核心观点
　　 2023年7月5日，多家基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围。一方面，潜在增量资金的入场是当前公募REITs市场投资者最为期待的，虽然实际投资规模尚不确定，但事件本身或能扭转存量资金持续的做空情绪。另一方面，FOF基金的入场或将显著缓和公募REITs解禁前后面临的利空环境。建议投资者短期重点关注上市时间满1年、2年或即将满1年，同时底层资产基本面稳定、且具备估值优势的标的。
　　▍事项：2023年7月5日，包括易方达基金、南方基金、银华基金、天弘基金、东方红资产管理等在内的多家基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围。此前，公募基金主要以基金管理人身份参与公募REITs市场，投资端以专户产品为主。FOF基金投资范围覆盖公募REITs有助于拓宽公募基金角色，丰富REITs市场参与机构形态。
　　▍今年以来C-REITs市场出现持续的缩量下跌。截至2023年7月5日，中证REITs（收盘）指数和中证REITs（收盘）全收益指数年内跌幅分别达到-23.17%和-19.89%，各标的均出现不同程度下跌。引发市场持续走弱的原因较为复杂，既包括部分底层资产经营承压的基本面因素，又有因市场仍处发展初期而出现的流动性不足、投资者投资策略单一、标的估值体系不完善、特许经营权REITs填息效应不明显等内生因素。但从理性的视角出发，持续数月的回调已经导致部分标的出现脱离基本面的超跌，叠加估值层面的优势，公募REITs的配置价值正不断凸显。
　　▍ FOF基金明确可投公募REITs，料公募REITs市场迎来增量资金。根据各家基金管理公司发布的公告内容：
　　1． FOF基金的投资范围明确涵盖“公开募集基础设施证券投资基金”。考虑到普通FOF基金的被投资基金要求运作期限不少于1年、最近定期报告披露的基金净资产不低于1亿元；养老FOF基金的被投资基金要求成立时间不少于2年、最近两年平均季末基金净资产不低于2亿元，截至7月5日，28只存量公募REITs中，共有12只标的满足普通FOF基金投资要求，其中首批上市发行的9只REITs还满足养老FOF基金的投资要求（具体标的名单见附录图1）。
　　2．养老FOF基金与公募REITs的适配度较强。此次修订暂时仅涉及基金管理人旗下的部分FOF基金，以易方达为例，“本次修订涉及基金管理人旗下9只基金中基金”，其中包括普通FOF基金和养老FOF基金。从海外成熟市场经验来看，以美国为例，REITs在美国养老金投资中发挥着重大的作用，不仅体现出较优的性价比，同时在资产配置中充当了分散风险提高收益的重要角色。根据NAREIT测算的养老目标日期基金（TDF）的固收-股票-REITs的最优权益组合中，REITs在不同退休年限的投资组合中占比为6.3%-15.3%。截至2023年7月4日，我国FOF基金规模已达1972.11亿元，其中养老FOF基金规模为885亿元，养老FOF基金的期限与公募REITs的适配性较强。
　　▍投资策略：尽管当前市场仍然表现低迷，但其中不乏积极因素。对于此次部分FOF基金明确可投公募REITs，我们认为：一方面，潜在增量资金的入场是当前公募REITs市场投资者最为期待的，虽然实际投资规模尚不确定，但事件本身或能扭转存量资金持续的做空情绪。同时，考虑到公募REITs的估值处于历史低位，增量资金的入场或更快更积极，以抓住当下市场偏离基本面的超跌所带来的底部机会。另一方面，过去当公募REITs上市满一年临近解禁时点时，市场的做空情绪往往较为集中，而FOF基金的入场或将显著缓和公募REITs解禁前后面临的利空环境，甚至可能扭转为利多。建议投资者短期重点关注上市时间满1年、2年或即将满1年，同时底层资产基本面稳定、且具备估值优势的标的。
　　▍风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。
　　

研究报告全文：公募FOF入场公募REITs公募REITs市场热点点评202376中信证券研究部核心观点2023年7月5日多家基金管理公司发布公告明确公募REITs纳入FOF基金投资范围一方面潜在增量资金的入场是当前公募REITs市场投资者最为期待的虽然实际投资规模尚不确定但事件本身或能扭转存量资金持续的做空情绪另一方面FOF基金的入场或将显著缓和公募REITs解禁前后面临的利空环境建议投资者短期重点关注上市时间满1年2年或即将满1年同时底层资产基本面稳定且具备估值优势的标的明明中信证券事项2023年7月5日包括易方达基金南方基金银华基金天弘基首席经济学家金东方红资产管理等在内的多家基金管理公司发布公告明确公募REITsS1010517100001纳入FOF基金投资范围此前公募基金主要以基金管理人身份参与公募REITs市场投资端以专户产品为主FOF基金投资范围覆盖公募REITs有助于拓宽公募基金角色丰富REITs市场参与机构形态今年以来C-REITs市场出现持续的缩量下跌截至2023年7月5日中证收盘指数和中证收盘全收益指数年内跌幅分别达REITsREITs到-2317和-1989各标的均出现不同程度下跌引发市场持续走弱的余经纬大类资产配置首席原因较为复杂既包括部分底层资产经营承压的基本面因素又有因市场分析师仍处发展初期而出现的流动性不足投资者投资策略单一标的估值体系S1010517070005不完善特许经营权REITs填息效应不明显等内生因素但从理性的视角出发持续数月的回调已经导致部分标的出现脱离基本面的超跌叠加估值层面的优势公募REITs的配置价值正不断凸显FOF基金明确可投公募REITs料公募REITs市场迎来增量资金根据各家基金管理公司发布的公告内容秦楚媛1FOF基金的投资范围明确涵盖公开募集基础设施证券投资基金FICC分析师考虑到普通FOF基金的被投资基金要求运作期限不少于1年最近定S1010523020001期报告披露的基金净资产不低于1亿元养老FOF基金的被投资基金要求成立时间不少于2年最近两年平均季末基金净资产不低于2亿元截至7月5日28只存量公募REITs中共有12只标的满足普通FOF基金投资要求其中首批上市发行的9只REITs还满足养老FOF基金的投资要求具体标的名单见附录图12养老FOF基金与公募REITs的适配度较强此次修订暂时仅涉及基金管理人旗下的部分FOF基金以易方达为例本次修订涉及基金管理人旗下9只基金中基金其中包括普通FOF基金和养老FOF基金从海外成熟市场经验来看以美国为例REITs在美国养老金投资中发挥着重大的作用不仅体现出较优的性价比同时在资产配置中充当了分散风险提高收益的重要角色根据NAREIT测算的养老目标日期基金TDF的固收-股票-REITs的最优权益组合中REITs在不同退休年限的投资组合中占比为63-153截至2023年7月4日我国FOF基金规模已达197211亿元其中养老FOF基金规模为885亿元养老FOF基金的期限与公募REITs的适配性较强证券研究报告请务必阅读正文之后第5页起的免责条款和声明公募市场热点点评REITs202376投资策略尽管当前市场仍然表现低迷但其中不乏积极因素对于此次部分FOF基金明确可投公募REITs我们认为一方面潜在增量资金的入场是当前公募REITs市场投资者最为期待的虽然实际投资规模尚不确定但事件本身或能扭转存量资金持续的做空情绪同时考虑到公募REITs的估值处于历史低位增量资金的入场或更快更积极以抓住当下市场偏离基本面的超跌所带来的底部机会另一方面过去当公募REITs上市满一年临近解禁时点时市场的做空情绪往往较为集中而FOF基金的入场或将显著缓和公募REITs解禁前后面临的利空环境甚至可能扭转为利多建议投资者短期重点关注上市时间满1年2年或即将满1年同时底层资产基本面稳定且具备估值优势的标的风险因素REITs底层资产所在行业出现超预期政策包括高速公路通行费减免产业园区租金减免等国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好请务必阅读正文之后的免责条款和声明2附录表1部分基金管理公司旗下涉及修订的基金名单公司基金名单1易方达优选多资产三个月持有期混合型基金中基金FOF2易方达汇诚养老目标日期2033三年持有期混合型发起式基金中基金FOF3易方达汇智平衡养老目标三年持有期混合型基金中基金FOF4易方达优势风华六个月持有期混合型基金中基金FOF易方达基金管理有限公司5易方达优势长兴三个月持有期混合型基金中基金FOF6易方达如意安和一年持有期混合型基金中基金FOF7易方达优势价值一年持有期混合型基金中基金FOF8易方达优势领航六个月持有期混合型基金中基金FOF9易方达汇智稳健养老目标一年持有期混合型基金中基金FOF1天弘养老目标日期2045五年持有期混合型发起式基金中基金FOF2天弘永丰平衡养老目标三年持有期混合型发起式基金中基金FOF3天弘旗舰精选3个月持有期混合型发起式基金中基金FOF4天弘养老目标日期2030一年持有期混合型发起式基金中基金FOF天弘基金管理有限公司5天弘养老目标日期2035三年持有期混合型发起式基金中基金FOF6天弘永丰稳健养老目标一年持有期混合型基金中基金FOF7天弘永裕平衡养老目标三年持有期混合型发起式基金中基金FOF8天弘永裕稳健养老目标一年持有期混合型基金中基金FOF1银华尊和养老目标日期2045三年持有期混合型发起式基金中基金FOF银华基金管理股份有限公司2银华尊禧稳健养老目标一年持有期混合型发起式基金中基金FOF1东方红颐和稳健养老目标两年持有期混合型基金中基金FOF2东方红颐和积极养老目标五年持有期混合型基金中基金FOF上海东方证券资产管理有限公司3东方红养老目标日期2045五年持有期混合型发起式基金中基金FOF4东方红欣和平衡配置两年持有期混合型基金中基金FOF1南方全天候策略混合型基金中基金FOF2南方养老目标日期2035三年持有期混合型基金中基金FOF3南方浩睿进取京选3个月持有期混合型基金中基金FOF4南方富瑞稳健养老目标一年持有期混合型基金中基金FOF南方基金管理股份有限公司5南方浩益进取聚申3个月持有期混合型基金中基金FOF6南方景气楚荟3个月持有期混合型基金中基金FOF7南方浩鑫稳健优选6个月持有期混合型基金中基金FOF8南方养老目标日期2055五年持有期混合型发起式基金中基金FOF资料来源各基金公司官网天天基金网中信证券研究部3图1存量公募REITs信息上市以来二级市场上市以来全收益2023年预期分代码名称上市日期已上市时间收益派率180801SZ中航首钢绿能REIT2021-06-21-0361986180301SZ红土创新盐田港REIT2021-06-21348904432180201SZ平安广州广河REIT2021-06-21-3095-2238508056SH中金普洛斯REIT2021-06-21-404141477508001SH浙商沪杭甬REIT2021-06-21满2年-1409364508006SH富国首创水务REIT2021-06-213081513180101SZ博时蛇口产园REIT2021-06-21-026508442508027SH东吴苏园产业REIT2021-06-21-348254508000SH华安张江产业园REIT2021-06-219201553398180202SZ华夏越秀高速REIT2021-12-14-586203508099SH建信中关村REIT2021-12-17满1年-1344-994508018SH华夏中国交建REIT2022-04-28-3789-3501710508008SH国金中国铁建REIT2022-07-08-2303-16401248180401SZ鹏华深圳能源REIT2022-07-262781371868180501SZ红土创新深圳安居REIT2022-08-31即将满1年145284390508058SH中金厦门安居REIT2022-08-31-392-252421508068SH华夏北京保障房REIT2022-08-31012146395180102SZ华夏合肥高新REIT2022-10-10-493-378427508021SH国泰君安临港创新产业园REIT2022-10-1319982151388508088SH国泰君安东久新经济REIT2022-10-1415621718428508066SH华泰江苏交控REIT2022-11-15-1265-1018844508009SH中金安徽交控REIT2022-11-22-2658-20421113508077SH华夏基金华润有巢REIT2022-12-09尚未满1年-132-132407180103SZ华夏和达高科REIT2022-12-27-1417-1417492508098SH嘉实京东仓储基础设施REIT2023-02-08046046398508028SH中信建投国家电投新能源REIT2023-03-29-357-3571202508096SH中航京能光伏REIT2023-03-291891891092508019SH中金湖北科投光谷REIT2023-06-30-872-872506资料来源各基金公告含预测Wind中信证券研究部注年初至今涨跌幅截至2023年7月5日2023年预期分派率基于基金公告预测的可供分配金额以及2023年7月5日市值计算4分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上5特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告对于英国分析员编纂的研究资料其由CLSAUK制作并发布就英国的金融行业准则该资料被制作并意图作为实质性研究资料CLSAUK由英国金融行为管理局授权并接受其管理欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利6