核心经营利润正增长。公司发布22年业绩公告，收入301.1亿元，同比+27.0%，归母净利润15.1亿元，同比-9.4%，核心归母净利润19.6亿元，同比+8.1%。22年公司计划分红2.8亿元，分红率18.8%。
　　物管维持强韧性，科技服务增厚业绩。22年毛利42.3亿元，同比+5.2%，其中仅基础物管（同比+19.3%）和科技服务（同比+35.9%）贡献毛利正增长，其他业务均拖累毛利增速。在地产下行和疫情的双重冲击下，特别是在22H2，公司的收入（22H2同比+18.4%）和毛利（22H2同比-9.8%）受到较大冲击。
　　外拓维持优异表现，利润率基本稳定。22年公司住宅和非住物管的收入和毛利都实现了较好的发展，毛利率的下滑也均在2pct以内（剔除无形资产摊销的影响同比基本持平），维持了较强的韧性。22年公司总合约年饱和收入421亿元，相当于物管收入的1.9倍，且住宅和非住较为均衡，锁定的潜在物管收入量级较高，足以支撑公司未来3年的25%左右的规模增长。22年公司新拓展年饱和合同收入86亿元（同比-7.7%），上下半年均为43亿元，在22年房地产下滑和疫情的冲击下，公司维持了较高水平的外拓体量，殊为不易。毛利率方面，防疫开支增加和无形资产摊销的影响在22年已充分体现，预计后续住宅和非住的毛利率均将维持稳定，强劲的外拓实力将稳住公司的基本盘。
　　盈利预测与投资建议。公司的基础物管韧性较强，外拓实力强劲，有助于稳定公司的基本盘，社区增值也有望跟随基础物管规模的扩大而增长，科技服务仍在快速发展期，短期内还将支撑公司业绩增速。预计23/24年归母净利润20.6/25.3亿元，核心归母净利润24.8/29.5亿元，考虑公司关联方信用情况和公司业绩增速，给予23年归母净利润30x PE估值，对应合理价值59.79港元/股，给予“买入”评级。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等