事件：万物云2022年营收+27%，归母净利润-9%
　　万物云发布2022年业绩公告，全年实现营收301亿元，同比增长27%，实现毛利42.3亿元，同比增长5.2%，毛利率14.1%；归母净利润15.1亿元，同比减少9.4%；全年经营性现金流净额27.6亿元，宣派末期股息每股0.241元。
　　点评：物管持续高速增长，科技+蝶城提升运营效率
　　1)规模稳步扩张，物管高速增长。得益于万科集团的稳定交付和较强的外拓竞争力，公司物业管理规模稳步扩张，截至2022年末，住宅在管项目3446个，第三方占比59%；商业项目1829个，第三方占比84%；住宅/商业物业合约饱和收入287亿/134亿元（分别较年初新增48亿/38亿元），同比+20%/39%；从收入拆分来看，2022年住宅物管/商企物管/城市服务三大业务分别实现收入148亿/75亿/6.6亿元，同比+30%/43%/96%，合计收入占比76%；住宅和商业物管实现发展提速（增速较上年分别提升6pct/11pct），抗周期性较强，有效地应对了市场环境的波动。
　　2)短期毛利率有所下滑，看好科技+蝶城提升运营效率。2022年整体毛利率下滑2.9pct，剔除收并购带来的客户关系摊销，毛利率下滑1.8pct（可比口径），主要是地产下行和经济环境影响开发商增值和其他社区增值业务毛利率，二者合计收入占比11%，毛利占比16%，较上年下滑10pct。科技板块毛利率稳定提升，2022年科技板块收入24亿元，同比增长28.5%，毛利率由2019年21.2%稳步提升至2022年31.6%。持续的科技研发投入，对内提升运营效率，对外增强科技产品竞争力，在智慧社区、智慧城市建设中，稳固公司物业科技先锋地位，详见前期报告20221025《物业科技先锋，30年厚积薄发》。
　　积极打造蝶城战略，年末蝶城数量584个；同时推动蝶城内设施设备智能化升级，并打造以工单为驱动的流程变革，年内完成38个蝶城住宅服务流程改造，提升员工效能，2022年公司管理费用率7.2%，较上年下降0.4pct；展望后续，在科技+蝶城的推动下，公司有望进一步优化管理费用，同时提升物管毛利率。
　　盈利预测、估值与评级：公司多年保持中高速增长，住宅物业规模第一梯队，商企服务稳居龙头，智慧物业建设方面领跑行业，发展空间广阔，业绩增长保障性强。由于地产行业调整，以及前期收并购无形资产摊销影响毛利率，我们下调地产关联业务增速，并调整物业管理等业务毛利率预测，预测公司2023-2025年归母净利润分别为19.2亿元（下调20%）/23.4亿元（下调21%）/26.9亿元（新增），对应EPS分别为1.63/1.98/2.29元，当前股价对应2023-2025年PE为21/17/15倍，公司品牌力较强，长期发展向好，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场竞争加剧导致外拓不及预期，经济复苏和地产回暖不及预期。