上周，产业园区板块新券上市首日便出现破发，一定程度上体现出投资者情绪处于低位。尽管市场仍然表现低迷，但其中不乏积极因素。公募REITs基金管理人信披工作更加积极，存量三只产业园区REITs披露底层资产2023年中期经营数据，整体表现出较强韧性。当前来看，市场的持续回调更多为交易因素而非基本面因素，市场持续磨底中底层资产价值进一步凸显。管理人对于底层资产经营业绩的披露更为积极，为市场带来积极引导，同时投资者对于各类REITs政策也较为期待。基于我们对存量公募REITs相关估值指标的测算，建议关注市场不断调整下的估值优势品种，伺机而动。
　　▍市场回顾：公募REITs市场进一步下探，指数创新低。上周，中证REITs（收盘）指数收于833.57点，周下跌2.61%，跑输主要股票和债券宽基指数。多数个券录得不同程度下跌，但不乏亮眼表现。具体来看，中信建投国家电投REIT、华夏华润有巢REIT和东吴苏园产业REIT涨幅位居前三。6月30日，中金湖北科投光谷REIT上市，上市首日破发，全周收跌6.29%。从过去两年的历史数据来看，由于市场供不应求，大部分新券上市首日的表现较为亮眼。但近期市场整体表现低迷，投资者情绪处于低位，进而在一定程度上拖累了新券的二级市场表现。
　　▍政策梳理：公募REITs基金管理人信披工作更加积极，体现主动管理。6月29日，中信建投国家电投REIT发布《关于西门子事件最新进展及原始权益人增持进展公告》，一是致函上海电气风电集团股份有限公司确认基础设施项目公司所使用的SWT4.0-130机组的相关进展；二是披露原始权益人增持计划实施进展情况和后续安排；三是披露近期基础设施项目运营情况。7月1日，中金湖北科投光谷REIT发布《关于原始权益人及其一致行动人基金份额增持计划及实施进展的公告》，原始权益人及其一致行动人拟择机实施增持计划，并更新了底层资产截至2023年5月底的经营情况。此外，7月3日东吴苏园产园REIT、国君东久产园REIT和国君临港产园REIT发布公告，主动披露底层资产2023年中期运营数据。
　　▍项目储备跟踪：根据中国招标投标公共服务平台等公开信息显示，6月26日-7月2日当周，上海地产（集团）有限公司发布招标信息，为其保障性租赁住房公募REIT选聘基金管理人。
　　▍公募REITs策略思考：上周，产业园区板块新券上市首日便出现破发，一定程度上体现出投资者情绪处于低位。尽管市场仍然表现低迷，但其中不乏积极因素。公募REITs基金管理人信披工作更加积极，存量三只产业园区REITs披露底层资产2023年中期经营数据，整体表现出较强韧性。当前来看，市场的持续回调更多为交易因素而非基本面因素，市场持续磨底中底层资产价值进一步凸显。管理人对于底层资产经营业绩的披露更为积极，为市场带来积极引导，同时投资者对于各类REITs政策也较为期待。基于我们对存量公募REITs相关估值指标的测算，建议关注市场不断调整下的估值优势品种，伺机而动。
　　▍风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

研究报告全文：新券首日破发信披更为积极公募REITs市场面面观202373中信证券研究部核心观点上周产业园区板块新券上市首日便出现破发一定程度上体现出投资者情绪处于低位尽管市场仍然表现低迷但其中不乏积极因素公募REITs基金管理人信披工作更加积极存量三只产业园区REITs披露底层资产2023年中期经营数据整体表现出较强韧性当前来看市场的持续回调更多为交易因素而非基本面因素市场持续磨底中底层资产价值进一步凸显管理人对于底层资产经营业绩的披露更为积极为市场带来积极引导同时投资者对于各类政策也较为期待基于我们对存量公募相关估值指标的测算明明REITsREITs中信证券建议关注市场不断调整下的估值优势品种伺机而动首席经济学家市场回顾公募REITs市场进一步下探指数创新低上周中证REITsS1010517100001收盘指数收于83357点周下跌261跑输主要股票和债券宽基指数多数个券录得不同程度下跌但不乏亮眼表现具体来看中信建投国家电投REIT华夏华润有巢REIT和东吴苏园产业REIT涨幅位居前三6月30日中金湖北科投光谷REIT上市上市首日破发全周收跌629从过去两年的历史数据来看由于市场供不应求大部分新券上市首日的表现较为亮眼但近期市场整体表现低迷投资者情绪处于低位进而在一定程度上拖累了新券的二级市场表现余经纬大类资产配置首席政策梳理公募REITs基金管理人信披工作更加积极体现主动管理6分析师月29日中信建投国家电投REIT发布关于西门子事件最新进展及原S1010517070005始权益人增持进展公告一是致函上海电气风电集团股份有限公司确认基础设施项目公司所使用的SWT40-130机组的相关进展二是披露原始权益人增持计划实施进展情况和后续安排三是披露近期基础设施项目运营情况7月1日中金湖北科投光谷REIT发布关于原始权益人及其一致行动人基金份额增持计划及实施进展的公告原始权益人及其一致行动人拟择机实施增持计划并更新了底层资产截至2023年5月底的经营情况此外7月3日东吴苏园产园REIT国君东久产园REIT和国君秦楚媛临港产园REIT发布公告主动披露底层资产2023年中期运营数据FICC分析师S1010523020001项目储备跟踪根据中国招标投标公共服务平台等公开信息显示6月26日-7月2日当周上海地产集团有限公司发布招标信息为其保障性租赁住房公募REIT选聘基金管理人公募REITs策略思考上周产业园区板块新券上市首日便出现破发一定程度上体现出投资者情绪处于低位尽管市场仍然表现低迷但其中不乏积极因素公募REITs基金管理人信披工作更加积极存量三只产业园区REITs披露底层资产2023年中期经营数据整体表现出较强韧性当前来看市场的持续回调更多为交易因素而非基本面因素市场持续磨底中底层资产价值进一步凸显管理人对于底层资产经营业绩的披露更为积极为市场带来积极引导同时投资者对于各类REITs政策也较为期待基于我们对存量公募REITs相关估值指标的测算建议关注市场不断调整下的估值优势品种伺机而动风险因素REITs底层资产所在行业出现超预期政策包括高速公路通行费减免产业园区租金减免等国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好证券研究报告请务必阅读正文之后第14页起的免责条款和声明公募市场面面观REITs202373目录市场回顾3政策梳理5项目储备跟踪7公募REITs策略思考8风险因素9附录10插图目录图1各REITs上市首日涨跌幅3图2公募REITs近期表现4图3公募REITs市场成交金额情况10图4公募REITs市场平均换手率情况10表格目录表1国内部分大类资产周度表现3表2近期公募REITs重要公告5表3近期公募REITs相关政策6表4公募REITs储备项目分类状态7表5存量公募REITs相关估值指标8表62023年成立的Pre-REITs情况10请务必阅读正文之后的免责条款和声明2公募市场面面观REITs202373市场回顾公募REITs市场进一步下探指数创新低上周中证REITs收盘指数收于83357点周下跌261跑输主要股票和债券宽基指数多数个券录得不同程度下跌但不乏亮眼表现具体来看中信建投国家电投REIT华夏华润有巢REIT和东吴苏园产业REIT涨幅位居前三分别收涨130111和0976月30日中金湖北科投光谷REIT上市上市首日破发全周收跌629从过去两年的历史数据来看由于市场供不应求大部分新券上市首日的表现较为亮眼但近期市场整体表现低迷投资者情绪处于低位进而在一定程度上拖累了新券的二级市场表现市场交投方面因新券上市平均日度成交额和平均换手率均较前周读数显著提高表1国内部分大类资产周度表现指数收盘点位周变化YTD上证指数320206013365深证成指1102659-029010创业板指221500014-561中证REITs收盘83357-261-2095中证REITs收盘全收益91859-224-1758万得全A496236036306中债-总财富总值指数22180015255中债-信用债总财富总值指数20761006273资料来源Wind中信证券研究部图1各REITs上市首日涨跌幅4000300020001000000-1000中航京能建信中关村浙商沪杭甬中金普洛斯华夏合肥高新中金厦门安居红土深圳安居华夏越秀高速鹏华深圳能源华夏华润有巢博时蛇口产园嘉实京东仓储中航首钢绿能华夏和达高科华安张江光大富国首创水务华夏中国交建东吴苏园产业平安广州广河国金中国铁建华泰江苏交控中金安徽交控中金科投光谷红土创新盐田港华夏北京保障房国君东久新经济中信建投国电投国君临港创新产园资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明3公募市场面面观REITs202373图2公募REITs近期表现当周涨跌幅代码REITs名称当周价格走势当周换手率当周成交量百份当周成交额万元508001SH浙商沪杭甬REIT-015180201SZ平安广州广河REIT-233180202SZ华夏越秀高速REIT-196508018SH华夏中国交建REIT-164508008SH国金中国铁建REIT-291508009SH中金安徽交控REIT035508066SH华泰江苏交控REIT-294180801SZ中航首钢绿能REIT055508006SH富国首创水务REIT027180101SZ博时蛇口产园REIT-178508027SH东吴苏园产业REIT097508000SH华安张江光大REIT-340508099SH建信中关村REIT-167508088SH国泰君安东久新经济REIT-211508021SH国泰君安临港创新产业园REIT-099180102SZ华夏合肥高新REIT-263180103SZ华夏和达高科REIT-522508019SH中金湖北科投光谷REIT-629508056SH中金普洛斯REIT-470180301SZ红土创新盐田港REIT-287508098SH嘉实京东仓储基础设施REIT-361180501SZ红土创新深圳安居REIT-004508058SH中金厦门安居REIT-186508068SH华夏北京保障房REIT-156508077SH华夏基金华润有巢REIT111180401SZ鹏华深圳能源REIT-301508096SH中航京能REIT-277508028SH中信建投国家电投REIT130资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明4公募市场面面观REITs202373政策梳理公募REITs基金管理人信披工作更加积极体现主动管理6月29日中信建投国家电投REIT发布关于西门子事件最新进展及原始权益人增持进展公告一是致函上海电气风电集团股份有限公司确认基础设施项目公司所使用的SWT40-130机组的相关进展二是披露原始权益人及其一致行动人增持计划实施进展情况和后续增持安排三是披露近期基础设施项目运营情况7月1日中金湖北科投光谷REIT发布关于原始权益人及其一致行动人基金份额增持计划及实施进展的公告原始权益人及其一致行动人拟择机实施增持计划并更新了底层资产截至2023年5月底的经营情况此外7月3日东吴苏园产园REIT国君东久产园REIT和国君临港产园REIT发布公告主动披露底层资产2023年中期运营数据表2近期公募REITs重要公告时间公告部分具体内容上海电气提供给基础设施项目公司滨海北H1项目滨海北H2项目的共125台SWT40-130机组是2015年引进的专为海上风电应用所开发的专用定制机型溯源为西门子G4海上风电机组高速鼠笼技术经上海电气与西门子能源目前为西门子歌美飒再生能源公司SGRE最大股东且唯一实际控制人沟通确认西门子能源正式对外确认公告的存在质量问题的机组明确为基于歌美飒技术平台开发的仅用于陆上风场的风电机组双馈技术与西门子G4海上风电机组高速鼠笼技术有着不同的技术路线机组参数和供应链体系且不同技术路中信建投国家电投新能源封闭式基础设施线或参数风电机组的主要部件都是定制化生产2023-06-29证券投资基金关于西门子事件最新进展及上海电气提供给基础设施项目公司及国内其他客户的SWT40-130机组的叶片原始权益人增持进展公告轴承与出现质量问题的机组叶片轴承并非同一型号及批次与出现质量问题的机组没有关联SWT40-130系列机组也没有出现相关质量问题基金管理人和运营管理机构积极推进本基金基础设施项目稳定运营提质增效等一系列主动运营管理相关措施和方案进一步提升本基础设施项目的盈利能力目前基础设施项目公司运营良好2023年1月1日至2023年5月31日基础设施项目公司实现上网电量58823万千瓦时较去年同期增加6360万千瓦时同比上涨12与历史三年2020年至2022年同期平均值持平含税上网结算电价为085元千瓦时累计增持基金份额累计增持基金份额不超过5400万份占本基金已发行基金总份额的9000同时原始权益人有权根据二级市场整体趋势适时追加增持计划如追加增持计划将在履行内部决策后另行披露相关增持安排中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施增持计划的有效期限自2023年6月30日起不超过12个自然月含法律2023-07-01证券投资基金关于原始权益人及其一致行法规及上海证券交易所业务规则等有关规定不准增持的期间动人基金份额增持计划及实施进展的公告截至2023年5月31日基础设施项目整体出租率为9168相较于2022年12月31日出租率提升5个百分点相较于2023年3月31日出租率提升1个百分点截至本公告发布日因历史原因部分租户发生的欠缴租金均已收缴新增租金按计划缴纳中国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设东久金山智造园2023年上半年平均出租率为100较2022年报告期2023-07-03施证券投资基金2023年中期主要运营数持平合同租金平均数为3126元m2月较2022年报告期增长约175据公告东久昆山智造园2023年上半年平均出租率为100较2022年报告期请务必阅读正文之后的免责条款和声明5公募市场面面观REITs202373时间公告部分具体内容持平合同租金平均数为3025元m2月较2022年报告期增长约213东久无锡智造园2023年上半年平均出租率为100较2022年报告期持平合同租金平均数为3002元m2月较2022年报告期增长约344东久常州智造园2023年上半年平均出租率为100较2022年报告期增长了973个百分点合同租金平均数为1976元m2月较2022年报告期增长约48325产业园1期2期2023年上半年出租率均值为8618较2022年同期上涨239个百分点较2022年下半年下跌086个百分点合同租金均值为东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施6177元较2022年同期上涨624较2022年下半年上涨663证券投资基金关于二二三年中期主要运国际科技园5期B区2023年上半年出租率均值为9320较2022年同期营数据的公告下跌283个百分点较2022年下半年下跌29个百分点合同租金均值为4535元较2022年同期上涨418较2022年下半年上涨157临港奉贤智造园一期2023年上半年平均出租率为100与2022年报告期国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础持平合同租金平均数为3338元m2月较2022年报告期增长045设施证券投资基金2023年中期主要运营临港奉贤智造园三期2023年上半年平均出租率为9729较2022年报告数据公告期下降076个百分点合同租金平均数为3335元m2月较2022年报告期增长243资料来源上海证券交易所深圳证券交易所中信证券研究部各市政府强调推进当地基础设施REITs试点6月27日遵义市人民政府发布遵义市扩大内需战略发展规划年征求意见稿指出推进基础设施20232035REITs试点6月28日青岛市人民政府举办青岛市REITs政策宣讲培训会会议强调REITs对于盘活基础设施资产促进存量资产和新增投资良性循环的重要作用6月30日河北证监局在河北资本市场赋能产业集群百县行走进衡水专题活动中同样表示助力衡水在REITs数量上实现突破表3近期公募REITs相关政策时间文件会议具体内容加强项目资金融资积极争取中央预算内投资地方政府专项债券资金四化及生态环保基金的支持切实发挥财政资金的引导带动作用拓宽项目融资渠道争取政策性开发性银行对我市重大工遵义市扩大内需战略程项目投放更多长期贷款推进发行各种债券基础设施REITs试点用好国家开发银行农业发展2023-06-27发展规划20232035银行建设银行交通银行邮政储蓄银行十四五期间对我市投放2100亿元意向授信额度支持年征求意见稿引导和激励各金融机构加大资金投放规范推广政府和社会资本合作PPP模式加快引入各类投资进入基础设施建设等领域鼓励民间投资以城市基础设施产业发展等为重点通过综合开发模式参与重点领域项目建设会议指出开展基础设施REITs试点是贯彻落实党中央国务院关于防风险去杠杆稳投资补短板决策部署深化金融供给侧结构性改革创新投融资机制的一项重要举措青岛正在深入实施城市更新和城市建设三年攻坚行动加快补齐基础设施短板推动实现城市功能完善产业转型升级青岛市REITs政策宣讲2023-06-28增强发展动力活力公募REITs为盘活基础设施存量资产促进存量资产和新增投资良性循环提供了培训会有效的金融工具各部门各单位要深入贯彻落实深化作风能力优化营商环境专项行动要求凝聚改革共识厚植高质量发展理念着力提升服务市场主体的能力素质和专业化水平运用资本市场助力青岛高质量发展2023-06-30河北资本市场赋能河北证监局主要负责人表示下一步将集合证监会系统各类资源继续与衡水市委市政府密切协作请务必阅读正文之后的免责条款和声明6公募市场面面观REITs202373时间文件会议具体内容产业集群百县行发挥专业优势强化监管服务打通资本市场服务实体经济的最后一公里推动资本市场与衡水走进衡水专题活动全方位对接助力衡水在上市企业私募基金REITs数量和市值实现大的突破助力加快建设经济强市美丽衡水资料来源遵义市人民政府青岛日报社上海证券报中信证券研究部项目储备跟踪潜在公募REITs项目招标情况2023年开年以来有多单REITs项目进行公开招标部分REITs已完成中标结果公示分类型看当前潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源保障房高速公路等资产还覆盖了旅游景区水利设施等新资产中国招标投标公共服务平台等公开信息显示6月26日-7月2日当周上海地产集团有限公司发布招标信息为其保障性租赁住房公募REIT选聘基金管理人表4公募REITs储备项目分类状态储备项目行业大类行业子类数量项目信息中金山高集团高速鄄菏高速项目新疆交投明水至哈密段高速公路连接道绥遵高速绥阳至遵义高速公路苏嘉杭高速公路沧州黄骅港南京绕城高交通收费公路铁路机场港口14速公路黄河长清大桥粤海轮渡粤海铁路轮渡部分湖南高速凤凰至大兴高速招商公路楚天高速大广北高速项目杭州湾跨海大桥工银瑞信河北高速集团高速荣乌高速大王店枢纽互通至冀晋界段广州地铁3号线湘水发展高家坝电站洞潭电站海螺电站天塘山风电站子顶山风电站风电光伏发电水电天然气发华电国际电力天然气热电联产项目华能国际电力华能临港燃气热电有限电生物质发电核电等清洁能源能源12公司国家电投集团贵州金元中国大唐集团国能迪庆香格里拉发电国家特高压输电增量配电网微电网能源集团新能源山西国耀新能源金风科技全南天排山项目崇义龙归项目充电基础设施分布式冷热电崇义天星项目位新华水力发电中核汇能横江水电站杨浦水库安顺供水遵义水务水泊渡水库德阳发展银川中铁水务哈城镇供水供电供气供热停市政11尔滨供水兴义水务北京热力集团云南云投中裕能源深圳市地下综合管廊车场泰兴开发区水厂城镇污水垃圾处理资源化利用环博乐市水务四川发展国润水务天津创业环保青岛西海岸南京溧水西安生态环保境基础设施固废危废医废处理10净水处理青岛娄山河唐山城市发展长沙城市发展集团柯桥水务大宗固体废弃物综合利用基础设施中国外运昆山物流中心昆山千灯仓库无锡物流中心金华国际物流中心面向社会提供物品储存服务并收取天津西青王稳庄物流中心成都空港物流中心宝湾物流天津宝湾物流园仓储物流费用的仓库包括通用仓库冷库4廊坊宝湾物流园南京空港宝湾物流园嘉兴宝湾物流园九州通医药物流等专业仓库ESR江苏富莱德仓储有限公司一期二期三期中金湖北科投光谷光谷软件园互联网项目西安高新产业园软件新城软位于自由贸易试验区国家级新区件研发基地二期项目科学城集团厦门软件园安徽宿州高新产业园贵州国家级与省级开发区战略性新兴贵安产业北京金隅金隅智造工场产业园区江阴高新区产业园华信医药产业园区产业集群的研发平台工业厂房18高新产业园厦门火炬高新区产业园长沙软件园无锡太湖城传感信息中心国创业孵化器产业加速器产业发家传感信息中心园区成都高新产业园湖南广发隆平高科技园佛山火炬园展服务平台等园区基础设施产业园东软股份产业园数源科技易方达广州开发区高新产园创新基地创新大厦园区和创意大厦园区武汉东湖高新集团产业园数据中心人工智能项目5G通新型基础信铁塔物联网工业互联网宽1光环新网中金云网数据中心设施带网络有线电视网络智能交通智慧能源智慧城市保障性租包括各直辖市及人口净流入大城市10北京市海淀区保障房青岛房投保障房天津泰达保障房上海临港科技城保障请务必阅读正文之后的免责条款和声明7公募市场面面观REITs202373储备项目行业大类行业子类数量项目信息赁住房的保障性租赁住房项目房西安高新区保障房西安安居建设上海城投北京昌平保障房南京软件谷上海地产保租房具有供水发电等功能的水利设施1贵州水投黔中水利枢纽工程威海文旅发展集团中航龙冈地下大峡谷景区萤火虫水洞景区无锡文旅自然文化遗产国家5A级旅游景区其他集团太湖鼋头渚风景区武当山景区龙门景区安徽西递宏村遵义文旅等自然文化遗产以世界遗产名11赤水5A级景区天行健文化旅游投资矮寨奇观景区舒城县万佛湖风景录为准区赛里木湖山海关景区消费类基百货商场购物中心农贸市场等础设施城乡商业网点项目保障基本民生2北京恒盛华星投资首创钜大奥特莱斯山东省商业集团的社区商业项目资料来源上海证券交易所深圳证券交易所官网各上市公司公告中国政府采购网各地公共资源交易中心官网采招网爱企查企查查中国招标投标公共服务平台中信证券研究部注截至2023年7月2日根据已跟踪项目总结部分项目待更多信息披露后其具体行业分类或有所变化标红项目表示近一周新增或状态有所更新公募REITs策略思考上周产业园区板块新券上市首日便出现破发一定程度上体现出投资者情绪处于低位尽管市场仍然表现低迷但其中不乏积极因素公募REITs基金管理人信披工作更加积极存量三只产业园区REITs披露底层资产2023年中期经营数据整体表现出较强韧性当前来看市场的持续回调更多为交易因素而非基本面因素市场持续磨底中底层资产价值进一步凸显管理人对于底层资产经营业绩的披露更为积极为市场带来积极引导同时投资者对于各类REITs政策也较为期待基于我们对存量公募REITs相关估值指标的测算建议关注市场不断调整下的估值优势品种伺机而动表5存量公募REITs相关估值指标中债REITs估值标的PFFO对应分位数PNAV对应分位数对应分位数收益率IRR浙商沪杭甬1050808589800平安广州广河07406012229970华夏越秀高速1098807189760华夏中国交建06810011029890国金中国铁建0891609049830中金安徽交控0730609269390华泰江苏交控0961307979860中航首钢绿能17730106419730富国首创水务12822204879180博时蛇口产园2252238010517805837420东吴苏园产业211926010716804919780华安张江光大2803465011217003718870建信中关村24340501140505519940国泰君安东久新经济15133106229770国泰君安临港创新产业园16239205636810华夏合肥高新1200505559440请务必阅读正文之后的免责条款和声明8公募市场面面观REITs202373中债REITs估值标的PFFO对应分位数PNAV对应分位数对应分位数收益率IRR华夏和达高科0890806339910中金湖北科投光谷096-595-中金普洛斯212793013526905508630红土创新盐田港2213140011613505088810嘉实京东仓储基础设施1081005689890红土创新深圳安居1179404168850中金厦门安居1050405569950华夏北京保障房1241405199900华夏基金华润有巢11013305678740鹏华深圳能源1150404229950中航京能1146306829360中信建投国家电投11041205288410资料来源Wind中债估值中信证券研究部测算注FFO选取自连续四个季度的季度报告若REITs无连续四个季度的季度报告则暂不测算该REIT的PFFO估值NAV为底层资产评估价值扣除基金杠杆后的测算值中债REITs估值收益率的估值对象为流通份额数据截至2023年7月2日风险因素REITs底层资产所在行业出现超预期政策包括高速公路通行费减免产业园区租金减免等国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好请务必阅读正文之后的免责条款和声明9公募市场面面观REITs202373附录图3公募REITs市场成交金额情况亿元总成交额亿元对应分位数右轴120012001000100080080060060040040020020000000资料来源Wind中信证券研究部图4公募REITs市场平均换手率情况平均换手率对应分位数右轴7001200600100050080040060030020040010020000000资料来源Wind中信证券研究部表62023年成立的Pre-REITs情况时间名称拟投资项目具体内容基金于2022年12月完成募集并设立认缴规模超过11亿元人民币由中金资本担任管理人基金与华润置地产业平台中金资本产业园Pre-REITs2023-01-05产业园华城新产业联手原则上以符合发行公募REITs条件的优质基金产业园资产为投资标的计划未来优先通过发行公募REITs实现退出武汉高科申万宏源产业园该项目规模10亿元首期395亿元由武汉高科集团与2023-01-13医疗器械产业园区Pre-REITs基金申万宏源证券有限公司共同合作推进本次公司下属全资子公司中山公用能源发展有限公司中山公用环保产业投资有限公司拟共同出资31亿元与广发信中山公用广发信德基础设2023-02-17新能源德及产业母基金共同设立中山公用广发信德基础设施投资基施投资基金金有限合伙有利于加快公司新能源相关产业布局实现产业资源与金融资本的良性互动复星产业园Pre-REITs母基惠山区将牵手中建八局投资发展公司复星国际就凤翔科2023-02-17产业园金创走廊项目进行战略合作同步设立复星产业园Pre-REITs请务必阅读正文之后的免责条款和声明10公募市场面面观REITs202373时间名称拟投资项目具体内容母基金聚焦基金产业基金项目此次与惠山科创集团共同建立的复星产业园基金是无锡市第一支专注于产业园区投资的Pre-REITs基金将以PERE股权投资产业园投资基金的组合管理模式达到园区资产长期持有主动管理服务于项目招商和产业升级宁夏嘉泽新能源股份有限公司拟出资99800万元以有限合伙人身份参与设立新能源资产并购基金嘉元清能股权投资基新能源资产并购基金嘉元风电光伏等清洁能源领域以金合伙企业有限合伙以下简称嘉元清能基金2023-02-23清能股权投资基金合伙企及其他战略新兴产业公司一级全资子公司上海嘉嵘新能源有限公司拟出资100万业元以普通合伙人身份参与设立嘉元清能基金投资项目通过到境内外证券市场上市发行公募REITs等方式退出济南高新控股集团兴业银行与兴业证券联手打造的济高兴济高兴业基础设施投资基2023-02-25产业园业基础设施投资基金正式完成募集和备案工作基金认缴规金模15亿元人民币由兴证资本担任管理人近日中国人寿领航Pre-REITs增值策略型基金完成签约中国人寿领航Pre-REITs增2023-03-31-规模约50亿元该基金由中国人寿投资公司旗下中国人寿资值策略型基金本公司发起设立拟投资公募REITs准入领域的优质项目2023-04-20绍兴地铁上盖物业交通地铁就绍兴市轨道交通集团有限公司地铁上盖物业Pre-REITs1Pre-REITs项目梅山春晓项目2城北春晓项目的选聘项目服务机构2023-05-04深业集团Pre-REITs-公开招标法律服务单位招标结果公示资料来源各上市公司公告长江日报兴业证券官网惠山区人民政府官网中金资本官方微信公众号证券之星绍兴市人民政府官网中国招标投标公共服务平台中信证券研究部注截至2023年7月2日请务必阅读正文之后的免责条款和声明11公募市场面面观REITs202373相关研究公募REITs市场面面观20230626公募REITs发展满两年未来仍可期2023-06-26公募REITs市场面面观20230619新发扩募双轮驱动市场扩容2023-06-19公募REITs市场面面观20230612市场还需要哪些催化剂2023-06-12公募REITs市场面面观20230606超跌错杀即是机会2023-06-06公募REITs2023年下半年投资策略资产配置篇在探索中前行于实践中成长2023-05-29公募REITs市场面面观20230529磨底静待催化2023-05-29债市启明系列详解公募REITs的除息和填息2023-05-22公募REITs市场面面观20230515审核和信披制度完善市场边际回暖2023-05-15公募REITs市场面面观20230510市场磨底性价比已现2023-05-10债市启明系列20230425公募REITs一季报点评业绩喜忧参半板块表现分化2023-04-25公募REITs市场面面观20230417REITs进入密集分红期2023-04-17公募REITs专题大类资产配置视野下的C-REITs2023-04-10公募REITs2022年年报点评公募REITs年报带来哪些增量信息2023-04-04公募REITs市场面面观扩募更进一步关注分红交易2023-04-04公募REITs市场面面观20230327消费基础设施纳入试点范围新能源REITs上市在即2023-03-27公募REITs市场面面观20230320指数纳新券新能源REITs认购情绪高涨2023-03-20公募REITs市场面面观20230313新能源REITs起航REITs扩募更进一步2023-03-13公募REITs市场面面观20230306新能源REITs上市在即REITs市场参与机构形态更加丰富2023-03-06公募REITs市场面面观REITs政策全面推进打造多层次市场体系2023-02-27公募REITs市场面面观20230220市场延续涨势能源REITs上市进度更新2023-02-20公募REITs市场面面观业绩修复逻辑继续演绎2023-02-13公募REITs市场面面观情绪回暖量价齐升2023-02-06公募REITs2022年四季报点评压力再起但修复可期2023-01-31请务必阅读正文之后的免责条款和声明12分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上13特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告对于英国分析员编纂的研究资料其由CLSAUK制作并发布就英国的金融行业准则该资料被制作并意图作为实质性研究资料CLSAUK由英国金融行为管理局授权并接受其管理欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利14