维修方案业主大会决议或者部分业主的书面同意等材料到区管理机构申请首期款项备案深圳5区管理机构备案完成后市管理机构根据区管理机构的首期款项划拨通知划拨首期款6物业服务企业按照维修方案组织实施业主委员会负责组织竣工验收并出具验收合格意见业主委员会委托专业机构验收的由专业机构出具验收合格文件7维修项目竣工验收合格后物业服务企业上传有关申请材料至物业专项维修资金管理系统并核对尾款分摊信息后持竣工验收合格文件合法票据和结算资料等到区管理机构申请尾款备案备案完成后市管理机构根据区管理机构的尾款划拨通知划拨尾款专项维修资金使用按以下流程办理1拟订使用方案由使用申请人拟订使用方案并向分摊列支范围内业主公示公示期不少于5日2业主表决由业主委员会街道办事处镇乡人民政府组织业主依法表决通过使用方案表决结果应当向业主公示公示期不少于5日3使用备案和预算资金拨付使用申请人持使用方案使用备案表费用结算票据等有关资料向相关部门申请使用备案符合规成都定的区市县房产行政管理部门应当及时备案专项维修资金代管的由区市县房产行政管理部门拨付预算资金专项维修资金自管的由业主委员会拨付预算资金预算资金拨付比例不得高于使用方案确定的总金额的504竣工验收和结算资金拨付工程竣工后使用申请人应当组织验收并将验收结果向业主公示5日公示期满无异议后专项维修资金代管的由使用申请人持工程验收意见表结算报告表费用结算票据等有关资料向区市县房产行政管理部门申请拨付符合拨付条件的区市县房产行政管理部门应当及时拨付结算资金专项维修资金自管的业主委员会应当拨付结算资金物业共用部位共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的由物业管理单位提出使用方案经三分之二以上相关业主同意并由业主委员会审核后报市物业维修资金管理机构审定杭州1物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案报市物业维修资金管理机构2市物业维修资金管理机构经核实后拨付核实额度70的维修费用3工程完工后物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构经核实后拨付维修费用的余额资料来源各城市政府官网中信证券研究部针对住宅专项维修资金使用困难的问题各地设立应急预案保护居民居住安全大部分城市对于屋面防水损坏电梯故障消防系统功能障碍等可能涉及重大公众利益的情况均设置了专门的应急预案允许在不通过业主大会表决同意的情况下快速支取维修资金优先完成相应项目的维修表5部分城市支取住宅专项维修资金的应急预案地区应急预案涉及屋面防水损坏电梯故障高层住宅水泵损坏楼体单侧外立面脱落专用排水设施功能障碍消防系统功能障碍等涉及重北京大公共利益的应急维修资金使用的不需业主进行表决但需要由社区居委会提供现场核实意见并将使用方案在小区显著位置进行公示上海发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况物业服务企业应当立即组织物业维修更新并及时通知业主委员会生危及房屋使用人身财产安全等紧急情况需要立即对共用部位共用设施设备进行维修更新和改造的组织实施单位应当广州按照有关规定合同约定立即组织实施维修更新和改造发生紧急情形的物业服务企业应当采取紧急处置措施开展应急维修并告知业主委员会业主委员会应当对维修事项和紧急深圳情形予以确认物业服务企业同时应书面告知物业管理区域所在地的区住房和建设部门和街道办事处应急处置费用可从物业专项维修资金中列支紧急情况下业主委员会或者社区居民委员会应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示公示时间不少于7日武汉业主无异议的业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请材料向区房屋行政主管部门提出备案申请并按照规定使用住宅专项维修资金未建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的建筑区划当住宅共用部位共用设施设备发生下列危及房屋使用安全的应急情成都形需要立即使用专项维修资金实施维修的由使用申请人报经街道办事处镇乡人民政府确认后按照本办法第二十九条第一款第一三四项的相关规定办理杭州经房屋安全机构鉴定为危险房屋的以及出现电梯故障屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况需要立即进行维修的请务必阅读正文之后的免责条款和声明9住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716地区应急预案在征得业主委员会同意后市物业维修资金管理机构可先予拨款确保及时维修相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理资料来源各城市政府官网中信证券研究部建立信息披露平台降低业主参与门槛杭州市住房保障和房产管理局通过数字化改革在主城区实现了物业专项维修资金线上查询业主可以通过浙里办搜索电子业主卡可随时查询名下房屋对应的维修资金首次交存金额使用金额当前余额资金使用情况及维修项目等维修资金信息以及小区公共区域经营性收支提高住宅专项维修资金透明度强化业主监督图3杭州浙里办查询系统图4成都天府市民云查询系统资料来源杭州市住房保障和房产管理局官方微信公众号中信证券资料来源天府发布微信公众号中信证券研究部研究部业委会的自主管理同样重要业委会在住宅专项维修资金的管理支取使用过程中扮演着重要的角色在维修资金的日常管理中业委会需要选择商业银行开设维修资金专户并选取符合标准的理财计划在确保不影响维修资金使用的情况下最大化资金的收益监督小区公共区域的运营及时将公区运营收入转入维修资金在维修资金的支取过程中业委会负责指导物业公司指定维修计划组织相关业主参与表决向主管部门提交材料等待维修资金审批过后业委会需要负责对维修工程进行监督和管理确保施工质量经验丰富认真负责的业委会可以极大地提高维修资金的管理收益和使用效率请务必阅读正文之后的免责条款和声明10住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716图5万科星园业委会住宅专项维修资金管理模式资料来源北京市住建委微信公众号中信证券研究部表6杭州住宅维修资金存取经验城市小区使用案例业委会将32万余元的小区经营性收益补充至小区物业专项维修资金账户转作小区房屋的养老金这也是杭州东望府小区杭州首个将经营性收益补充物业专项维修基金的小区于2021年6月和2023年4月社区分别支出维修资金约72万元和133万元截止2023年4月维修资金杭州福雷德小区余额约为786万元小区建于上世纪90年代初共计有2149户业主建成至今小区历经20余年日常修缮及多次大修改建相关维修资金总量已逼近首期交存额30的警戒线部分楼幢甚至出现维修资金为零的情况进行维修资金续筹杭州美政花苑已迫在眉睫在市区两级主管部门的努力下今年5月利用经营性收益向维修资金管理机构续交了物业专项维修资金成为全市第一个完成物业维修资金续筹的老旧小区资料来源杭州市住房保障和房产管理局中信证券研究部住宅专项维修资金积累雄厚但也问题重重预计维修资金总金额超过8000亿元我们测算当前全国住房专项维修资金余额约8500亿元由于制度建设初期住宅专项维修资金收缴尚不全面我们保守假设2000年及以前建成的存量住宅均未缴纳住宅专项维修资金据国家统计局统计2000年至今我国住宅累计竣工面积1301亿平米保守假设平均单平米建安成本1200元平均缴存比例6这相当于每平米的缴费标准为元这一假设和现实情况比较匹配各地维修资金缴纳的72标准确实多有变化目前以70-120元平方米的收缴最为常见当然我们认为历史上的住宅专项维修资金缴纳平均标准可能比现在的真实缴费标准略低一点按此算法我们测算全国城镇商品住宅累计缴存住宅专项维修资金9369亿元支出方面当前已公告住宅专项维修资金缴存与使用的城市当年使用比例大多不超过1考虑到住宅专项维修资金可通过定存购买国债小区公共空间收益等方式增值我们保守假设已缴存的住宅专项维修资金已使用10由此我们测算当前全国住宅专项维修资金余额约8500亿元左右请务必阅读正文之后的免责条款和声明11住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716需要说明的是这种估算方法无论缴费标准还是已使用比例或者是缴费面积基数都进行了极为保守的估算当然全国住宅专项维修资金本身是一个高度分散分小区管理的资金所以我们的全部测算也仅仅是尽可能模拟推测相关账户的总资金余额表7全国住宅专项维修资金存量规模测算数据项数据单位数据来源或假设依据国家统计局统计2000年以来我国住宅竣工面积约1301亿平米由于20002022年缴纳住宅专项维修资金的住1301亿平米年以前制度建设尚不完善我们保守假设2000年及以前存量房屋均未缴纳住宅总面积宅专项维修资金考虑到存量商品住宅建安成本的历史计价及不同城市能级住宅建安成本的差存量住宅平均单平米建安成本1200元平米异我们保守假设存量商品住宅平均单平米建安成本为1200元平米2007年发布的住宅专项维修资金管理办法明确商品住宅首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5至8此前执存量住宅专项维修资金平均缴费标准6行的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定购房者应当按购房款23的比例向售房单位缴交维修基金我们保守假设存量商品住宅缴存标准为平均建安成本的6存量住宅专项维修资金累计缴存9369亿元参考部分已公告的住宅专项维修资金交存和使用的城市见表9住宅专项维修资金当年使用比例大多不超过1考虑到住宅专项维修资金可通过定存量住宅专项维修资金累计支出比例10存购买国债小区公共空间收益等方式增值我们保守假设住宅专项维修资金已使用累计缴存额的10全国住宅专项维修资金余额8432亿元资料来源国家统计局中国政府网中信证券研究部测算维修资金是小区设备运维的最后守夜人住宅维修资金不是住宅运维来源的全部住宅运维还可能有其他资金来源包括小区的公区运营收入例如公共停车费收入广告收入等需要剔除物管公司代理佣金分成物业管理公司应该承担的小修责任根据物业服务合同约定等而且如果只是小区设备的小修小补物业管理公司往往也会有能力承担一些物业管理合同约定十分详尽可是物业管理费一般不能覆盖10-15年维度的小区大修物业服务提供的是四保一服不是针对开发产品的无期限保修请务必阅读正文之后的免责条款和声明12住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716图6住宅小区维修更新资金来源及使用示意图资料来源中信证券研究部绘制所以对楼龄比较新的住宅动用住宅专项维修资金的场合确实比较少但对于高房龄的住宅维修资金的动用就成为了常见的事项供需错配是住宅专项维修资金面临的核心问题住宅专项维修资金是各个社区专有的资金不同社区之间的维修资金不能挪用因此建成时间久的老旧小区由于早期法律法规不完善等因素维修资金募集不足管理不善资金缺口较大而新社区对维修资金需求不大社区运营收入可以覆盖早期日常维护和大修成本当然维修资金账户的问题并不是只有金额不足的问题更有提取率不足的问题实际上由于提取比较困难我们认为更多小区面临的是提取率不足的问题不是专项维修资金账户金额不足的问题表8存量小区维修资金账户情况分析和测算依据类别类别具体情况估算占比测算依据解决之道从各地维修资金账户的利用率来看目前能够顺利提取维修资金账户充裕且提取类别一20专项维修资金的小区数量并不会太多总体而言目前无需解决比较便利房龄在5年以内的小区低于20维修资金账户充裕的比例和房龄结构有关2000年之后切实提高住房维修资金的维修资金账户充裕但提取竣工的房屋目前占社会房屋存量约72我们认为其中类别二35使用效率尤其是便利维困难绝大多数小区维修资金账户是充足的只是提取比较困修资金的提取难2000年之前竣工的房屋占社会存量房屋的比例为28维修资金账户不足补充困推进住房养老金制度改类别三15左右1990年之前占9我们认为其中有不少小区难运维资金不足革推进老旧小区改造巧妇难为无米之炊确实存在运维资金不足难题维修资金账户不足或提取年之后物业管理费的费率提升很快一部分小区的2010困难但物业管理费高或物管费超过25元月平方米尽管其中一部分小区仍然类别四20无需解决公区运营收入很高足以补维修资金提取困难但实际上不存在运营问题还有一充运维资金不足些小区由于容积率较高公区运营收益相对于运维支出请务必阅读正文之后的免责条款和声明13住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716类别类别具体情况估算占比测算依据解决之道高实际上也不存在运维难题维修资金账户不足或提取物业管理行业的发展过程中存在带资进场的情况阶段困难但存在物业管理公司性解决了部分小区的设施老化问题但长期而言这一问类别五5解决办法类别一和类别二带资进场一次性阶段解决题仍然存在除非物业管理公司增值服务收入有明显增运维缺口问题长维修资金账户不足或提取类别六困难但存在政府积极介5地方政府个别解决了一些老旧小区的运维资金来源问题解决办法类别一和类别二入能够解决运维资金不足资料来源中信证券研究部根据住房和城乡建设部各项统计测算住宅专项维修资金的可能改革方向改革方向展望一建立房屋体检制度提升资金使用效率当前我国住宅专项维修资金支取率较低在各地实践中由于住宅小区在更新改造过程中维修方案通过条件较高使用流程较为复杂周期较长等我国住宅专项维修资金使用率较低我们统计2022年多地使用住宅专项维修资金不足账户结存总额的1随着全社会住房楼龄提升我们认为重视住房养护将逐步成为全社会共识带动住宅专项维修资金使用效率和支出比例得到提升结合人口普查数据我们测算全国城镇家庭户住房平均房龄已由2000年的152年提升至2020年的174年若定义房龄30年以上的房屋为老旧房屋则居住于其中的城镇家庭户比例已由2000年的107提升至2020年144提升住宅专项维修资金使用效率预计将成为制度改革的核心议题表92022年各城市住宅专项维修资金管理情况单位百万元期间共计交存期间使用账户结存当年使用比例赣州市1058241256102大理市811211711230无锡市41006858753008济南市18972218221921010钦州市1023061242301盐城市2460346--无锡市51706908753008南京市6610206915572013武汉市28780271038937007北京市14680726078290009景洪市52007248803资料来源各地政府机构官网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明14住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716图7历次人口普查全国城镇家庭户住房建成年代占比1949年以前1950-1959年1960-1969年1970-1979年1980-1989年1990-1999年2000-2009年2010-2014年2015-2020年2020201020000102030405060708090100资料来源国家统计局中信证券研究部我们测算未来5年住宅维修资金年均支出金额约776亿元按2023年我们预测的竣工面积我们测算当年首缴的住宅专项维修资金约1010亿元我们假设全国住宅竣工面积逐年下降至2032年降至7亿平米以测算未来住宅专项维修资金的收缴与使用金额考虑到当前存在补历史欠账强化小区可持续运营的需求我们假设2023-2027年存量维修资金提取率分别达到期初余额的4812108随后稳定在8的水平我们测算未来5年全国住宅专项维修资金年均支出金额约776亿元峰值2025年支出金额约1131亿元10年累计支出接近8000亿元表10未来10年全国住宅专项维修资金使用情况测算2023E2024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E2032E期初余额亿元843291309424930393689597979299531008210181商品房竣工面积亿平米99969389868380767370平均单平米建安成本元平米1700173417691804184018771914195319922032平均单平米建安成本YoY222222222平均缴存比例6666666666年新增缴存额亿元1010996982967951933915896875853定存购买国债等投资方式年收益03030303030303030303率以期初余额为基数期初余额年新增缴存额投资收9467101541043410298103471055910736108781098711065益亿元年支出比例以期初余额为基数481210888888年支出额亿元3377301131930749768783796807814期末余额亿元9130942493039368959797929953100821018110250资料来源国家统计局中国政府网中信证券研究部测算从另一个维度来看如果全国住宅竣工面积稳定在7亿平米左右我们测算全年缴纳的住宅专项维修资金有望达到850亿元左右一个健康的住房养老金制度应该是一个收支平衡的制度虽然在普遍低楼龄的情况下住房养老金阶段性收大于支是可能的但住宅专项维修资金常年收大于支是不合理的全社会住宅专项维修资金的支出应该逐渐稳定在800亿甚至更高的水平这可能远远高于当前不到1的提取率即162亿元的水平也意味着未来可能存在超过600亿元的年新增投资增量住宅专项维修资金的提取率很低确实事出有因首先是支取存在较为复杂维修方案取得超过23的业主同意对于大部分小区而言都难以达到而维修方案报送政府主管部请务必阅读正文之后的免责条款和声明15住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716门审批更会占用相当长的一段时间关键问题是业主自身很多缺乏必要的专业能力判断小区是否真的需要使用维修资金实际上消防设施等到底应不应该大修应该由房屋体检来决定而不是由业主开会来表决但我国现阶段还没有完善的房屋体检制度从2020年和2022年杭州市物业专项维修资金的使用情况来看社区中修理次数最多的部分为屋顶外墙电梯消防设施而单次修理成本最高的则为安防供水道路等图820202022年杭州市住宅维修资金使用次数前十次图920202022年杭州市住宅维修平均单次费用前十万元180屋顶外墙160电梯140消防设施器材120100监控门禁系统道闸80给排水6040电控门及雨棚20楼道门厅0空调地下室地下车库道路05001000资料来源杭州市住房保障和房产管理局中信证券研究部资料来源杭州市住房保障和房产管理局中信证券研究部支取流程尚有优化空间例如武汉重庆等城市简化业主大会表决范围维修方案只需要由超过23的受到影响业主参与表决且超过半数参与表决的业主同意即可获得通过上海市允许物业管理企业从专项维修资金中暂借一个月的物业日常维修更新费用作为备用金提高小区维修的灵活度表11部分城市支取住宅专项维修资金简化案例地区资金使用详述1住宅共用部位共用设备的维修更新物业管理区域公共设施的维修更新应当事先征得业主小组或业主大会书面同意上海2物业服务企业可以从专项维修资金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新费用的备用金实际发生的日常维修更新费用按月结算住宅专项维修资金划转业主大会管理前需要使用住宅专项维修资金的按照下列程序办理1物业服务企业根据维修和更新改造项目提出使用方案没有物业服务企业的成立业主大会的由业主委员会提出使用方案未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案2业主委员会或者社区居民委员会应当组织业主对使用方案进行表决经住宅专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同武汉意表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示公示时间不少于7日3使用方案通过后业主委员会或者社区居民委员会持相关材料向区房屋行政主管部门提出备案申请4材料齐全的区房屋行政主管部门自受理之日起3个工作日进行备案并向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知划转金额不超过预算资金505业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新改造工程1制定使用方案需要使用物业专项维修资金的业主业主委员会或者物业服务企业应当制订使用方案2业主表决物业专项维修资金使用方案应当在物业管理区域内公示7日以上由业主委员会组织业主表决需专有面积占比和人数占比超过总受影响的业主的23的业主参与表决且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意重庆3物业专项维修资金由主管部门代管的主管部门应当在收到业主委员会物业服务企业或者业主代表提交的申请材料后7个工作日内进行审核审核同意的主管部门从物业专项维修资金专户中按照工程进度划转物业专项维修资金发现不符合要求的应当书面提出补正意见业主自行管理后需要列支物业专项维修资金的业主委员会应当在划转物业专项维修资金前将相关材料报物业所在地区县自治县住房城乡建设主管部门备案资料来源各城市政府官网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明16住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716在缺乏房屋体检制度的情况下监管就只能尽可能严格限制住宅专项维修资金的支出在搞不清楚房屋究竟需要多少运维投入时尽管住宅专项维修资金账户其实有钱但却迟迟得不到有效使用改革方向展望二多元化资金来源建立房屋养老金制度当前老旧房屋更新改造面临的核心困难还包括资金存量与需求的不匹配由于当前面临房屋结构与设施设备老化的住宅小区多为建成年份较长存量维修资金不足的住宅小区在住宅专项维修资金专户收缴定向使用的制度规范下难以解决此类住宅的维修更新需求我们认为随着老旧小区规模持续提升资金缺口进一步加大未来仍需进一步多元化住房维护和城市更新资金来源当前视角下我们认为政府主导的住房养老金改革与市场主导的社会资本引入有望共同推动住宅更新维护制度改革6月26日住建部部长倪虹在发言中明确提出提高住房品质探索建立房屋养老金制度为房屋提供全生命周期安全保障北京等地政府也持续探索市场化的老旧小区改造方案通过适当增加建筑规模推动经营性资产便民配套的经营合法化财政专项资金支持等手段鼓励社会资本参与老旧小区维护改造表12房屋养老金相关政策及新闻稿汇总时间部门会议文件事件相关内容要研究建立房屋体检制度强化房屋全生命周期的安全保障要研究建立房屋2022年5月2日住建部部门会议养老金制度更好解决既有房屋维修资金来源问题全国自建房安完善房屋质量安全强制性标准研究建立房屋定期体检房屋养老金和房屋质2022年5月24日国务院办公厅全专项整治工作量保险等制度加快建立健全农村房屋建设管理和城镇房屋安全管理相关法规方案加强地方性法规建设完善城乡房屋安全管理制度体系住房和城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员周韬一行赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座谈会座谈会上调研组听取了江苏省2023年5月16日住建部调研及座谈会和南京市关于探索建立房屋养老金制度有关情况介绍与会人员围绕建立房屋养老金制度的必要性可行性以及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题和有关建议进行了交流住建部部长倪虹会见中国银行董事长葛海蛟一行就深化政银合作推动住房住建部部长倪虹2023年6月26日住建部和城乡建设事业高质量发展进行交流时提出要为人民群众建造好房子提高住发言房品质探索建立房屋养老金制度为房屋提供全生命周期安全保障资料来源中国政府网江苏省住建厅官网澎湃新闻中信证券研究部表13北京政府不断完善社会资本参与老旧小区改造的相关政策目的内容内容政策社会资本可通过提供专业化物业服务改造运关于引入社会资本参与老旧小区改明确社会资本参与的多种方式营物业相结合提供其他服务作为改造施造的意见工主体等方式参与老旧小区改造京建发2021121号参与主体招标人可根据老旧小区综合整治项目实际情况与实施方选用投资工程总承包运营的创新型组织实施关于优化和完善老旧小区综合整治式明确模式创新组织实施模式简化决策流程项目招投标工作的通知引入社会投资的老旧小区综合整治项目由实施京建发2021225号单位一次性上报区政府审议各区政府应开辟绿色通道及时批复项目实施方案对于符合规划使用性质正面清单可根据实际需北京市人民政府关于实施城市更新改造规划可根据居民需要适当增加建筑规模要适当增加建筑规模增加的建筑规模不计入街行动的指导意见指标与流区管控总规模由各区单独备案统计京政发202110号程突破简化报批报建审批流程简易低风险需要进行项目立项的一律实行备案关于完善简易低风险工程建设项目请务必阅读正文之后的免责条款和声明17住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716目的内容内容政策制并纳入简易低风险一站通系统建设单审批服务的意见位在申请办理建设工程规划许可时一表式京规自发2019439号申请办理备案手续大力支持社会资本参与老旧小区综合整治和物市场化物业入驻及收费合法化业服务北京市物业管理条例长效运营物业服务收费实行市场调节价并适时调整机制有据利用现状房屋和小区公共空间作为经营场所的可依关于老旧小区更新改造工作的意见经营性资产便民配套的经营合法化有关部门可依据规划自然资源部门出具的临时京规自发2021120号许可意见办理工商登记等经营许可手续社会资本参与老旧小区改造的对符合条件的项关于引入社会资本参与老旧小区改目给予不超过5年最高不超过2的贷款贴息财政专项资金支持造的意见区政府对符合要求的项目可以申请发行老旧小金融模式京建发2021121号区改造专项债创新鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小北京市十四五时期老旧小区改造多种融资手段支撑区改造等城市更新基金支持社会资本开展类规划REITsABS等企业资产证券化业务京建发2021275号资料来源北京市政府官网中信证券研究部改革方向展望三加强资金监管避免资金挪用住宅专项维修资金在部分环节存在管理混乱的情况由于住宅专项维修资金存在流程复杂支取困难等问题大量的住宅维修资金留存在银行账户上确实存在使用效率较低管理混乱的情况从各地案例来看住宅专项维修资金的挪用主要分为两类1小物业管理公司联合施工单位伪造业主签名和工程预算文件违法支取社区住宅专项维修资金2一般在住宅专项维修资金交纳的起步阶段住宅刚刚落成社区维修需求不大因此居民对维修资金的权属及使用程序不会太留意这使得个别中小开发商代收维修资金后存在私自截留或挪用的现象表14部分住宅专项维修资金挪用案例城市社区名称违规事件南京东方天郡住宅专项维修资金被挪用超800万元池州福达园小区施工单位伪造预算单将原本约7490元的工程报价虚增至约43万元昆明金域兰湾开发商挪用住宅专项维修资金约430万元临汾亚太世纪花园小区开发商挪用住宅专项维修资金约285万元酒泉红旗家园开发商挪用公共维修基金致使业主无法办理房产证资料来源光明网中央纪律检查委员会官网中国长安网临汾市住建局官网酒泉市政府官网中信证券研究部我们认为可以从规范资金使用流程提高资金维修使用效率建立信息公开平台提高业主自治等方面加强住宅专项维修资金监管规范资金使用流程加强工程施工的监理与审计避免出现物业管理公司或业委会伪造文件挪用资金的情况建立从归集存储续筹使用等资金闭环管理体系实现每笔维修资金的支出可追溯降低对非法挪用住宅维修资金的追缴难度提高维修资金使用效率从各地住宅专项维修资金的挪用案例来看业主通常是在需要提取维修资金时才发现维修资金被挪用提高维修资金使用效率增加维修资金的使用频率避免出现业主对维修资金被挪用后知后觉的情况加强信息公开力度定期披露维修资金余额和使用情况建立信息化平台实现业主可随时线上查看住宅专项维修资金余额等提高业主对住宅专项维修资金管请务必阅读正文之后的免责条款和声明18住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716理的参与程度通过公众监督加强维修资金的监管表15各地加强住宅专项维修资金监管文件区域文件具体政策关于进一步加强住宅专项从保障维修资金安全提高维修资金增值收益提高维修资金使用效率提高维修资金缴存覆盖面江西维修资金管理工作的通知推进放管服改革五个方面加强住宅专项维修资金管理挪用住宅专项维修资金的由县级以上主管部门追回挪用的住宅专项维修资金没收违法所得可物业服务企业违反规定挪以并处挪用金额2倍以下的罚款构成犯罪的依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员九江用住宅专项维修资金的处罚的刑事责任物业服务企业挪用住宅专项维修资金情节严重的除按前款规定予以处罚外还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书违反本条例的规定挪用专项维修资金的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用对挪用专项维修资金的处包头的专项维修资金给予警告没收违法所得可以并处挪用数额2倍以下的罚款构成犯罪的依法罚追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任资料来源各级政府官网中信证券研究部表16江西省加强住宅专项维修资金监管细则加强维修资具体措施金管理工作严厉查处挪用占用行为维修资金管理机构在归集维修资金时必须使用非税收入收缴系统分户向业主开具住宅专项维修资金专用票据电子严厉查处开发建设单位延期交存挪用占用维修资金问题加大对建设单位物业服务企业代收维修资金的清缴力度严格专户存储要求专户管理银行要严格按照相关规定开立维修资金专户住宅维修资金应当以物业管理区域为单位设账按房屋门户号设分户账未划定物业管理区域的以幢为单位设账按房屋门户号设分户账已售公有住房维修资金应当按照售房单位设账按幢设分账其中业主交存的住宅专项维修资金按房屋门户号设分户账建立资金闭环管理体系完善维修资金管理制度建立健全从归集存储续筹使用等资金闭环管理体系加快维修资金管理信息系统建设或升级通过系统账户管理权限设定流程内置密码验证留痕追溯警示预报及数据分析等构筑维修资金安全信息化管理防线提升维修资金监管水平落实专户管理银行安全协管责任维修资金管理机构应与专户管理银行就双方权利义务签订协议协议内容包括但不限于维保障维修资修资金账户管理资金划转及安全管理等对违法违规或违反协议约定将维修资金划转到非专户管理银行的专户管理银行金安全应依法依规或按照协议约定承担相应责任维修资金管理机构要建立健全对专户管理银行的考核管理办法和退出机制定期对专户管理银行服务效能协管能力等进行考核建立健全信息披露制度创新和拓宽维修资金信息披露方式积极推行网上查掌上查主动接受社会监督业主大会自行管理维修资金的由业主委员会每年在物业项目楼栋单元的显著位置公开维修资金管理归集使用增值余额等情况切实保障业主知情权和监督权健全财务管理制度建立健全维修资金归集管理使用相关财务制度强化财务管理基础防范资金管理风险严格落实财政部住宅专项维修资金会计核算办法财会20207号有关规定健全完善维修资金会计核算制度促进维修资金会计核算管理工作科学化标准化规范化强化资金监督审计建立健全维修资金内部审计制度及时督促审计发现问题的整改落实在检查审计过程中对维修单位第三方监督机构专户管理银行物业服务企业等单位存在恶意串通虚报冒领维修资金等损害业主利益情形的依法依规严肃处理造成损失的依法追偿构成犯罪的依法追究刑事责任采用公开招标方式确定专户管理银行采用公开招标方式以利率水平经营状况服务效能协管能力等为综合评价指标择优确定专户管理银行科学制定保值增值方案根据当地维修资金总额和使用计划等科学制定维修资金保值增值方案合理确定灵活的定活提高维修资期存款组合努力实现维修资金增值收益最大化鼓励购买一级市场国债金增值收益规范增值收益管理维修资金管理机构要定期编制维修资金财务会计报告每年向上级主管部门报送按年度将维修资金增值收益分户结算或分配利息对交存满一年的维修资金账户维修资金管理机构要将交存资金转为一年以上定期结算年利率按中国人民银行有关存款利率计结息规定执行建立年度修缮计划制度建立住宅小区共用部位共用设施设备维修年度修缮计划制度指导物业服务企业拟定房屋修缮计划和维修资金使用方案并提交业主大会表决业主大会依法合规表决同意后业委会可直接申请使用维修资金尚未成立业委会的由街道办事处乡镇人民政府指导制定并组织代为维修相关费用从维修资金中列支提高维修资落实应急使用制度进一步落实维修资金应急使用制度对于物业管理区域内出现电梯等共用设施设备故障损坏无法正常使金使用效率用屋面外墙渗漏楼体外墙墙面有脱落危险公共护栏围破损严重专用排水设施因坍塌堵塞爆裂等造成功能障碍危及群众安全的情形要简化流程及时启动应急维修程序即时核准并拨付维修资金维修工程竣工后应当公开维修资金使用情况探索维修资金购买电梯安全责任保险请务必阅读正文之后的免责条款和声明19住房市场住房市场资金流透视系列报告之一2023716加强维修资具体措施金管理工作提高维修资金使用表决效率按照方便快捷公开透明受益人和负担人相一致的原则提高维修资金使用效率对受益人为本栋业主的由本栋业主进行表决受益人为本单元业主的由本单元业主表决灵活利用现代通信网络技术提高维修资金表决效率最大限度方便业主对维修事项作出决策确保新建商品房首期维修资金归集加大政策法规宣传畅通资金交存渠道提高行政服务效能督促业主在办理房屋入住手续前将首期维修资金及时存入维修资金专户对不按规定交存首期维修资金的开发建设单位不得将房屋交付给买受人提升老旧小区维修资金交存占比对已建成尚未交存首期维修资金的应当补建可通过印发协助催交单等方式帮助业主大提高维修资会业主委员会或业主督促未交存业主按照首期归集标准及时交存维修资金鼓励各地利用城镇老旧小区改造召开业主大会金交存覆盖成立业主委员会引入专业化物业管理的契机引导老旧小区业主补缴补齐维修资金鼓励各地研究推动老旧小区利用公面共收益补充维修资金探索建立维修资金续筹机制对已交存但业主分户账面维修资金不足30的及时指导并协助业主或业主大会制定参照首期交存标准一次性足额续筹或将公共收益补充维修资金等方式的续筹方案组织开展维修资金续筹工作业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金优化业务流程进一步优化维修资金归集划拨使用等业务流程明确业务办理时限简化业主申请使用及应急使用维修推进放管服资金所需提交的要件材料改革实行不见面办理积极推行赣服通维修资金服务加快推进维修资金交存使用核算查询和监督等工作网上办理或掌上办理力促实现维修资金交存使用马上办网上办就近办为群众提供方便快捷服务资料来源江西省政府官网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明20