派发中期股息。公司发布23H1业绩公告，收入160.2亿元，同比+12.5%，毛利24.1亿元，同比+13.4%，毛利率15.1%，同比+0.1pct，归母净利润10.0亿元，同比+14.3%。公司计划发放中期股息3.7亿元，分红率37.2%（对比22年全年分红2.9亿元，分红率18.9%）。
　　蝶城模型基本跑通，实现良好利润增长。23H1公司最引人关注的是公司在蝶城上的持续投入，在经营和财务上体现了优异的成果，表现为住宅物管毛利率提升2.1pct和社区增值服务的收入毛利双增。公司加速推进150个蝶城改造，截至23H1完成102个蝶城改造，总投入不到3亿元，实现毛利提升1亿元。下半年来看，公司已改造完成的蝶城会持续深化，对毛利率的提升将延续，而剩余未改造完成的蝶城还将持续推进，带动毛利率的进一步改善。线性外推估计，150个蝶城全部完成改造，有望提升毛利1.5亿元以上，对全年住宅物管毛利率的改善将超过3pct。后续来看，公司当前存量蝶城601个，利润率提升的空间仍然可以期待。公司在40个蝶城落地房屋焕新业务，23H1实现新签约合同额1.6亿元，据此计算平均每个蝶城的单月合同额在65万元以上，带动居住资产服务收入同比+30.2%，毛利率同比提升4.3pct。随着后续公司将蝶城内的房屋焕新活动铺开，后续增长仍然可期。
　　盈利预测与投资建议。23H1公司开发商相关业务随市场回落，但整体在利润中占比已经较低，其他各项业务均实现了毛利的增长。公司持续推进蝶城战略，在23H1实现了基础物管毛利率的提升和房屋焕新业务的持续增长，证明了蝶城模式的基本跑通。后续公司可供改造的蝶城数量较多，后续仍有望持续推进利润率的提升和新业务的增长。预计23/24年归母净利润20.6/24.8亿元，我们维持合理价值59.79港元/股，对应23/24PE 31/24x，给予“买入”评级。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等