核心观点
　　公司2023年上半年实现营业收入160.2亿元，同比增长12.5%；实现归母净利润10.0亿元，同比增长14.2%。期内公司归母净利润增速高于营收增速主因盈利能力的提升，上半年公司综合毛利率为15.1%，较去年同期上升0.2个百分点。这主要得益于公司蝶城战略的兑现，期内完成蝶城改造102个，住宅物业的毛利率提升了2.4个百分点。我们认为，公司体量和母公司体量均拥有行业龙头地位，基本盘稳固，经营稳健且组织效率高，未来将通过蝶城模式实现高质量发展。
　　事件
　　公司发布2023年中报，2023年上半年实现营业收入160.2亿元，同比增长12.5%；实现归母净利润10.0亿元，同比增长14.2%。
　　简评
　　收入稳健增长，提质增效盈利能力提升。2023年上半年公司实现营业收入160.2亿元，同比增长12.5%；实现归母净利润10.0亿元，同比增长14.2%。期内公司归母净利润增速高于营收增速主因盈利能力的提升，上半年公司综合毛利率为15.1%，较去年同期上升0.2个百分点。这主要得益于公司蝶城战略的兑现，期内完成蝶城改造102个，住宅物业的毛利率提升了2.4个百分点。同时提质增效，主动退出了89个盈利能力较低的住宅项目。
　　住宅物业与商写项目持续稳健增长。2023上半年公司社区空间居住消费服务收入同比增长13.0%，由增长12.2%的住宅物业服务主要贡献；商企和城市空间综合服务收入同比增长11.3%，由增长15.1%的物业及设施管理业务主要贡献。实现较快增长主要得益于住宅物业和商写项目实现快速拓展。截至2023年上半年末，公司住宅物业在管年化饱和收入229.5亿元，同比增长18.5%；商写项目在管年化饱和收入为113.7亿元，同比增长21.0%。住宅物业合管比为1.27x，商写项目合管比为1.34x，未来业绩增长有保障。
　　科技业务持续落地，蝶城战略有效推进。公司AIoT及BPaaS解决方案服务积极开拓市场，新增22个外部客户，累计落地42个物业城市，期内实现收入13.2亿元，同比增长13.9%；整体毛利率为32.5%，较去年同期下降1.7%。截至2023年，公司蝶城总数达601个，较2022年底增加17个；新签约188个住宅项目，带来9.9亿元的饱和收入。截至目前公司累计完成150个蝶城的提效改造，为已改造蝶城带来基础住宅业务毛利率提升超过4个百分点，报告期内实现毛利润1.0亿元。
　　下调盈利预测，维持买入评级。略下调盈利预测，2023-2025年EPS分别为1.61/2.05/2.67元（原预测为1.77/2.39/3.22元）。我们看好公司业绩提升带来的估值提升，维持买入评级和目标价56.16港元不变。
　　风险分析
　　1、物业管理行业第三方外拓竞争加剧。随着上市物业公司增多，纷纷提出高速增长目标，同时集中发力第三方项目外拓，而每年新房市场规模一定、二手房市场续约率相对稳定，因此将面临不同物企之间激烈竞争，降低行业效率和增加拓展的不确定性。
　　2、母公司销售恢复不及预期影响物管基本盘。今年以来万科销售仍出现下滑。市场低迷会影响到万科对公司物管面积的交付，从而拉低公司物管总体规模的增长。
　　3、收并购和科技设备投入带来折旧摊销压力。公司2022年毛利率出现下滑的重要原因之一便是前期收并购带来的大额摊销。若公司未来继续收并购或加大已拓展项目的科技设备投入，短期内折旧摊销压力将会比较大。